房地产行业盈利能力分析

房地产行业盈利能力分析
[提要] 近20年来，我国经济进入一个迅速发展的时期，房地产业的经济发展状况如何，直接影响到我国市场经济的发展状态。

本文以保利地产为例，通过该企业近年来的报告和财务数据，结合杜邦分析法，对保利地产的重要财务指标进行分析，找到影响保利地产盈利水平的关键因素，并通过对具体原因分析，提出改进建议。

关键词：保利地产;房地产行业;盈利能力分析
一、引言
房地产行业在影响着居民的生活和就业水平，改善着城市的发展状况并带动着相关企业的迅速发展，同时也是国家财政收入的重要来源之一。

保利地产作为房地产行业里迅速崛起的新秀企业，在面对日益激烈的经济大环境时，必须要保持冷静，不可以得意于自己过去这些年的迅速发展的优秀表现中，要认认真真分析当前的市场格局，对其进行准确的预测。

结合现阶段自身的资源和优势，对企业的发展战略、发展定位和未来发展前景进行研究和预测，从而探索出一条专属于保利地产的可持续发展的道路。

同时，保利地产对同行业的发展现状和水平也不能忽视，而如何提高自身的竞争优势，如何在迅速发展的房地产行业里站稳脚跟，所以对保利地产盈利水平的研究对于保利地产来说，是十分重要的一个环节。

二、保利地产盈利能力分析
（一）保利地产概况。

从1992年成立至今，保利地产在20多年的稳定发展的过程中，曾连续5年荣获我国房地产行业的领先品牌。

在2002年，完成了股份制改造之后便全面開展了全国化的战略，范围覆盖全国57个城市，拥有300家控股子公司，业务覆盖范围颇广，从房地产开发、工程施工、建筑设计到物业管理等相关业项目。

保利地产自从在上交所上市以来，多次蝉联综合实力排名的前茅。

其物业管理水平更是在中国物业管理行业中常年排名前三。

在上市公司中，居风险控制首位。

2015年的签约金额更是达到1，500亿元人民币。

（二）杜邦分析法下保利地产盈利能力分析。

净资产收益率用来描述企业经营活动中债务资本和权益资本的回报情况，是公司进行财务分析的最核心的财务指标。

保利地产近年来净资产收益率波动不大，保持在20%左右。

但从2014年之后处于一个下降的趋势，那么此期间保利地产的净资产收益率下降具体原因是由哪些方面引起的，下文将从两大方面继续探索。

1、总资产净利率分析。

从总资产周转率的公式构成上来看，该指标是由销售净利率和总资产周转率共同影响的。

即总资产净利率=销售净利率×总资产周转率。

当公司的总资产
周转率越高时，就说明公司比较好的控制了对资产的利用和控制。

企业的销售能力或资本结构状态良好，那么具体由哪方面引起的总资产周转率的变化，就要从以下两个方面进行具体的分析：
（1）销售净利率。

保利地产的销售净利率从2012年的12.25%至2019年期间一直呈下降的趋势。

该指标的变化趋势是对公司的净利润的增长与销售收入增长快慢的反映，正是由于前者的增长速度要明显的慢于后者的增加速度，才会导致销售净利率的下降。

下面是保利地产营业成本和三大期间费用占比和变化趋势：保利地产的营业成本在2012年至2016年间一直占比较大，笔者认为可能是由于保利地产扩大了经营规模。

相比较来说，保利地产在管理费用、销售费用和财务费用方面发生了微小的变化。

其中，管理费用在这五年间一直呈下降的趋势，从2012年的1.77%至2016年的1.46%，说明保利地产加强了对企业的经营活动中的内部管理，较好地节约了管理成本。

（2）总资产周转率。

在房地产行业，房地产的项目开发周期一般比较长，较多资金的投入，可能在短期内不会获得较高的变现能力。

而影响保利地产的存货周转率最主要的指标存货周转率在一般情况下都不会很高。

而相应的应收账款周转率是指公司尚未收回的款项，具体什么时候能收回这部分账款，或者能收回多少都是个未知数。

从以下两个方面具体来分析影响公司总资产周转率的主要原因：
①存货周转率。

保利地产的存货周转率与其总资产周转率的总体变化趋势大致相同，从2012年的0.26至2016年的0.37一直处于缓慢稳定的上升趋势。

这正说明了在房地产行业中存货的比例占总资产的绝大部分。

存货作为企业的流动资产，流动性的强弱，体现存货的变现速度。

所以，提高企业的存货周转率，就会提高企业的变现能力。

②应收账款周转天数。

从2012年至2019年间保利地产的应收账款周转天数一直成快速上升的趋势，但2016年以后，呈下降的趋势。

虽然在近几年居民的生活水平有了较大的提高，但物价水平也相继的飞速增长。

使得居民比较倾向采用分期付款的方式购买房产。

同样，这也是影响保利地产应收账款周转率居高的主要原因之一。

2、权益乘数分析。

企业的负债程度可以从权益乘数这个指标体现出来，该指标是对企业资本结构的表示。

当公司的权益乘数有波动时，就意味着公司的资产负债率的变化。

一定的资产负债率对企业的发展有积极的影响，但公司的资产负债率过高时，意味着公司试图通过高举债来扩大销售规模，这样就大大地增加了公司的经营管理风险。

在2012～2013年该公司的权益乘数一直维持在4.55，说明在近几年里，保利地产并没有加大对财务杠杆的使用程度，该企业的营运状况比较稳定，体现了保利地产的谨慎性原则。

2014年开始，保利地产的权益乘数从4.55降到4，这说明保利地产的负债水平在逐年降低，笔者认为，可能是保利地产偿还了部分负债，或通过过股权融资的方式增加了资产，减少了对财务杠杆的使用程度，相应的保利地产所承担的负债风险也在降低。

三、保利地产盈利能力偏低的原因
（一）获利能力比较稳定，但总体水平偏低。

保利的净资产收益率有下降的趋势，同万科相比较不稳定，2012～2019净资产收益率变化不大。

但2014年之后的下降趋势，且下降幅度不小。

主要是公司的规模在逐渐扩大，增加了营业成本，但公司并没有较大程度地使用财务杠杆来扩大公司规模，反而是降低了对财务杠杆的使用，从而使净资产收益率有了较大程度的下降。

（二）费用控制有很大的提升空间。

保利地产的成本占收入的比例一直较高，并且三大期间费用的比重也需要采取措施进行控制。

对于企业的主营业务成本，房地产行业主要是由拿地成本构成，关于这部分的支出是扩大经营销售范围不可避免的支出。

但相对于房地产业的主营业务成本，期间费用的控制就会相对比较灵活。

在销售费用方面，企业为增加销售收入，造成的销售部门销售人員的工资，职工福利费等方面也是一笔不小的开销。

最后是财务费用方面，如果企业融资渠道比较单一，融资过程复杂都会造成财务费用的加重。

（三）营运能力不强。

从以上分析可以看出，保利地产在存货周转率、应收账款周转率指标方面一直较低。

相对比万科可以看出，保利地产资金占用水平偏高，收账不迅速，账龄较长。

存货和应收账款的变现速度还有待加强。

四、提高保利地产盈利能力的建议
保利地产作为我国房地产行业发展十分迅速的企业之一，近年来一直处于我国房地产行业的靠前地位。

通过上文所述，在和万科的相关主要指标的对比分析中，可以找出保利地产在高速发展的过程中存在的不足之处。

那么对于保利地产已存在的问题有哪些改进措施，下面是笔者认为可以采用的方法和建议：
（一）提高资金的使用率。

为了提高资金的使用效率，这就需要保利地产在最初关于扩张土地面积上下功夫，不能为了发展而盲目的扩张，一定要考虑到土地的占有率。

毕竟在房地产行业中，土地作为最主要的存货之一，变现能力是比较差的。

大量闲置土地的存在，一定会影响到存货周转率，存货周转率的高低又会影响到企业的盈利能力。

所以，可以从土地的使用效率上方面来提高公司的资金使用效率，从而提高企业的盈利能力。

（二）加大品牌宣传和销售力度。

从销售策略方面下手，实施必要的降价促销，会在短时间内提高存货的变现能力，毕竟未售出房产是构成房地产行业的最主要的部分，有效的促
销活动，是为了保利地产迅速的回笼资金，并且相应的调整一下在建项目的开发，稳定可持续发展，而不是为了短期的经济效益。

（三）进一步提高费用控制水平。

紧跟时代的步伐，不断接收一些先进的期间费用控制手段和理念，采取完善有效的控制措施。