商业地产研究-深圳COCO_PARK(7P)

COCOPARK 却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物 中心。COCOPARK 建筑主体共五层，其独特的 12 条折叠式内街、8 大自然光中庭、100 米空中天桥、配合 6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时 不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一 个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。 业态布局合理
（一）不断改良细节是运营的标准动作 细微之处显功夫，从场内灯光效果、地面清洁程度、停车场指引、货品质量，甚至细到场
内宣传吊旗的绑缚方法。
（二） 注重商户关系维护 令商户在宽松和谐有序的空间中共赢。消费者满意度调查中，获得 90%满意分。场内人流 量也从最初的每日不足万人，提升到月人流量 60 多万。 有人流是前提，能创造出与人流 有复合才能真正转化为经济力。
项目概况
发展商：深圳星河房地产经营有限公司 地理位置：深圳地铁购物公园站 项目规模：建筑面积 8.5 万平方米，共 5 层。 国内首个内街式购物中心,有 6000 平方米下沉式露天广场、12 条商业内街、5 大自然光
中庭、400 多间独立店铺 宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心 经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态， 其中“餐饮业”
深圳 COCO PARK
深圳 COCO PARK ——深圳唯一公园版情景式购物中心
COCO Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD 版块新商业代表。于 2006 年 9 月 30 日正式对外开放。总建筑面积 85000 平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华 路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金 融中心，无缝衔接深圳地铁和未来 CBD 公交总站。
一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO 露天国际酒吧街。
二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音 礼品店和百老汇影城。
三楼为高档美食概念餐厅、美容护理 SPA。 每日客流量：约 2 万多 出租率：约 80%
成功要素 选址得当
COCOPARK 位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深 圳 CBD 中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。周边有 140 万平方米 的甲级写字楼，占深圳三分之一强；中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区 紧拥在项目西南侧，常住人口约 95 万，均由高收入高消费人士组成。与深圳国际会展中心 相距仅 100 米，联动会展商圈。 独特建筑风格
COCO Park 将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于 一体的情景式购物中心，从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星云集，如香港启胜 管理公司、美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格 （WOODSBAGOT）、GRAPHIA 等，因此 COCO Park 在建筑上就有许多独特的地方：这 个建筑面积 8.5 万平方米的购物中心，有 1/4 的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭 式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有 12 条折叠式内街，6000 平方米的下沉式露 天广场，8 大自然光中庭，100 米空中天桥。COCO Park 还是深圳首家引入景观环境设计 的商业项目。运营体现价值
COCOPARK 坐落在深圳的 CBD，这里有着 160 万平方米的写字楼，是外企云集的地方。 而餐饮早已超出家人朋友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和
公司贸易都是在餐桌上谈成 COCOPARK 充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。 目前，COCOPARK 的业态组合中，餐饮占到 35％左右。
（三）休闲潮流作主，树立时尚风向标
通过调整逐渐丰富优化品牌组合，不断提升市场竞争力。为适应消费需要，不断补充休 闲时尚品牌，已引进了精品数码、韩国进口饰品，以及 WESTLINK·西遇、TOMBOY、TB2、 等时尚品牌。为满足家庭需求，星河·COCO PARK 增开了反斗乐园儿童游乐场等设施。
通过不断与商家搞活动,如百事可乐歌星见面会，足球明星见面会，时装发布会等。将其 变成真正的时尚策原地。这些软件活动的打造看来在经营上产生不了直接作用，但是一定让 时尚记忆到这个地方代表着时尚前沿，那么在消费者心智中的品牌就会形成。
是项目经营核心 。
COCO PARK 经营状况 业态比例：餐饮（酒吧） 35% ；电影院（娱乐休闲） 15% ；精品生活超市： 10% ； 主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200 多平方米美食广场 各层业态分布
负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店
COCO Park 的含义：COCO Park 形象标识由设计界“教父”之称的知名华人设计大师 陈幼坚为其设计，COCO 的 C 是 Creative，创意的意思，而 O 是代表 Original，原创的。 COCO Park 是一个既具创意，又是原创的新概念。Park 即公园，给人一种悠闲、享受生活 的亲切感觉。COCO Park 将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女 性万千宠爱在一身的消费快感。”
（四）增值服务 接待咨询服务 开具发票服务 广播寻人服务 失物招领服务 赠品派送服务 大件物品（寄存）服务 顾客意见处理 摄影证办理服务 急救简易药品提供服务 卖场简介及时尚手册拿取服务 免费手提电话充电服务 免费时尚流行报刊阅读 简单缝补针线供应 爱心雨伞租借服务
BB 车租借服务
如果对香港观观塘 APM 商场有所了解的人就会觉得好象定位趋同，也许是近水楼台先 得月。它的开发理念带有很重的香港商业地产项目的操作痕迹，这也难怪，只要项目能通过 时间考验，拿来主义也未尝不可。在这个天时地利人和的时机节点，它围绕时尚主题进行定 位打造战略是值得学习。其规划设计、建筑外形、定位、业态组合、商户选择、运营管理、 活动推广无不紧扣主题。特别是其有策略的一系列活动推广更是值得学习。但良好的开端仅 仅是成功的前提，见过太多闪亮出场，暗淡收场的项目，对于它的未来命运如何，也许时间 才能给出答案，我拭目以待并会持续关注。 我来说一说哈， 一是：星河的这个项目在深圳的知名度很高，从概念上来说档次定位也算不错，因为地理位 置上临近中心区写字楼群和它中高档的定位还是比较的符合的； 二是：周边的居民数量不太多哈，那它负一层引进的吉之岛面积就稍大了哈，白领们不可能 下班买好菜再回家吧，而且深圳中心区的白领收入其实并不高哈，大部分都住的离中心区比 较远，310-315 线和 320 线爆挤就是因为这些白领哥哥姐姐们的加入。。。 三是：它的精品百货其实和茂业的品类差距不大，没有形成差异化，而且关键是它几乎没有 太大的折扣，周围又有天虹和购物公园，和吉之岛一样没有形成效果，所以聚客的效应也达 不到，所以整场不旺； 四是：餐饮休闲业态作为其主要业态之一，但几乎全是西餐和咖啡，敢问哪来这么多大哥请 小姐喝咖啡啊，当然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用； 五是：建筑，如果单从建筑规划上来说，copark 的确是相当不错的，从建筑风格到动线规 划，这个很值得同级商业学习。