深圳商业地产的发展历程(全稿)

深圳商业地产的发展历程

从简单销售到探索经营管理，深圳商业地产开发渐趋成熟

世方商业地产

深圳房地产市场一直以来都在全国处于领先地位，从开发、策划代理、广告宣传推广等各个链条，无不走在国内其它城市的前列，商业地产亦不例外。目前，国内很多一、二线城市的商业地产开发，无不借鉴深圳的经验，如法炮制深圳的操作模式。可以说，深圳是国内商业地产的一块试验田。而深圳商业地产在自身的探索过程中，也走过了曲折的道路。

深圳商业地产真正的发展是在2001年左右，到今天大概走了6个年头。从罗湖、到福田、南山，再到关外的宝安、龙岗，深圳商业地产的开发，从早期简单的销售时代到后来的“伪经营时代”，再到今天的销售与自营并举的局面。同时，开始重视、探索商业地产经营管理，商业地产在深圳的发展正逐渐走向成熟。深圳商业地产的发展，其产业链虽然不如住宅那样成熟，但已经开始进入市场规律和价值规律的探索运作中。

2001-2004年，商业地产开发以销售为主导

2001-2004年是深圳商业地产的起步阶段。商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民买铺”的热潮，如在龙岗、南山等区域的商业地产呈现出井喷式的开发，不断上演抢铺风潮，商铺销售异常火爆。这一阶段的商业地产以销售为主，不注重定位、招商、经营等环节，能卖掉就万事大吉。这一阶段主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只售不租，二是包租十年销售。

在深圳商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，然而，这种长期包租的虚拟产权式商铺，投资风险极大，并不能给投资者带来稳定的收益。长期包租销售，且不说包租期内开发商有无能力持续返租、大商家能否持续经营等问题不说，返租期后业主找不到自己的铺位、接受不了大商家的低租金，长期包租这颗“定时炸弹”将会引爆。实际上，深圳龙岗、南山不少采用包租销售的项目，早期埋下的“定时炸弹”己经爆炸，主力商家撤场，商场关闭空置。

从长期包租走向另一个极端的是只售不租，开发商只销售产权，销售完后基本上不再管，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。然而，只售不租的模式，仅限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租导致产权分离，招商经营不统一，业态业种组合混乱，引起后期经营管理失控。事实证明，深圳有多个只管

卖不管租的商场，有的不得不延期开业，有的经营分区十分混乱难以为继。

2004-2007年，商业地产开始进入经营探索期

从2004年开始，深圳商业地产拉开了升级换代的序幕，商业地产开发也迎来了集中爆发时期。各类“旧城改造”、购物中心、社区商业、地铁商业等等全面开花，如仅2006年深圳就有花园城中心、港隆城等7个大型购物中心推向市场。同时，东门、人民南、华强北等传统主流商圈改造扩容；福田、南山、宝安三大CBD商业相继面世。而2006年出台的商业网点规划，使深圳商圈大格局基本形成，主流商圈引领着商业地产开发和商铺投资的走向。

同时，在走过以销售为主导而导致后续经营屡现危机的简单开发营销后，深圳商业地产开始进入了2004-2007年的经营探索期，导入“定位—招商—销售—经营管理”全方位的策划推广。然而，所谓的定位、招商、经营管理大部分都停留在表面层次，真正深入规律性探索的并不多，实质上是一种“伪经营”的状态。

首先在定位方面追求不实际的创意，要么生搬硬套某些不切实际的概念，要么追求环境景观创意，抛弃业态规划，或者追求业态定位创意，不考虑后期经营的实际。其次，在招商方面一味“放水养鱼”。由于投资者开始关注商场经营，开发商为了推销商铺，不得不被动做招商，但是事实情况是：由于招商把关不严，导致商场生命力有限，后期经营每况愈下。其三在经营管理方面“头痛医头，脚痛医脚”。经营管理前期介入，是商业经营的重要原则，然而目前的商业地产开发的运营程序，经营管理团队几乎都在项目快开业之前匆匆上阵，项目的定位和招商已是“生米做成熟饭”，经营管理团队处于被动状况。

现阶段，商业地产销售与自营并举

深圳商业地产发展到现在，出现了以销售型与持有物业型商业地产两种主流开发模式并举的局面。商业地产销售后的出现经营危机，让开发商们意识到销售带来的后遗症，于是便纷纷由销售商铺转变为持有性经营。即使面临资金压力，开发商也不再急于出售商铺产权，而转为通过商业项目的管理、经营，提升商业物业的潜在价值，进而坐收长期租金回报。如近年兴起的购物中心便是此种开发营销模式，此外还有开发商自主经营百货、超市、家居等零售行业热潮等等。

在销售型与自营型商业地产共存的阶段，销售型商业地产依然占据了绝大多数，但已经开始关注市场规律，重视销售后的经营管理，而非像早期的简单销售一卖了事。如销售型商业地产出现了租售结合的开发模式，开发商保留商场大部分产权并引进主力商家，只销售一

部分。如华强东商业中心近20000平方米商业，开发商保留大部分产权并引进沃尔玛主力店，仅销售一层2500平方米的商铺面积，销售额高达1.8亿元；而在销售的一层商铺中，在对其业态的分布组合均结合周边实际消费而定，招商质量更是严加把关。

而自持物业出租或自营型商业地产，纷纷走零售高端路线，目前也成为一种潮流。如星河地产在福田中心区开发的星河国际、星河世纪、COCO PARK等，均自持物业，或自营或出租引进天虹、吉之岛等主力商家。

尽管目前深圳商业地产开发相对于住宅开发还处于“初级阶段”，相关产业链不如住宅成熟，但是商业地产的开发营销水平正在不断提高，并已进入市场规律和价值规律的探索运行中。销售型商业地产的开发成活率不断提高，出租自营型购物中心也渐入佳境，并不断把商业地产的终端——经营管理提上议事日程。