深圳商业地产调查报告

深圳大型综合商业中心研究

具有革命性转折意义的社会经济改革令深圳从一个南方边陲小镇迈向了世界。20多年的磨砺与探索，滨海小渔村蜕变成了一个初具规模的区域性国际化大都市，成为世界级工贸要地，深圳成功地创造了令世人瞩目的“深圳速度”。

伴随经济的飞腾，深圳商业也同样取得了日新月异的发展。从旧时乡村墟市到新兴城市商贸市场，到商业物流中心，再到风情步行商业街区和现代购物中心。从罗湖的一区独大到与福田华强北、中心区和南山后海等商业中心的多圈鼎立。从集市杂货零售、批发到超级市场、百货商店，到大型专业卖场、品牌专业店、大型购物中心。商业的纵深发展引领深圳商业进入到多层次、立体化的新的竞争格局。目前，深圳已建设形成和正在形成的商圈有东门商圈、人民南商圈、宝安南商圈、华强北商圈、中心区商圈、后海商圈、南头商圈、蛇口商圈、宝安中心城商圈、龙岗中心城商圈等十个主力商业圈群。

一、商业地产宏观概况

（一）、一级市场

1、土地供应增长，商服用地所占比例回升

深圳市近些年的土地供应呈逐年上升趋势，2004年受国家宏观调控影响出现回落后从2005年又开始回升。下图中2006年数据为计划数值，跟2005年的数据相比增幅很大。

图1 深圳市历年土地供应情况

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》其中商服用地占土地总供应的比例在2003年达到最高峰%之后，从2004年逐步开始回落，回落的幅度很大。2006年的计划数据比2005年有所增加，商服用地的比例有抬头的趋势。

图2 深圳市历年商服用地占土地总供应情况

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2、商业用地地价指数近年来稳步上升

深圳市经济特区商业用地地价指数从1997年到1998年降幅较大，之后一

直调整持续到2003年，之后该指数开始了逐年的稳步上升。经济特区的四个区之间的指数差别比较大，地价指数最高的为福田区和罗湖区，最低的为盐田区。2005年福田区的指数高出盐田区35%。

图3 深圳经济特区历年商业用地地价指数

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》（二）、二级市场

1、供给情况

1-1、商业用房施工面积增长加快

深圳市商业用房施工面积从1998年到1999年突然增长，然后经历了3年的平稳发展期之后，在2003年、2004年又两次实现了快速的增长。整体来看，深圳市的商业用房的施工面积增长较快。该施工面积中新开工的面积则是逐年稳步增长，趋势较为平缓。

图4 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》以下是深圳市各个区历年的商业用房施工面积与新开工面积的情况（单位：万平方米）。其中罗湖区的整体趋势是向下的，其施工面积减少较快，但是该区的施工面积中的新开工面积则仍然保持着增长的趋势。其余各区整体上则是振荡着逐步走高，施工面积与新开工面积都保持着增长的趋势。

表1 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积（按区域分）

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》从商业用房占商品房的比例来看，如下图所示，商业用房施工面积所占商品房施工面积的比例从1997年开始到2002年是逐年降低的，从2003年开始该比例逐步回升。其中商业用房新开工面积所占商品房新开工面积的比例则是逐年振荡着上升，其增长趋势较为明显。

图5 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积占商品房的比例

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》深圳市各个区的具体情况如下表所示（单位：%）：

表2 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积占商品房的比例（按区域分）

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》1-2、商业用房竣工面积增长较多

从1996年开始，深圳市商业用房竣工面积整体上呈现振荡向上的形态，增长速度较快，从其占商品房竣工面积的比例来看，则较为平缓，从1996年至2002年，其比例是略微下降的，从2003年又开始了缓慢的上升。

图6 深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》深圳市各个区的情况如下表所示（其中面积单位为万平方米，比例为%）：表3 深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例（按区域分）

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》1-3、商业用房批准预售面积逐年增加

深圳市的商业用房批准预售面积从1992年起到1999年整体趋势是振荡着增加的，从2000年开始其增长幅度加大，在2004年出现一定下调之后2005年又开始了增长。

图7 深圳市历年商业用房批准预售面积

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的情况如下表所示（单位：万平方米）：

表4 深圳市历年商业用房批准预售面积（按区域分）

2、需求情况

2-1、商业用房销售面积快速增长

深圳市商业用房的销售面积在2001年之前较为平稳，从2001年到2002年增长迅速，之后出现了振荡向上的趋势。其中现楼销售面积在增长至2004年后出现了锐减，而楼花则一直保持着振荡向上的趋势。

图8 深圳市历年商业用房销售面积

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的具体情况如以下三个表所示（单位均为万平方米）：

表5 深圳市历年商业用房销售面积（按区域分）

表6 深圳市历年商业用房现楼销售面积（按区域分）

表7 深圳市历年商业用房楼花销售面积（按区域分）

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2-2、商业用房现楼空置面积波动不大

深圳市商业用房现楼的空置面积从1996年直至2003年波动均较为平缓，2004年空置面积出现了大的增长，2005年有所下降，波动的幅度有所增加。

图9 深圳市历年商业用房空置面积

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》（三）、三级市场

1、商业用房二手交易均价近年来比较稳定

深圳市商业用房二手交易的均价在2005年之前比较平稳，在2005年1月份出现了飞跃，由12426元/平方米增长至17304元/平方米，之后出现一定的回落之后又开始缓慢的上升。

图10 深圳市历年商业用房二手交易均价

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的商业用房二级市场价格指数如下表所示。罗湖区最高，福田区次之，最低的是盐田区与宝安区。

表8 深圳市历年商业用房二级市场价格指数（按区域分）