税法-第13章契税法

2008年注册会计师《税法》教材第十三章契税法契税法是指国家制定的用以调整契税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。

现行契税的基本规范，是l997年7月7日国务院发布并于同年 l0月1日开始施行的《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称《契税暂行条例》)。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

契税是一个古老的税种，最早起源于东晋的“古税”，至今已有1600多年的历史。

新中国成立以后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》。

该《条例》对旧中国的契税进行了改革，其基本内容是：凡土地、房屋之买卖、典当、赠与和交换，均应凭土地、房屋的产权证明，在当事人双方订立契约时由产权承受人缴纳契税。

税率分两种：买卖、赠与税税率6%，典当税税率3%。

对交换房屋双方价值相等的，免税；不相等的，就其超过价值部分按6%缴纳契税。

1954年，财政部对《契税暂行条例》进行修改。

修改的主要内容是：对公有制单位的买卖、典当、承受赠与和交换土地、房屋的行为，免征契税。

社会主义“三大改造”完成后，国家禁止土地买卖和转让，征收土地契税自然停止。

契税的征税范围只限于非公有制单位的房屋产权转移行为，契税收入甚微。

“文化大革命”期间，有的地方甚至明令停止办理契税征收业务。

1978年新宪法公布后，逐步落实了房产政策。

随着改革开放的不断深入，城乡房屋买卖又重新活跃起来。

为此财政部于1981年和1990年分别发出了《关于改进和加强契税征收管理工作的通知》和《关于加强契税工作的通知》，对契税政策进行了一些补充和调整，契税征收工作全面恢复。

1997年7月7日，国务院重新颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于1997年10月1日起施行。

第一节征税对象契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。

具体包括以下五项内容：一、国有土地使用权出让国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。

二、土地使用权的转让土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

三、房屋买卖即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。

以下几种特殊情况，视同买卖房屋：(一)以房产抵债或实物交换房屋经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。

例如，甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。

经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。

如以实物(金银首饰等等价物品)交换房屋，应视同以货币购买房屋。

(二)以房产作投资或作股权转让这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。

例如，甲某以自有房产，投资于乙某企业。

其房屋产权变为乙某企业所有，故产权所有人发生变化，因此，乙某企业在办理产权登记手续后，按甲某人股房产现值(国有企事业房产须经国有资产管理部门评估核价)缴纳契税。

如丙某以股份方式购买乙某企业房屋产权，丙某在办理产权登记后，按取得房产买价缴纳契税。

以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。

因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业，产权所有人和使用权使用人未发生变化，不需办理房产变更手续，也不办理契税手续。

(三)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税例如，甲某购买乙某房产，不论其目的是取得该房产的建筑材料或是翻建新房，实际构成房屋买卖。

甲某应首先办理房屋产权变更手续，并按买价缴纳契税。

四、房屋赠与房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。

其中，将自己的房屋转交给他人的法人和自然人，称作房屋赠与人；接受他人房屋的法人和自然人，称为受赠人。

房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。

由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同(契约)，并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。

如果房屋赠与行为涉及到涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，才能有效。

房屋的受赠人要按规定缴纳契税。

五、房屋交换房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。

随着经济形势的发展。

有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。

一是以土地、房屋权属作价投资、入股；二是以土地、房屋权属抵债；三是以获奖方式承受土地、房屋权属；四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

六、承受国有土地使用权支付的土地出让金对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。

不得因减免土地出让金而减免契税。

第二节纳税义务人与税率一、纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。

土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。

单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。

个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。

二、税率契税实行3％-5％的幅度税率。

实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。

因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3％-5％的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。

第三节应纳税额的计算一、计税依据契税的计税依据为不动产的价格。

由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

2008年注册会计师《税法》教材(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

(四)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。

计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

(五)房屋附属设施征收契税的依据1．采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

2．承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

(六)个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。

在缴纳契税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

二、应纳税额的计算方法契税采用比例税率。

当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。

应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据×税率【例】居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200 000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款60 000元。

试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）。

（1）甲应缴纳契税=60 000×4%=2 400（元）（2）乙应缴纳契税=200 000×4%=8 000（元）（3）丙不缴纳契税。

第四节税收优惠一、契税优惠的一般规定（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房。

免征契税。

此外，财政部、国家税务总局规定：自2000年ll月29日起，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房，或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均可免征契税。

(三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免，并不能克服的客观情况。

(四)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

(五)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

(六)经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

二、契税优惠的特殊规定(一)企业公司制改造非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权届，免征契税。

(二)企业股权重组在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权。

或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

r 为进一步支持国有企业改制重组，国有控股公司投资组建新公司有关契税政策规定如下：1．对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85％以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权届免征契税。

上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50％以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50％以上的国有控股公司。

2．以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本规定的范围。

(三)企业合并两个或两个以上的企业依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

(四)企业分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。