(房地产管理)__第四届中国商业地产博览会开幕式暨主题大会把脉_中国商业地产

第四届中国商业地产博览会开幕式暨主题大会
把脉,中国商业地产市场新格局
时间：2008年8月31日9：00
地点：上海光大国际大酒店2楼宴会厅
主持人：
各位来宾，新闻界的各位朋友，由中国商业联合会主办，中国商业联合会发展部和上海购物中心协会承办的。

博览会以商业让城市更精彩为主题，重点探讨我国城市商业及商业地产的科学和谐发展，为投资商、开发商、零售商、专业服务商和各级政府主管部门搭建一个交流合作发展的服务平台。

是我国目前唯一的由政府协会为主导推进的，秉承是地产、商业为主要内容的大型专业博览会。

今年再次被国家商务部列为重点项目，高规格的商业地产盛会。

为积极推崇博览会的时效性和服务性，通过主题大会这个形式与会的专家和企业界朋友们进行交流，传播城市商业及商业地产方面最新经验与消息。

今天出席大会的嘉宾有商务部商贸服务部管理司司长王德生先生，上海市人民政府对外经济贸易委员会副主任马银芳先生，国务院研究室综合司司长陈文玲女士，住房和城乡建设部政策研究中心王先生，中国房地产报总编时国珍女士，上海购物中心理事长张国忠先生，上海绿地集团总裁助理，绿地商业集团董事长张蕴女士，中国商业联合会会长副部长梁女士，以及各地主管部门的领导，商业协会的副主任，各地房地产企业商业零售业，服务业负责人，还有中国建设报，中国房地产报，第一财经日报，解放日报，文汇报，新闻晚报，东方早报，新民晚报，房地产时报，上海商报，第一财经第一地产，搜房网等等。

现在大会马上就要开始，请中国商业联合会副会长姜明先生主持今天的开幕式及主题大会。

有请姜会长上台主持。

姜明：
各位来宾，各位代表，企业界的朋友们大家上午好！我们知道29届北京奥运
会刚刚顺利地落下帷幕。

今天我们相聚在上海，共同召开第四届中国商业地产博览会。

首先我代表中国商业联合会代表大会组委会对各位嘉宾，各位代表的光临参会表示衷心的感谢和热烈的欢迎！
现在我们首先请国家商务部商贸服务管理司副司长王德生宣布第四届中国商业地产博览会开幕。

大家欢迎！
王德生：我宣布第四届中国商业地产博览会开幕！
姜明：现在请上海市政府外经贸委马银芳主任致词！
马银芳：
尊敬的中国商业联合会会长，尊敬的国家商务部、国家建设部、国务院研究的领导，各位来宾，各位朋友大家上午好！由中国商业联合会主办的第四届中国商业地产博览会今天在这隆重开幕。

当前我们上海正按照党代会所提出的坚定不移地推进经济发展方式的转变，和产业结构调整的关系，确保上海经济平稳健康较快发展。

商业地产博览会连续在上海举办，这为上海企业探索城市商业，及城市地产科学和和谐发展提供了很好的交流平台。

我们要充分利用上海所处的国内外市场交汇点的优势和经济中心城市加强与各地的合作，在服务和合作中寻找自己的发展位置，优势互补，共同发展，为促进中国经济又好又快的发展做出我们的贡献。

我预祝第四届中国商业地产博览会取得圆满的成功，也预祝今天的论坛取得圆满的收获。

谢谢大家！
姜明：
谢谢马主任的致词。

现在有请国家商务部商贸服务业管理司王德生副市长讲话。

王德生：
各位代表，今天我们高兴地迎来第四届中国商业地产博览会的开幕，在此我谨代表商务部商贸服务业管理司对本次会议的召开表示热烈的祝贺！
这里我就商业地产的发展趋势与大家分享一些认识。

商业地产是一个比较广的概念，从狭义上理解我认为可以定位为流通业与地产业紧密融合的地产形势。

综合分析，面临的宏观环境和主要的影响因素，展望未来一个时期我国商业地产的发展，总体上应当是一个规模不断扩大，结构趋向合理，运作更为规范的趋势。

所谓规模不断扩大，我理解主要取决于以下几个因素。

一是国民经济将保持平稳较快发展。

去年以来国家以两防为重点的宏观调控政策取得了积极成效。

今年上半年全国GDP增长10.4%，保持了近七年年均增长的10%的发展速度，物价上涨速度逐步减弱，居民消费价格总水平比去年同期上涨了7.7，其中7月份上涨是6.3，应该说连续三月呈现出回落的形势。

从需求结构看，今年以来投资消费出口三架马车增长相对均衡，特别是内需对GDP的贡献率明显高于往年，过渡依靠投资和拉动作用的格局有所改变。

从下半年经济走势看，尽管面临国内外复杂环境和较多不确定因素的影响，需要各方面正视困难，并积极地应对各种压力和考验，但是应当看到稳定政策促发展将成为经济运行的主旋律，宏观调控的首要任务调整为一保一户，也就是保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨。

特别是中央明确提出，下半年要搞宏观政策的稳定性和延续性，着力解决经济运行中的突出毛病和问题，把握好调控的重点、节奏和力度。

这就意味着为防止出现经济增速过快减慢的问题，政府将区别对待，有保有量，更加注重统筹兼顾，突出重点。

在优化结构的前提下保持合理的投资规模，继续增加消费对经济增长的拉动作用。

这将会为商业地产优化结构，科学发展创造一个良好的宏观政策环境。

所谓规模不断扩大第二个理解是服务业加快发展。

在人均GDP已超过2千美元的今天，加快服务业，特别是现代服务的发展，提高服务业在国民经济中的比重，不仅是推进经济结构调整，加快转变经济增长方式，有效缓解能源资源短缺瓶颈制约的客观需要，也是解决民生问题，提升人民生活质量，促进社会和谐，全面建设小康社会的内在要求。

一个时期以来服务业的发展受到各方面的高度重视。

国家十一五规划历史性地将发展服务业单片阐述，浓墨重彩。

党的十七大明确提出，要发展现代服务业，希望服务业的比重和水平，去年三月国务院出台了关于服务业发展的若干意见，提出了主要指导思想和目标。

今年国务院办公厅又下发了若干政策措施实施的若干意见，深化服务领域改革，提高服务领域对外开
放水平，大力培育服务领域的领先企业和知名品牌，加大服务领域资金投入力度，优化服务业发展政策环境，加强服务业基础工作等方面提出了进一步的要求。

可谓内容详实，政策具体。

这些政策必将有利推动未来一个时期，包括商贸服务业在内的整个服务业的持续发展。

需要强调指出，商贸服务业包括批发业、零售业、住宿业、居民服务业以及物流业、典当业、部分娱乐业等其他占有重要地位。

从商贸服务业的规模来看，根据国家统计局06年发布的第一次全国经济普查通告，在全国服务业单位中商贸服务业约占三分之一，营业总规模也占到第三产业营业规模总额的30%强。

从这个意义上说，商贸服务业是我国服务业中最为基础和广泛的重要力量。

已成为我国经济发展中重要的产业，我们有理由相信，随着服务业，特别是商贸服务业的加快发展，商业地产业必将迎来良好的发展前景。

所谓规模不断扩大，第三个方面我理解是流通规模的持续扩大。

改革开放三十年来我国社会消费总额增长50多倍，那么从近五年来看从02年的4.8万亿元增加到07年的8.9万亿元。

如果扣除了价格因素的影响，那么实际增长12.9%，高于上一同期0.2个百分点。

生产资料市场上半年增速虽然有所回落，但仍实际增长15.8%，实际销售总额达到13.1万亿元。

十一五规划曾留有余地地预计，到2010年超过10万亿元，年均增长是11%以上。

生产资料销售总额年均增长也在11左右。

那么从实际运行情况看，无论是增长的速度，还是规模水平都明显地超出了十一五规划的预期。

流通规模的持续增长不仅表明消费在经济总格局中的作用，而且为商业地产的发展奠定了可靠的基础。

第二个趋势我理解为叫结构趋向，我认为主要体现在以下几个方面。

第一个是城乡市场将更为协调，在市场体系建设中完善农村市场体系将是一个重点的趋向。

未来商务部门将以双改市场为依托，从城市向农村的广泛延伸，全面推进生产资料和农产品流通网络建设，将在中心城镇开展新型业态，同时在乡镇建立改造标准化的农家店，形成以城区店为龙头，乡镇店为骨干的农村网络。

在农产品流通体系方面将积极推进农产品批发市场的改造，辐射面广，带动力强的全国性和区域性农产品发展。

其中还将重点支持运输为主要内容的农产品冷系统建设。

在城市市场将以便民利民为出发点，紧密围绕便利消费进社区，便民服务进家庭这样一个主题，来重点推进社区商业建设，改造提升完善社区商业服务网点，加强新建在建社区商业服务网点建设和老社区商业设施的改造，争取在人口过百万
的城市在80%以上的社区能够基本上满足居民日常生活的基本服务需求。

在消费水平较高的社区形成体系完备，功能齐全，布局合理的现代服务体系。

当前上午部门正在致力于推进经营环境和设施的改造，来引导农贸市场和菜市场转型升级。

第二个表现我们也是注重区域协调发展，要引导社会的资本投向中西部地区的流通领域，加快中西部地区和东北老工业基地流通业的发展，改变东中部西部流通业发展差异过大的问题。

东部地区将重点发展以供应链为基础的采购陪送网络，中西部地区将依托交通枢纽，中心城市和重点骨干改造一批在当地原材料、特色农产品为主的商品交易市场逐步有园区，东北老工业基地鼓励发展多种形式，多种所有制的商贸流通。

需要指出，在区域协调发展中在规划和流通基础设施建设等方面的紧密协作，发挥各自的优势，避免重复建设，促进区域内的企业间的联合。

第三个表现我理解是零售业与生活服务业更加配套。

随着生活水平的提高，生活节奏的加快与消费理念的转变，居民服务需求快速增长。

这在客观上要求市场建设，必须注重发展先进居民消费的新型业态和服务方式，在社区不仅要发展中小型的超市，便利店菜市场的网点，还要积极发展早点快餐店，再生资源回收，洗衣修理等便民生活服务业，逐步完善家政、看护、保洁、文化娱乐等方面的功能，使城市商业和服务网络建设协调推进，满足居民日益多样化的生活需要。

比如在餐饮业下一步我们将引导餐饮龙头企业升级改造来促进早餐等大众化餐饮的连锁化便利化发展，使它更加贴近居民的日常生活。

所谓结构供应合理第四个方面的表现我理解是更加注重资源节约和环境保护，坚持科学发展必须注重资源节约和环境保护。

上午领域节能部门提出，到2010年能耗率比十五末期降低20%，建设节能高效的现代流通服务体系提出了这样一个目标。

那么在各类零售企业批发市场等经营场所要广泛地推广和应用节能节水，最大限度地节约空调用电。

那么在住宿沐浴等生活服务业将大力推广使用节能技术和产品，开展用电、用水等节能活动，积极争创绿色饭店，鼓励发展经济型酒店。

而要实现这些要求，商业房地产，商业设施从规划设计，施工阶段就必须配套，进而对商业服务业节约化经营创造基本条件。

商业建筑应当在保证实用功能和室内环境质量的前提下，广泛采用节能的新技术新工艺新材料和新设备。

大力优化建筑的采光系统等，切实把即将实行的民用建筑节能条例的有关要求落到实处，有效地降低使用过程中的
能源消耗。

同时从保护环境人与自然和谐的角度讲，市场建设还应按着优化功能的要求来合理地调整商业网点的结构，农贸市场早市商业街等应当与居民区保持适当的距离，限制在居民楼底层开设污染重，避免扰民。

第三个大趋势我理解为运作规范，为什么这么呢？我认为主要体现在管理上会不断地加强。

一是商业法规体系将逐步完善。

以市场主体，市场行为，市场秩序，市场监测调控以及信用管理为主要内容的商业法律体系建设正在有效进行。

就市场建设而言，大家热切期望的城市商业网点条例已提升到一类法规，正在加紧协调完善。

在条例出台以后商务部研究制定城市商业网点的建立规范等等配套的规章，可以说商业网点建设有法可依的时日已不会太远。

二是建设管理会逐步规范，在不断完善一级以上城市，商业网点规划的基础上将全面启动县级城市商业网点规划工作，积极建立大型的商业网点的动态监测系统，为网点建设运行投资等情况进行动态的监测分析，加强跟踪调控，定期发布信息，引导企业和社会理性投资。

从趋向看，依托制度保障，按照规划要求，城市大型零售店和大型购物中心建设会得到适当的控制。

通过发展新型的零售业态，改造提升传统零售业，形成定位清晰，布局合理，错位经营，各具特色的零售市场格局。

可以预见，随着规范化管理的科学的引导，近年来一些大型商业设施建设，超规模超需求发展，甚至重复建设，过度竞争的局面会有所改变。

总之商业地产的发展面临着很好环境，当然从微观运作的角度我们可能还会遇到多元化，差异化，主体化，特色化等新趋势带来的挑战。

关键是我们应当站在新的起点上，来深入研究和把握商业发展，以及消费者的需求，顺应形势，科学谋划，稳健开发，提升水平。

让我们共同努力，促进商业地产又好又快的发展。

谢谢大家！
姜明：
感谢王司长做了一个很全面的报告。

我们从报告中也获得了大量信息，我们感到商业地产确实大有发展前景。

再一个我们符合商业地产发展，符合这个国家经济发展大方向。

几个大方向，一个是一二三产的大发展，虽然我们三产占到30%，但是整个比例还是比较低的，应当占到80%。

整个三产在一二三产的比重也要大大地提升，这是一个方向。

第二个就是我们拉动内需三架马车，投资出口内需，内
需这一块大力发展，也是我们国家的基本国策。

像我们原来的材料里面介绍王司长是商务部商业改革发展司，但现在他就最近改革刚刚变化，我们名单上没来得及写，叫做商贸服务业管理司，突出了对商贸服务的管理。

第三个，东中西部的统筹发展协调发展，东部的发展升级，同时还要带动中西部。

这里面有非常多的发展机遇。

还有一个就是城市跟农村协调发展，农村肯定要大力发展流通设施，除了流通体系之外，流通设施是很重要的。

另外城市里面除了我们城市里面的社区和商业设施，也是需要大力发展的。

所以将来我们在座的各个方面和我们的商务部的商业服务管理司应该很密切地联系。

也可以把你们的一些实践中的意见和建议进行反馈，因为我们可以说商业地产也就是发展商贸服务业的平台。

非常感谢王司长做了很好的报告。

下面让我们欢迎国务院研究室综合司陈文玲司长讲话。

陈司长是昨天晚上到的，前天他的脚在办公室扭伤，一般的活动都取消了，但是对我们第四届的商业地产博览会特别重视，这次也不顾伤痛前来我们再一次表示感谢。

陈文玲：
我是星期四下午接电话，一下就给扭伤脚了，但是奥运会刚闭幕，带着奥林匹克精神来参加这个会议。

另外对这个会议我也有所了解，在我们商业联合会的支持下，上海连续办了四届，而且办的都很好。

举办者也都付出了很多的心血，因此我想大家为了到这个会上互相交流，能够获得新的信息。

总之这个会很有价值，所以我想借这个会议的宝贵机会，也发表一点自己对商业地产发展，对中国商业发展的一些看法和认识，我今天主要谈一个大的问题。

就是中国改革开放三十年，我国商业发展的巨大变化，以及商业地产。

我想谈十个方面的变化，中间会联系到商业地产。

我记得去年在谈商业地产发展的时候，我重点谈到了商业地产发展的粗放问题，商业地产发展中的深层次矛盾。

今天我们主题想谈，我们中国商业，商业地产伴随着改革开放三十年取得了巨大的成就。

第一个方面，就是经过三十年的改革开放，我们国家的商品流通体系发生了巨大变化。

从封闭型、小渠道、多环节这样一种流通体制转向了开放式、多环节的流通体系，这是我们商业改革发生了最大和最根本的改变。

我们知道过去在计划经济时期，整个商业是封闭运营的，是小渠道又是四个大的环节。

那么改革开放了1978年开始，最先改革的就是商业流通体制改革。

就是打破这种固定的层次，打破这种单一的渠道，打破这种封闭式运营，放开市场放开价格。

因此我们现在整个中国的商品流通体制，已经完全有别于计划经济时期，已经完全成为一个充分开放的，或者叫最早开放的，多渠道少环节的这样一种现代流通体制。

比如我们原来的工业制造业，我们要经过四级批发到零售，那么工业可以自销，工业可以直接对批发商，可以直接对零售商，这些固定的环节都已经被打破。

这样一种流通体制变化就需要全社会更多的流通企业的支持，或者更多的营销网点。

这种体制的变化是商业地产发展，产生巨大需求的一种制度因素，我想这是第一个方面。

第二个方面也就是说，商品市场体系发生了更大的变化。

过去的商品市场体系我认为是一个内循环分割式点现状地域化，是这样一种商品市场体系的构成，市场是按照这样一个流通体制的构架，设立了不同的市场，而且是分割的。

各个市场不是一个体系，它主要是点线状的，不是一个网络状的，还带有很明显的零星色彩。

因此网点是分散，是零星，是小型。

那么经过改革开放三十年，我们整个的商品市场体系成为一种大流通，大市场，跨区域，网络化这样的一种新的格局。

而且商品市场体系已经呈现出多层次，多元化发展的趋势。

比如说农产品市场体系，既有传统的农产品批发，能够更多的是农产品的交易市场、批发市场、零售连锁体系，形成了多元化的市场构建。

我们的消费者市场也形成了多元化的网格化的状态。

这种商品市场体系的重构就使整个商品市场，对商业网点的需求发生了非常大的变化。

过去的网点是国家统一规划，统一投资，按国家的意图形成格局。

曾经有一段时间国务院的文件连续规定，在所有新建的城市区域要留出7%的营业面积，或者要占投入7%用于商业网点建设，这在计划经济时期是完全必要的。

改革开放我们建立了市场体系，那么市场体系的本质含义是以交换为主体的经济，以交换为主体的经济它的载体是商业地产，是商业的网点，是商业的网点布局。

因此我们的商品市场体系构成发生了重大的变化，使我们整个市场对商业地产产生了巨大的需求。

第三，我们商品流通的方式和领域发生了重大变化。

过去我们的流通是较早国内贸易。

我们现在的流通由于中国加入WTO组织，我们实现了两个基本接轨，一个是我们中国的市场与世界市场全面接轨，一个是我们中国国内规则与国际规
则，以及国际惯例的全面接轨。

这两个全面接轨实现之后，我们国内市场成为国际市场的一个重要组成部分。

中国经济成为世界经济的重要拉动力量。

去年美国发生了次贷危机，美国拉动世界经济增量的拉动力明显下降，那么中国在世界增量的拉动力方面对世界经济拉动的贡献率达到23%，相当于欧洲的总合。

因此中国的经济，包括我们的商品流通已经是国际化的背景。

那么在国际化中比如说我们的进出口贸易总额，从1978年的206亿美元位居第32位，已经上升到世界第3位，贸易总量已经超过2万亿。

因此我们这种国际化的流通，产生了巨大的对商业地产的需求。

比如说我们现在进入中国的外商投资，世界上排在前25位的大的流通集团，已经有90%以上的进入了中国市场，我们大家都是耳熟能详，包括沃尔玛，包括麦德龙，包括家乐福，包括肯德基，包括麦当劳，宜家等等已经大量地进入中国。

中国的流通是国际化的大流通，我们的进出口贸易总额占我们GDP的总量，也就是说我们所说的国际贸易已经超过60%。

因此我们现在的流通方式，流通的覆盖面和改革开放初期是完全不同。

正因为我们已经开始了国际化大流通的过程，因此对更高端的商业地产产生了巨大的需求。

这也就是说为什么现在我们中国的商业地产发展这么迅速，很多高端的商业递延资产进入中国它是一个根本的原因。

我们假如是封闭型经济，我们假如是改革开放之初那种状况，我觉得我们不会形成现在这样的商业格局。

据我了解，印度虽然是一个私有化的社会，号称是市场经济社会。

但是他对市场还是封闭的，大的外资进入还是很困难。

我看了印度的材料，印度的商业零售网点的平均面积才46㎡，有90%以上都是小型。

因此大的商家到印度有很多的障碍，包括行业的准入，包括这些零售网点利益的维护，都是外商进入难。

我听说沃尔玛要进入印度，跟印度谈判谈来谈去，谈到最后允许沃尔玛在印度搞批发，大家都知道沃尔玛是一个以零售为主的，天天平价的大的流通集团，他为了进入印度市场不得不放弃零售方式，采用批发形式进入印度。

因此我们现在这个市场，我们这个商业已经是一个全开放的商业，是一个国际化的商业，是一个外向型的商业，是一个有外资充分参与的商业。

因此这个方面的变化也使对商业地产需求的结构发生了根本性的变化，也就是商业地产的供给已经变得更加多元化，或者是个性化，或者是高端化。

第四，商品市场的主体，经营主体发生了巨大变化。

过去整个的商业主体是。