楼盘的基础知识

二、 客户群体：
1、科技人员群体； 2、商界精英、银行家、企业家； 3、大款、大亨、土财主；
4、文化圈人土； 5、股民、小业主、自由职业者；
6、中高层白领、政府高级公务员；7、职员、打工者一簇； 8、港台及外藉人土：
A.长驻松工作者；B.购房给国内亲友者；C.投资置业者； D.包二奶者（为数不少）； 细分客户群体，并分析各群体客户购房心理特点，有助于你针对不同客户采用不同的推销手段。
五、朝向：
1、坐北向南为什么是最好朝向？
（1）冬暖夏凉；冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本转向）；而西北朝向则相反，有西（夕）晒之说，即夏天下午被暴晒，冬天又很少照到太阳。 （2）符合民间风水学，坐北向南为吉向；
2、朝向顺序：
无定论，一般心理认同为正南→东南→南→东→东北→西或西北；
的影响即可明白。
4、煤所管道，有线电视，电话等已成最基本的设施；电脑网络和智能化小区已成
新的卖点。
5、特别提示，现行深圳教育实行，就户口所在地分配学位，所以住户所在地的中、
小学校品牌对地产价格影响也较大。
九、物业管理：
1、名牌物业管理公司对物业价格影响已经在深圳多个楼盘得到验证；因此，物业
七、装修标准：
（1）外墙用什么材料装修？
常用外墙装修材料是 A.瓷砖； B.马赛克； C.外墙涂料；
（2）大堂装修标准：乳胶漆、大理石、锦砖、磁片等。
（3）电梯品牌：日立、三菱、奥的斯等。
（4）门窗：木门、防火门、防盗门；
木窗、钢窗、铝窗、白玻、茶玻、绿玻、中空隔音玻璃等；
当有景现时，可冲淡朝向影响；客厅能见泳池、花园、海景、公园等景观，
同楼层价格可超过正南向。
六、平面结构：
1、纯住宅一般有哪些平面结构？
（1）单身公寓（有独立厨、卫；）（2）一房一厅（客厅、卧室、厨房、卫生间）；
（3）二房一厅（或二厅）；（客厅、餐厅有时合二为一）；
（4）三房一厅（或二厅）一卫（或二卫）；
三、购房者
1、谁说了算？ A.本人；B.夫人；C.孩子；D.父母。
当你搞不清谁说了算时，意味着很多功夫是白费了，如果小皇帝盯住某个花园的泳池或儿童乐园，你最好小跑着去那里找盘吧。
2、 家庭结构 A. 单身； B. 两人世界；
C. 有孩子（多大？上幼儿园？小学、中学？） D.父母年龄、是否同位？
2、从该楼盘到火车站、客运站，大商场，大超市等大方向坐什么车？
3、熟知该楼盘交通情况，有利于：（1）客户坐什么车去看楼；
（2）向客户显示地产经纪之“专业”；
（3）增强客户购房或放盘的信心。
4、如该盘交通位置不利，应尽量回避，并向价格、结构、朝向景观方面的优势发挥。
5、对楼盘的交通便利与否？要清清楚楚，有利于让买卖双方能够了解自已需买或卖盘的楼盘价格的市场定位。
（5）四房一厅（或二厅）一卫（或二卫）；
（6）五房以上大平面结构；（7）复式结构；（厅内自有楼梯上楼）；
（8）跃式结构；（半层半层上楼，采光通风较好，功能分区明确）；
（9）别墅；
接盘时，注意问清几个洗手间和阳台。
2、住宅建筑一般有哪几种结构？
（1）方正结构；一梯二户或四户以上；
（2）蝶形或蛙形结构；一梯四户以上，部分厅或房有斜角；
楼 盘 基 本 知 识
外出踩盘或接到业主报盘时，应从哪些方面了解该楼盘，是地产经纪的基本功。只有全面深入地了解该楼盘的优劣势，才能更有效地介绍给相关客户。
一、楼盘位置：
1、 先搞清楚楼盘所处的位置是哪个大片区？（如江南或江北）
2、 楼盘在整个城市的朝向？（南北）
3、 具体在哪条街道或哪两条路交叉口？
三、小区规模：
小区规模将直接影响到该楼盘的：1、综合配套；2、物业管理档次；
3、住户人气；4、小区绿化；5、进而影响到物业价格走向。
一般而言，小区规模越大，则综合配套越完善；也有些中小型楼盘共同组成或大社区，共享配套资源。接盘和调查时，规模方面应了解如下内容：
1、小区大概的占地面积和总建筑面积；
B.上下不便；多层楼宇较突出，家有老人者，一般买低层；
2、低楼层的优势，基本上是高楼层的劣势，反之亦然。如小区绿化较好，其反差可适当冲淡。
3、高层、多层、别墅三者价格定位，三者土地含量别墅〉多层〉高层，因此，从国际房地产正常价格来说，应该别墅〉多层〉高层，但目前深圳有些不同，多层低于高层，主要因为高层的建造成本高，多层地价与高层地价相差不大而引起。
1、楼层较高有哪些优势？劣势？
优势：A.视野开阔；如有海景、公园优势极明显。
B.光照好；室内明朗可令人心情开朗舒畅。
C.空气清新，灰尘少；蚊虫少。 D.噪音较低层少；
劣势：A.价格较高；多层楼3、4、5楼比2、6楼发售时相差100~150元/M2；而高层楼层差价约100元/M2，低层和高层有时相差2000元/M2以上；
2、多少栋楼，多层几栋，小高层和高层各几栋；
3、各栋楼的编号或名称及位置分布；
4、公共设施位置：停车场、运动场、泳池、花园、会所等；
5、小区内的容积率、绿化率、楼间距等，都是可以成为卖点之一；
注意，上述内容是在踩盘中完成或了解，当电话接到业主报盘时，不能向业主问上述问题。
四、楼层：
4、 周围有何特征建筑？（著名大厦、超市、馆所等）
优秀地产经纪应跑遍市内主要楼盘，业主一报盘，马上了然于胸，并能清楚有效地介绍给客户，有利于看楼时各客户相约见面地点，以及增加客户对你的信任感。
二、交通情况：
便捷的交通经常能成为楼盘的一大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。
1、楼盘周边有哪几路公交车经过？
五、建筑面积、实用面积、净面积：
（1）销售面积一般就是建筑面积：
建筑面积除掉公共分摊部分就是该单位的实用面积；净面积是室内除掉墙体实际可使用的空间投影面积；
（2）高层建筑实用率一般为80%；多层建筑可达90%；
（3）同样的实用面积而设计结构不同，会有不同实用效果；如斜角多，走道长，则浪费较大，无形中降低了实用率。
3、 工作单位所在地？（夫人单位、孩子学校）
4、 经济实力： A.家庭积蓄； B.每月稳定收入； C.工作稳定程度。
5、 喜好： A.运动健身； B.商业气息； C.清静高雅；
一、客户分类
1、按区域分：
（1）有松原户口： A.松原当地人； B.调动迁户松原者（政府机构、大企业较多）；
（2）各地驻松办、公司、企业人员； （3）各省市在松蓝、白领打工者；
2、按用途分：
（1）自用：A.首次置业； B.二次以上置业；
（2）投资保值（出租为主）；（3）商住两用。
（4）主阳台不在客厅而在主卧室； （5）正门不宜正对楼梯口；
（6）结构影响采光、通风等；
4、以专业结构形式，可分为：框架结构、混合结构、钢结构三种。框架结构与钢结构：除柱、梁、剪力墙处其它墙位可改动、门窗可改动，混合结构不能改动。
发展商建屋时，因观念落后，地利所限或经济等因素影响，上述结构弊病四处可见。有经验的地产经纪应懂得优劣互补，避重就轻。
（3）扇形结构；厅或房有斜角，一般因景观或占地需要而设计，优势是可大面积赏景和采光，缺点是斜角不便摆设而降低实用面积。
3、平面结构有哪些不好？
（1）卫生间正对客厅或餐厅；一则不雅观，二则有异味；
（2）功能区分不明确，互相干扰大；如上卧室或餐厅从客厅穿过，影响看电视等；
（3）正门不宜和主卧室成一长条走道（虽有客厅间隔也不宜），一则浪费太大；二则不利风水；三则影响私密；
3、权利人：A.个人拥有； B.二人、夫妻共有 C.公司、团体所有；D.外籍人士。
有人住：◇业主自住◇租房
当有人住时，一定要与客户签看楼书；且不宜与同行合作。
（二）客户分析
接到客户时，如能对客户的身份、积蓄、日常收入，喜好、购房用途等做些或明或暗的了解，有助于有的放矢地展开推销攻势，往往能取得事半功倍之效，但须极有技巧，不能让客户反感。
管理也可以成为卖楼的一个亮点。
2、水、电、煤气、有线电视等一般按国家规定收费。
3、物业管理费和停车费一般按管理的档次收费，中、高层一般为2.5—4.5/M2；
多层一般在2元/M2以下。具体各楼盘各不相同。
十、物业产权：
1、产权年限：从发展商买地时算起；住宅一般为70年；商住50年；
2、楼龄；：从竣工时间起算；建筑期一般2—4年；
（5）地板材料：水泥砂浆、水磨石、大理石、木地板等；
（6）厨卫材料洁具；（7）天花及墙面材料；
八、配套设施：
1、小区内有无泳池、会所、球场、花园绿化、幼儿园、停车场、小学、中学等；
2、周边有无菜市场、超市、学校（幼儿园、小学、中学）；银行、邮局等，具体
多远（按步行时间计）；
3、名牌超市、学校是推盘的极佳概念；想想山姆会员店沃尔玛、万佳对周边物业