罗兰贝格国内外产业园案例(经典)_图文
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• 裕廊国际商务园、Green Park、 Park West均位于近郊或卫星镇
• 科技产业工人对城市功能的需求相 对较弱，因此可设于远郊
• 剑桥科学园、横须贺科学研究园、 新加坡科学园多位于城市远郊或卫 星城位置
资料来源：罗兰贝格分析
2
带动能力
园区带动能力特点总结
产业带 动能力
区域品 牌能力
产业带 动能力
3.1 科技园功能模块
科技园功能模块形成过程
商务 办公
居住
公共 设施
服务 配套
公用研发 商务会议
公共服务 生活服务
前期
资料来源：罗兰贝格分析
公用研发中心 孵化中心
生活服务中心
教育培训 商务会议 公共服务
中期
孵化中心 监测认证中心 生活服务中心
公用 研发 中心
教育培训 商务会议 公共 服务
后期
• 商务办公在科技园的功 能中占重要位置，在发 展的各个阶段均占有较 高比例
居住
居住
主要包括住宅、宿舍、酒店等
商务办公
商务办公 主要指区内企业办公用地，包括办公室、企业自有研发中心等
技术配套 公用研发中心 由园区建设运营的研发中心，可供其他企业租用
孵化中心 为创业型企业提供的场地，并辅以一定的服务，如融资、法律等
wk.baidu.com
检测认证中心 由园区建设运营的公共实验室，提供一定的仪器设备，为区内企业提供检测认证服务
载体
• 2.5产业本质是生产 性服务集中性的表 现，构架生产与服 务的一体化
作用
• 2.5产业能实现资源 的集约化利用，提 升知识、信息、管 理和高技术手段对 价值链的作用
资料来源：罗兰贝格分析
• 2.5产业是高新技术的主要使用者和推动者
• 表现形式：企业发展中将形成具有独立的研 高技术含量 发中心、公司核心技术产品的生产部门，推
资料来源：罗兰贝格分析
文化创意园：产业与品牌均衡发展
• 主要聚集数字媒体、创意设计、视 听创作等产业
• 对产业的直接带动系数通常在1020倍以上，而对周边产业的带动 面较广
• 可以聚集一定数量的知名产业， 并且带动消费聚集，存在一定的 区域品牌能力
总部基地：区域品牌能力较强
• 产业涵盖范围较广，重点集中附加 值较高的产业链环节
1
园区选址
园区选址特点总结
城市 中心
近远 郊郊
文化创 意园
城市 中心
近远 郊郊
总部 基地
城市 中心
近远 郊郊
科技 园
文化创意园：大城市中心
选 址
产业 性质
•
产业特性对城市功能有较强的提升， 因此多数离城市中心较近
原 因
人才 性质
•
对于人才聚集的要求相对较高，且需 要对周边城市人群消费的辐射，因此 靠近城市中心
• 直接产生的产值或者服务业收入较 低，产业带动能力较弱
• 产值及服务业收入可以占到区域总 量的20%以上，具有较强的区域品 牌能力
3
功能模块
园区功能模块特点总结
3.1 ~35%
~30%
孵化中心
2 ~ 5%
监测认证中心
公用
生活服务中心
研发
科技园：着重商务办中公心、公共设施
教育培训 商务会议 公共
~10%
2.5产业园分类
高技术含量
2.5产业园特点
• 依托：大学、企业科研机构等建立 • 专注：以新兴科技驱动的产业，如生物医药、电子信息等
产业 • 园区建设注重技术开发平台和公共设施打造
2.5产业园类别
1 科技园
高管理水平
• 依托：区别与中央商务区的生态环境资源形成企业总部集 聚
• 专注：吸引企业价值链的营销、售后服务等高附加值环节， 并聚集咨询、金融等专业服务企业
区域品 牌能力
产业带 动能力
区域品 牌能力
科技园：产业带动能力较强
主要产业 • 主要聚集信息、生物医药、材料等
以研发驱动的产业
产业带动 • 对产业带动能力较强，其直接带动
能力
系数通常在100倍以上，而对周边
产业的带动系数则更大
品牌带动 • 聚集企业通常产业较为单一同时中
能力
小企业较多，区域品牌能力一般
关 动 • 科学技术不断革新 键 要 • 政府大力扶持 驱 素 • 企业孵化功能的不断完善
• 从上世纪90年代开始，世界 范围众多国家开始大力发展 科技园区
• 包括银行等更多金融机构参 与，也有更多地产开发企业 进入该领域，形成产学研互 动模式
资料来源：文献研究；罗兰贝格分析
2
总部基地发展历程
总部基地发展历程及关键驱动要素
2
总部基 地
高知识集聚
• 依托：文化创意类大型企业和高校资源建设 • 专注：数字媒体、教育等产业，以政府产业升级为驱动
3
文化创 意园
资料来源：罗兰贝格分析
支持
2.5产业园包含类别
科技园
总部基地
文化创意园
包含目前常见的以下园区： • 大学科研园 • 软件园 • 生物科技园 • 服务外包园区 • 生命科学园 • 电子信息科技园 • ……
资料来源：文献研究；罗兰贝格分析
领先案例特点总结
总部 基地
科技园
城市 中心 近 远
郊郊
文化
创意
园
科技
园
1 园区选址
• 主要出现在大城市远郊，在 卫星城也有一定分布
总部基地 • 主要出现在大城市近郊，也 有少数分布在卫星城
文化创意 • 主要出现在大城市中心区域 园区
资料来源：罗兰贝格分析
产业带 动能力
园区举例 • 韩国数字媒体城、BBC媒体城、昆士
兰创意产业园均位于市区范围
总部基地：大城市近郊或卫星镇 科技园：大城市远郊或卫星城
• 集聚总部企业的产业特性使得其更适 • 以高科技产业为主的产业性质使其
当远离城市中心单独建立
适合建于远郊或卫星城
• 可通过自身及周边相应配套满足内部 园区人才要求，但考虑到商务企业需 求，不适合过于远离城市中心
• 居住功能在科技园总体 有一定占比，由发展初 期开始呈现缓慢增长的 态势
• 公共设施作为园区发展 的基础，在科技园建设 初期已大致形成
• 公共研发、公共及生活 服务及商务会议中心最 先形成并完善
• 孵化、教育培训及监测 认证于发展中后期出现
3.2 总部基地功能模块
总部基地功能模块形成过程
商务 办公
动高技术含量的2.5产业的发展
高管理水平
• 第二产业的下游营销、结算和售后服务等环 节，其在价值链中的增值作用已超过生产制 造
• 表现形式：企业经营的专业化程度进一步提 高，成为工业企业非价格竞争的重要因素
高知识集聚
• 主要表现在以IT、动漫产业为代表的数字网 络产业，包括电子商务、软件业和数字媒体 等
罗兰贝格国内外产业园案例(经典)_图文.pptx
内容
1. 2.5产业园定义 2. 2.5产业园国内外领先案例 3. 2.5产业园开发运营关键成功要素总结
页码
3 18 132
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发展起步
逐步成型
大力发展
基本情况
• 主要表现在由传统工业园向 总部基地的演变
• 逐步形成商务社区的概念， 发展邻里关系
• 形成大型综合社区
特征
• 偏重于基于科学研发的企业， 以研发、仓储、办公为主
• 商业型企业出现并成熟，办 公、商业、银行等功能出现
关 动 • 城市化进程使得市区与郊区距离缩短 键 要 • 低地价、低租金吸引大型企业迁移 驱 素 • 政府大力扶持
教育培训 中心 中心 中心
中心
~10% ~3
文化创意园：着重服务配套
%
• 文化创意园的商务办公功能约 45%
• 居住占比仅约3%，为三个园区类
别占比最低的
• 公共设施占比仅约10%，为三个 园区类别占比最低的
• 为三类园区中整体占比最高，约 占47%左右
支持
功能模块说明
主要功能
说明
公共设施
公共设施 主要包括道路交通、绿地、水系等园区基础设施
商务配套 服务配套
展示交易中心 提供产品展示以及交易的场所，可包括实体平台以及网络平台 教育培训中心 主要指培训教室等
商务会议中心 包括会议室、学术报告厅等设施
公共配套 公共服务中心 为区内企业提供公司注册、财税等相关服务
生活配套 生活服务中心 包括餐饮、购物、健身等日常生活配套
资料来源：罗兰贝格分析
商务办公 • 三类园区中，服商务 务办公在科技园
中占比最低，总体占比约35%
居住
• 三类园区中，居住功能在科技园 中占比最高，约10%
公共设施 • 公共设施占比约30%，为三个产
业园区类别占比最高的 • 整体占比约25%
服务配套
资料来源：罗兰贝格分析
3.2
~5
~45%
%
公用研发中心 孵化中心
商务会议中心
居住
公共 设施
服务 配套
公共服务中心 商务会议中心 生活服务中心
© 2010 Roland Berger Strategy Consultants
2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 2
2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 3
1. 2.5产业园定义
2.5产业的定义
2.5产业的定义
定义 • 俗称的2.5产业是指介 于第二和第三产业之 间的中间产业
区域品 牌能力
2 带动能力 • 产业带动能力强，且可以形
成一定区域品牌
• 区域品牌形成能力较强
• 产业带动面较广且具有一定 的区域品牌形成能力
研发
孵化
服务
办公
公共
3 功能模块 • 重视商务办公、公共设施，服
务配套功能占比约1/4
• 重视商务办公、服务配套，服 务配套功能占比约1/4
• 重视服务配套，整体占比将近 一半
• 荷兰、丹麦、美国、澳大利亚等国家均开 始大力发展文化创意产业园区
特征
• 更偏重于文化创意产业的设计、研发等相 应环节
• 随着产业的发展，文化创意园区除了生产 型企业以外，更多出现与消费相结合的业 态，从而形成更为多元化的园区
关动 键要 驱素
• 产业本身的大力发展
• 旧城改造（旧厂房改造）为文化创意园区提供发展空间 • 居民消费力提升使得更多消费类产品出现
概念萌发
1947年
形成雏形 1960年代
世界范围蓬勃发展 1990年代初 – 至今
基本情况
• 1947年由美国加利福尼亚州 斯坦福大学为主的众多顶尖 高校开始
• 上世纪60年代中期，高新科 技园区在美国开始形成雏形
特征
• 以研发先进科学技术为主， 并无明显其他功能
• 在科技研发的基础上，逐步 引入政府、产业基金孵化等 功能，科研成果转化为商业 价值
资料来源：罗兰贝格分析
包含目前常见的以下园区： • 商务花园 • 园中园 • 总部基地 • 创业园 • 生产性功能服务区 • ……
包含目前常见的以下园区： • 动漫影视基地 • 文化艺术区 • 画廊、艺术工作室聚集区 • 多媒体产业园 • 艺术品交易园区 • ……
1
科技园发展历程
科技园发展历程及关键驱动要素
教公
~2 %
5
育共 培服 训务
~25%
总部生基活地服务：中着心重商务办公、服务配套
• 总部基地的商务办公功能在三类 园区占比最高，约45%
• 居住功能在总部基地中约5%
• 公共设施占比约25% • 整体占比约25%
3.3
~47%
生活服务中心
~40%
孵化中心 公用 商务 公共
展示交易
中心 研发 会议 服务
• 出现大型综合型的跨国企业， 形成办公、商业、居住、教 育、休闲场所的综合功能
资料来源：文献研究；罗兰贝格分析
3
文化创意园区发展历程
文化创意园区发展历程及关键驱动要素
发展起步
上世纪90年代末
高速发展 21世纪开始
基本情况
• 文化创意产业最早兴起于英国，1998年 英国明确提出“文化创意产业概念”及园 区
parties except with the explicit prior consent of Roland Berger Strategy Consultants. This document is not complete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation.
• 科技产业工人对城市功能的需求相 对较弱，因此可设于远郊
• 剑桥科学园、横须贺科学研究园、 新加坡科学园多位于城市远郊或卫 星城位置
资料来源：罗兰贝格分析
2
带动能力
园区带动能力特点总结
产业带 动能力
区域品 牌能力
产业带 动能力
3.1 科技园功能模块
科技园功能模块形成过程
商务 办公
居住
公共 设施
服务 配套
公用研发 商务会议
公共服务 生活服务
前期
资料来源：罗兰贝格分析
公用研发中心 孵化中心
生活服务中心
教育培训 商务会议 公共服务
中期
孵化中心 监测认证中心 生活服务中心
公用 研发 中心
教育培训 商务会议 公共 服务
后期
• 商务办公在科技园的功 能中占重要位置，在发 展的各个阶段均占有较 高比例
居住
居住
主要包括住宅、宿舍、酒店等
商务办公
商务办公 主要指区内企业办公用地，包括办公室、企业自有研发中心等
技术配套 公用研发中心 由园区建设运营的研发中心，可供其他企业租用
孵化中心 为创业型企业提供的场地，并辅以一定的服务，如融资、法律等
wk.baidu.com
检测认证中心 由园区建设运营的公共实验室，提供一定的仪器设备，为区内企业提供检测认证服务
载体
• 2.5产业本质是生产 性服务集中性的表 现，构架生产与服 务的一体化
作用
• 2.5产业能实现资源 的集约化利用，提 升知识、信息、管 理和高技术手段对 价值链的作用
资料来源：罗兰贝格分析
• 2.5产业是高新技术的主要使用者和推动者
• 表现形式：企业发展中将形成具有独立的研 高技术含量 发中心、公司核心技术产品的生产部门，推
资料来源：罗兰贝格分析
文化创意园：产业与品牌均衡发展
• 主要聚集数字媒体、创意设计、视 听创作等产业
• 对产业的直接带动系数通常在1020倍以上，而对周边产业的带动 面较广
• 可以聚集一定数量的知名产业， 并且带动消费聚集，存在一定的 区域品牌能力
总部基地：区域品牌能力较强
• 产业涵盖范围较广，重点集中附加 值较高的产业链环节
1
园区选址
园区选址特点总结
城市 中心
近远 郊郊
文化创 意园
城市 中心
近远 郊郊
总部 基地
城市 中心
近远 郊郊
科技 园
文化创意园：大城市中心
选 址
产业 性质
•
产业特性对城市功能有较强的提升， 因此多数离城市中心较近
原 因
人才 性质
•
对于人才聚集的要求相对较高，且需 要对周边城市人群消费的辐射，因此 靠近城市中心
• 直接产生的产值或者服务业收入较 低，产业带动能力较弱
• 产值及服务业收入可以占到区域总 量的20%以上，具有较强的区域品 牌能力
3
功能模块
园区功能模块特点总结
3.1 ~35%
~30%
孵化中心
2 ~ 5%
监测认证中心
公用
生活服务中心
研发
科技园：着重商务办中公心、公共设施
教育培训 商务会议 公共
~10%
2.5产业园分类
高技术含量
2.5产业园特点
• 依托：大学、企业科研机构等建立 • 专注：以新兴科技驱动的产业，如生物医药、电子信息等
产业 • 园区建设注重技术开发平台和公共设施打造
2.5产业园类别
1 科技园
高管理水平
• 依托：区别与中央商务区的生态环境资源形成企业总部集 聚
• 专注：吸引企业价值链的营销、售后服务等高附加值环节， 并聚集咨询、金融等专业服务企业
区域品 牌能力
产业带 动能力
区域品 牌能力
科技园：产业带动能力较强
主要产业 • 主要聚集信息、生物医药、材料等
以研发驱动的产业
产业带动 • 对产业带动能力较强，其直接带动
能力
系数通常在100倍以上，而对周边
产业的带动系数则更大
品牌带动 • 聚集企业通常产业较为单一同时中
能力
小企业较多，区域品牌能力一般
关 动 • 科学技术不断革新 键 要 • 政府大力扶持 驱 素 • 企业孵化功能的不断完善
• 从上世纪90年代开始，世界 范围众多国家开始大力发展 科技园区
• 包括银行等更多金融机构参 与，也有更多地产开发企业 进入该领域，形成产学研互 动模式
资料来源：文献研究；罗兰贝格分析
2
总部基地发展历程
总部基地发展历程及关键驱动要素
2
总部基 地
高知识集聚
• 依托：文化创意类大型企业和高校资源建设 • 专注：数字媒体、教育等产业，以政府产业升级为驱动
3
文化创 意园
资料来源：罗兰贝格分析
支持
2.5产业园包含类别
科技园
总部基地
文化创意园
包含目前常见的以下园区： • 大学科研园 • 软件园 • 生物科技园 • 服务外包园区 • 生命科学园 • 电子信息科技园 • ……
资料来源：文献研究；罗兰贝格分析
领先案例特点总结
总部 基地
科技园
城市 中心 近 远
郊郊
文化
创意
园
科技
园
1 园区选址
• 主要出现在大城市远郊，在 卫星城也有一定分布
总部基地 • 主要出现在大城市近郊，也 有少数分布在卫星城
文化创意 • 主要出现在大城市中心区域 园区
资料来源：罗兰贝格分析
产业带 动能力
园区举例 • 韩国数字媒体城、BBC媒体城、昆士
兰创意产业园均位于市区范围
总部基地：大城市近郊或卫星镇 科技园：大城市远郊或卫星城
• 集聚总部企业的产业特性使得其更适 • 以高科技产业为主的产业性质使其
当远离城市中心单独建立
适合建于远郊或卫星城
• 可通过自身及周边相应配套满足内部 园区人才要求，但考虑到商务企业需 求，不适合过于远离城市中心
• 居住功能在科技园总体 有一定占比，由发展初 期开始呈现缓慢增长的 态势
• 公共设施作为园区发展 的基础，在科技园建设 初期已大致形成
• 公共研发、公共及生活 服务及商务会议中心最 先形成并完善
• 孵化、教育培训及监测 认证于发展中后期出现
3.2 总部基地功能模块
总部基地功能模块形成过程
商务 办公
动高技术含量的2.5产业的发展
高管理水平
• 第二产业的下游营销、结算和售后服务等环 节，其在价值链中的增值作用已超过生产制 造
• 表现形式：企业经营的专业化程度进一步提 高，成为工业企业非价格竞争的重要因素
高知识集聚
• 主要表现在以IT、动漫产业为代表的数字网 络产业，包括电子商务、软件业和数字媒体 等
罗兰贝格国内外产业园案例(经典)_图文.pptx
内容
1. 2.5产业园定义 2. 2.5产业园国内外领先案例 3. 2.5产业园开发运营关键成功要素总结
页码
3 18 132
This document was created for our client. The client is entitled to use it for its own internal purposes. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger Strategy Consultants. This document is not complete unless supported by the underlying detaileTdhiasndaolycsuemseanntdwoarsacl prereasteedntfaotrioonu.r client. The client is entitled to use it for its own internal purposes. It must not be passed on to third
发展起步
逐步成型
大力发展
基本情况
• 主要表现在由传统工业园向 总部基地的演变
• 逐步形成商务社区的概念， 发展邻里关系
• 形成大型综合社区
特征
• 偏重于基于科学研发的企业， 以研发、仓储、办公为主
• 商业型企业出现并成熟，办 公、商业、银行等功能出现
关 动 • 城市化进程使得市区与郊区距离缩短 键 要 • 低地价、低租金吸引大型企业迁移 驱 素 • 政府大力扶持
教育培训 中心 中心 中心
中心
~10% ~3
文化创意园：着重服务配套
%
• 文化创意园的商务办公功能约 45%
• 居住占比仅约3%，为三个园区类
别占比最低的
• 公共设施占比仅约10%，为三个 园区类别占比最低的
• 为三类园区中整体占比最高，约 占47%左右
支持
功能模块说明
主要功能
说明
公共设施
公共设施 主要包括道路交通、绿地、水系等园区基础设施
商务配套 服务配套
展示交易中心 提供产品展示以及交易的场所，可包括实体平台以及网络平台 教育培训中心 主要指培训教室等
商务会议中心 包括会议室、学术报告厅等设施
公共配套 公共服务中心 为区内企业提供公司注册、财税等相关服务
生活配套 生活服务中心 包括餐饮、购物、健身等日常生活配套
资料来源：罗兰贝格分析
商务办公 • 三类园区中，服商务 务办公在科技园
中占比最低，总体占比约35%
居住
• 三类园区中，居住功能在科技园 中占比最高，约10%
公共设施 • 公共设施占比约30%，为三个产
业园区类别占比最高的 • 整体占比约25%
服务配套
资料来源：罗兰贝格分析
3.2
~5
~45%
%
公用研发中心 孵化中心
商务会议中心
居住
公共 设施
服务 配套
公共服务中心 商务会议中心 生活服务中心
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2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 2
2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 3
1. 2.5产业园定义
2.5产业的定义
2.5产业的定义
定义 • 俗称的2.5产业是指介 于第二和第三产业之 间的中间产业
区域品 牌能力
2 带动能力 • 产业带动能力强，且可以形
成一定区域品牌
• 区域品牌形成能力较强
• 产业带动面较广且具有一定 的区域品牌形成能力
研发
孵化
服务
办公
公共
3 功能模块 • 重视商务办公、公共设施，服
务配套功能占比约1/4
• 重视商务办公、服务配套，服 务配套功能占比约1/4
• 重视服务配套，整体占比将近 一半
• 荷兰、丹麦、美国、澳大利亚等国家均开 始大力发展文化创意产业园区
特征
• 更偏重于文化创意产业的设计、研发等相 应环节
• 随着产业的发展，文化创意园区除了生产 型企业以外，更多出现与消费相结合的业 态，从而形成更为多元化的园区
关动 键要 驱素
• 产业本身的大力发展
• 旧城改造（旧厂房改造）为文化创意园区提供发展空间 • 居民消费力提升使得更多消费类产品出现
概念萌发
1947年
形成雏形 1960年代
世界范围蓬勃发展 1990年代初 – 至今
基本情况
• 1947年由美国加利福尼亚州 斯坦福大学为主的众多顶尖 高校开始
• 上世纪60年代中期，高新科 技园区在美国开始形成雏形
特征
• 以研发先进科学技术为主， 并无明显其他功能
• 在科技研发的基础上，逐步 引入政府、产业基金孵化等 功能，科研成果转化为商业 价值
资料来源：罗兰贝格分析
包含目前常见的以下园区： • 商务花园 • 园中园 • 总部基地 • 创业园 • 生产性功能服务区 • ……
包含目前常见的以下园区： • 动漫影视基地 • 文化艺术区 • 画廊、艺术工作室聚集区 • 多媒体产业园 • 艺术品交易园区 • ……
1
科技园发展历程
科技园发展历程及关键驱动要素
教公
~2 %
5
育共 培服 训务
~25%
总部生基活地服务：中着心重商务办公、服务配套
• 总部基地的商务办公功能在三类 园区占比最高，约45%
• 居住功能在总部基地中约5%
• 公共设施占比约25% • 整体占比约25%
3.3
~47%
生活服务中心
~40%
孵化中心 公用 商务 公共
展示交易
中心 研发 会议 服务
• 出现大型综合型的跨国企业， 形成办公、商业、居住、教 育、休闲场所的综合功能
资料来源：文献研究；罗兰贝格分析
3
文化创意园区发展历程
文化创意园区发展历程及关键驱动要素
发展起步
上世纪90年代末
高速发展 21世纪开始
基本情况
• 文化创意产业最早兴起于英国，1998年 英国明确提出“文化创意产业概念”及园 区
parties except with the explicit prior consent of Roland Berger Strategy Consultants. This document is not complete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation.