地产新项目经济指标分析表
房地产项目地块分析
虎石台南大街西侧-42地块项目地块分析工程造价1202 于兆阳 1205350202一、项目基本情况分析1、项目基地基本情况分析；基本经济指标：（1）基地面积： 23414平方米；（2）容积率：＞1.0, ≯ 3.0（3）建筑密度：≯65%（4）绿地率：：≮5%2、基地情况分析：（1）地块状况地块方正平整，利于产品的摆放，同时在确定施工计划后，有利于工程的快速启动，项目尽早的亮相市场，抢占先机。
地块三面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目。
（2）地块周边状况南：在建大型住宅项目，目前处于地基建设阶段，它的入住对于区域迅速发展提供较好基础。
另外，该侧规划一所小学校，对于区域内拥有子女的家庭提供了良好的生活环境。
北：地块北面为一规模较大的绿化用地，有效地充实了未来项目周边的生活环境，同时，地块部分边缘临近金汁河，也为项目提供了良好的原生态景观。
东：规划一所中学校，良好的教育环境遍布项目周边，为三口之家切切实实的解决了子女就学的问题。
西：规划近300米的临街商业和办公用地，在方便居民实际生活的同时，也为区域带来了现代化生活的品质。
另外，距离地块500米处已建成的游泳馆和在建的中学也为区域打造了良好的生活基础。
（3）地块价值分析：高价值区域地块北面：临近规划绿地，可用于建设总价较高的板式多层，户户享受小区绿化景观的同时又可享受公共绿化，另外，还可以依靠其高度为小区提供相对安静生活环境；低价值区域地块西面：可建设高容积率的高层，一来临主干道旁的高层建筑可以有效隔离噪音，为小区创造良好的生活环境，二来，通过建筑的高度，达到地标性昭示效果，突出项目质感；（4）产品设计假设结合市场与项目现状及特点，提出以下方案：根据目前沈阳市区住宅项目的供给特点，进行产品设计初探。
方案：容积率≤2.5，产品表现形式为多层+高层，充分利用足容积率，主力户型为60-80㎡的两房和90-130㎡的三房（沈阳市区目前的主力户型为三房，三房也是走货量最高的户型，为了有效规避“90/70”政策，产品可借鉴发达地区的做法，增加产品附加值）。
房地产企业财务报表分析以万科集团为例
房地产企业财务报表分析以万科集团为例一、本文概述随着中国经济的持续发展和城市化进程的推进，房地产行业在过去的几十年中扮演了至关重要的角色。
作为行业的领军企业，万科集团凭借其稳健的经营策略、优质的产品和服务，以及广泛的品牌影响力，成为了公众关注的焦点。
财务报表是企业财务状况的直观反映，对于投资者、债权人、政府部门等利益相关者来说，深入分析和理解企业的财务报表，是评估企业价值、做出决策的重要依据。
因此，本文将以万科集团为例，对其财务报表进行深入分析，旨在揭示其财务状况、经营成果和现金流量等方面的信息，为相关利益者提供有益的参考。
在本文中，我们将首先简要介绍万科集团的基本情况，包括公司背景、业务范围和财务状况等。
然后，我们将详细解读万科集团的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等，通过对各项财务指标的分析，评估企业的资产结构、偿债能力、盈利能力、运营效率以及现金流量状况等。
我们还将结合行业特点和市场环境，对万科集团的财务状况进行综合评价，并探讨其未来的发展趋势和挑战。
我们将总结本文的主要观点，并提出相关建议，以期为相关利益者提供有益的参考和启示。
二、万科集团财务报表概述万科集团作为中国房地产行业的领军企业，其财务报表反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量情况。
以下是对万科集团财务报表的概述。
从资产负债表来看，万科集团的资产规模持续扩大，表明公司在行业中的地位稳固，并具备持续的投资和发展能力。
同时，公司的负债结构也相对合理，长期负债和短期负债的比例适当，有助于保持稳定的资金链。
从利润表来看，万科集团的营业收入稳步增长，反映了公司在市场上的强劲销售势头和良好的市场口碑。
净利润的增长也表现出公司良好的盈利能力和成本控制能力。
公司的毛利率和净利率均保持在较高水平，显示出公司在房地产行业的竞争优势。
从现金流量表来看，万科集团的经营活动现金流量净额持续为正，表明公司的主营业务能够为公司带来稳定的现金流。
商品房开发总成本经济指标分析
商品房开发总成本经济指标分析一、房地产建筑工程成本指标分析（元/ ㎡）1、桩基工程： 80-100元/ ㎡2、钢筋工程： 40-75公斤 / ㎡折合： 180-300元 / ㎡3、砼工程： 0.3-0.5折合： 140-170元/ ㎡4、砌体工程： 70-120元/ ㎡5、内粉工程： 25-40元/ ㎡6、外装（保温）： 80-100元 / ㎡7、室内水电安装： 70-120元 / ㎡8、屋面工程： 30 元 / ㎡9、门窗工程： 90-150元/ ㎡（面积比为： 0.25-0.5 ）10、土方、防盗门、烟道、公共装饰：50-150 元 / ㎡11、地下室（单方造价加：150 元/ ㎡）地下室为 :2100 元/ ㎡; 人防地下室为 :2300元/ ㎡。
12、电梯工程： 100-180 元/ ㎡13、人工费： 150-200元/ ㎡14、室外配套工程： 150-350元 / ㎡15、模板、脚手架工程： 150元/ ㎡16、塔吊、施工电梯：100 元/ ㎡17、临时设施： 50-60元/ ㎡18、试验费： 15-30 元 / ㎡19、管理费： 180 元 / ㎡20、税费： 40-70 元 / ㎡21、设计费： 10-20 元 / ㎡22、监理费： 5-15 元 / ㎡23、广告费： 100-150 元/ ㎡24、土地费： 100-200 元/ ㎡25、土地税费与前期费用：200-500元/㎡。
综合说明：1、以上明细为粗装工程，如做精装工程：简装：300 元/㎡；高档：500-1000元 /㎡。
2、结论：多层住宅工程建筑建安成本不低于：1300元 /㎡；小高层：1500元 /㎡；高层住宅楼：1800元/㎡ -2000元/ ㎡。
3、外供水、供电、供气和园林绿化工程。
二、房地产开发成本核算指标（一）土地出让金： 60 一 150 万元。
（二）拆迁安置补偿费： 3 一 6 万元。
（三）前期工程费：（ 1）规划设计费：1、 0%（ 2）可行性研究报告：0、 5%（3）三通一平费用： 1、5%（4）设备安装费： 1、 5%(四），建安工程费：1600 元一 2000 元∕㎡(五 )，基础设施费：200 元一 300 元∕㎡(六 )，公共配套工程费：150 元一 200 元∕㎡(七 )，开发税费：3、0 一 7、0%(八 )，不可预见费：5、0 一 10、 0%(九 )，开发费用：（ 1）管理费： 12%（2）销售广告费： 3、 0%（3）财务费用： 1、0 一 2、 0%三、全国各大城市住宅建安造价比较住宅建安造价指标分析表（2011 年版）工程造价多层住宅小高层住宅高层住宅备注地区（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）北京市110117681706综合价格天津市138119201985综合价格石家庄80011501280太原市97215801360呼和浩特108016501830综合价格沈阳市85012001350长春市97012101320哈尔滨115013901346综合价格上海市136517301835南京市106112931702杭州市100012501500合肥市87011001300福州市89014001580南昌市8929611226济南市111614081643武汉市85911301266长沙市97512161441郑州市79011911366综合价格广州市148601711综合价格南宁市88012801450海口市90014001890重庆市97010401160成都市130016001850贵阳市86711911580昆明市90012801578拉萨市88013701600西安市117015751638兰州市128515641638综合价格西宁市111214021638银川市120014501680乌鲁木齐92915511731固安县85013501700综合价格综合造价90013501800综合价格××房地产开发有限公司工程部。
工程量清单计价经济指标分析表
分部分项工程费
其中
楼地面
工程
墙柱面
工程
天棚工程
门窗工程
油漆涂料裱糊工程
其他工程
100%
安装工程
分部分项工程费
其中
消防
给排水
强电
弱电
100%
三、措施项目清单工程费
建筑工程
措施项目工程费
其中
安全文明施工
临时设施
检验试验费
砼、砼模板及支架
脚手架
垂直运输
大型机械进退场费
二次搬运费
施工排水降水
100%
项目
单位工程费用汇总
工程量清单费用
各项规费合计
税金
%
合计
其中
分部分项工程量清单计价
措施项目清单计价
其他项目清单计价
建筑工程
元/m2
%
装饰工程
元/m2
%
安装工程
合计
元/㎡
%
给排水
电气
单项工程费汇总
元/m2
%
六、主要人、材、机、消耗指标（每平方米用量）
建筑工程
名称
数量
名称
数量
人工
工日
元
机械费
材料费
水泥(t)
工程量清单计价经济指标分析表
一、工程概况
工程名称
所在地
建设单位
工程类别
定额工期
建筑面积
结构类型
地面层数
檐口高度
`主要施工做品说明
建筑工程分部分项
土（石）方工程
桩与地基基
础工程
砌筑工程
混凝土及钢筋混凝土工程
厂库房大门、特种门、木结构工程
金属结构工程
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率地上：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇.楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途.本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2.表6-1 项目主要技术经济指标一表6-2 项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元. ②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元.上述两项合计：12332万元.表6-3 项目实施进度计划表2前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表单位：万元3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5.表6-5 建安工程费估算表单位：万元4基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表单位：万元5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上1～4项之和的3%.则不可预见费为：12332++11067+×3%=万元开发成本小计：万元.2、开发费用估算1管理费用取以上1～4项之和的3%.则管理费用为：万元2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%；销售代理费,占销售收入的2%；其他销售费用,占销售收入的1%.合计为万元.销售收入详见表6-9.3财务费用指建设期借款利息.第1年借款9000万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清.建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：0+9000÷2×%=万元第2年应计利息：+0÷2×%=万元第3年应计利息：+0÷2×%=万元则财务费用为上述合计：万元.详见表6-14贷款还本付息表.开发费用小计：万元.总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8.表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算 1销售价格估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个.详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元3销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元.其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分.本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约%,第二年投入约%,第三年投入约%；从银行贷款9000万元,全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资计划与资金筹措表6-13.表6-13 投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%.具体见表6-14.表6-14 借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资单位；万元评价指标：○1税前全部投资净现值：NPV=万元②税后全部投资净现值：NPV=万元③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%2动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初的现值,此现值的代数和就是项目的净现值.基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0.这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行.②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率.内部收益率是项目折现率的临界值.本项目属于独立方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%Ic,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行.2、损益表与静态盈利指标1损益表具体见表6-17表6-17 损益表单位：万元2评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100% =++／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=／15000×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%3静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受.3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表单位：万元2资金平衡能力分析根据表6-18,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的.4,盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=58647=万元总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=平方米5,不确定分析1销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的.小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分.它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法.这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的.财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表.不过,要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处.财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素,分为静态指标和动态指标；按指标的性质,分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标,分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标.反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率.另外,一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值.对于一些不太复杂的项目,完全可以用这些指标进行初步筛选,然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析.这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等.不过,没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷,因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一.但是,在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中,基准收益率的选择非常之难,它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题.基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率,是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平.它是项目经济评价中的重要参数.上述介绍的实例,基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标.它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练.。
房地产项目成本收益表
房地产项目成本收益表一、土地购置成本土地购置成本是房地产项目的起始点，包括土地购买、土地租赁、土地使用权转让等费用。
这部分成本是项目总成本的重要组成部分，且在不同地区和不同时间节点，土地价格会有较大的波动。
二、建设成本建设成本包括施工前的设计、规划费用，施工过程中的建筑、安装、装修等费用，以及施工后期的配套设施建设等费用。
这部分成本根据项目的规模、复杂度及地理位置等因素有所不同。
三、人工成本人工成本是房地产开发中不可或缺的部分，包括员工工资、奖金、福利等费用。
这部分成本根据项目的进度和规模会有较大的波动。
四、设备及材料成本设备及材料成本是指在房地产开发过程中所需要购买的设备和材料的费用。
这部分成本根据项目的需求和设备的选择有所不同。
五、营销成本营销成本是指为了将房地产产品销售出去而产生的费用，包括广告费、推广费、销售代理费等。
这部分成本根据项目的定位和市场环境有所不同。
六、资金成本资金成本是指在房地产开发过程中因为融资所产生的利息等费用。
这部分成本根据项目的融资方式和利率水平有所不同。
七、管理费用管理费用是指在房地产开发过程中产生的日常管理费用，包括管理人员工资、办公费、差旅费等。
这部分成本根据项目的管理模式和规模有所不同。
八、税费及其他杂项税费及其他杂项是指在房地产开发过程中产生的税费及其他杂项费用，如印花税、保险费等。
这部分成本根据国家的税收政策和相关规定有所不同。
九、预期收入预期收入是指根据市场情况和项目定位预测的房地产产品销售收入。
预期收入的确定需综合考虑市场供求关系、产品定位和价格策略等因素。
房地产项目投资测算模板(全模型由18张表组成,用于投资阶段项目的经济测算)
定合理成本数值（不宜过紧）；
修改的表单有“现金流量”中的补缴金额；“利润测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；具情况，设置增值税扣减折扣率。
回款无法满足标准投摸默认模型，请更改回款公式。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
/费用支出计划，数据可与投摸现金流量表不同。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
涉及地上赠送面积及地下投影面积需要填写，成本计算中销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系、注意节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需成）；
能大于累计开发套数，销售单价因“经济指标”表设置了。
某标杆地产《基坑支护工程经济技术指标分析表》
元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2
元/m2
元/m2 元/m2
造价指标包含税金 总造价/喷射砼面积
元/m
其中： 土方开挖部分
元/m
喷射砼部分
元/m
钢பைடு நூலகம்网部分
元/m
钢花管桩部分 搅拌桩部分 旋喷桩部分 预制桩部分 灌注桩部分 其他如排水沟、降水 井、集水井项目
元/m 元/m 元/m 元/m 元/m
元/m
措施项目费 每平方米地下室造价
元/m
造价指标包含税金
其中：土方开挖部分 喷射砼部分 钢筋网部分 钢花管桩部分 搅拌桩部分 旋喷桩部分 预制桩部分 灌注桩部分 其他如排水沟、降水 井、集水井项目 措施项目费
基础数据
名
称
单位
工程量
备注
工程量数据
根
喷射砼
m2
搅拌桩数量
条
搅拌桩长度
米
锚杆支护数量
条
锚杆支护长度
米
管桩数量
条
管桩长度
米
钢花管土钉数量
条
钢花管土钉长度
米
灌注桩数量
条
灌注桩长度
米
降水井数量
条
降水井长度
m
面积及长度数据
m2
基底面积
m2
非塔楼地下室建筑面积
m2
基坑延长米（坡底）
米
基坑延长米（坡顶）
米
基坑延长米（地下室外边线）
一
1 2 3
一
1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13
房地产开发项目经济分析表
一）
2.7 进场道路降坡
单位成本（元/m2） 741.60
3.1 规划设计费 3.2 地质勘察费 3.3 平基土石方 3.4 图纸审查费 3.6 白蚁防治费 3.7 工程监理费 3.8 招标代理服务费 3.9 环境保护费 3.10 质量监督费 3.11 合同鉴定 3.12 概算审查费 3.13 意外伤害费 3.14 散装水泥费 3.15 办证费
费用类别
标准
测算基数值
1.1 住宅销售
1500.00 5510.00
1.2 商业销售
2500.00
400.00
1.3 车库销售
1500.00
160.00
项目产品销售可实现收入小计
1.4 其他收入
0.00
0.00
项目销售收入合计（含固定资产部分）
2.1 营业税
3.00%
950.50
2.2 印花税
0.05%
26.42
以土地费+1/3建安费为基 数，期限为1年
23.76 以销售收入2%测算
9.51 以销售收入1%测算
24.20
83.88
销售产值
产品类型
套内价 格
备注
分项
一） 项目 项 销售 目 收入 销 售 收 入 及 二） 赢 营业 利 税金 水 平 指 标 三） 分 项目 析 开发 综合 成本
序号
项目经济 技术指标
分项 一）土地 综合成本
二）建安 成本
里田老卫生院开发项目经济分析（参考）
用地面积（亩）
配套用房（门卫、垃圾 站）
住宅面积（m2）
序号
费用类别
1.1 土地费用
5.99997 90.00 5510.00
房地产开发项目经济评价
房地产开发与经营
第2页
房地产开发项目经济评价
▪ 1.1房地产开发项目经济评价的概念及类型
▪ 财务评价
对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，判断项 目的财务可行性。
▪ 综合评价
综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域 社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合 理性。
动态盈利能力评价指标一般包括财务净现值(FNPV)、财务净现值率 (FNPVR)、财务内部收益率（FIRR）和动态投资回收期(Pt)等。
详见【例5.1】
房地产开发与经营
第6页
房地产开发项目经济评价
2. 静态盈利能力评价指标计算及评价
静态盈利能力评价指标有投资利润率、投资利税率、投资资本金利 润率、资本金净利润率等。
财务评价基本报表一般包括：
项目投资现金流量表
1 现金流量表 2 利润与利润分配表
项目资本金现金流量表 投资各方现金流量表
3 资金来源与运用表
4
资产负债表
房地产开发与经营
第10页
表5.4 房地产项目经济评价指标体系
盈利能力指标
静态评价指标
动态评价指标
投资利润率
财务净现值
资本金利税率
财务净现值率
资本金利润率 成本利润率 静态投资回收期
财务内部收益率 动态投资回收期
清偿能力指标
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率
流动比率
房地产开发与经营
第5页
房地产开发项目经济评价
1. 动态盈利能力评价指标计算及评价
房地产开发项目经济评价
▪ 房地产开发项目经济评价是房地产开发项目决策科学化的重要手段。 ▪ 为了引导房地产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产
房地产开发企业财务报表分析
根据该原则，收入、费用发生与现金收支之间产生了一个重要的时 间差。因此，在损益表上所看到的利润或者收益，只是潜在的现金， 并非是公司实收的现金
应付职工薪酬
应交税费
应付利息
应付股利
其他应付款
一年内到期的非流动负债
行次 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43
期初数
其他流动资产
12
其他流动负债
44
流动资产合计
13
-
-
流动负债合计
45
-
非流动资产
14
非流动负债
46
可供出售金融资产 15
长期借款
47
持有至到期投资
16
18
B2、损益表—概念
功能——提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏 损数量
作用——有助于了解本期取得的收入和发生的产品成本、各 项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项 利润来源及其结构，把握经营策略
收入-成本及费用=利润
19
B2、损益表—结构
利润表
编制单位：
2007年度
D. 财务分析实例（华润置地） （P50-P59）
11
B1、资产负债表—概念
功能——提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所 有者权益（自有资本）的存量及其结构
作用——有助于了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及 其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优 化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策
(完整)项目经济测算
项目经济测算1. 如何评判项目是否可行1。
1 静态预算:利润预期利润=收益—成本-税费反推取地价格=收益—其他成本—预期利润—税费1.2 动态预算：资金平衡2. 经济测算的基本步骤4个步骤,10张表2.1 指标整理2.1。
1 项目经济技术指标第一步:整理用地指标首先，将能手收集的项目经济技术指标进行整理,首先按照地块进行分类。
各地块用地规划要求:用地性质、用地面积（平方米）、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑规模、绿地率。
其次，按照是否能够出让进行分类用地性质、用地面积、建筑规模2。
1.2 规划设计第二步:根据规划设计方案整理按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。
住宅车位数量和面积的确定地块—项目建设规模表编号用地性质建筑面积（平方米)1总建筑面积2地上可出让建筑面积2。
1商业建筑面积2.2住宅建筑面积3地下建筑面积3。
1可售地下车位面积3。
2地下人防面积4车位（个）4。
1地上车位4。
2可售地下车位4.3人防车位5公共配套设施2。
1。
3 建设标准第三步:确定建安成本指标第四步：确定经济参数指标经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施费三项。
2.1.4 开发销售进度3. 静态估算3。
1 投资估算工程监理费建设前期阶段按主题建安工程的0.1-0.2％收取；施工阶段按取费标准收取新材料基金（非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）8元/平方米,中标水泥量3元/吨地下人防工程面积及地下车位面积:十层以上的建筑，应修建“满堂红"（单体建筑的标准面积）防控地下室，可按其十层标准面积计算；十层（不含十层）一下,基础埋深不超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的2%修建,十层（不含十层）以下，基础埋深面积超过3米的建筑，应按其面积(含地下)的3%修建。
在投标过程中，对不同的建筑类型无法精确到没动楼座单体的情况下，狄璇人防面积可按照项目总狄航建筑面积的3%计算。
根据项目预计规划的总户数记忆结合项目可实现的建筑形式，按照35—40㎡/车位的标准估算地下车位面积.地下车位比例按照项目规范要求和品质情况确定,地下车位面积40㎡/个.、红线内小市政:是指建筑2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程各行的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用.一般按照工程量估计。
建筑装饰经济指标分析表
人工费
532485.35
材料费
1283127.48
机械费
42255.23
利润
48935.38
安全防护 文明施工 措施费
150726.44
工
金额(元)
3368945.59 784.42 100.00%
单方造价(元/㎡)
占总造价比例% 程 分部分项和单 分项造价(元)
土石方工程 经 价措施项目工程
标
分部分项和单价 措施项目工程 分项造价(元) 单方造价(元/㎡) 占总造价比例% 项目名称
门窗工程
190346
油漆涂料裱 糊工程
135344.99
其他装饰 工程
55000.00
脚手架工程
128425.58
垂直运输工程
121539.83
模板工程
265754.5
大型机械设备 混凝土运输及 基础安拆及进 泵送工程 退场费
土建工程造价经济指标分析表
其中1 工程总造价 分部分项和 单价措施项 总价措施 其他 税前项目费 项目费 目工程费 项目费
2605306.92 606.62 81.38% 170986.5 39.81 3.56% 245346
其中2 规费
249617.82
其中3 管理费
157122.32
税金
97688.35
25661.2
材料二次 成品保护 运输 工程
其他
ห้องสมุดไป่ตู้
土石方挖方 土石方填方 桩基础 桩基础 (m) () () ()
1554.8 233 236.85
砌体 （）
41.273
砼基础 ()
220.73
砼柱 ()
建筑施工企业成本核算分析表
建筑平米造价
人工费
其中安全措施费 土建成本情况
现场管理费
临时设施费
生产用水电费
生活区水电费
检验实验费
垃圾清运
成品保护
主材指标
钢筋均价(元/t)
混凝土均价（元/m3）
备注
主材及人工
数量
建筑平米含量
（砼钢筋含量）
钢筋
砼
模板展开面积
其他指标 砌体
门窗
结构工日
（折算工日单价）
二次结构初装修工日
工程主要经济指标分析表
项目名称：
节点：
时间：
建筑面积（地下/地上）
建筑高度/层数
承包范围
结算方式
工程地点
开竣工日期
工程概况
结构形式 工程总造价(万元）
基础形式（是否有桩） 暂定金额（万元）
土建（万元）
钢结构造价（万元）
安装（万元） 是否有甲供材料及甲供 材料范围 费用名称
总金额（元）
精装造价（万元） 占直接费比例
合同外零工
房地产静态经济测算表
2.3.2
商业面积
——
2.3.3
车库个数
444
根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、车库等具体物业类型
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实际案例应用
测算销售收入
根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入： 住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价 关于价格：通常采用市场比较定价法
室外道路费用
道路占地面积（用地的15%）*单价
6437
200
129
4.3
室外绿化费用
绿化占地面积（用地的35%）*单价
15019
500
751
五
开发间接费用（不可预见费）
（一~四之和）3%
31366
六
开发期间费用
6.1
管理费用
（一~五之和）3%
32307
969
6.2
财务费用
实际发生额
63180
1600
10109
3.1.2
配套（商业、会所等）
建筑面积*单价
1188
2000
238
3.2
《恒大地产财务报表指标探析实例(数据图表论文)11000字(论文)》
恒大地产财务报表指标分析实例1 绪论 (2)1.1研究背景及意义 (2)1.2国内外研究现状 (2)1.2.1国外研究现状 (3)1.2.2国内研究现状 (3)1.3研究内容与结构 (3)1.4研究思路与方法 (4)2 财务报表分析相关概念 (4)2.1 财务报表分析的概念 (4)2.2 财务报表分析的作用 (4)2.3 财务报表分析的方法 (5)3 恒大地产财务报表分析 (5)3.1 公司简介 (5)3.2 资产负债表分析 (6)3.2.1资产结构 (6)3.2.2负债结构 (6)3.3 利润表分析 (7)3.3.1收入分析 (7)3.3.2利润构成 (8)3.4 现金流量表分析 (8)4 恒大地产财务报表指标分析 (9)4.1 盈利能力分析 (10)4.2 偿债能力分析 (11)4.2.1短期偿债能力分析 (11)4.2.2长期偿债能力分析 (12)4.3 营运能力分析 (12)4.4 杜邦综合分析 (14)5 恒大地产财务报表分析结论及建议 (15)5.1财务报表分析结论 (15)5.2财务报表分析建议 (15)5.2.1制定公司财务战略 (15)5.2.2增强公司经营管理水平 (16)5.2.3实施全面预算管理 (16)5.2.4增强公司财务状况调整能力 (17)5.2.5优化财务杠杆利用水平 (17)参考文献 (18)1 绪论1.1研究背景及意义随着市场经济体制的发展和标准的发展，企业所涉及的各种经济效益必须与企业的价值密切相关。
这就需要企业价值的评价。
财务管理在企业经营活动中的作用越来越重要。
企业投资者、债权人、高级管理人员等对企业财务信息的要求也越来越高。
那么如何向企业高管提供财务信息，帮助他们做出正确的决定呢？如何了解投资者和债权人的财务信息？最常用的方法是对企业财务报告进行分析。
加强财务报表分析可以全面、客观地评价过去，并能够有效地控制企业财务活动的过程，正确预测企业财务活动的未来。
房地产投资经济测算指标解读
房地产投资经济测算指标解读一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
房地产项目经济测算
项目经济测算目录1项目及评价依据简介 (1)1.1项目技术经济指标 (1)1.2经济评价依据 (2)2项目投资估算 (2)2.1项目开发成本估算 (2)2.2建设投资进度 (3)3资金筹措和投入计划 (4)3.1收益测算 (4)3.2项目可运用资金估算 (6)3.3投资计划与资金筹措 (7)4项目盈利能力评价 (8)4.1静态评价 (8)4.2动态评价 (10)5项目敏感性分析 (13)6项目经济评价结论及建议 (15)6.1.项目经济评价结论 (15)6.2.建议 (15)1 项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场以下简称“项目”位于云南省玉溪市红塔区中心城区内;红塔大道与东风路的交界处;东至东风路;西至花园街南端;南至红塔大道绿化广场;北至瓦窑十二组民房;占地15.16亩..规划总建筑面积约4.46万平方米..1.1 项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表;项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据..1.2 经济评价依据通过全面的和按照的思路;本评价报告是在项目采用租售方案一;即先租赁后整体销售方案的基础上;从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算;并对项目的财务可行性包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力作出评价及针对性建议..经济评价原则：在项目经济效益分析中;严格遵循国家及地方对开发经营的法规政策规定;以及对房地产企业财务核算及财税的规定;以求公正、准确地反映项目的经营情况;从而为项目作出恰当的评价和建议..经济评价前提：本方案中;项目通过在前期出租经营获取租金收入;待物业出租率保持在90-95%之间;进入稳定经营期后;采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利..因此;项目计算期以建设经营销售周期为参照;计算期为9年;由2004年1月1日起算..考虑到项目投资收益的情况;在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位;其余以年度为计算时间单位..各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动影响..项目核算的货币为人民币..2 项目投资估算2.1 项目开发成本估算项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费..其中;项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础..项目总开发成本为15;008万元;建筑面积单方成本为3;403元/平方米..项目开发成本估算表;见附表一..说明：土地成本：包括地价、土地交易税费、土地补偿费和建设期投入的地租费用..根据委托方提供的土地出让金、补偿费和土地租金数据计算;土地成本费用共1;260万元..前期费用：包括规划设计勘察费、前期顾问费、拆迁及土地平整费三项..勘察设计费以建安工程费用为计算基础;按经验比例估算；前期顾问费按实际已发生额计算；拆迁及土地平整费以项目总用地面积为计算基础;按经验值估算;前期费用共343万元..建安工程成本：包括土建装修成本和安装工程成本两大项目;根据委托方提供的估算单价指标;结合中对建筑配套设施的建议进行计算;建安工程成本共11;356万元..基础设施建设费：包括外水外电工程费、道路及广场建设费、绿化工程费;其中外水外电工程费以总建筑面积为计算基础；道路及广场建设费和绿化工程费以相应的用地面积为计算基础;根据经验值估算单价指标计算;基础设施建设费共317万元..开发税费：依据委托方提供的云南省及玉溪市有关税费规定计算;开发税费共670万元..不可预见费：按前四项成本费用的总和;根据经验比例5%估算;不可预见费共664万元..企业管理费：按前四项成本费用的总和;根据行业平均比例3%估算;企业管理费共398万元..2.2 建设投资进度根据本项目的建设规模和合作方沃尔玛的进驻要求;基于有序而高效的原则;在合理安排各前期工作;保证质量的前提下;以最快的速度完成项目建设..按照目前项目进度;计划整个开发期的时间跨度为1.5年即6个季度..计算期由2004年第三季度起至200 5年第四季度..其中;工程建设期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式开业..项目投资进度表;见附表二..说明：2 土地成本在项目建设前半年分两季度投入完毕..2 前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费等五项费用根据项目开发和工程建设进度计划分季度投入..3 资金筹措和投入计划3.1 收益测算项目的总体收益包括商场的租金收入和销售收入;共54;428万元;其中租金收入18;988万元;销售收入35;440万元..而车位则作为沃尔玛大型超市和项目商场的配套设施;不考虑收入..租金收入：根据项目的工程进度和;商场预计在2005年9月1日正式开业;而开业前;一至四层商场将分两期推广..结合租金定位分析;首次推出时;一层商场的平均租金为178元/平方米.月;二层商场的平均租金为80元/平方米.月;三层商场的平均租金为50元/平方米.月;四层商场的平均租金为40元/平方米.月;负一层商场的租金按照委托方与沃尔玛所签定的协议价20元/平方米.月计算..以上价格均不含商场管理费由于实际操作中在商场交付使用时就真正实现租金收入;但在招商过程中又会使用“免租期”优惠等租金策略;因此;一至四层商场的租金收入计算期从2005年7月1日开始一般商场的交付使用期会比正式开业的时间提前两个月;以作为商户的装修期;按“免租半年”的策略;2005年下半年6个月中;只计算3个月租赁保证金的收入;而不计算租金收入;该笔保证金收入将在物业整体销售时扣除..负一层商场按照协议免保证金;在正式开业后免租两个月;所以2005年只计算2个月的租金收入..租赁进度的假设：根据所建议的项目租赁进度计划;在开业时;一至四层商场达到70%的出租率;开业后5年内增加至90%;进入稳定期后保持在90-95%之间..按照这个目标;假设商场的出租率在200 5年开业时达到约70%;经过一年的经营在2007年达到77.5%;以后逐年稳步提升;在2010年达至90%;2011年后趋于稳定;保持在95%的出租率水平..租金变化的假设：根据我司对商场的研究经验;项目的租金水平变化根据出租率和商场的经营时间作以下假设：首层至四层商场租金在2007年增长5%;以后按每2年递增5%的水平计算;2012年后保持平稳..负一层商场从2005年起按每3年递增3%的幅度计算..销售收入：按照租售方案建议;待商场的出租率稳定地保持在90-95%的时候;可将商场整体出售..根据租赁进度计划;预计在2012年整体出售商场;出售价值按2011年的租金水平和期望的10%投资回报率;用收益还原法计算..具体计算方式：一至四层商场以2011年末的租金水平为未来每年等额的收益水平;采用等额序列支付的现值系数公式;按10%的折现率将未来收入水平折至2012年初估算各层商场的..由于负一层商场的租金是一直按照每3年3%递增的;所以其销售价格则是采用等比序列支付的现值系数公式进行估算..物业使用年限：根据项目商业用地的性质;其使用年限为40年..按照2004年获取土地使用权;在2012年;商场的使用年限尚剩余3 2年..计算公式：等额序列支付现值系数公式P=A11-1/1+i^n/i其中：P—现值2012年初A1—2012年一至四层各层的租金水平;按2011年末租金水平等额计算..i —折现率按期望的投资回报率10%计算n —计息周期数;即剩余使用年限32年..等比序列支付现值系数公式P=A11-1+s/1+i^n/i-s其中：P—现值2012年初A1—2012年负一层商场的租金水平s —等比系数固定递增率3%i —折现率上面提过;年折现率采用10%;故此处的实际折现率为1+10%^3-1=33.10%n —计息周期数..商场剩余使用年限为32年;故计息期数为32/3=10.67期..具体价格变化和项目收益估算详见附表三和附表四..3.2 项目可运用资金估算项目可运用资金是指在扣除有关经营税费和经营费用、所得税后的租售收入..本方案中经营期内的可运用资金共36;438万元..可运用资金估算详见附表五..根据国家和地方相应财税法律法规的规定;参考类似房地产项目有关开发和营销成本的经验数据;结合项目的实际情况;在开发经营期间涉及的各项税费率如下表：项目经营期间有关税费率一览表说明：2 根据委托方提供的资料;地租按照物业的使用年限每年支付一次;从33万元起;每5年递增5万元..因此在计算可运用资金时;地租部分在物业租赁期间逐年扣除;在物业出售当年按10%的折现率;采用等差序列现值系数公式将剩余使用年限的地租费用折现至2012年年初..2 项目按照出租形式经营物业时;需按照物业的固定资产价值计提大修费以用于物业设施的维护;当物业出售时;该费用则不再予以考虑..3.3 投资计划与资金筹措房地产项目开发投资的资金来源为三个方面;一是自有资金;二是各阶段的租售收入;三是当自有资金已全部投入开发而未获得租售收入或租售收入不足以满足开发投资时;采用贷款的形式解决资金问题..本项目的自有资金按开发成本的35%计提;需5;253万元..项目的租金收入虽然在建设期即2005年开始收取;但资金量很少;并不足以弥补资金缺口;所以银行贷款是本方案运作中的重要融资手段..3.3.1 项目资金筹措根据项目投资进度;配合项目自有资金及可运用租售收入所提供的资金量;确定项目所需银行贷款为9;813万元..项目投资计划与资金筹措表详见附表六..3.3.2 银行贷款项目的银行贷款发生时间在2005年初..从2006年开始以可运用的租金收入付息还本;至项目整体出售获取销售收入后..项目贷款清偿期约为8年;银行贷款利息采用长期五年以上贷款利息5.76%;合计需支付利息2;626万元..贷款还本付息表详见附表七..4 项目盈利能力评价4.1 静态评价静态评价是指不考虑货币时间价值对项目盈利能力进行评价..4.1.1 有关说明项目损益表的编制详见附表八..损益表反映了项目在整个经营期内的利润总额、所得税和税后利润的分配情况;是计算投资利润率、投资利税率等静态评价指标的基础表..结合项目经营方案的情况;项目在8年经营期内;累计税后利润共18;803万元;上缴企业所得税9;261万元..所得税的计提：在项目年度结算时;当出现帐面收入;在扣除开发成本及租售费用、地租、大修费等费用后;如果有销售利润;则按所得税率33%计算出本项目的所得税；如果出现亏损;该年份所得税为零;由亏转盈的年份则按财务通则规定将利润总额调整为应纳税所得额;再计算所得税..所得税在租售期间按年度计提..4.1.2 盈利能力分析评价指标的选取：房地产经营性项目的静态盈利分析指标主要选取年均的投资利润率、投资利税率、自有资金利润率进行评价..静态评价指标表分析：年均投资利润率年均投资利润率是项目整个建设经营期内的年平均利润总额与项目总投资的比率..从项目的经营情况看来;虽然年均税后投资利润率比现行房地产行业平均利润率约15％要低;但应看到;项目的出租经营期只有7年;作为大型商业项目仅仅是处于初始的运营阶段;租金水平相对较低..而且最后采用整体销售的方式出售;项目的总体投资利润率税后达到了95.31%;从这一指标来看;项目是具有相当的盈利能力..投资利税率投资利税率是项目建设经营期内的年平均利税总额与总投资的比率..自有资金利润率自有资金利润率是项目建设经营期内的年平均利润总额与自有资金的比率..由于项目主要是运用银行贷款解决资金的来源;因此;实现了提高项目自有资金效率的目的;从项目的自有资金利润率和利税率的水平看;项目的自有资金盈利能力已远高于行业平均水平..因此;从静态指标的水平看;项目具有一定的盈利能力;说明项目基本可行..4.2 动态评价动态评价的分析方法是考虑了货币的时间价值;对项目生命周期全过程的投资效益进行全面评价的方法..4.2.1 有关说明现金流量表的编制详见附表九、十现金流量表全部投资不分投资资金来源;以全部投资作为计算基础;用以计算全部投资在所得税前和税后的财务内部收益率、财务净现值以及投资回收期等评价指标;考察项目全部投资的盈利能力;而与项目的筹资方式无关..现金流量表自有资金是从投资者的角度出发;以投资者的出资额作为计算基础;把借款本金偿还和利息支付作为现金流出;用以计算自有资金财务内部收益率、净现值等评价指标..基准贴现率的选定：基准贴现率是项目净现值贴现时;计算贴现系数所采用的利率..我国一般取略大于同期贷款利率为基准贴现率..本项目发生银行贷款;按长期五年以上贷款利率5.76%计;则现按6.34%按贷款利率上浮10%计作为基准贴现率进行计算分析..4.2.2 盈利能力分析评价指标的选取：动态盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性计算评价指标;包括净现值NPV、内部收益率IRR和投资回收期..并针对税前、税后的情况进行分析评价..净现值净现值的经济含义是：把不同时间上发生的净现值流量;通过某个规定的利率i;统一折算为现值然后求其代数和..这样就可以用一个单一的数字来反映项目方案的经济性..其评价参数为零;当净现值大于或等于零;即认为项目盈利能力已满足最低要求;在财务上是可以接受的..财务净现值的计算公式为：nNPV=ΣCI-CO t1+i c-tt=1式中：NPV为财务净现值CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数i c为基准折现率内部收益率内部收益率是指方案寿命期内可以使净现金流量的净现值等于零的利率..它反映项目所占用资金的盈利率;是考察项目盈利能力的主要动态评价指标;该指标根据现金流量求得;其评价参数为基准贴现率;当财务内部收益率大于基准贴现率;即认为项目盈利能力已满足最低要求;在财务上是可以接受的..财务内部收益率的计算公式为：nΣCI-CO t1+IRR-t=0t=1式中：IRR为财务内部收益率CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数投资回收期投资回收期可分为静态投资回收期与动态投资回收期两项;是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间;是考察项目在财务上的投资回收能力的主要指标..投资回收期的计算公式为：P tΣCI-CO t＝0t=1式中：P t为投资回收期CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数全部投资评价指标表：自有资金投资评价指标表：分析：按折现率6.34%计算;全部投资和自有资金的税前、税后净现值均大于零;说明该项目是可行的..全部投资和自有资金的税前、税后内部收益率均高于选取的利率6.34%;表明项目的整体收益较好;全部投资和自有资金均具有较强的盈利能力..从投资回收期来看;项目在最后一年的经营期内;即当项目整体销售后才能完成投资回收;表明项目的前期收益较低;回收期较长;存在一定的资金回收压力..5 项目敏感性分析敏感性分析是通过变动项目方案的各种数据;分析在项目计算期内各种不确定性因素对项目收益所产生的影响;找出对项目收益指标影响较大的因素称为敏感因素;并确定其影响程度.. 若各种不确定因素在较大范围内变动时;项目收益指标仍比较稳定;则说明项目方案具有较强的抗风险能力..一般来说;影响房地产项目经济效益的主要风险因素为收益租金和销售收入和开发成本费用..由于该方案中的销售价格是按租金水平进行估算的;所以以下只针对租金和成本这两个因素的变化所引致的项目收益指标变化作分析..敏感性分析指标表从分析可知：1当开发成本费用上涨20%和租金即收益下降20%时;内部收益率分别为12.55%和13.16%;高于基准收益率I=6.34%;表明项目有一定的抗风险能力..2虽然开发成本的增加与收益的减少不会导致税后净现值为负数;但评价指标对这两种风险因素的变化都较为敏感;尤其是租金收益的变化..因此;为确保项目获得预期的效益;需抓好招商推广工作;提前作好项目的宣传铺垫工作;以令租金水平和租赁计划得以最大实现..6 项目经济评价结论及建议6.1. 项目经济评价结论从项目的经济可行性角度看;项目全部投资和自有资金的税后净现值分别达9;043和8;967万元;均大于零;税后内部收益率分别为16.16%和21.58%;均高于选取的基准收益率;而其它静态评价指标也达到较理想的水平;说明该方案是可行的..6.2. 建议方案一的经济效益分析是基于招商策略建议中对项目的租金定位和租赁进度计划为前提的;但项目所在区域目前只是处于中心商圈的外围;无论经营者和消费者对其认同度都相对较低;市场不明朗因素较多;存在一定的风险..为了使项目开发经营能够顺利开展;从经济角度提出以下建议：项目成本与物业租赁收入的变化;是对项目的经济效益敏感度大的因素..因此提高项目收益需重点把握两方面：一是本项目工程动工前必须做好详细的预算编制、施工进度计划;控制好成本和确保工期;从而保证工程的顺利进行;实现成本的有效控制；二是加强项目招商推广力度;特别是对区域的商业炒作;保证租金价格及租赁进度达到预定目标水平;实现资金的顺利回收;并及时因应市场变化调整物业的经营策略;提高物业的整体价值和将空置率控制在较低的水平..由于出租收益在前期对实现资金滚动投入的帮助较小;本项目的开发投资对自有资金和银行贷款的依赖较大..因此;在项目开发经营过程中必须加强对资金的管理;确保自有资金的及时到位;提前做好资金的筹措计划;以保证项目建设的顺利开展..。
房地产投资经济测算指标解读
一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
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编号：填表指引
1、开发与销售计划表应与工程及销售部门共同完成，开发面积应包括配套资产面积，
其合计数应与建筑面积相等；
2、成本情况表数据取自《经济测算表—成本部分》（已链接），其中资本化利息取自现金流量表，
期间费用应联系开发销售计划确定; 规划要点与成本部分相
同；
3、税费说明中应指出可能存在的税费优惠，但新项目经济指标计算中原则上不考虑优惠；
4、利润表应注意计算分年投资净利率；
5、现金流量表中开发间接费支付不含资本化利息；累计净现金流量最大值应加上相应的资金成本；
7、经济指标从其他表取数，无须填列，新项目经济指标考核增加单位面积净利指标和分年度投资净利率指标；
8、钩稽关系表无须填列，表中检查式数值应为“0”。
9、建筑产品类型超过三种、开发期超过五年，请自行调整。
10、除“填表指引”和“勾稽关系”外，其余各表均应附在可行性研究报告文本之后。
11、如果该项目容积率发生变化，则应按新容积率重新测算。
各表格之间逻辑关系检查表
可行性研究经济指标：
核心指标的基本要求（参考）：
1、内部收益率≥25%
2、2、销售净利率≥9%
审核人：填表人：
LJ-D-C-YX001-09A
地价及规划要点：
成本估算汇总表（本表从成本部分取数）
开发销售计划
税费说明
利润测算表
敏感系数：100% 金额单位：万元
现金流量及内部收益率
敏感系数：100% 金额单
位：万
元面积单位：平方米
说明：
1、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
2、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。
年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量
之和/4；
3、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
4、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以
物业抵付地价款的情况
5、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
6、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
7、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。
8、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；
敏感因素的影响
说明：
该表敏感系数为100%时，指基于可行性报告测算的指标。
该表自动计算。
LJ-D-C-TZ004-08A。