2019马鞍山市开发区禧徕乐项目商业定位、销售与运营策略131P
禧徕乐国际商贸城..doc
禧徕乐国际商贸城项目简介项目背景禧徕乐国际商贸城，是淮安市委市政府“培育大市场、搞活大商贸、发展大物流、推动大发展”这一宏伟目标指引下的政府重点商贸工程。
根据《淮安市城市总体规划》，淮安将建成辐射2000万人口的苏北中心区域城市，而《淮安城市总体规划》已明确淮安的城市发展大方向，清浦新城将成为城市发展的重点核心区域。
项目概况项目规模：总投资16亿元，总占地面积12.3万平方米，总建筑面积36万平方米，由商贸城、商业休闲广场、商务快捷酒店、仓储物流配套等四部分构成。
项目区位：苏北地区唯一的江苏省现代商贸服务业集聚区——淮安清浦新城中央CBD核心区。
经营范围：服装、鞋帽、箱包、儿童系列、针织家纺、日用百货、塑料制品、日化洗化、文体用品、工艺品、饰品、小家电等十二大业态发展理念：永续经营、携手共赢、创富社会经营模式：具有展示、批发、业务洽谈、信息发布、网上交易等综合功能，厂家直销、批零兼营的形式，直通生产基地辐射能力：覆盖淮安，辐射淮海商圈2000万消费人口，对接长三角项目定位形象定位：淮海商贸第一城经营定位：36万㎡顶级现代商业批发MALL市场定位：淮海商贸新中心一站式采购中心经营理念：商场化市场市场化商场展开：1）薄利多销，以量取胜，终端客户聚人气，批发走销量，上下兼顾，实现多赢。
2）划行归市，分类集聚，大力发展总代理总经销制。
3）招商是引客，管理是待客、服务是留客、诚信是召客。
4）市场是我家，繁荣靠大家；你赚钱，我发展，你做大，我做强。
功能定位：迁移传统市场，整合淮安商业，升级淮海商贸政府支持全国现代商贸市场示范基地全国工商联重点支持项目2010年淮安市重点商贸工程淮安大流通建设龙头项目周边配套 汽车南站。
淮安最重要的交通枢纽，直通78个城市和地区，年1000万人流量。
12条公交线路直达。
1路、9路、17路、20路、21路、24路、27路、35路、46路、48路、56路、机场专线连接千家万户，畅通无阻。
201602喜来名品中心营销节点铺排讲解
6
2016.1.6 蓝溪谷
蓝安大道与未来 占地：188亩 80-140㎡ 大道交汇处 泸州市江阳区江 一层：30-70㎡ 南新区蓝安大道 占地：100亩 二层-四层：20二段（蓝田鹿子 50㎡ 背）
28栋
4800元/㎡
总面积：5万方
案场准备
办公用品采购 现场案场制度 销售道具购买 销售人员准备进场
销售人员进场 现场问题总结梳理 销售道具确定 认筹方案确定
客户意向沟通 认筹工作展开 合同认购书准备 认购流程演练
开盘演练 开盘现场气氛营造 合同准备 客户通知
积累客户消化
物料准备
包装及形象推广
项目VI系统 围墙广告 导视系统设计制作 前期设计制作
整体去化率90%
一批次推售部分
三批次推售部分
推售节奏安排： 一期推售部分： 1F蓝色区域及2、 3、4F。 二期加推1F绿 色区域，消化2、 3、4F剩余物业。 医院板块动工， 加推1F黄色版 块，消化2、3、 4F剩余物业。
二批次推售部分
整体思路
导入期：
平开快走；平开高走。
方向一
高形象、高价格、低速度——风险模式 高形象、低价格、高速度——利润损失 高形象、中价格、中速度——折中方案
推售节奏安排
蓄客量达300组 即平均每日客户登记 量不低于15组客户
工程节点 营销阶段
推售节奏安排
二期医院开始动工
一期主体封顶
一期主体外装完成
一期交付使用
应市加推第三批次 2016年11、12月
持续销售期 2016年11月------17年5月
三批次认筹80组 一、二批次商业部 分持续去化
三批次解筹数量60组。 一、二期商业部分持续去化
马鞍山大润发成功案例
地理位置分析结论
大润发运用购物班车巧妙的解决了地理位置 带来的竞争压力。将弊端消除。
大润发经营理念
经营理念
“新鲜、便宜、舒适、便利”
• 新鲜：蔬果水产等物品新鲜，还有是装修 效果视觉的明快，日用品服饰等商品本生 及品牌选择上的可靠
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便宜：藉由欧尚集团全球化联合采购 优势，大大提高商品种类与品质，同时也 为顾客省钱省得更多。 2001年增加进口及 自营商品。
7工作人员礼节：苏果的冷冰冰的服务，会让你 再也不想去第二次的冲动。在服务上，大润 发堪称一流，无论是收银员还是接待员，都 会说：欢迎光临或者谢谢光临。服务对于消 费者的满意度，购买商品的顾客让渡价值来 说也是非常重要的。 8其他种族服务不一一枚举。
6地理位置的分析
家乐福位于大华广场，马鞍山的商业最繁荣的地带， 可谓是得天独厚的地理优势，超市周边各大餐饮龙 头集团，必胜客、肯德基、麦当劳一应俱全，更有 马鞍山的第一中高档商场——八佰伴的强势入驻， 更是为家乐福带来了更多的人气。家乐福一层以及 负一层的商业店铺，各具特色，多是年轻的时尚达 人们购物之地。四层的悠仙美地餐厅，是情侣、白 领小资们最爱的休闲玩乐的好去处。总之，家乐福 超市可谓是集结了最多的时尚休闲元素，是购物、 休闲、饮食、娱乐于一体的综合购物中心。
对于超市分析要点
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1商品的分析
• 现代卖场，采用的是自己企业（或者物流公司） 统一的配置，所以，在各大卖场购买到的东西， 几乎没有差别，比如：你在苏果买到的一瓶百 威啤酒和在大润发购买到的百威啤酒无论是包 装还是口感，都没有任何区别。
每一个企业都想在马鞍山这个新兴高速发展
马鞍山市翠林水城营销企划书
翠林水城营销企划书目录一、前言与企业介绍 (2)二、市场环境与消费者分析 (4)1. 市场环境分析 (4)2. 消费者分析 (5)3. SWOT分析 (6)三、STP战略 (7)1. 市场细分 (7)2. 目标市场选择 (7)3. 市场定位 (8)四、营销策略 (8)1. 产品策略 (8)2. 定价策略 (8)3. 分销策略 (8)4. 促销策略 (8)5. 公共关系 (9)6. 权利营销 (9)7. 人员策略 (9)8. 过程策略 (10)9. 有形展示 (10)五、广告方案和预算费用 (10)1. 广告方案 (10)2. 预算费用 (11)一、前言与企业介绍1. 前言根据市场调查分析我了解到，在这么多年的发展中，其他的洗浴会所也逐渐开业，尤其是翠林水城的步行街分店百米之隔的碧海蓝天泳浴广场，成为了翠林洗浴休闲会所的竞争对手。
由此，我写下这份营销企划书，对翠林洗浴休闲会所的进一步营销发表一下自己的看法。
2. 企业介绍2.1 企业规模马鞍山市翠林康乐有限公司始创于1997年，位于安徽省马鞍山市经济开发区，投资近五千万元，拥有固定资产三千多万元，职工八百五十余人，提供就业人数近八百余个岗位，解决下岗职工近百余人，年营业收入达2000余万元,年利税约200万元,是马鞍山市服务行业纳税第一大户，在全省洗浴行业纳税也是第一大户。
翠林洗浴休闲会所由翠林康乐有限公司斥巨资精心打造的大型一站式休闲综合型会所，位于“江东第一城”，广褒富饶的山水诗都马鞍山。
其地理位置优越，交通极为便利。
会所占地面积近1.5万平方米。
酒店服务设施包括：SPA水疗设施、餐饮娱乐设施、保健按摩设施、精品客房设施。
2.2 企业发展翠林康乐有限公司是马鞍山水文化的缔造者，以高品质的经营思路和专业化的管理理念，开创我市休闲产业品牌连锁经营模式先河，是马鞍山市洗浴业的新标杆！翠林康乐有限公司总部位于市经济开发区内，仅用了十年的大发展实现了质的飞跃，“翠林”发展至今，每天客流量达上几千人，主要吸引了周边地区的消费群体和旅游团体。
马鞍山区域市场分析
马鞍山09年市场规划和分析2009年马鞍山市区65万元，在区域指标249.5万元中占比26%，是区域内的第二重点市场。
一、当区市场主要开发思路：（1）、在09年市场开发中，应当充分利用当区高消费的习惯聚焦马鞍山市区连锁开发和维护；（2）、加大宣传力度和消费者教育，开展代客熬胶和终端促销活动，实施终端上量；（3）、实施品牌战略、通过增值性服务，促进与连锁的深层次合作，达到目标终端增量的目的；（4）抓住协议客户和重点药店，实施重点关注和重点开发；（5）锁定竞争对手，实施精确制导打击，通过产品组合、终端主推和客情达到打击竟品的目的；（6）、利用马鞍山曼迪新连锁做好马钢医院的开发工作（产品主要是补血膏、补血颗粒、黄明胶、阿胶原粉、健儿消食口服液、养心定悸口服液等产品的进入，马钢员工的医保卡都必须在该医院进行消费，而且每人都有几千元的费用有待进行消费，是一个非常好的销售增量点）；二、09年各产品占比：阿胶28万元，占比43%；复方阿胶浆37.3万元，占比57.4%；二线产品1万元，占比1.5%。
结论：在整个产品结构中，二线产品占比不足1%，是应当重点关注的问题。
按照正常的产品结构，新产品应当占比20%及以上，即13万元。
具体措施：（1）、在阿胶补血膏上，应当重点利用DP政策，做好礼盒的铺货和推荐；（2）、在黄明胶和阿胶原粉上，通过签订重点终端协议，实施控制营销，采用独家销售的方式，充分利用连锁的主推机制，实施连锁上量和打击竟品的目的，提高在补血品类中的市场份额；（3）、利用当区礼品市场做好礼盒的铺货和推荐；（4）、利用颗粒费用做好颗粒的开发。
三、重点终端协议任务占比09年共签订重点终端协议30万元，目标终端任务是65万元，占比46.15%。
从协议额的占比来看，只要抓住终端协议客户就能完成年度任务的二分之一，所以当区代表的主要工作就是：（1）维护好协议客户的客情关系，确保协议额的完成；（2）确保协议客户终端活动支持的兑现，实施主推和增量，争取总协议额超额完成120%，即36万元以上。
2019年马鞍山市金鼎欢乐城招商计划报告-精品文档
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3.4 商机 • • 当地经济发展迅速，马鞍山娱乐、餐饮消费活跃； 大城市的商业品牌向中小城市布局拓展，如连锁百货业、各类消 费娱乐品牌商家等都有需求； 地理位置优势明显，慈湖路的开通对项目的交通便捷性有较大提 升； 城际高铁的建设也将促进马鞍山东部的交通优势。
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3.5 威协
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3. 优势、劣势、商机、威胁分析
3.1项目地点及周边环境
•项目位置在马鞍山市东大门—金家庄区林 里路，该区以新建居住与工业为主。马鞍 山是连接长三角商圈与皖南商圈的枢纽， 而金家庄是入皖第一站，项目周边交通十 分发达。 •对外，宁马高速入安徽首站就在项目1公 里处，宁芜路距离项目也仅1公里，规划建 设中的宁安城铁站距在项目3公里左右。对 外交通十分便利，去南京仅40公里，半小 时不到的车程，可直达南京禄口机场。 •对内，项目距市中心仅3公里，火车站、 汽车站距离项目不超过5公里，西侧江东大 道连接城市南北方便到达全市各地；东侧 慈湖河路直接连接宁安高铁站、宁马高速、 宁芜公路。
3.2 优势 • 核心地段 ：项目距宁马高速及宁芜公路均1公里，城区主干道—— 江东大道沿项目贯通钢城南北，规划建设中的宁安城铁站距项目2公 里。对外交通十分便利，去南京仅40公里，半小时车程可直达南京 禄口机场； • 城市窗口 ：与江苏省南京市江宁区毗连，是南京都市圈核心层城市， 距南京市中心40公里，距上海不到300公里，是乃至安徽融入长三角、 推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户； • 商业规模 ：近7万方商业规模，店多拢市，形成强大的商业引力， 有效辐射10万人流； • 布局合理 ：以loft街区主题为纽带，大型娱乐中心为核心，各主题 商业业态围合，强化商业人气的凝聚力； • 建筑环境 ：新颖整洁的单体大型建筑，良好的绿化和配套设施，营 造优雅舒适的购物、娱乐环境； • 政府鼎立支持 ：作为金家庄区配套升级重点项目，政策支持，保障 经营“畅通无阻”。
新零售消费升级智慧门店招商手册
新零售消费升级智慧门店招商手册第一章：概述 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目目标 (3)1.3 招商政策 (4)第二章：智慧门店概述 (4)2.1 智慧门店概念 (4)2.2 智慧门店特点 (4)2.2.1 线上线下融合 (4)2.2.2 个性化服务 (4)2.2.3 智能化管理 (4)2.2.4 可持续发展 (5)2.3 智慧门店发展趋势 (5)2.3.1 技术驱动 (5)2.3.2 个性化定制 (5)2.3.3 线上线下融合加深 (5)2.3.4 绿色可持续发展 (5)第三章：消费升级市场分析 (5)3.1 消费升级背景 (5)3.2 消费者需求分析 (5)3.3 市场竞争分析 (6)第四章：智慧门店运营模式 (6)4.1 运营策略 (6)4.2 营销推广 (7)4.3 数据化管理 (7)第五章：智慧门店技术支持 (7)5.1 人工智能应用 (7)5.2 大数据分析 (8)5.3 物联网技术 (8)第六章：招商优惠政策 (8)6.1 政策概述 (9)6.2 政策解读 (9)6.2.1 税收优惠 (9)6.2.2 土地优惠 (9)6.2.3 租金减免 (9)6.2.4 资金扶持 (9)6.2.5 人才引进 (9)6.3 政策实施 (9)6.3.1 完善政策体系 (9)6.3.2 加强政策宣传 (9)6.3.3 优化政策执行 (10)6.3.4 监督政策效果 (10)6.3.5 营造良好投资环境 (10)第七章：合作流程与要求 (10)7.1 合作流程 (10)7.1.1 前期沟通 (10)7.1.2 签订合作协议 (10)7.1.3 执行阶段 (10)7.1.4 绩效评估与调整 (10)7.2 合作要求 (10)7.2.1 合作主体要求 (10)7.2.2 合作内容要求 (11)7.2.3 合作方式要求 (11)7.2.4 合作期限要求 (11)7.3 合作协议 (11)7.3.1 合作内容 (11)1.1 甲方负责提供________资源。
某某地产城品牌整合广告营销方案
某某地产城品牌整合广告营销方案汇报人：2023-11-09CATALOGUE目录•品牌背景与市场分析•目标客户群体与定位•品牌整合广告营销策略•预期效果评估与监控•实施计划与时间表•预算与资源需求01品牌背景与市场分析品牌背景介绍品牌发展历程介绍某某地产城品牌的创立背景、发展阶段和目前的市场地位。
品牌理念与价值观阐述某某地产城品牌的核心价值观、企业愿景和社会责任等。
详细描述某某地产城的目标客户群体，包括年龄、性别、职业、收入等方面的特征。
市场需求分析对目标客户群体的购房需求进行分析，包括购房动机、购房预算、购房关注点等。
目标客户定位目标市场分析VS主要竞争对手列举某某地产城在所在市场中的主要竞争对手，并简要分析其竞争优势和劣势。
竞争策略分析分析某某地产城在市场竞争中的策略选择，如价格战、品质战、营销战等。
竞争环境分析02目标客户群体与定位目标客户群体特征年龄以企业中层管理人员、公务员、教师等职业为主，收入稳定。
职业家庭状况教育程度01020403普遍具有大专以上学历，对生活品质和居住环境有较高要求。
主要针对25-45岁的中产阶级，关注家庭和事业发展。
以已婚家庭为主，有购房需求，注重家庭生活品质。
定位：打造高品质、生态宜居的地产城，为城市中产家庭提供舒适、安全、便捷的居住环境。
核心价值主张品质生活：强调地产城的住宅品质和配套设施，提供舒适、便利的生活环境。
生态环保：注重绿色生态和环保理念，打造宜居的居住环境。
便捷交通：提供完善的交通配套设施，方便居民出行。
安全保障：强化社区安全管理和物业服务，保障居民生活安全。
定位及核心价值主张03品牌整合广告营销策略品牌传播策略品牌定位确立 brand image and positioning，focus on the target market and consumer groups品牌价值传播promote the value of the brand，including product characteristics, service quality, corporate image, etc.品牌故事build a brand story，make the brand more humanized and vividMedia planningSelect and combine media channels，covering TV, newspaper, magazine, online, outdoor, etc.媒介选择与组合策略Media schedulingPlan the time and frequency of advertising placement according to the target audience and media characteristics.Media evaluationEvaluate the effectiveness of the media after the campaign to optimize future media selection.Develop a creative concept that attracts consumers' attention and meets the brand positioning.广告创意与表现策略Design creative visual images and copywriting that match the brand image and positioning.Implement the creative concept in the form of advertising，using various media and channels.Creative conceptCreative designCreative execution营销活动策划与执行策略•Event planning：Develop event plans that match the brand image and positioning，such as product launches, promotional activities, public welfare activities, etc.•Event implementation：Implement the event plan，coordinate resources，and monitor the progress to ensure successful execution.•Post-event evaluation：Evaluate the effectiveness of the event after completion，optimize future event planning.04预期效果评估与监控评估指标设定曝光量评估广告投放后的覆盖范围，了解受众的规模和特征。
马鞍山地区康泰佳苑商业街公寓产品定位策划报告
康泰佳苑商业街公寓产品定位策划报告2005年10月25日目录一、项目背景分析---------------------------------------------4二、马鞍山高层住宅重点楼盘个案分析---------------------------5三、马鞍山高层住宅整体市场供需分析---------------------------201、总体供应分析------------------------------------------202、市场吸纳情况分析--------------------------------------233、单价分析----------------------------------------------254、户型及总价分析----------------------------------------26四、目标客群分析：-------------------------------------------29五、商业街公寓定位深化---------------------------------------341、供需研判----------------------------------------------342、定位深化----------------------------------------------353、产品主题定位---------------------------------------------------374、产品配套建议---------------------------------------------------38附件：公寓调查问卷分析------------------------------------------40前言康泰佳苑商业街公寓是整个项目的最后部分住宅产品，它既是开发商利润的沉淀区，也是整个项目住宅部分的最后杰作。
休闲会所项目筹备策划书
金富侨俱乐部项目运营计划书——2018.02——目录第一章项目概要 (2)第二章市场分析 (3)第三章项目定位分析 (3)第四章项目实施计划 (6)第五章项目设计理念 (8)第六章项目财务分析 (8)第七章风险分析与应对策略 (9)第一章项目概要本项目抓住休闲养生行业迅速发展的市场机会，依据项目运营人及团队对行业市场的充分了解与专业判断，结合当地的实际情况，最大限度地利用当下市场的需求、专业团队、社会关系等各方面的资源优势，致力于在全国打造一个集养生保健与休闲娱乐于一体的全新休闲品牌。
➢经营主体：金富侨俱乐部有限公司（具体命名待定）➢业务范围：足疗、舞厅、茶道、简餐、商务接待、娱乐休闲、中医养生、理疗保健➢项目选址：大型商圈及高档住宅周边，以济南市开始项目启动，布局全国市场（初定）➢经营面积：约3000㎡（具体规划布局根据实际情况确定）➢投资金额：约500万元（具体投资根据实际情况）第二章市场分析一．休闲娱乐行业市场机遇随着中国经济的高速增长、人民生活质量的提高和传统健康养生产业的发扬光大，休闲娱乐成为现代人重要的生活方式，例如城市广场舞及每个社区都琳琅遍布的各种健康养生馆，休闲娱乐行业在中国异军突起。
经济的高速增长，必然伴随着休闲娱乐产业的发展，这是经济发展的一条规律。
据统计，全国休闲娱乐产业的年产值超过2000亿人民币。
“休闲娱乐”所带动的各类生产和服务活动，日益成为经济繁荣的重要因素。
据美国休闲专家杰夫瑞戈比预测，专门提供休闲服务的第三产业在今后几年将主导市场经济，休闲业在GDP中将有一半的份额。
而国内外不少专家学者认为，在2015年后的约100年时间内，休闲经济将居主导地位。
随着人们工作、生活节奏的不断加快，生活水平的稳步提高，休闲理疗在短短的几年内异军突起，正成为现代人消除“亚健康”保健休闲的潮流和时尚。
足疗、保健理疗、按摩推拿、刮痧等休闲养生健康理疗形式，不仅逐渐为市民大众喜闻乐见，而且成为人们放松身心、休闲娱乐、交友待客、商务洽谈的场所，也是消费经济的新的发现点、着陆点和生长点。
马鞍山驭胜置业有限公司、马鞍山禧徕乐置业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
马鞍山驭胜置业有限公司、马鞍山禧徕乐置业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房委托代理销售合同纠纷【审理法院】安徽省马鞍山市中级人民法院【审理法院】安徽省马鞍山市中级人民法院【审结日期】2020.07.27【案件字号】(2020)皖05民终821号【审理程序】二审【审理法官】朱学强李孝兰汪振兴【审理法官】朱学强李孝兰汪振兴【文书类型】判决书【当事人】马鞍山驭胜置业有限公司;马鞍山禧徕乐置业发展有限公司【当事人】马鞍山驭胜置业有限公司马鞍山禧徕乐置业发展有限公司【当事人-公司】马鞍山驭胜置业有限公司马鞍山禧徕乐置业发展有限公司【代理律师/律所】毛建国上海同本律师事务所;陈志高上海同本律师事务所;费介华安徽明博律师事务所;许信安徽明博律师事务所【代理律师/律所】毛建国上海同本律师事务所陈志高上海同本律师事务所费介华安徽明博律师事务所许信安徽明博律师事务所【代理律师】毛建国陈志高费介华许信【代理律所】上海同本律师事务所安徽明博律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】马鞍山驭胜置业有限公司【被告】马鞍山禧徕乐置业发展有限公司【权责关键词】撤销委托代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为1、合同约定的100万“保证金"是否具有“定金"性质？2、一审按10%调减违约金，是否属自由裁量权过大？一、关于合同约定的100万的定性问题上诉人驭胜置业公司与被上诉人禧徕乐置业公司签订的《马鞍山·双子星辰公馆项目销售总代理合同》合法有效，对此双方均无异议。
当事人应当按照约定履行自己的义务。
被上诉人禧徕乐置业公司至诉讼时仍未取得预售许可证，已构成违约，应当承担违约责任。
乐游旅游公司
乐游旅游公司创业打算安徽工业大学乐游创业团队2020年2月名目第一章、执行总述1.1公司 (4)1.2市场概述 (5)1.3进展战略 (6)1.4财务推测 (6)1.5融资金额与资本输出 (7)1.6投资亮点 (7)第二章、乐游产品与服务2.1 乐游旅行产品介绍 (8)第三章、公司概况与治理3.1 公司概况 (11)3.2 公司组织结构 (11)3.3 公司结构 (12)3.4 公司治理 (12)3.5 团队介绍 (19)第四章、市场与竞争4.1 市场分析 (21)4.2 竞争分析 (24)4.3 爱护优势 (27)第五章、战略与营销策略5.1 战略 (30)5.2 营销策略 (31)第五章、财务预算6.1 财务报表 (39)6.2 投资与融资打算 (40)6.3 财务预算 (42)第七章、机遇与风险7.1 机遇 (46)7.2 风险及应对措施 (46)第八章、资本运营与退出模式8.1 资本运营模式 (49)8.2 资本退出模式 (51)第九章、附录9.1 国家法规 (53)9.2 图片 (53)第一章执行总述1.1 公司1）公司简介乐游旅行，公司概况：乐游旅行成立于2020年，注册资金100万，初期职员18名，是一家融度假、观光、餐饮、修学为一体的旅行公司。
公司文化：公司以“读万卷书，行万里路”为主题，号召“年轻人就要看世界”，秉承“用心旅行，用心服务”的原则，致力于为宽敞驴友提供高品质个性化的旅行产品服务。
公司要紧产品：文化旅行产品，观光旅行产品，度假旅行产品，商务旅行产品，宗教旅行产品，节日特色线路远景目标：公司进展初期瞄准校园文化旅行在我国进展尚未成熟这一商业契机，领先在东部沿海地区依靠丰富的旅行资源开展校园文化—地域文化一日游等短距离旅行项目，迅速抢占市场份额，同时积存体会和资本；中期在前调查期基础上，进一步开拓市场，扩大旅行地区范畴并开发新线路，着手中短距离旅行项目的经营；后期依照市场分析，丰富海内外旅行路线，并借助于自身把握的客源优势和对游客需求的了解，向旅行产业链的上下游拓展，加紧产业链整合，真正建成集旅行-交通-住宿-餐饮一体的旅行企业，实现公司向集团化进展的战略规划。
某别墅市场发展状况分析
新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、SP活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场概况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售，预计都会对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。
以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。
项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，项目的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，项目整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。
推荐-XXXX年最新马鞍山金福花园整合营销推广方案 精品
报告体系
Analyze System
项目 本体解析
> 区域认知 > 项目属性 > 产品属性
竞争 大势研究
> 宏观市场 > 整体市场 > 竞争市场
项目发展 定位及策略
项目 营销目标
项目目标下 策略推广
宏观市场 市场环境
整体市场呈以价换量市场趋势，价格筑底逐渐形成，复苏迹象明显
开发商“加速回现、以价换量”操作思路是促成市场企稳回升主因
汇东上城 旺势均价6900元/㎡ 淡市均价5950元/㎡
↓950元/㎡
海外海名仕苑 旺势均价6400元/㎡ 淡市均价5900元/㎡
↓500元/㎡
银河湾 旺势均价6600元/㎡ 淡市均价5800元/㎡
↓800元/㎡
伟星蓝山 旺势均价6000元/㎡ 淡市均价5200元/㎡
宏观市场 形势研判
限贷+限购仍是市场宏观调控主线，市场将延续现有走势，并缓慢上行主要表现为市场价格筑底并形成有效支撑，成交 量将平稳上升
图：历年政策走势
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
明确二套标准 打击炒房炒地
国四条 取消优惠政策
国十一条 强化信贷政策
新国八条 严格限购差别信贷
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
从成交量来看：2012年马鞍山前三季度商品房住宅成交量7193套，且逐月成交量呈上行趋势，复苏迹象明显； 从成交均价看：2012年马鞍山前三季度整体市场价格呈振荡下行态势，并于7月企稳回升，市场价格步入筑底阶段；
宏向将不动摇，力度不放松 虽然中央坚持调控不动摇，但支持刚需置业的方向不会改变
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2019年1月新政：国八条 二套房首付提高六成 二手房不满5年全额征税
1、二套房首付至少6成，利率1.1倍 2、城市执行限购令 3、个人转让不满5年住宅全额征营业税 4、外地户口买房受限制
——楼市调控视势出击，对投资行为打击力度加大，同时影响扩大到改善 型住房需求。
调控力度加深，部分改 善型需求将被抑制，从 而影响中高端市场成交
调控下各地楼市现状
——商办产品以及三四线城市或留相对空间，政策盲区迎来阶段性市场 机遇
“尚未采取住房
限购措施的直辖
市、计划单列市、
省会城市和房价 100.00
过高、上涨过快 的城市，要在2月
80.00
中旬之前，出台
60.00
住房限购实施细
则。其他城市也
40.00
要根据本地房地
20.00
产市场出现的新 情况，适时出台
通过2019年全年月度成交走势可以看出，三四线城市房地产市场受政策影响较小，政策盲区 成就了三四线城市阶段性市场机遇。
8
政策环境小结
2019年，在现阶段政策形势下，对各类置业人群影响预估：
• 住宅：限购政策对一二线限购城市楼市造成极大的影响，同
时还将对全国购房者造成房价下跌的心理预期，三线及部分四
本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向 其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市
户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销 从历次调控后楼市成交走势看，大中型城市楼市阶段性低弥将成态势。
售住房。
7
2
报告框架
1 宏观研究
2 商业研究 3 产品研究
4 策略制导 5 价格及投 资方案
项目定位
宏观市场 城市发展 结论
城市商业市场 区域商业市场 同类商业市场 结论
项目解读 SWOT分析 结论
客群制定 增值策略 营销策略 VI视觉形象
价格测算 投资方案
3
1 宏观研究
政策环境 城市发展 结论
4
中央政策
7月12日，银监会表示要严格执行差别化5%。 4月17日，国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷。 4月14日，国务院常务会要求贷款购买二套房首付不得低于 50%。 4月11日，银监会要求银行不得对投机投资购房贷款。 2月25日，上调存款准备金率0.5%。 2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。
——大中型城市地方政策陆续出台，“限购令 ”使高端市场出现阶段性停滞
200.00 150.00 100.00
2010年各大城市成交走势（万方） 北京 合肥 南京 上海
2019.2.19南京：对已拥有2套及以上住房 50.00
的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内
向其销售住房；拥有1套及以上住房的非 0.00
马鞍山市开发区禧徕乐项目 商业定位、销售与运营策略
Xilaile marketing project Report Of E Block
南京苏创房地产销售有限公司
—2019-05—
•贵我双方已在项目综合性定位、规划等方面做了大 量互动性工作，并形成了初步方案，因此，本策略 分析将以该方案为基础，做出市场及策略的深入与 延展，浅层次分析将予以忽略。 •本报告着重体现我司对于贵项目在销售推广过程中 的思路及操作手法，以此体现我司的市场运作水平 及愿为贵项目服务的诚意，执行方案尚须经双方协 商后制定及细化。
城市概况
马鞍山是安徽省最富有的城市。据安徽省统计局统计， 2019年，马鞍山市生产总值为811.01亿元，比2009年 增加近145亿元，按可比价格计算增长15%。马鞍山四 区一县总人口129万人，人均GDP约为6.3万元，折合 9600美元，居安徽省第一位，远超合肥和芜湖。从人 均GDP来看，马鞍山是全国平均水平4300美元的2.2倍， 是安徽省平均水平的3倍多，比世界平均水平8985美元 高出600多美元。从城镇人均可支配收入看，2019年马 鞍山的数据是23022元，高于江苏省平均水平的22944 元。就经济发展水平与消费能力而言，马鞍山与苏州、 无锡、常州等长三角核心区城市已相差不大。
线城市购房者也将进入观望期。——观望， • 商业：当地限贷政策大幅增加了投资住宅的门槛和成本，将
导致此类客群部分转向投资商业、办公房源。——机遇。
现阶段调控政策增加了投资住宅的难度，可能将为商业、办公 房源带来阶段性市场机遇（时间周期有限，应主动性把握）。
9
1 宏观研究
政策环境 城市发展 结论
10
0.00
住房限购措施。 ”
2010年各城市成交对比（万方）
南京
阜阳
连云港
泰州
调控期
调控期
2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.10 2010.11 2010.12
——摘自国八条 历次国家宏观调控对三四线城市的宽容度较高，三四线城市政策风险较小。
转到平衡，现阶段
11月16日、29日，分别上调存款准备金率0.5%。
11月03日，住建部、财政部、央行、银监会四部委联合发出通 进入“加息通道”
知限制公积金贷款购房首付比例。
10月20日，住建部通知，五年期住房公积金贷款利率上调至 3.50%。 10月19日，加息，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25个百分点。
1月18日，上调存款准备金率0.5%
6
地方政策
2019.2.16北京：对已拥有2套及以上住房 的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住 房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市 有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴 纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本 市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
2019.1.31上海：对已拥有2套及以上住房 的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住 房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年 内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴 纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳 证明的非本市户籍居民家庭”，则暂停在 上海向其售房。
5
经济政策
2019年 2月
1月
12月
2019年 11月
金
10月
融
9月
政
8月
策
7月
6月
出
5月
台
4月
时
3月
间
2月
表
1月
2月22日，央行已对40多家银行开展差别准备金动态调整 2月9日，公积金贷款利率上调 5年期以上上调0.2个百分点
——已从适度宽松
12月25日，加息，央行再度加息0.25个百分点。 12月20日，上调存款准备金率0.5%。
——调控组合频出，打击投资，控制房价成为政策主导
2019年年中新政：国十条，国五条相继出炉，首套房、二套房首付均提高
1、首套房首付30%，二套房首付不得低于50%，利率提高至1.1倍
2、暂停发放第三套房及以上贷款
对楼市产生一定影响但
3、暂时限定居民家庭购房套数
不妨碍个别住宅及别墅
——首付提高，贷款难度加大，对投资买房行为起到了一定的抑制作用 项目的热销