评析中国房地产泡沫

评析中国房地产泡沫

摘要：房地产业是我国国民经济的支柱性产业之一，房地产业的发展离不开政府的宏观调控。如何保持房地产业持续稳定发展，避免因过度上涨产生过大的泡沫是摆在政府面前的一道难题。从当前政府出台的一系列宏观调控政策来看，取得了一定的成效，投资客投机“炒房”，开发商囤地、捂盘、惜售等问题得到了一定程度的缓解，但作为房地产市场重要指标的房价却是一路高歌猛进。如此下去，有可能因为房地产泡沫的过度膨胀并最终导致经济危机。如何更好地运用房地产政策，平抑不断上涨的高房价是政府的当务之急。

关键词：房地产泡沫措施土地

过去十多年，中国经济经历了前所未有的繁荣，经济增速始终维持在9%以上。尽管在这些年当中，中国经济历经了股市泡沫的崩溃，数次高通胀，人民币升值压力，以及贫富两极分化扩大，但不管以什么理论标准衡量，从官方的经济数据看，这十年依然是最繁荣时期。

但是，统计数据所揭示的繁荣与民众的切身感受有差距。十年前，“泡沫”一词对于大多数民众而言，只是经济学教科书上的名词。那时候，当我们讨论海南房地产泡沫、亚洲金融危机和互联网泡沫等话题的时候，总觉得这些事件离自己很远，不会被泡沫波及。而这十年，尤其是2006年之后，物价飙长，房地产市场价格如坐火箭一般，达到了一个空前的高度，并最终成为中国地方经济增长

的最核心动力，让民众切切实实的感受到了中国经济市场的变化。

对于未来的房地产市场，中国整体的社会氛围显得自信乐观。无论是依靠房地产投机、使用银行杠杆获得了不菲收益的投资者，还是最普通的工薪阶层，都不大相信房地产高企的价格真会就此结束，就算房价就算出现下跌也仅仅是短期市场波动。这与五年之前几乎没有人相信房价会短期内翻番如出一辙。

通常认为，地方政府是房价上涨的最大受益者，加上国有银行系统被房地产深度绑架，政府部门一定不会允许房价泡沫破灭。愿望固然美好，不过，当房地产已经危及到国民经济安全，产业空洞化趋势日益严重，居高不下的房价更是影响到民生。出于经济持续发展的角度考量，挤出房地产泡沫，以完成未来的经济转型，就成为政府必须要面对的任务。

中国房地产市场的现状

近年来，中国房地产市场价格开始不受控制的持续上涨，已经让国家意识到了房地产高房价所产生的泡沫，若继续放任下去，那么极有可能导致房地产崩盘，给中国经济造成巨大打击，现在已经开始有步骤、有意识的控制房价上涨。

从2010年开始的那轮楼市调控开始计算，调控至今已经一年多时间，但期间楼市几次挣脱调控枷锁，朝着“更高更快”的方向发展。2010年1月，国务院出台“国十一条”开始启动调控后，市场反应并不积极，一季度成交量大增，价格快速上涨。“两会”之后的4月，国务院加大调控力度，出台“国十条”，执行强硬措施，

市场应声而动，活跃度明显下降，房价过快上涨势头得到初步遏制。随着“金九银十”的传统交易旺季到来，和市场对前期政策消化基本完成，在进入8、9月份之后，又迎来了一轮反弹，部分热点城市房价上涨压力重现。9月下旬，“国五条”出台标志着二次调控来临，市场反弹势头被及时控制。进入2011年，一线城市的房价又开始蠢蠢欲动，二三线城市也开始紧盯一线城市价格，开始大幅上升，随后政府发布“国八条”，明确2011年房地产政策基调，即调控将继续沿着从严从紧的方向推进。

当前，房地产市场的主要矛盾仍然潜伏，外部通胀预期更加强烈，供求失衡局面短期内难以根本扭转，房价上涨压力仍然较大。根据国家统计局公布的数据，2010年，全国商品房销售面积同比增长10.1%，价格同比上涨6.4%，全国70个大中城市房屋销售价格指数自7、8月环比持平之后，9-12月又连续4个月呈现上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量创造历史新高，同比多增了近10%。2011年1月前三周，北京新房成交套数同比增长17%，成交均价同比上涨19%； 2011年3月上海新房价格平均22467元/平，环比增长1.2%，同比增长13%。深圳3月新房成交均价环比跌6％，失守2万大关，为19423元/平方米。但深圳3月份出现的“房价下跌”被认为是假象，是被降，因为它主要是由于成交结构低端化引起的。事实上3月份深圳的新房成交均价部分区域分化如下: 南山区环比上涨11.4％，强势突破达33387元/平方米，同比上涨14.7％；福田区环比上涨4％接近36000元/平方米，同比大涨

26.4％；宝安区新房成交主要集中在郊区价格相对较低的项目，大幅拉低全区的新房价格水平，略高于18000元/平方米，环比跌12.8％，同比也跌16.5％；

我国房价虚高、房地产业存在巨大泡沫已是绝大多数人的共识，否则中央就不会出台调控政策了。而日本、香港、海南曾经出现的房地产泡沫破裂仍历历在目，尽管不希望这种危机在整个中国出现，但谁也不能保证。一旦出现那种情况，对专门从事房地产的企业，涉足房地产业的其它企业，乃至对中国经济，都将是灾难性的。

在这样的市场和舆论环境下，政府选择在2011年春节前集中出台新一轮调控政策，就有其合理性和必然性。目的就是要稳定房地产市场，引导预期，巩固前期来之不易的调控成果。为今年的房地产行业调控做好准备，奠定基础。

政策分析

新的调控政策，包括对房价过高、上涨过快的城市在一定时间内限定居民家庭购房套数，明确市级地方政府要制定并公布房价控制目标，各商业银行上调购房首付款比例，二套房交易首付比例提高至60%，暂停发放第三套及以上住房贷款，加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国等多项内容。其中最引人注目的，是对差别化住房信贷政策的进一步完善。

譬如，商业银行对购买第三套及以上住房的居民家庭停止发放贷款，这一政策原来只是在部分房价过高、上涨过快的城市实行，现在则扩大到了全国所有地区。这样就可以防止楼市“热钱”在大

城市找不到“出路”之后，转而流向二、三线城市，利用金融杠杆炒高房价。

另外，无论是提高首付款比例，还是停止发放第三套及以上住房贷款，都意味着住房信贷的收紧。信贷作为金融杠杆，对社会购买力具有巨大的撬动作用，在满足百姓自住需求的情况下适度收紧住房信贷，对全面控制投资投机性购房，遏制部分城市房价过高和过快上涨意义重大。

对手中持有多套住房的炒家来说，开征房产税是最具威慑力的“重磅炸弹”。目前的试点上海、重庆已经执行着不同的房产税政策，一旦对房产市场产生正面的影响，那么就要加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国，这不仅有利于调节居民收入和财富分配，促进经济结构调整及土地节约集约利用；征收房产税增加了住房持有成本，也有利于合理引导住房消费，抑制投机性购房。

在抑制不合理购房需求的同时，切实增加住房有效供给，是保持房地产价格合理和稳定的关键，也是解决广大中低收入阶层住房问题的关键。在这方面，政府应当加快保障性住房建设，大力发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，引导市场增加小户型普通商品房供给，来满足不同层次的住房需求，让发展成果更广泛地惠及大众。

房地产市场的博弈

目前，房地产市场的买卖双方就这样僵持着，观望气氛前所未有的浓烈，各方力量在暗中交锋，一方面是房价的高处不胜寒，一