上海国企工业用地 二次开发利用的基本经验
上海旧工业厂房的改造与再利用研究
上海旧工业厂房的改造与再利用研究随着城市化的不断推进，许多城市的老旧工业区逐渐成为了城市更新的重要对象。
上海作为我国重要的工业城市，其旧工业厂房的改造与再利用具有重要的现实意义。
本文将对上海旧工业厂房的现状、存在的问题以及改造与再利用的可能性进行探讨，并提出具体的案例和建议。
上海拥有丰富的工业遗产，这些工业遗产反映了上海城市发展的历史和进程。
然而，随着城市经济的转型和发展，许多旧工业厂房面临着闲置、破旧、污染等问题。
同时，由于这些厂房多位于市中心或重要区域，给城市更新和改造带来了一定的难度。
针对旧工业厂房存在的问题，改造与再利用成为了一种可行的解决方案。
通过重新规划、设计和改造，这些旧厂房可以焕发出新的生机，并成为城市文化、创意、科技等多个领域的亮点。
具体来说，旧工业厂房的改造与再利用可以包括以下几个方面：文化旅游：将旧厂房改造成博物馆、艺术中心等文化场所，或将其开发为工业旅游线路，吸引游客参观。
创意产业：将旧厂房改造为创意产业园区，吸引艺术家、设计师等创意人才入驻，推动文化产业的发展。
科技产业：将旧厂房改造成科技产业园区，吸引高新技术企业入驻，推动科技创新和发展。
商业用途：将旧厂房改造为商业综合体、购物中心等，满足市民的购物、休闲、娱乐等需求。
案例一：上海钢雕公园。
上海钢雕公园原为上海钢铁厂旧址，通过艺术家们的改造和再利用，现已成为国内知名的公共艺术公园，吸引了大量市民和游客前来参观。
建议：政府可以出台相关政策，鼓励社会力量参与旧工业厂房的改造与再利用。
同时，加强规划引导，推动不同产业在改造与再利用过程中的融合和协同发展。
案例二：上海8号桥创意产业园。
上海8号桥创意产业园原为上海华谊集团化工仓库，通过重新规划、设计和改造，现已经成为集创意产业、休闲旅游、文化展示等功能于一体的城市文化地标。
建议：对于有历史价值或特殊意义的旧工业厂房，在改造与再利用过程中应注重保留其原有的历史风貌和特色。
同时，针对不同类型的旧厂房制定不同的改造策略，提高改造效果和利用率。
园区中国陈基伟：工业用地如何“二次开发”？
园区中国陈基伟：工业用地如何“二次开发”？园区中国（park_china)工业用地是上海市发展先进制造业、现代服务业和战略新兴产业的主要载体。
上海市未来土地资源增量空间极为有限，其中用于产业结构调整、产业发展的用地更为有限。
面对这种瓶颈制约，必须盘活存量进行“二次开发”，才能实现集约增长。
然而，工业用地“二次开发”面临许多现实困境，需要创新有关政策，构建并完善有效运行机制。
工业用地“二次开发”势在必行工业用地“二次开发”，是对已办理过相关用地手续但利用效率不高、产业层级能级低的土地，通过有效途径，对其重新开发利用，以提高土地经济效益、社会效益和空间效益的行为。
上海市未来发展定位将凸显用地与土地资源稀缺的矛盾，有必要对工业用地“二次开发”的科学机制探索完善，才能加快形成节约集约用地“倒逼机制”促进经济发展方式转型。
上海是一个人多地少、资源匮乏、产业密集、环境承载力弱、环境容量十分有限的特大型国际大都市，经济社会发展对土地资源的刚性需求与土地资源紧缺的矛盾将长期存在。
随着城市化和工业化的不断深入，上海城市发展面临的土地资源约束进一步加大：一是建设用地扩张较快，土地供需矛盾日益突出；二是耕地保护压力越来越大，占补平衡难以实现；三是土地利用仍较粗放，投入产出效益有待提高。
上海正加快构建以现代服务业为主导、战略新兴产业为引领、先进制造业为支撑的新型产业体系，产业结构高端化、服务化和融合化的趋势日趋明显。
但全市工业用地可供增长的空间不大，从上海自身发展看，资源、环境、商务成本等制约产业发展的因素日益突出，实现创新驱动和转型发展任重道远。
上海市工业用地利用上存在一些问题。
一是结构上工业用地比例畸高，与国际城市差距甚远。
建设用地中工业用地占比达29%，与国外综合性城市工业用地平均占比15%-17%相比，已明显偏高，与上海“四个中心”的发展定位明显不符。
近十年来工业用地年供地总量比重始终在50%左右，给整个城市的生态环境建设带来严峻挑战。
废旧工业建筑改造再利用实践研究 以上海宋城演艺世博大舞台为例
图1 南立面日景效果图
这片花纹板的灵感一开始是来源于业主的要求，宋城集团每个旅游地标项目中的主体剧场，其外墙都要有企业眼纹形状的图腾，业主本想做成红色，但规划局却希望延续浦江两岸工业遗存的风格，打造出淡雅明净的建筑气质。
在这样的要求下，设计师选择将新建建筑南侧立面以淡灰色埃特板铺满，外挂刻有企业图腾花纹的白色穿孔铝板，再向外是涂刷成浅灰绿色的老钢结构柱，三层立面色调统一，安静清爽，这样的立面效果终于得到了规划局的认可。
为了满足业主的审美喜好，设计师又进行了进一步立面优化，将穿孔花纹板设计成三角形折板，在凹。
工业用地年租制模式探讨——借“土地二次开发”之机推进工业用地供给方式的转变
摘 要 ：我国的土地利用从 “ 三无”的划拨制度到 “ 三有”的出让制度的转变 ，是土地制度改革的重大成就。但随着 经济发展和市场经济体制改革的不断深入 ， 土地出让制度的弊端日益凸显 。工业用地二次开发只是目前短期内提高工业 用地集约利用水平的一种重要的方式，迫切需要探索一种更有利于工业用地长期集约利用的土地供给方式。本文在论 证工业用地年租制对促进工业用地长期集约利用的重要意义的基础上 ，对二次开发形势下推进工业用地年租制供应模 式进行了探讨，以期为工业用地集约利用的研究提供新思路。 关键词 ：工业用地二次开发 ；年租制 ；土地出让 ；土地管理 中图分类号 ：Ｆ ９ ．１ ２３ ３ 文献标识码 ：Ａ 文章编号 ：２ ９ —３ ９２ １）２０ ５ －６ ０ ５１ ２ （０ １０ —０ １０
象。内外环境 的变化使得这一粗放型的供地方式既不符
０ 引言
改革开放 以来我国工业化和城市化的快速发展带动 了国内经济 的迅猛增长 ，２ １年 中国国内生产总值超 过 ００ 日本位居世界第二 。如何保障经济与资源环境协调可持 续发展成为新时期发展 的重要课题。在经济发展 中，土 地作为生产和生活 的载体 ，如何解决土地稀缺陛和经济
２ ｌ－２２ Ｏ １０ ．３ ２ １－４０ ０ １０ —２
发展规划灵活调整产业用地结构的难度 。推行工业用地
作者简介
理 专业．
张￣ ＇（９７ ， 土生， Ｊ １８－女顾 ｆ ） 土地资源管
年租制可以缩短企业对 土地的使用年限，使政府具有更 高的土地调控灵 活性 ，促使土地能更高层次趋 向集约 ，
并为产业升级留有足够的空问。 以工业用地二次开发为契机 ，推进部分工业园区实
现工 业用 地 年租 制 的研 究 ，对 实 现 工业 用地 的可持 续 集
全市人民政府办公室关于国有出让工业用地“退二进三”的实施方案
全市人民政府办公室关于国有出让工业用地“退二进三”的实施方案根据国土资源管理、城市规划相关法律法规以及《X省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》(X政发〔X〕35号)、《X省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（X政发〔X〕６号）等文件精神，为有效实施城镇总体规划和控制性详细规划，积极调整区域产业结构和盘活存量建设用地，完善城镇功能和提高土地利用效率，经市政府同意，现就国有出让工业用地“退二进三”明确如下实施意见。
一、准许范围城区三环线以内以及建制镇规划区范围内的国有出让工业用地。
二、实施条件（一）属企业申请实施“退二进三”的，须同时符合以下条件：1.符合市域总体规划、控制性详细规划及环境功能区划等相关规划和要求。
2.取得土地使用权已满两年且不存在闲置情形，土地及地上建筑物权属清晰无争议。
3.属市级规模以上工业企业或行业龙头企业，因处置自身风险或平移承担其他企业债务额度达1000万元以上。
4.不存在其他影响“退二进三”实施情形的。
（二）在城镇建设或改造过程中，政府因实施总体规划需要对其中的国有出让工业用地实施“退二进三”的，应在完善控制性详细规划的情况下，统一规划、统一收储、统一出让，具体由市政府另行研究确定。
（三）经济开发区、高新区、临杭产业园、大唐袜业、山下湖珍珠、璜山轴瓦、浣东刺绣机、枫桥汽配、草塔弹簧、阮市制冷等产业园区以及店口镇、次坞镇、牌头镇、安华镇等工业主导型乡镇的工业规划区范围内应从严控制。
三、实施原则（一）条件审核相关单位应以现行相关规划及政策为基础核实地块是否符合实施条件，原则上不得通过临时调整现行相关规划的方式来满足实施条件。
（二）政府回收1.土地及地上建筑的补偿价格按现行市场价评估确定，其中城区及店口镇、大唐镇土地补偿价格不超过50万元/亩，其它区域土地补偿价格不超过40万元／亩，地上建筑物补偿额度不超过附件明确的标准，且土地和地上建筑物合计回收价格不超过150万元／亩。
成功园区看上海：上海园区发展提炼了哪些经验？
成功园区看上海：上海园区发展提炼了哪些经验？【招商引资内参正文】通过对上海产业园区研究，我们可以看到5大发展趋势明显：一是产城融合发展趋势，部分较大规模的104区块，围绕人的高品质需求，将适度增加居住、休闲功能，推进产业融合和产城融合；二是用地复合利用趋势，工业用地、研发类用地、商办用地和住宅用地在控详规划上将逐步落图，实现用途混合；三是开发主体多元化趋势，除了传统园区开发商外，国内外优秀的园区开发机构、传统的住宅和商业地产商等都已经不同程度的进入了园区开发领域，园区开发产品不断丰富；品牌效应凸显；四是园区开发基金化趋势，产业地产开发的长周期、大资金、专业化特点，催生了”基地园区地产基金创业企业风险投资基金”的协同融合发展；五是园区服务集成化趋势，为满足入驻企业和人的全面需求，充分利用”互联网”、产业联盟、共享经济等多种方式，提供全方位的企业服务。
这些趋势变化对园区二次开发工作提出了新的要求，特别是以下三个方面工作的重要性凸显。
一、体制机制呈保障一是建立有效、有力的政府议事协调机制(如区域开发管委会、领导小组、联席会议等)。
园区开发，特别是涉及大量存量用地的园区开发，由于涉及政府、开发机构、原有业主等多方利益，涉及规划、土地、产业、环保、建设、交通、人口等众多政策以及市、区、街镇三级政府，一个有效、有力的政府议事协调机制，必不可少。
有利于协调解决园区开发中遇到的瓶颈问题，实现各方充分的沟通交流。
这也是上海推进重点园区开发的成功经验之一。
二是明确园区开发机构定位并充分授权。
面对大量已出让的存量用地，园区开发机构如何推进二次开发，是负责划定的整个区域开发，还是单个地块的开发在规划编制、土地收储或转让、招商引资、开发时序等方面是否有政府明确的授权；如何处理与街镇所属的原有园区开发机构的关系如何确保股东的协调一致等一系列重大问题，应当有明确的结论和执行依据。
二、开发模式是关键对于推进园区二次开发，开发机构面临在土地开发上是选择土地一级开发(土地收储、整理)还是二级开发(土地招拍挂拿地)，抑或一二级联动开发的问题：在轻重资产配置上是选择“混搭”还是成立多个企业进行轻重资产配置的问题在资金安排上是传统的自有资金银行贷款还是借助一定的地产基金实现杠杆效应的问题。
【上海易居房地产研究院】发达国家城市工业用地再开发模式与案例(一)
发达国家城市工业用地再开发模式与案例（一）随着我国经济和城镇化的快速发展，城市人口对土地的需求不断增长，但同时，城市土地资源日益稀缺。
因此，如何高效、合理地利用城市土地成为各级政府高度关注的问题。
城市工业用地的二次开发，是解决这一问题的重要途径，因而成为了政、商、学界讨论的热点。
据统计，国外城市的工业用地面积一般不超过总城区面积的10％，而我国城市的工业用地占比普遍超过了20％，上海等发达城市的工业用地甚至超过25％，远高于发达国家城市的比例，这意味着城区中有大量的可待再开发的工业用地。
与此同时，各级政府出台了一系列政策，支持和引导城市工业用地的二次开发利用。
因此，探索我国城市工业用地的再开发模式与实践正当其时。
在城市工业用地再开发利用方面，发达国家积累了一些成功的经验和案例，梳理这些经验和案例，挖掘其可借鉴之点，具有重要的价值和意义。
国外城市工业用地再开发利用模式，大致有三：以功能转换为主的再开发模式、以生态恢复为主的再开发模式、以历史保护为主的再开发模式。
1、以功能转换为主的再开发模式这种模式，通常以旧工业区、旧厂房工业用地为基础，通过吸引商业、文化创意产业、信息产业等新兴产业进驻，实现片区产业结构的更新升级，从而启动经济发展的新引擎，并通过改善片区生态环境，适应性再利用原有的工业区空间，赋予工业用地新的商业、休闲、娱乐、文化、游憩等功能。
这种模式的典型案例是日本横滨港未来21区。
（1）案例概况港未来21区原先是三菱重工造船厂和轮渡码头所在地，为疏解东京市中心的产业和人口，日本政府从1983年开始对港未来21区进行再开发利用。
经过30多年的建设发展，如今已成为现代化的滨海新区。
总体定位：融合商务、会议、购物、展览、博物馆、观光旅游于一体的城市片区综合体；建设规模：规划开发面积186公顷，建筑总面积300-400万m2，总投资规模140亿美元；规划思路：以贸易和国际交流为核心，以应用最先进的信息技术为手段，以强调人文、环保、自然为理念，打造富有情趣和洋溢着国际性的港口新区。
公私合作策略在城市开发区工业地块更新中的借鉴
公私合作策略在城市开发区工业地块更新中的借鉴作者：缪诚，杨新海，钮卫东来源：《上海城市规划》 2016年第5期摘要在新型城镇化进程不断加快的背景下，开发区作为城市产业和经济发展的先行区，走上了“二次创业”的转型之路。
随着转型的推进，土地作为城市发展的空间载体已趋紧，面向存量工业地块的更新逐步成为政府解决土地资源紧缺的重要路径，而由此面临的产权协调困难、利益冲突、监督不足等问题也日益凸显。
通过剖析了当前开发区工业地块更新中面临的困境，借鉴国外成功经验，总结了公私合作的要件，重点从合作更新、弹性操作和联合执行3方面提出了有针对性的更新策略。
关键词公私合作 | 开发区工业地块 | 更新策略改革开放三十多年来，作为城市产业和经济发展的先行区，开发区已为城市发展发挥了极大的作用。
伴随新型城镇化进程的推进，开发区逐渐从“特殊政策区”属性淡化出来，纯粹生产活动聚集的功能在开发区也已成为“过去时”[1]。
此时，面向存量工业地块的更新对于完善城市功能、提高土地利用效率和优化产业结构等方面具有重要意义。
然而在此过程中，主体间利益的不均衡降低了更新活动的经济和社会效益，引发更新效率低下。
在国外城市更新中，政府为了改善城市服务供给，减少利益冲突，降低开发成本，通过公私合作（PPP: Public-Private Partnerships），借助私营部门的力量共同完成更新项目。
西方国家期望通过公私合作来平衡土地变更差别权益及利益冲突等问题[2]，促进综合效益最大化。
与国外城市更新不同的是，开发区工业地块更新处于土地资源趋紧的背景之下，还贯穿着政府、原权利人、开发商等主体间利益的非均衡。
基于此，本文分析了当前工业地块更新中面临的困境，并在吸收和借鉴国外工业地块更新成功经验的基础上，总结了公私合作要件，从合作更新、弹性操作和联合执行3个层面提出了相应的更新思路，期望促进开发区工业地块的有序更新。
1 当前开发区工业地块更新中面临的困境1.1 地块产权协调困难, 土地收储成本增高工业地块更新的现行运营机制依赖于政府自上而下的决策过程[3]，基本以政府主导为主，而这也使得更新难以推进。
关于废旧工业厂房再利用的思考
关于废旧工业厂房再利用的思考随着工业化进程的不断推进，许多老旧工业厂房逐渐失去了原有的价值，成为了被人们所忽视的“废弃物”。
然而，这些老旧工业厂房中蕴藏着的巨大潜力，如果得到合理的再利用，就能够带来不少惊人的发现。
本文将从以下几个方面，探讨废旧工业厂房再利用的思考。
一、废旧工业厂房再利用的意义废旧工业厂房再利用，不仅可以为城市提供更多的经济活力，同时也可以充分利用老工业遗址的人文价值。
我们的历史与文化皆来源于经典建筑，重要的历史和文化遗产都离不开这些大型的工业设施。
通过在废旧的工业厂房中，组织开展文化、艺术、展览、历史等方面的活动，可以起到保护文化遗产的作用，将历史文化融入到新的城市建设中。
二、废旧工业厂房的利用方式1. 创意产业创意产业是一种新兴产业，可以在废旧工业厂房中得到更好的发展，一方面能够有效地利用这些空间的特点，另一方面又能够提供一个有利的生产、交流和沟通环境，带动当地经济发展，促进创意产业的集聚和发展。
2. 休闲文化在现代社会快节奏的生活中，人们对休闲娱乐的需求越来越高。
在废旧工业厂房中打造专属的休闲文化场所，可以满足人们各类休闲娱乐需求，同时也可以创造新的就业机会，促进就业市场的发展。
3. 商业运营废旧工业厂房的空间特点与独特的建筑风格，可以为商业运营提供更多的发展空间，比如将老工业遗址改造成购物中心、商业广场、餐饮店等，可以引领城市文化创新，推动城市经济的发展。
4. 公共服务废旧工业厂房可以得到一定的改造和加固，成为城市公共服务设施，比如体育馆、医院、公立图书馆和博物馆等，既节约了新建设施的资金开支，又最大限度地利用了城市空间资源，为市民提供了更加舒适便捷的生活服务。
三、废旧工业厂房再利用的实践废旧工业厂房的再利用思想，已经在国外得到了广泛的应用。
在欧美一些国家，通过对旧建筑的修补翻新，改变了以往工业厂房的形象，使其变成了个性鲜明、富有创意的空间。
在国内，已经有一些示范性的城市进行了有关废旧工业厂房的改造及利用，比如北京798，上海1933，成都B10等，这些再利用案例的成功实践，为废旧工业厂房的再利用提供了可行的路径和方法。
工业园区二次开发的策略与方法
工业园区二次开发的策略与方法[摘要]对于城市的高速发展，土地成了一种奇缺资源。
工业园区的发展就是对土地资源进行开发、二次开发，实现土地资源利用的最大化。
作者总结了莘庄工业区土地开发中的新颖的思路，给出了土地资源二次开发的策略和方法。
【关键词】工业区；土地资源；二次开发当前工业区发展面临的问题主要是国家土地新政对工业园区土地资源利用的调整以及工业园区已经开发的土地中存在资源浪费，使工业园区土地开发出现瓶颈。
产生土地源瓶颈的主要原因主要是:从土地资源本身来说，土地是一种稀缺资源，土地资源的利用也是有极限的。
从经济发展史来看，工业区过去的经济增长主要靠资金和土地资源的投入，导致了现在土地资源几近枯竭。
从工业园区开发实际情况来看，为了完成招商指标而降低门槛，实际上是以资源与投资的不对价。
从企业发展史来看，对土地资源的利用也有一逐步提高认识和提高产业能级的过程。
从工业园区与落户企业相互之间的关系看，没有考虑到工业园区与落户企业如何实现资源共享，协调发展。
因此，工业园区进行二次开发是非常必要的。
1.实施资源集约化，使有限空间实现无限发展空间是工业区发展的承载体与基础，随着工业区发展越快、越趋成熟，就越是需要空间。
贯彻落实好土地集约的发展思路，按照“用好总量，盘活存量，优化增量，提高质量”的原则，挖掘资源潜力，推进二次开发，实现园区经济平稳、健康发展。
①搬出劣质企业，让优质企业落户，采取“腾笼换鸟、集零为整”的策略，这方面还有一定潜力可挖。
而且随着产业的梯级转移以及上海市目前正在大力加强的对外合作交流与对口支援工作，我们还可以顺势而为。
②盘活存量土地，坚决杜绝已入驻企业对土地的闲置，对依法取得土地使用权而未按合同规定时间开发利用的，采取有偿收回土地使用权、权益保留、土地使用置换或依法无偿收回闲置土地使用权等方式进行处理。
③培育优质资产，实现自有、长期、稳定的收益。
针对欧洲优质中小企业居多的特点，规划94亩土地，投资建造定制厂房，吸引欧洲中小企业落户。
上海工业用地二次开发模式研究_陈基伟
上海工业用地二次开发模式研究陈基伟(上海市国土资源调查研究院，上海200072)摘要：“十二五”时期是上海资源环境约束加剧的矛盾凸显期，产业结构调整与经济发展方式转变对土地利用方向和方式提出新的要求。
推进工业用地二次开发，才能最终促进全市工业从粗放型向集约型、从要素驱动向创新驱动发展模式转变。
但是，上海工业用地面积大、范围广、布局分散、个性化情况突出，目前还未形成统一的二次开发模式，因此必须切实转变思路，着眼于存量挖潜与结构调整，在已开发的工业用地中注重二次开发和复合利用。
这是加快建设资源节约型城市的内在要求，是推进经济结构调整和经济增长方式转变的根本手段。
关键词：资源环境工业用地二次开发土地利用规划中图分类号：F301．3文献标识码：A 文章编号：1005－1309(2013)10－0009－012作者简介：陈基伟（1969－），博士，上海市国土资源研究院高级工程师，主要研究方向为国土资源经济。
“十二五”时期是上海资源环境约束加剧的矛盾凸显期，随着城镇化、新农村建设的推进和城乡经济一体化的深入发展，上海人口、资源、环境的压力还将持续加大：一是经济社会发展对土地资源的刚性需求依然强烈；二是产业结构调整与经济发展方式转变对土地利用方向和方式提出新的要求。
上海“十二五”规划对工业园区发展提出了“五个万亿”的发展目标。
上海必须切实转变思路，着眼于存量挖潜与结构调整，在已开发的工业用地中注重二次开发和复合利用。
这是加快建设资源节约型城市的内在要求，是推进经济结构调整和经济增长方式转变的根本手段。
一、上海工业用地二次开发现状（一）工业用地现状“十一五”期间，上海全面推进、落实“控制总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的用地质量方针，总体上取得了一定实效，新增建设用地规模得到有效控制。
但是，全市工业用地还呈现以下特点：①比重相对过高，不利于城市整体发展。
建设用地中工业用地占比达29%。
②布局比较分散，不利于产业转型升级。
上海工业用地二次开发模式研究
地 资 源 的刚性 需求 依 然强 烈 ； 二 是产 业结 构 调 整 与经 济 发 展 方式 转 变 对 土地 利 用 方 向和方 式 提
出新 的要求。上海“ 十二五” 规划对工业 园区发展提出了“ 五个万亿” 的发展 目标 。上海必须切
综 合利 用效 益 明显提 高 。２ ０ ０ ９年 ， 上 海 市工 业 用 地 单位 土 地 产 出率 达 到 ６ ９ ． ８亿 平 方公 里 ， 比２ ０ ０ ５年 增长 ３ ０ ． ８ ％ 。同时 ， 全 市工 业 园区 的产 业结 构不 断优化 ， 成为 先进制 造业 、 高新 技术产 业 和 战略新 兴产 业 的核 心集 聚 区。全市 １ ０ ４个 产业 区块 实 现工 业 产值 １ ． ８万亿 元 ， 占全 市 工业
（ 一） 工 业用 地现 状
“ 十一 五” 期间 ， 上海 全 面推进 、 落实“ 控 制 总量 、 用好 增量 、 盘 活 存量 、 提 高 质量 ” 的用 地 质量 方针 ， 总体上 取 得 了一 定 实效 ， 新 增建设 用 地 规 模 得 到 有效 控 制 。但 是 ， 全 市 工 业用 地 还 呈 现 以 下 特点 ： ① 比重 相对 过高 ， 不 利 于城 市 整 体 发 展 。建 设 用 地 中工 业 用 地 占 比达 ２ ９ ％ 。② 布 局 比
中图分 类号 ：Ｆ ３ ０ １ ． ３ 文献标 识码 ：Ａ 文章编 号 ：１ ０ ０ ５—１ ３ ０ ９ （ ２ ０ １ ３ ） １ ０— ０ Ｏ Ｏ ９— ０ １ ２
“ 十二 五 ” 时期 是上 海 资源 环境 约束 加 剧 的矛 盾 凸 显 期 ， 随 着 城镇 化 、 新农 村建 设 的推 进 和
改造_整合与共生_浅析上海旧工业建筑更新再利用的设计手法
99100问题，因而在改造成民用建筑时对外部环境的整治也极为重要。
具体手法包括重新组织交通流线、规划步行空间、小型广场或庭院、引入绿化水体等自然元素、设置环境小品设施等等，目的是创造舒适、宜人、历史与现代交融共生的场所。
上海著名的“田子坊”是由泰康路上的弄堂工厂改造而成的文化创意产业基地。
改造保留了传统的里弄式布局结构、空间尺度、建筑风格和细部特征，结合各具特色的创意、服务空间设置了一系列室外休闲空间，点缀以绿化、座椅、灯柱等小品，历史与现代相融共生，高雅的艺术气息弥漫在浓浓的怀旧氛围里，令人流连忘返。
三、上海旧工业建筑更新再利用设计手法的不足通过上述分析可以看出，上海旧工业建筑的更新再利用已取得了一定的经验和成果，改造设计的手法也逐渐走向成熟和多样化。
然而与国外相关研究和实践相比较，还存在以下不足：１．改造类型较少，再利用功能趋同相对国外旧工业建筑改造类型广泛、再利用功能多样化参考文献［１］ 陆地．建筑的生与死——历史性建筑再利用的发生和发展．南京：东南大学出版社，２００４［２］ 阮仪三，张松．产业遗产保护推动都市文化产业发展——上海文化产业面临的困境与机遇．城市规划汇刊，２００４（４）：５３－５７［３］ 庄简狄．旧工业建筑再利用若干问题研究：［硕士学位论文］．北京：清华大学建筑学院，２００４［４］ 刘伟惠．上海旧工业建筑再利用研究：［硕士学位论文］．上海：上海交通大学船舶海洋与建筑工程学院，２００７而言，上海的旧工业建筑更新再利用实践所涉及的大多是一些库房和轻工业厂房，再利用的功能也以商业、办公、创意产业等服务产业为主，较少涉及居住、观演等功能。
据统计，在上海两批共３６家授牌创意园区中由旧厂区改造而成的多达２８家，在功能类型、改造手法、环境特色等方面表现出一定的趋同倾向。
２．对节能问题考虑不足目前上海乃至全国对旧工业建筑再利用的实践和研究主要集中在空间的利用、形式的把握、材料的运用等建筑设计方面，对低能耗改造的研究尚显不足；而在这个方面，德国已经位于世界前列，大量的旧建筑通过节能改造达到甚至超越现行的能耗标准。
上海产业园区二次开发的成功经验、问题及对策
上海产业园区二次开发的成功经验、问题及对策编者按：本文节选自我院参与的课题《上海郊区工业园区二次开发调查研究》，为了深入了解郊区工业园区二次开发的经验和问题，为郊区工业园区盘活存量土地提供政策建议，课题组在2014年4月-5月期间对上海市郊区3个有代表性的工业园区进行实地调研，听取了各园区负责人的情况介绍，并收集整理了相关资料，对上海市郊区工业园区二次开发的成功经验和面临的问题有了初步的认识。
目前上海土地利用特别是建设用地开发已接近极限，土地供需矛盾日益突出。
在土地占补平衡指标严格控制和“两规合一”后强化对非农用地控制的背景下，郊区工业园区可获批的增量土地也极为有限。
“十二五”以来，随着上海经济发展方式转变和产业结构调整，也要求郊区工业园区对存量土地进行二次开发，以进一步调整结构、转型升级。
一、郊区工业园区二次开发的背景1、郊区工业园区的发展概况（1）发展历程上世纪八十年代，为了改变上海市的工业布局，推动城市工业向郊区扩散，开始了工业园区的开发。
1984年10月，第一个市级开发区——上海市星火轻纺工业区正式筹建。
在一段时期内，郊区县建立了一批规模不等的小型开发区，主要以乡镇为单位。
为了规范开发区的发展模式，1994-1996年，市政府统一规划布局，相继建立了松江、康桥、嘉定、青浦、闵行、金山、宝山、奉贤和崇明等九个位于郊区县的市级工业园区。
到目前为止，上海市已有各类开发区41个，其中38个以工业为主，绝大多数位于郊区县。
（2）发展现状经过二十多年的发展，郊区工业园区的发展取得了明显的成效，其规模不断扩大，产业能级不断提升，在拉动郊区经济、增加农民收入、转移农村富余劳动力等方面都发挥了巨大作用。
首先，开发区能级进一步提升。
2013年上海市开发区（按104个城镇工业地块统计）实现二三产营业总收入57182.10亿元，增长9.9%，其中工业主营业务收入29317.31亿元，服务业营业收入27864.79亿元。
城市低效存量工业用地再开发对策
研究目的和意义
研究目的
分析城市低效存量工业用地的现状和问题 ，探讨再开发对策，为城市可持续发展提 供参考。
VS
研究意义
促进城市土地资源的优化配置，提高土地 利用效率，推动城市经济社会的可持续发 展。
研究方法与数据来源
加强第三方评估和监管
引入第三方评估机构对再开发项目进行评估和监管，确保再开发 过程符合相关法律法规和政策要求。
企业层面对策建议
提升企业自主改造能力
鼓励企业通过技术创新、工艺升级等方式，提高产品附加值和市 场竞争力，推动企业自主改造和转型升级。
加强企业间合作
鼓励企业间开展合作，通过联合、兼并等方式实现资源共享和优 势互补，提高整体竞争力。
国内外经验对城市低效存量工业用地再开发的启示
建立政府主导、市场运作的开发机制
01
政府应发挥统筹规划、资源配置的作用，引导市场主体参与低
效存量工业用地的再开发。
创新土地供给和利用方式
02
通过土地出让、租赁、转让等多种方式，实现土地的多元化利
用和综合开发，提高土地利用效率。
强化政策支持和资金保障
03
制定税收优惠、财政补贴等政策措施，吸引社会资本投入低效
金丝雀码头改造计划，将废弃的工业用地转变为高端住宅、商业 和公共设施。
东京
涩谷区改造计划，将老旧的工业区转变为集住宅、商业、文化、 教育等多元功能的城市综合体。
国内城市低效存量工业用地再开发经验
上海
黄浦江两岸综合开发计划，将黄浦江两岸的工业用地转变为商业、文化、娱乐等设施，提升城市品质 。
深圳
深圳市土地整备利益统筹试点项目，通过政府主导的土地整备和利益统筹，实现土地二次开发和产业 转型升级。
工业区土地再利用的规划策略
工业区土地再利用的规划策略随着城市化进程的不断加速，工业区的土地再利用成为了一个重要的议题。
传统的工业区往往存在着土地资源的浪费和环境污染等问题，而如何合理规划和利用这些土地资源，成为了城市发展的重要课题之一。
本文将探讨工业区土地再利用的规划策略，以期为城市发展提供一些借鉴和思考。
一、工业区土地再利用的背景与意义工业区作为城市发展的重要组成部分，承载着大量的工业生产和经济活动。
然而，随着经济结构的转型和环境意识的增强，许多传统的工业区面临着资源浪费和环境污染等问题。
因此，对工业区土地再利用的规划策略具有重要的背景和意义。
首先，工业区土地再利用可以有效提高土地资源的利用效率。
传统的工业区往往存在着土地闲置和浪费的问题，通过规划和再利用这些土地资源，可以最大限度地提高土地的利用效率，为城市的发展提供更多的空间。
其次，工业区土地再利用可以减少环境污染和资源浪费。
传统的工业区往往存在着大量的污染物排放和能源消耗，通过规划和再利用这些土地资源，可以有效减少环境污染和资源浪费，实现可持续发展的目标。
最后，工业区土地再利用可以促进城市的经济发展和社会进步。
通过规划和再利用这些土地资源，可以吸引更多的投资和企业进驻，促进城市的经济发展和社会进步，提升城市的竞争力和吸引力。
二、1. 综合评估和规划工业区土地再利用的第一步是进行综合评估和规划。
通过对工业区的土地资源、环境状况和经济潜力等进行评估，确定土地再利用的方向和目标。
同时，制定相应的规划方案，包括土地使用类型、空间布局和发展目标等。
2. 环境治理和修复工业区土地再利用的关键是进行环境治理和修复。
传统的工业区往往存在着土壤污染、水体污染和空气污染等问题，需要进行相应的治理和修复工作。
通过采取适当的技术手段和措施，对污染土壤进行修复，净化污染水体，改善空气质量，为土地的再利用创造良好的环境条件。
3. 产业转型和升级工业区土地再利用的目标是实现产业转型和升级。
通过吸引新兴产业和高新技术企业进驻，推动工业结构的转型和升级。
工业区土地二次开发制度供求冲突与制度创亲——基于案例与城市政策实践分析
体： 上海蒂森克虏伯公司、 Ａ Ｖ Ｌ 公司和开发区管委 会。 上海 蒂森 克虏 伯公司为 目前注 册在 金桥 开发 区内的一家 中外 合资企 业 。由于年产 量迅 速增 加 ， 公 司有强 烈 的土 地 扩 张需求 ，但其 所在 的金 桥 北
区内已没有符 合要求 的工业 用地 。 Ａ ｖ Ｌ 公司于 ２ ０ ０ １
的盘 活模 式均受 到现 有土地 制度 的限制 ， 土 地 制 度 的供 给 已不能满 足实 际需求 ， 土 地 制度 处于 非 均衡状 态，供求冲 突明显 。 在 此背景下， 各城 市纷 纷 出台地方 性法 规 ，用于解 决工 业 园区存量土 地 盘活 过程 中的政策 瓶颈 。 本 文拟 通过 调研上海 金 桥 出口加 工和上 海漕 河泾开发 区土 地二 次开发 的 真实案 例，运用新 制度 经济 学 中的制 度变 迁供 给 和需求 理 论，分析工 业 园区二次 开发 制度供 给冲 突；同时梳 理和探 讨各城 市工 业 园区二次 开发 政 策创 新实践， 找 出制度 发展趋 势， 为提高我 国工业
Ａ Ｖ Ｌ 的部分 闲置 土地 。
分闲置工业用地无法及时转让， 严重阻碍了园区
土地 的集 约利用。
１ ． ２ 城市制 度供给创 新实践 土 地 二 级市场 的充 分发展可 以有 效 的降低 园
区 内闲置 土 地 的交 易成 本 ，相对 公开市 场 的招拍 挂是一种更 有效益 的制度 ， 因此 各地 政府作为制度 “ 生产者 ” 纷纷出台地方性法 规 ， 进行政 策性创新 用以指导工 业园区二次开发 中的土地流转。
土地市场
工业区土地二次开发制度供求冲突与制度创新
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基于案例与城市政策实践分析
何芳 ’ ， 龚芯欣 ’
工业用地再开发：“旧瓶”去尘垢续装新芳醇
工业用地再开发：“旧瓶”去尘垢续装新芳醇工业用地再开发：“旧瓶”去尘垢续装新芳醇美国宾夕法尼亚伯利恒钢铁公司旧址改造项目。
美国罗德岛钢铁企业院落，是在旧厂房的基础上改造的公共活动空间，已经举办过很多大型户外活动。
德国多尔梅廷根水泥厂矿区遗址改造成公园。
本报记者卢为民通讯员张琳薇编者按：“6·25”全国土地日即将到来，今年的主题是:节约集约利用土地，推动土地利用方式根本转变。
当前，我国城镇化和工业化不断深入，城市发展面临的土地资源约束进一步加大。
工业用地作为产业发展的主要资源载体，其增量空间更为有限。
面对这种瓶颈制约，必须对利用效率不高、产业层级低下的存量土地进行二次开发，实现节约利用、集约增长，倒逼经济发展方式的转型。
为了更好地借鉴相关经验，推进存量工业用地二次开发，本报记者专门搜集整理了不同国家和地区工业用地再开发的经验做法，以供决策参考。
1 开发主体：鼓励社会公众参与，建立多元合作机制棕地是指被遗弃或受到污染、闲置或不再使用的工业用地或商业用地及设施。
由于棕地再开发涉及很多相关利益群体，所以单纯依靠市场机制或者政府行为都不能解决棕地重建中复杂的社会、经济问题，需要一个考虑到所有相关利益者的更为开放的规划、建设过程，使相关利益者充分沟通协调并最终达成一致。
由此，“公众参与”的思想在西方城市棕地再开发合作机制中广为应用。
从合作机制看，主要有三类。
以政府推动为主，社会各方协调配合的运作机制典型代表：美国和加拿大。
运作模式：政府是推动棕地再开发的主要力量，开发商、非营利机构和社会公众给予配合和协助。
具体分工：政府制定再开发计划、标准和措施，并负责监督。
联邦政府管辖下的环境保护总署是美国在棕地问题上的核心力量和最高指挥中心，环保署出台的《棕地经济振兴计划》，授权各州、社区和各类棕地产权所有人协同工作，对棕地进行再开发利用；州政府和地方政府分别通过“志愿清洁计划”、制定清洁标准等措施，积极动员社区、非营利性机构等社会各方力量和资源共同参与棕地清洁与再开发，并对其进行监督。