政策影响下上海市工业用地扩张与效益研究
上海工业用地闲置情况汇报
上海工业用地闲置情况汇报近年来,上海市工业用地闲置情况备受关注。
作为上海市工业用地的管理者和相关部门,我们对工业用地的利用情况进行了深入调查和分析,现将情况汇报如下:首先,我们对上海市各区的工业用地进行了全面的调查和统计。
经过初步统计,发现上海市工业用地的总面积为XXX平方公里,其中有部分地块已经闲置多年。
这些闲置的工业用地大多位于市区周边或者是老工业区,受到了城市发展和产业转型的影响,导致了工业用地的闲置现象。
其次,我们对这些闲置工业用地的利用情况进行了具体的调查和分析。
发现大部分闲置工业用地的原有厂房已经废弃,土地荒芜,未得到有效利用。
部分工业用地被非法占用,存在违规建设和环境污染的情况,严重影响了城市的形象和环境质量。
针对上述情况,我们提出了一些改进措施和建议。
首先,建议相关部门对闲置工业用地进行全面清理和规范管理,依法处置非法占用行为,恢复土地原貌。
其次,鼓励和引导企业积极利用闲置工业用地,推动工业用地的再开发和再利用,促进城市产业结构的优化和升级。
同时,加强对工业用地的监管和保护,防止闲置工业用地的进一步扩大,保障土地资源的合理利用和可持续发展。
最后,我们将会继续密切关注上海市工业用地的利用情况,加强与相关部门的合作,共同推动工业用地的合理利用和管理,为上海市的经济发展和城市建设做出更大的贡献。
综上所述,上海市工业用地闲置情况的确存在一定的问题,但我们已经采取了一系列的措施和建议,希望能够得到相关部门和社会各界的支持和配合,共同努力,为解决工业用地闲置问题而努力。
相信在大家的共同努力下,上海市工业用地的利用情况将会有所改善,为城市的可持续发展和繁荣做出更大的贡献。
MK_121.存量工业用地更新实践——以上海市闵行区为例
存量工业用地更新实践——以上海市闵行区为例孙晓敏摘要:通过梳理上海工业用地转型政策,结合闵行区现状工业用地情况,工业企业转型诉求等,评价工业用地更新政策实施效果,并提出工业用地更新的实施建议,供其他地区存量工业用地更新参考。
关键词:存量规划工业用地更新1.研究意义中国的城市化经历了快速增量过程,在经济上、城市建设上取得了骄人成绩。
但同时伴随着经济、社会、时代背景的变革,新常态下空间增量快速扩张也开始面临减速和转型。
一些特大城市率先进入从增量扩张到存量转型为主的阶段,如深圳、上海等城市,并通过数年实践探索,积累了存量规划经验。
工业用地作为存量用地更新中的最为重要的类型,尤其具备研究探索意义。
通过梳理上海工业用地转型政策,结合闵行区现状工业用地情况,工业企业转型诉求等,评价工业用地更新政策实施效果,并提出工业用地更新的实施建议,供其他地区存量工业用地更新参考。
2.上海市工业用地更新历程回顾截至2013年底,上海全市工业用地总量772平方公里,约占全市建设用地总面积的26%(上海市规划和土地资源管理局,上海市城市规划设计研究院)。
新一轮上海总规提出建设用地负增长,从增量规划到存量规划的路径,工业用地作为重要的存量用地类型,成为转型和更新的重要抓手。
长期以来,上海工业用地主要遵循正式、非正式更新两种路径。
唐子来教授在2013年已经界定过相关概念,工业用地正式更新是指以政府为主导,工业用地既改变实际用途又改变土地性质的更新方式;工业用地非正式更新是指以企业为主导,工业用地改变用途但不改变土地性质的更新方式(唐子来,2013)。
两种路径伴随上海城市不同发展阶段以及不同时代背景,起到了不同的作用和效果。
2.1第一轮:非正式更新,企业主导,不改变用地性质,可做其他用途上海最早一轮的工业用地更新是在1998年后开始进行的,当时20世纪90年代我国国企改革,大批国企倒闭、职工面临下岗,国家拟通过工业土地补偿的形式支持国企渡过难关。
上海土地市场分析报告
上海土地市场分析报告1. 引言上海作为中国经济的重要枢纽城市,土地市场一直备受关注。
本文将对上海土地市场进行分析,探讨其现状、发展趋势以及相关因素。
2. 上海土地供应情况首先,我们需要了解上海土地供应情况。
根据最近的数据,上海市政府通过土地拍卖、出让等方式提供了大量土地资源,以满足城市发展的需求。
土地供应的主要来源包括城市更新、新区建设以及农村土地流转等。
3. 上海土地需求情况与土地供应情况相对应的是土地需求情况。
上海作为一个经济发达的城市,吸引了大量企业和人才的聚集。
因此,土地需求主要来自于商业地产、住宅地产以及工业地产等不同领域。
其中,住宅地产需求最为旺盛,由于人口增加和城市化进程的推动,上海的住宅需求呈现持续增长的趋势。
4. 上海土地市场价格上海土地市场价格受多种因素的影响。
首先是供需关系,如果土地供应不足或者需求过于旺盛,价格就会上涨。
其次,政策的调控也会对土地价格产生影响。
近年来,上海市政府出台了一系列政策措施,以控制房地产市场过热,这也对土地市场价格起到了一定的调控作用。
此外,地段、交通、配套设施等因素也会对土地价格产生影响。
5. 上海土地市场发展趋势根据对上海土地市场的分析,我们可以预见未来的发展趋势。
首先,随着城市化进程的推进,上海土地市场将继续保持旺盛的需求。
其次,政府在土地供应和价格调控方面将继续发挥重要作用,以平衡市场供需关系。
此外,在可持续发展的背景下,绿色环保、创新科技等因素也将逐渐成为土地市场发展的重要方向。
6. 上海土地市场的挑战和机遇然而,上海土地市场也面临着一些挑战。
首先,土地供应的稀缺性将会对土地市场价格产生较大压力。
其次,政府调控政策的变化也可能对市场造成不确定性。
另外,土地开发的环境保护问题也需要引起关注。
与挑战同时存在的是机遇。
上海作为一个国际化大都市,吸引了大量的投资和人才。
这为土地市场的发展提供了机遇。
政府在城市更新、新区建设等方面的投资也将带来新的机遇。
上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》的通知
上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府办公厅•【公布日期】2016.03.30•【字号】沪府办〔2016〕22号•【施行日期】2016.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》的通知沪府办〔2016〕22号各区、县人民政府,市政府有关委、办、局:市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》已经市政府同意,现转发给你们,请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅2016年3月30日关于本市盘活存量工业用地的实施办法第一条目的依据为适应资源环境紧约束下的城市发展新常态,提高存量工业用地的利用质量和综合效益,促进创新驱动发展、经济转型升级,推进产城融合发展和城市有机更新,支持具有全球影响力的科技创新中心建设,建立规范、有序、共享的存量工业用地盘活机制,根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》《上海市土地储备办法》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》和《上海市城市更新实施办法》等,制定本办法。
第二条适用范围本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。
第三条指导思想本市存量工业用地盘活,全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略,充分挖掘存量建设用地资源,坚持内涵式集约发展,注重发挥市场机制作用,进一步完善城市功能,优化城市空间,提升城市品质,强化土地全生命周期管理,提高土地节约集约利用水平。
第四条基本原则和实施途径盘活存量工业用地应当符合国民经济和社会发展规划,符合城乡规划和土地利用总体规划,实行规划和年度计划管理制度,并坚持以下原则:(一)统筹规划。
从上海城市发展的总体目标和地区协调发展的需要出发,统筹制定规划,鼓励地区整体转型。
盘活上海存量工业用地势在必行
4 0 0平方公里工业 用地进行有效盘活 , 不利于结构调整和城 市发展 大 量的 不大 ,难以形成集 聚经济效应 。盘活
将 为上海释放 出大量 的建设 用地 ,也 工业用地将会挤 占绿化 用地、公共设 存量建设 用地 受制度 、政 策 、途 径 多
3 6 J u l y 2 0 1 3
上海 房 地
方 面的限制,政府代表 的土地 公共利 有些 工业 用地调 整改性 建 商 品房 后 , 意后 ,可 由原 土地权利人采取存量 补
益和现有土地使 用权人利益矛盾加剧 . 因未采取相应 的措施 ,购房者担心会 地价的方式 . 按照规 划用途 自行开发。 盘活存量难 度很 大。强行 收回无法可 存在环境问题 。 依 ,倒逼 收 回又 没有强 制政 策可 依 , 型和优化升级 .造成土地 闲置或低效
在 必行 。
一
、
上 海 亟 须 盘 活 存 量 工 业
括 中央部 属企业 、市属企业 区属企
业 与街 道 企 业 ,如 : 上海 军 工 路 与 杨
用地
( 一 )上 海 建 设 用 地 已 逼 近 3 2 2 6
树浦路以东 的黄浦江滨江工业码头区 ,
将 促进 国有 企 业进 一步 的发 展 。
无论是解决大量 涌向城 市的劳动力的 地资产 的市 场价格 却很高。随着城市 仓储 用地 ,这些 土地如果转性 ,必须 住 房 问题 还是改变城市 面貌 与整体 产业结构升级 调整 ,对 工业用地 进行 经过 中央军 委批准。由于不同权属 的 环境 、提升城市 品位 .都 需要大量的 二次开发 .在工业 园区内率先进行产 企业 对动迁 期望值不 同,协调工作 量
( 二 )土地收储 资金不足 。土地收
上海工业用地更新的制度变迁与经济学逻辑上海城市规划
上海工业用地更新的制度变迁与经济学逻辑上海城市规划许多特大城市发展存量开发重要制度的变迁是政府与市场博弈的结果。
政府制定政策的出发点是考虑其长期收益与短期收益的平衡,工业用地的更新导向即是综合平衡长期的税收收益与短期的土地收益的结果。
而且政策对工业用地更新的空间形态也产生影响,通过对空间指标、自持比例、使用年限、土地管理等多方面的政策调整,工业园区的形态变迁先后经历了三代历程,从卖地到卖楼再到卖园。
以上海为例,解说上海工业用地更新的制度变迁,同时结合不同时期上海的工业园区建设,探讨制度变迁对园区空间形态的影响。
1上海工业用地更新的历程上海工业用地普遍存在着产出低、比例高、使用粗放等共性问题。
针对以上问题,上海从1998年以来就开始颁布各类工业用地更新的制度。
笔者将其划分为3个阶段:1.1 第一阶段(1998年—2002年):宽松的政策,鼓励中心城区的工业用地转型1999年编制完成的《上海市城市总体规划(1999—2020)》明确提出,市域产业布局分为3个层次:内环线内以发展第三产业为重点;内外环间以发展高科技、高增值、无污染的工业为重点;外环线以外以发展第一产业和第二产业为重点,提高集约化水平。
在当时的时代背景下,政府积极鼓励中心城区的工业用地更新,因此工业用地更新相对容易。
这一时期的工业用地更新从用地性质上来说,是将工业用地转变为了住宅、商业等经营性用地,实现了中心城区多数用地的再城市化改造。
从产权来说,是将原有模糊的产权明晰化了,原来大部分的工业用地是通过划拨得到的,通过用地更新,变成了明晰产权的经营性用地,获得了大量的土地增值收益。
但从收益对象来说,主要是原有产权的利益人以及开放商,带来了大量的国有资产的流失以及寻租现象,政府从中获得收益较少,当政府意识到这点时,随后就收紧了工业用地更新政策。
1.2 第二阶段(2002年—2005年):政策收紧之后的微调,中心城区非正式更新逐步增多在经历了第一阶段的更新,政府也意识到存在的问题,逐步收紧政策口径。
上海产业用地利用现状及发展对策
土地市场一、上海产业用地利用现状1.产业用地需求总量大,供给数量少截至2007年,上海的生产总值已经连续16年实现了两位数增长,产业用地需求总量迅速扩大,产业发展过程中用地需求扩大和土地资源稀缺之间的矛盾日益激化。
上海土地面积为6340.5平方公里,只占全国的0.06%,但2007年上海全社会固定资产投资约占全国的3%,国内生产总值约占全国的5%。
国民经济和社会各项产业的迅速发展导致上海每年新增产业项目数量多,土地需求大。
但是另一方面,上海也是我国土地资源最稀缺的城市之一。
目前上海人均土地面积约为0.55亩,只相当于全国平均水平的1/20,人均耕地约0.26亩,只相当于全国平均水平的1/5。
上海每年可供应的新增建设用地规模较小,产业用地需求总量过大与土地供给相对不足的矛盾日趋突出。
2.存量土地利用的无效率或低效率情况比较突出我国城镇在过去相当长时间内实行“摊大饼”式的扩张方式和划拨或协议出让国有土地使用权的土地利用制度,导致目前上海相当数量的存量产业土地存在利用效率低、结构不合理、闲置粗放等问题。
上海市土地管理部门近期开展的土地清查结果显示,当前上海的土地工作正面临着建设用地迅猛增加,耕地面积急剧减少;已批用地闲置,土地资源浪费严重;土地利用粗放,集约利用效率低下等严峻问题。
当前上海市中心城区还存在大量工业用地性质的老厂房、老仓库等,迫切需要建立合理合法的土地用途变更机制,通过“腾笼换鸟”、“退二进三”等方式提高其利用效率。
3.新兴导向型产业用地不足与落后淘汰型产业大规模低效占地并存由于城市经济迅猛发展和产业升级快速调整的影响,产业用地的结构安排和空间分布一直处于动态发展变化过程中。
各产业存在不同的寿命周期,一个符合产业升级发展方向的项目很可能在项目落地过程中已经转变成了夕阳产业。
由于对产业升级换代发展规律认识的困难以及产业用地批租固定年期的限制,导致目前很多工业园区的产业用地调整面临较大困境。
上海工业用地闲置情况汇报
上海工业用地闲置情况汇报近年来,上海市工业用地闲置情况备受关注。
根据最新的调查统计数据显示,上海市工业用地闲置率逐年上升,已经成为制约城市工业发展的重要问题。
为了更好地了解上海工业用地闲置情况,本文将对相关数据进行汇报和分析。
首先,根据上海市规划和自然资源局发布的数据显示,截至目前,上海市工业用地总面积为XXX平方公里,其中闲置工业用地面积为XXX平方公里,闲置率达到XX%。
这一数据表明,上海市工业用地闲置情况严重,亟需采取有效措施加以解决。
其次,从闲置工业用地的分布情况来看,主要集中在市郊和郊县地区,而市区内的工业用地利用率相对较高。
这表明,上海市工业用地闲置问题在一定程度上存在区域性差异,需要因地制宜地采取相应的政策措施。
再者,造成工业用地闲置的原因主要包括经济结构调整、产业转型升级、土地规划政策等多方面因素。
随着上海市经济结构不断优化和产业升级,部分传统工业用地逐渐失去了市场竞争力,导致闲置现象日益突出。
针对上海市工业用地闲置情况,我们需要采取一系列有效措施加以解决。
首先,要加强对工业用地的规划管理,合理调整土地利用结构,提高工业用地的利用效率。
其次,要加大对闲置工业用地的整治力度,推动闲置工业用地的再开发利用,实现资源的最大化利用。
同时,还需要加强对工业企业的政策支持,鼓励企业进行技术创新和产业升级,提高工业用地的利用率。
综上所述,上海市工业用地闲置情况严重,需要引起高度重视。
只有通过加强规划管理、推动工业用地再利用和支持企业产业升级,才能有效解决工业用地闲置问题,推动上海市工业持续健康发展。
希望相关部门和企业能够共同努力,为上海市工业用地的合理利用和可持续发展贡献力量。
政策影响下上海市工业用地扩张与效益研究
政策影响下上海市工业用地扩张与效益研究摘要:2003年以来,国家及上海市委、市政府相继出台一些遏制工业用地的粗放扩张政策,那么其控制成效如何,工业郊区化只是工业转移还是带来更好的用地效益。
针对这些问题,采用GIS空间分析、统计分析和边际效益建模等方法,探讨政策调控对上海市工业用地扩张的作用效果和对工业用地效益的影响,并提出相关政策建议。
研究结果表明:上海市郊区工业用地扩张明显,空间上趋于分散,工业用地效益有所提升,但相比国外发达地区,仍存在较大差距;工业向园区集中的政策驱动效果明显,工业郊区化转移并未给中心城区工业带来衰败迹象,郊区工业也并未体现出相应实力,控制工业用地扩张政策效果不佳;工业用地边际效益分析发现,边际效益呈递减趋势,工业经济增长仍主要依赖于工业用地的增加,粗放型增长未得到有效改善。
关键词:工业用地扩张;GIS;用地效益;政策;上海中图分类号:K901.4 文献标识码:A1 引言改革开放以来,工业为促进中国经济快速增长做出了最重要的贡献。
然而,随着城市化、工业化的快速发展,城市工业用地不断扩张,大量耕地被用于城市建设和工业。
中国国土资源公报显示,2005年和2011年分别有大约13.87万公顷和25.30万公顷耕地转为建设用地,其中新增工业用地的比例均超过三分之一[1]。
中央与地方利益格局的演变以及地方政府追求工业总产出最大化是导致中国工业用地低成本过度扩张的直接原因[2],各地新的开发区、工业园区如雨后春笋,而且占地面积越来越大,甚至超标[3]。
同时,我国在工业用地管理和工业用地效率方面存在不少问题,工业用地占建设用地比重偏高,但其开发强度和产出率明显偏低。
调查显示,我国工业用地产出率不到发达国家20世纪80年代的2%[4],与国外相比,我国工业大而不强,发展水平和效益水平仍有一定差距,2007年,工业增加值率仅为26.45%,不及英国和日本的33.04%和33.94%,更是远低于美国的44.85%[5],城市工业用地快速扩张与土地粗放、低效利用现象十分突出。
上海土地利用现状分析
上海土地利用现状分析城市是人类最经济的生存空间。
城市的发展,本身是生产力和科学技术发展的产物,是社会发展的必然过程,城市化是合理与节约利用土地资源的必由之路。
目前,我国大中城市用地尤为紧张,城市能源、交通、住房等紧张状况正趋于恶化。
10年来,上海对产业结构进行了大规模调整,使土地利用格局发生了深刻变化,从而有力地推动了城市功能的转变。
从城市可持续发展的角度反观上海的土地利用现状,调整将是长久和艰苦的。
因此,我们应强调城市土地效用——效益循环的思想,既侧重城市土地功能的合理分区,又关注城市土地效益的稳定提高,保证土地的优化利用,从而,推动上海的城市发展。
一、上海市用地结构分析目前,上海市土地总面积为6393平方公里,按所有制类型划分为国有土地和集体土地。
具体的用地类型有商业、工业、仓储、市政绿化、住宅、交通、特种用地、水域、农业、其他等十大类。
在各类用地中,占地面积最大的是水域和农业用地,为4628平方公里,占上海总面积的72%。
除了这两类用地,占地面积最大的为住宅用地。
其中,集体土地上的住宅用地面积为573.6平方公里,比重偏大,因此,农村住宅用地的集约性有待提高。
而在国有土地为主的市区,工业仓储用地仍偏多,继续实现对工业用地的置换仍需加大力度。
二、上海市土地利用布局(一)中央商务区上海的中央商务区是指浦西的外滩与河南路、人民路、天潼路、长治路、公平路与复兴路之间和浦东的小陆家嘴地区,区域范围约为5平方公里,是决定上海能否建成“三个中心”的关键所在。
当前面临的紧迫任务是对外滩一带土地使用功能进行置换,对浦东小陆家嘴地区加快开发,对水、电、气、通讯等基础设施加强建设,从而,改善投资环境,以吸引国内外金融机构、贸易机构和大公司、大财团到此落户。
(二)中心商业区中心商业区是指北抵天目路、老北站附近,西到乌鲁木齐路、万航渡路,南到复兴路、陆家浜路,东到浦东的陆家嘴地区,面积约30平方公里,是上海中心城区人口最密集的地区,也是商业、贸易、金融等第三产业十分繁荣的地区。
上海城市化对土地利用变化的影响研究
上海城市化对土地利用变化的影响研究上海作为中国最大的城市之一,近年来经历了迅猛的城市化进程。
这种城市化进程不仅带来了经济发展和人口增长,同时也对土地利用产生了巨大的影响。
本文将对上海城市化对土地利用变化的影响进行研究。
首先,上海的城市化进程导致了大量的土地被用于建设住房和基础设施。
与此同时,农田和自然景观的面积不断减少。
据统计,上海的土地利用中,农业用地的比例从2000年的22%下降到了2018年的15%。
这一变化不仅给农业生产带来了不小的压力,也对生态环境造成了破坏。
大量的混凝土建筑取代了绿地和湿地,破坏了自然的生态系统,使得城市的热岛效应加剧,空气质量下降。
其次,城市化进程对土地利用格局的改变也影响到了城市的空间布局。
随着经济的发展和人口的增长,上海不断扩大城市的边界,建设新的城区和城镇,形成了多中心发展的态势。
这种多中心布局既反映了城市功能分工的深化,也带来了交通拥堵和资源分配不均等问题。
同时,城市化还使得城市中心区域的空间局部化,许多传统的老工业区逐渐被高新技术产业和商业综合体取代,导致城市的产业结构调整和区域分工变化。
此外,城市化对土地利用的变化还带来了社会经济的影响。
随着城市化的推进,上海的城市空间结构变得越来越复杂和多样化,产生了新的社会经济现象。
例如,在城市化进程中出现了许多新兴的行业和职业,如互联网金融、共享经济等,它们需要新的土地资源来扩展业务。
同时,城市化也加剧了社会的分化,富裕阶层和贫困阶层的差距进一步扩大。
得益于城市化发展的富人越来越多,然而城市化并没有给所有人带来福祉,尤其是那些失去土地的农民工和低收入者。
最后,为了应对城市化对土地利用的变化带来的问题,政府可以采取一系列的措施。
首先,加强土地规划管理,科学合理地规划土地用途,避免不必要的浪费。
其次,推动城市更新和老旧工业区的改造,提高土地的利用效率和城市的可持续发展水平。
此外,加强城市建设过程中的环境保护和生态修复,保护自然景观和生态系统的完整性。
重磅解读!上海市如何盘活存量工业用地?
重磅解读!上海市如何盘活存量工业用地?近日,上海市出台《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》(以下简称“办法”),是2016年上海市首个涉及盘活存量工业用地的政策性文件,该办法将在今后乃至一段时间内成为上海市盘活存量工业用地具体实施办法的参考依据。
同时,对推进上海市产城融合发展、城市更新、科技创新中心建设以及产业地产发展,意义非凡。
下面小编将从以下几个方面对该办法进行详细解读,看看上海市盘活存量工业用地的那些事儿。
解读一:原土地权利人如何参与土地转型开发1.区域整体(1)开发机制建立由区县政府主导、以原土地权利人为主体的开发机制;转型区域内土地权利人分散的,可以通过商议方式明确权利义务后,建立以区县政府主导、原土地权利人参与的联合开发体,原土地权利人不得单独实施开发。
(2)转型方向研发总部;商业、办公用地;教育、医疗、科研、养老等用地(3)管理要求在“104区块”、“195区域”内的研发总部类用地,均以产业项目类自用为主,研发总部通用类可以出租,但开发单位须在出让年期内长期持有70%以上的物业产权,剩余部分可以分割转让;开发单位须在出让年期内长期持有50%以上的物业产权,位于区县政府确定的重要特定区域内的,开发单位须在出让年期内长期持有全部商业、办公用途物业产权,如果转型为公寓式办公、公寓式酒店,开发单位须在出让年期内长期持有公寓式办公、公寓式酒店的全部物业产权,仅用于出租,不得整体和分幢、分层、分套转让;转型为教育、医疗、科研、养老等用途的,房屋不得分割转让。
2.零星工业用地(1)开发机制自行开发(但需要满足以下四个条件)规划用途为非住宅类的经营性用地;未纳入旧城改造范围内;权利主体单一且周边无规划开发建设用地,具备独立开发条件;拟转型发展的项目,经区县政府相关部门评估,具有明确的产业和功能,并满足投入、产出、节能、环保、本地就业等相关准入标准。
(2)转型方向非住宅类经营性用地(3)管理要求向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设。
上海工业用地二次开发模式研究_陈基伟
上海工业用地二次开发模式研究陈基伟(上海市国土资源调查研究院,上海200072)摘要:“十二五”时期是上海资源环境约束加剧的矛盾凸显期,产业结构调整与经济发展方式转变对土地利用方向和方式提出新的要求。
推进工业用地二次开发,才能最终促进全市工业从粗放型向集约型、从要素驱动向创新驱动发展模式转变。
但是,上海工业用地面积大、范围广、布局分散、个性化情况突出,目前还未形成统一的二次开发模式,因此必须切实转变思路,着眼于存量挖潜与结构调整,在已开发的工业用地中注重二次开发和复合利用。
这是加快建设资源节约型城市的内在要求,是推进经济结构调整和经济增长方式转变的根本手段。
关键词:资源环境工业用地二次开发土地利用规划中图分类号:F301.3文献标识码:A 文章编号:1005-1309(2013)10-0009-012作者简介:陈基伟(1969-),博士,上海市国土资源研究院高级工程师,主要研究方向为国土资源经济。
“十二五”时期是上海资源环境约束加剧的矛盾凸显期,随着城镇化、新农村建设的推进和城乡经济一体化的深入发展,上海人口、资源、环境的压力还将持续加大:一是经济社会发展对土地资源的刚性需求依然强烈;二是产业结构调整与经济发展方式转变对土地利用方向和方式提出新的要求。
上海“十二五”规划对工业园区发展提出了“五个万亿”的发展目标。
上海必须切实转变思路,着眼于存量挖潜与结构调整,在已开发的工业用地中注重二次开发和复合利用。
这是加快建设资源节约型城市的内在要求,是推进经济结构调整和经济增长方式转变的根本手段。
一、上海工业用地二次开发现状(一)工业用地现状“十一五”期间,上海全面推进、落实“控制总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的用地质量方针,总体上取得了一定实效,新增建设用地规模得到有效控制。
但是,全市工业用地还呈现以下特点:①比重相对过高,不利于城市整体发展。
建设用地中工业用地占比达29%。
②布局比较分散,不利于产业转型升级。
上海市关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)(沪府办〔2014〕25号)
市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)沪府办〔2014〕25号上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》的通知各区、县人民政府、市政府有关委、办、局:市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》已经市政府同意,现转发给你们,请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅2014年3月28日关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)第一条(目的和依据)为规范本市盘活存量工业用地活动,建立规范、有序的长效工作机制,促进创新驱动发展、经济转型升级,根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地储备办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等,结合本市实际,制订本办法。
本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。
第三条(指导思想)本市存量工业用地盘活,以提高土地利用质量和效益为目标,全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略,充分挖掘存量建设用地资源,完善城市功能,优化城市空间,提升城市品质,提高土地节约集约利用水平。
第四条(基本原则和实施途径)盘活存量工业用地应符合国民经济和社会发展规划,符合城乡规划和土地利用总体规划,实行规划和年度计划管理制度,并坚持以下原则:(一)统筹规划。
从上海城市发展的总体目标和地区协调发展的需要出发,统筹制定规划,鼓励地区整体转型。
(二)提质增效。
中心城贯彻“双增双减”要求,着力增加公共绿地、公共空间和公共服务设施。
郊区县以“产城融合、提升功能”为导向,着力完善公共服务功能和提高土地节约集约利用水平。
(三)利益平衡。
在符合规划、用途管制和公益优先的前提下,充分发挥市场对资源配置的决定性作用,调动原土地权利人的积极性,健全利益平衡机制。
市规划国土资源局负责组织、协调全市盘活存量工业用地工作,依法制定相关规划和土地管理政策,统筹转型地区的规划和计划管理,会同区县政府组织编制市政府确定的特定区域控制性详细规划,按照职责开展规划土地管理。
上海开发区土地经济效益分析与集约利用
所付 出的 成本 : 发投 入强 度= 前 开 (
开 发 区整体 上 是赢 利 的 . 主要 是 因 为 浦 东 新 区 的开 发 区 大部 分 是 国
家级 f 7个 市 级 以上 开 发 区 中有 5
29 .O
53 .8 25 .4
83 -2 06 .7
15 .5 O2 -6
个 是 国家级 ) 见表 1 。 ( ) 出现 以上情
收 周期 导致 的 与开 发 区 的成立 时 间 、 展 程 度 、 入 产 生 回报 需 要 发 投
一
闵行
宝 山
49 .O
30 .2
28 .1
06 .0
05 .7
02 .0
嘉 定 青 浦
松 江
22 .5 17 .9
18 .9
04 .8 O5 .6
奉 贤
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2 0 . 4
33 -7
O3 - 9
O5 .6
01 . 6
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发 区 单 位 土 地 税 收 差 距 较 大 的一
个 因素
崇 明
35 . 2
23 . 0
06 . 5
( ) 三 土地 投 资 强 度 与 单 位 土
地 产 值
位 土地 工业产 值 呈上 升 趋势 . 除南
市级 工业 园区稍 有不 同 ・ 市 级 工 业 园 区单 位 土 地 工 业 产 值 与 用 地 规 模 的 对 应 分 布 大 致
在土 地 利用 经济 效益 偏 低 的 问题 . 上海 市 的开发 区也 不 例外 本 文通
土地产 出、 土地 投 入 与税 收 、 资 投 强度 与 单 位 土 地 产 值 等 指 标 的 研 究. 探讨 开发 区工业 总产 值 增速 与 土地 规模 扩 大增 速 之间 的 关 系 . 对 上海 开 发 区 土 地 利 用 的经 济 效 益
【观点】上海出工业用地政策组合拳解产业逃离难题
【观点】上海出工业用地政策组合拳解产业逃离难题不要让“华为们”跑了,这不光是深圳的恐惧,而是眼下很多高房价城市政府都十分关心的问题。
面对准备逃离的“华为们”,深圳以及一线城市真正应该反思的不光是高房价问题,还有城市“产业空心化”问题。
6月3日,上海工业用地再出新政,《土壤污染防治行动计划》(下称《计划》)出台。
《计划》指出,随产业转型而调整退出的工业用地正面临二次利用和升级改造。
早在6年前,针对老旧工业用地转型问题,上海市已经开始进行政策布局,随后出台了一系列工业用地改革政策,政府逻辑核心相当明确:核心区块老旧产业转型升级,郊区供地向产业倾斜。
工业区块转型升级早在6月3日新政之前,今年4月底上海发布的“工业27条”《关于推进供给侧结构性改革促进工业稳增长调结构促转型的实施意见》已经在布局老旧工业用地的再利用。
其中提出,需要建立104、195和198区块联动机制。
104区块是指全市现有的104个规划工业区块,195区块指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地;198区块指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地,面积大约为198平方公里。
在保持104区块总体稳定的前提下,支持部分104、195和198区域有进有退、动态调整、优化布局。
在坚持“195区块以转型为主、198区块以复垦为主”的原则下,对符合产业导向及规划和环保要求、发展潜力大且确有改造升级需求的现状工业企业,允许开展技术改造。
从相关部门提供的数据看,存量二次开发的市场主要存在于195区块,转型的方向有研发总部产业类用地、研发总部通用类用地、商办用地等;而104区块原则上以结构调整和升级为主,以发展先进制造业为主,确需转型的,其方向主要为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地和工业用地标准厂房类。
195区块有很多企业要进行外迁,未来该区域的定位是高新技术产业、企业总部以及商住功能。
由于涉及土地性质变更,因此区域升值潜力巨大,这也成为类似万科这样的民营企业“插足”的主要区块。
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政策影响下上海市工业用地扩张与效益研究摘要:2003年以来,国家及上海市委、市政府相继出台一些遏制工业用地的粗放扩张政策,那么其控制成效如何,工业郊区化只是工业转移还是带来更好的用地效益。
针对这些问题,采用GIS空间分析、统计分析和边际效益建模等方法,探讨政策调控对上海市工业用地扩张的作用效果和对工业用地效益的影响,并提出相关政策建议。
研究结果表明:上海市郊区工业用地扩张明显,空间上趋于分散,工业用地效益有所提升,但相比国外发达地区,仍存在较大差距;工业向园区集中的政策驱动效果明显,工业郊区化转移并未给中心城区工业带来衰败迹象,郊区工业也并未体现出相应实力,控制工业用地扩张政策效果不佳;工业用地边际效益分析发现,边际效益呈递减趋势,工业经济增长仍主要依赖于工业用地的增加,粗放型增长未得到有效改善。
关键词:工业用地扩张;GIS;用地效益;政策;上海中图分类号:K901.4 文献标识码:A1 引言改革开放以来,工业为促进中国经济快速增长做出了最重要的贡献。
然而,随着城市化、工业化的快速发展,城市工业用地不断扩张,大量耕地被用于城市建设和工业。
中国国土资源公报显示,2005年和2011年分别有大约13.87万公顷和25.30万公顷耕地转为建设用地,其中新增工业用地的比例均超过三分之一[1]。
中央与地方利益格局的演变以及地方政府追求工业总产出最大化是导致中国工业用地低成本过度扩张的直接原因[2],各地新的开发区、工业园区如雨后春笋,而且占地面积越来越大,甚至超标[3]。
同时,我国在工业用地管理和工业用地效率方面存在不少问题,工业用地占建设用地比重偏高,但其开发强度和产出率明显偏低。
调查显示,我国工业用地产出率不到发达国家20世纪80年代的2%[4],与国外相比,我国工业大而不强,发展水平和效益水平仍有一定差距,2007年,工业增加值率仅为26.45%,不及英国和日本的33.04%和33.94%,更是远低于美国的44.85%[5],城市工业用地快速扩张与土地粗放、低效利用现象十分突出。
尽管工业经济发展与工业用地规模具有紧密联系,工业经济增长对工业用地增加具有很强的依赖性,但当用地达到一定规模后,依靠扩大用地规模来增加产值的方式不再可取,特别是对于城市用地紧缺的大城市;因此,有效控制城市工业用地空间扩展,最大限度地挖掘城市存量工业用地,提高工业用地效益必须引起相关部门和学术界的重视。
当前,学术界对工业用地方面的问题做了大量卓有成效的研究,主要表现在以下6个方面:工业用地聚散动因分析与置换带来的问题研究[6-8];工业用地空间演变、扩张方式与机制以及影响因素研究[9-14];工业用地集约利用评价与对策研究[15-19];工业用地利用效益分析研究[20,21];工业用地价格标准及影响因素研究[22,23];工业用地政策研究[24-26]。
但基于政府政策约束背景下,学者探讨城市工业用地扩张控制效果与工业用地效益变化情况研究相对较少,特别是对于大城市工业郊区化,从不同尺度单元进行量化研究涉及不多。
不同于西方国家,中国工业郊区化政策作用更加明显,虽属自愿但主要是有组织的被动过程和行为[27]。
因此,研究大城市工业政策作用效果不仅弥补当前研究不足,同时也具有重要的现实意义。
上海历经30年的工业化高速发展,目前已进入后工业化发展阶段,工业用地扩张与城市用地紧张矛盾日益突出。
2003年以后,国家频频出台工业用地特别是开发区用地的相关调控政策,极力遏制工业用地的粗放扩张。
为了探讨这些相关的政策作用效果,本文从工业用地控制与工业向园区集中是否同步,工业郊区化是否带来中心城区工业衰退以及工业用地效率是否提高三个方面进行分析,为上海市未来工业政策调整、工业用地布局和提高工业用地效益策略制定等提供参考依据。
2 研究区域与数据上海是我国重要经济中心和长三角龙头城市,拥有中国最大的外贸港口和工业基地。
统计显示,上海市规模以上工业企业工业增加值、工业总产值分别从“十五”期末的3995亿元、15807亿元提高到2010年的6226亿元、30114亿元,年均增长11%和12.8%;工业利润从“十五”期末的940亿元提高到2010年的2217亿元,年均增长17.4%。
与此同时,工业用地规模也不断扩张,工业用地占建设用地比例在1998年~2011年期间均超过25%,其中,2008年高达29.98%,相对国外综合性城市的15%~17%左右和发达国家城市的5%~10%来说,上海市工业用地比重明显偏高。
本文的数据主要包括以下方面:上海市行政区划图;2003和2011年上海市土地利用现状图;1998年~2012年上海市工业总产值和各区(县)工业总产值统计数据;1998年~2011年上海市工业用地总量数据;2005年~2012年上海市开发区统计手册。
其中,工业总产值统计的是国有企业及销售收入在500万元以上的非国有企业。
根据国家土地利用分类编码,在地理信息系统软件ArcGIS中分别提取上海市2003和2011年土地利用数据,得到上海市2003和2011年上海市各区(县)工业用地分布图,为后面分析做数据准备。
3 工业用地与区域工业变化分析3.1工业用地与工业集聚分析上海市推进工业向园区集中,不断提高郊区工业集中度,妥善解决工业布局中“散、小、多”的问题,归并零星工业点,推进工业用地存量优化,控制郊区工业用地规模。
这些政策和措施的主要目的是在控制工业用地数量的同时加强工业集聚程度。
为此,下面对两者的同步效果进行探讨。
3.1.1工业用地变化上海市工业用地面积总量从1998年的454平方公里增加到2011年的近854.17平方公里,年均增量约30.8平方公里,以工业园区形式为主的工业用地建设成为上海市工业用地扩展的主要动因。
从2003年、2011年上海市工业用地空间分布来看(图1),总体呈现零散分布特征,近郊区(包括闵行区、宝山区、嘉定区和浦东新区)周围相对集中,有成片分布区域;远郊(包括金山区、松江区、青浦区、奉贤区和崇明县)分散明显。
另外,相比较2003年,2011年上海市工业用地体现出较明显地向郊区扩张的变化特征。
统计结果表明(表1),随着中心城区“退二进三”的产业调整策略以及近郊区和远郊区的工业园区开发力度的加大,2003年~2011年上海市工业用地面积呈现中心城区减少、近郊区增长、远郊区翻倍扩张的变化特征,工业用地总量增加了279.93平方公里,中心城区用地量减少了近1/4,远郊区用地增量占全市增量的69.63%,是近郊区增量的近两倍,成为上海市工业用地扩张的主要区域。
3.1.2工业集聚分析上海市产业基地和开发区主要分布在郊区,各类开发区数量从2001年的177个减少到目前的41个,数量减少了76.8%,规划面积从1008平方公里减少到656平方公里,在妥善解决工业布局中“散、小、多”的问题同时,有效推进工业向园区集中和加大各工业园区产业的集聚度;统计分析表明(图2),工业向园区集中度(开发区与产业基地)从2004年49%提高到2011年的69.99%,开发区集中度从2003年的39%提高到2011年的51.78%,郊区工业总产值占全市的比重稳步上升,由2003年的79.75%上升到2011的85.17%。
总体看来,随着上海市加快产业基地和产业集群建设,2003年~2011年郊区工业集聚度明显提高,工业向园区集中取得良好效果。
在相关政策的作用下,十年来上海市开发区规划面积减少352平方公里,工业从中心城区向郊区转移,并在郊区形成新的聚集,工业用地分布和转移特点基本符合国际大都市工业发展变化规律;尽管开发区规划面积减少,但郊区工业用地扩张明显,特别是远郊区,已成为上海市工业用地增加的主战场,郊区工业用地控制效果不佳;郊区工业集聚度明显提高,工业郊区化转移和工业向园区集中的政策驱动效果明显。
总体看来,政策对工业用地控制和工业向园区集中并未取得同步效果。
3.2 中心城区工业变化分析统计表明,随着区域工业用地的变化,各区域工业指标也相应发生变化,2011年中心城区工业单位数、从业人员均和年末资产总计分别比2003年减少了2488个、437.31千人和53.76亿元,而工业总产值、产品销售收入和利润总额比2003年分别增加了643.86亿元、567.62和155.89亿元;在郊区,单位数和从业人员两项指标2011年比2003年有较大幅度缩减而其他四项指标均表现出倍数增加。
从单位工业用地各项指标来看(图3),2003年、2011年中心城区单位工业用地各项指标均比郊区高,除2003年单位工业用地单位数和从业人员远郊区高于近郊区外,其他指标在2003年、2011年均表现为中心城区高、近郊区次之、远郊区低的由内到外梯度变化特征。
2011年中心城区单位工业用地单位数和从业人员数均有减少,但其他各项指标均保持增加趋势,中心城区仍是上海市工业发展高效区域。
随着中心城区用地紧张、交通拥挤及相关政策引导,中心城区工业用地数量、单位数和从业人员逐渐减少,工业总产值占全市的比例由2003年的15.65%下降到2011年的7.15%,但中心城区工业用地单位产出各项指标仍保持增长趋势,而且均好于郊区,因此,从用地产出效益来看,上海市工业郊区化转移并未带来中心城区工业的衰退。
4 工业用地效益分析基于边际效益理论,以工业用地单位产出作为衡量指标,对上海市工业用地效益变化以及工业用地增加是否带来用地效益的增加进行分析探讨,揭示上海市工业用地量与工业总产值之间关系以及工业用地达到最佳状态的时间。
4.1 整体效益变化统计表明,上海市工业总产值从1998年的5763.67亿元增加到2011年的33834.44亿元,14年来工业总产值年均增长约为14.94%。
工业用地单位产出由1998年的12.69亿元/平方公里增加到2011年的39.61亿元/平方公里,总体呈现增长趋势(图4)。
工业郊区化以及各级工业园区建设极大提升了郊区工业经济实力,从而推动了上海市工业发展,工业用地产出效益得到相应的提高;但相比国际大都市工业用地单位产出,如2007年日本东京的158.97亿元/平方公里和新加坡414.86亿元/平方公里[28],上海市只有他们的几分之一或十几分之一,工业用地效益与国外发达地区的仍存在较大差距。
4.2 工业用地边际效益边际效益,是经济学中的一个概念,也叫边际效用,是指每新增(或减少)一个单位的商品或服务,它所增加(或减少)的效益。
经济学通常认为,随着商品或服务的量增加,边际效益将会逐步减少,称为边际效益递减定律[30-32]。
本文将工业用地边际效益定义为每增加单位面积工业产值所导致的工业用地变化量。
4.2.1建模方法4.2.2结果分析基于1998年~2011年工业用地量(U)与工业总产值(X)数据,采用以上模型方法,计算上海市工业用地边际效益(marginal utility),结果如图5a,b所示,其中a图表示的是两个变量作对数化处理后线性回归分析结果,两者具有较强的相关性,拟合度R2大于0.98;图b为工业土地边际效益(MU)变化,从1998年的3.02公顷/亿元逐步减少为2011年的0.97公顷/亿元,整个阶段呈现下降趋势,符合边际效益递减定律。