一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全面解读
上海市经济和信息化委员会关于开展2016年度本市产业区块产业用地
上海市经济和信息化委员会关于开展2016年度本市产业区块产业用地调查及信息更新工作的通知【法规类别】国家产业政策【发文字号】沪经信区[2017]523号【发布部门】上海市经济和信息化委员会【发布日期】2017.09.14【实施日期】2017.09.14【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件上海市经济和信息化委员会关于开展2016年度本市产业区块产业用地调查及信息更新工作的通知（沪经信区〔2017〕523号）各区经委（经信委、科经委、商务委），各工业园区、产业基地：为做好本市开发区产业发展和经济运行情况监测，优化开发区评价考核和动态管理机制，提高土地集约节约利用水平，提升园区综合实力，我委建立了上海产业发展服务云平台，每年组织开展产业用地调查及信息更新工作。
现将2016年度产业区块产业用地调查及信息更新工作的有关事项通知如下：一、工作范围本次产业区块产业用地调查及信息更新工作的范围包括：1.国务院批准设立的各类国家级开发区（含出口加工区、保税区、经济技术开发区和高新技术开发区等）；2.市政府批准设立的市级开发区；3.市级规划明确的产业基地、产业区块；4.产业园区根据管理实际之需也可对园区实际管辖的范围内的产业用地进行调查更新。
二、信息更新内容产业区块产业用地信息更新的内容包括图形信息更新和属性信息更新。
目前已对本次产业用地调查更新工作底图进行了梳理，形成了较准确的地块图形。
图形信息更新主要对现有地块图形进行修补测工作；属性信息更新包括地块信息和企业信息的更新，其中企业信息更新包括企业基本信息和2016年企业经济信息更新。
三、信息更新方法本次产业用地信息更新以提交书面更新信息和网上更新的方法相结合的方法，运用上海产业发展服务云平台，完成图形信息的新增和修改、属性信息的导入或填报、信息更新的审核等工作。
四、信息更新流程由市经济信息化委提供产业区块范围图以及产业用地信息更新后形成的产业用地分布图，作为本次产业用地信息更新的底图。
上海市经委、市发展改革委等关于加强本市工业节约集约用地的指导意见
上海市经委、市发展改革委等关于加强本市工业节约集约用地的指导意见文章属性•【制定机关】上海市经济委员会,上海市发展和改革委员会,上海市外国投资工作委员会,上海市房屋土地资源管理局,上海市城市规划管理局•【公布日期】2005.10.11•【字号】沪经区[2005]405•【施行日期】2005.10.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文上海市经委、市发展改革委、市外国投资工作委员会、市房屋土地资源管理局、市城市规划管理局关于加强本市工业节约集约用地的指导意见（沪经区[2005]405）各区（县）经委、发改委、外经委、房地资源局、规划局、各开发区（工业园区）：上海是一个资源约束十分突出的特大型城市，按照国务院和上海市委、市政府关于大力发展循环经济、建设节约型城市和“两个长期坚持”、“两个优先”产业发展方针的要求，牢牢抓住上海工业在“十一五”发展的重要机遇期，加快推进“三个集中”，进一步用好有限增量土地，挖掘存量土地潜力，提高工业土地集约使用率，重点突破上海产业发展中土地资源的制约，全面推进工业领域的资源节约和综合利用，促进全市工业经济的较快、健康、持续增长，现对加强本市工业节约集约利用土地提出以下指导意见：一、指导思想突破土地资源对上海产业发展的制约，加强本市工业节约集约用地工作的指导思想是：认真贯彻国务院关于建设节约型社会和市委、市政府关于建设节约型城市的要求，以科学发展观为指导，以节约利用土地资源和提高土地综合利用效率为核心，加快推进“十一五”期间上海工业和工业区发展，切实转变工业经济增长方式，大力发展循环经济，按照市政府关于二、三产业共同推进上海经济发展和“批项目、核土地”的总体要求，按照工业用地控制总量、用好增量、盘活存量、提高质量的原则，建立节约集约用地的体制机制和政策体系，形成有利于节约集约用地的市场环境和长效机制，进一步优化工业用地结构，提高土地集约利用率和单位面积产出水平，提升市级以上工业区的产业规模和集聚效应，加快形成本市工业集中、产业集聚、土地集约的发展格局，确保工业经济持续快速健康发展。
【发改研究】关于上海工业及研发用地容积率的探讨
【发改研究】关于上海工业及研发用地容积率的探讨内容摘要：在工业用地的开发管理中，容积率指标是土地开发强度的重要体现，它直接决定着工业用地开发利用的空间集约程度。
上海工业及研发用地管理长期以来都对容积率指标有着明确的控制政策，但是当前的工业及研发用地容积率控制政策是否合理，政策是否有可以优化的必要和方向都是值得研究的问题。
本文通过梳理上海工业用地容积率现状及相关管控政策，对上海工业及研发用地容积率控制政策提出了相应判断和优化方向。
（图片来源于网络）一、上海工业及研发用地容积率管控政策梳理（一）管控政策沿革《上海市城市规划管理技术规定》是上海最早的关于控制工业用地开发强度的文件，文件规定工业用地容积率内环内控制在3.0以下，内外环控制在2.0以下，外环外控制在1.2以下。
2004年国务院对开发区进行整合撤并，为推进工业向园区集中，提高土地利用效率，上海出台了《关于本市郊区工业用地规划指标核定的若干意见（试行）》（沪规区〔2004〕1067号）。
该意见指出，适合以多层厂房生产的行业，其工业用地容积率可按不超过1.5控制。
该意见把郊区工业用地的容积率从原来规划的1.2提高到了1.5。
为倡导节约使用土地，郊区工业用地除有特殊工艺要求的产业外，容积率不得低于0.6。
这一规定明确了郊区工业用地容积率控制在0.6-1.5之间，允许研发、中试等功能根据个案进行申报，这为郊区工业用地转型提供了可能。
随着郊区工业园区的进一步发展，上海出台《关于进一步加强土地集约利用，合理核定郊区工业用地规划指标的意见》（沪规区〔2008〕287号）。
该意见指出，郊区工业用地除有特殊工艺要求的产业外，容积率一般不得低于0.8；为鼓励建设多层厂房，适合以多层厂房生产的行业应按容积率不高于2.0控制；对于生产工艺允许或带有研发、中试等内容的工业用地，按容积率不高于3.0控制。
这客观上提升了工业用地容积率，设定下限0.8，提高上限至2.0，局部3.0。
上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知
上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府办公厅•【公布日期】2013.03.30•【字号】府办〔2016〕23号•【施行日期】2016.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知府办〔2016〕23号各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅2016年3月30日关于加强本市工业用地出让管理的若干规定第一条目的和依据为全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，制订本规定。
第二条定义及适用范围本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。
本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。
历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。
第三条基本原则坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。
坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。
上海产业用地指南2016
上海产业用地指南（2016版）（公开征求意见稿）二 一六年一月前言在当前上海建设用地规模接近极限，建设用地特别是工业用地效率亟待提高的背景下，为推进上海“四个中心”建设，加快向具有全球影响力的科技创新中心进军，顺应新时期推进产城融合、二三产业融合、工业化和信息化融合、信息化与城市化融合的“四个融合”发展要求，落实“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地“五量”调控原则，聚焦产业项目“全生产要素、全生命周期、全产业链、全价值链、全所有制”发展，加快推进园区转型升级，打造上海产业园区升级版，按照国土资源部《节约集约利用土地规定》（2014年国土资源部第61号令）、本市《关于统筹优化全市工业区块布局若干意见》（沪府发〔2013〕33号）、《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号）等文件要求，在《上海产业用地指南（2012版）》的基础上，参考借鉴兄弟省市的成功经验，结合近年来上海在招商引资、项目落地和结构调整等方面的新情况、新问题，组织修订和编制了《上海产业用地指南（2016版）》（以下简称“指南”）。
本指南对产业项目的容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率四项用地指标的控制、推荐、调整标准进行了相关规定，对建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率提出了控制要求。
其中对容积率、土地产出率和土地税收产出率三项指标设置了均值、控制值、推荐值和调整值；对固定资产投资强度设置了均值和控制值。
本指南基础数据主要来源于市统计局提供的2012-2014年本市规模以上工业企业1统计数据，及从上海市开发区产业用地管理信息系统提取的2008年以来落地、开工、投产的千余家企业的实际案例。
本指南所涵盖的产业用地适用领域包括工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类以及物流仓储用地。
此外涉及混合用地的，可根据本指南，按照相关用地比例进行折算。
上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》的通知
上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府办公厅•【公布日期】2016.03.30•【字号】沪府办〔2016〕22号•【施行日期】2016.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》的通知沪府办〔2016〕22号各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅2016年3月30日关于本市盘活存量工业用地的实施办法第一条目的依据为适应资源环境紧约束下的城市发展新常态，提高存量工业用地的利用质量和综合效益，促进创新驱动发展、经济转型升级，推进产城融合发展和城市有机更新，支持具有全球影响力的科技创新中心建设，建立规范、有序、共享的存量工业用地盘活机制，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》《上海市土地储备办法》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》和《上海市城市更新实施办法》等，制定本办法。
第二条适用范围本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。
第三条指导思想本市存量工业用地盘活，全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分挖掘存量建设用地资源，坚持内涵式集约发展，注重发挥市场机制作用，进一步完善城市功能，优化城市空间，提升城市品质，强化土地全生命周期管理，提高土地节约集约利用水平。
第四条基本原则和实施途径盘活存量工业用地应当符合国民经济和社会发展规划，符合城乡规划和土地利用总体规划，实行规划和年度计划管理制度，并坚持以下原则：（一）统筹规划。
从上海城市发展的总体目标和地区协调发展的需要出发，统筹制定规划，鼓励地区整体转型。
上海市规划和国土资源管理局关于公布第二批继续有效的局规范性文件目录的公告
上海市规划和国土资源管理局关于公布第二批继续有效的局规范性文件目录的公告
文章属性
•【制定机关】上海市规划和国土资源管理局
•【公布日期】2011.06.28
•【字号】沪规土资法[2011]496号
•【施行日期】2011.06.28
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】法制工作
正文
上海市规划和国土资源管理局关于公布第二批继续有效的局
规范性文件目录的公告
（沪规土资法〔2011〕496号）
根据上海市人民政府办公厅《关于做好本市规章、规范性文件清理工作的通知》的要求，我局对2010年6月1日以前发布的现行有效的局规范性文件进行了清理。
现将第二批继续有效的局规范性文件目录予以公布。
特此公告。
附件：第二批继续有效的局规范性文件目录
二○一一年六月二十八日。
上海土地管理十六号文
上海土地管理十六号文摘要：1.上海土地管理十六号文的概述2.文件的主要内容3.文件对土地市场的影响4.总结正文：【上海土地管理十六号文的概述】上海土地管理十六号文，即《上海市人民政府关于进一步加强本市土地管理的意见》，是上海市政府为了加强土地管理，合理利用土地资源，促进经济社会持续健康发展而制定的一项重要政策。
本文将对该文件的主要内容进行详细解读，并分析其对土地市场的影响。
【文件的主要内容】上海土地管理十六号文主要包括以下几个方面：1.加强土地供应规划和管理。
文件要求，各级政府要按照“总量控制、结构优化、布局合理、利用高效”的原则，科学制定土地供应计划，合理安排土地供应时序，确保土地资源高效利用。
2.完善土地有偿使用制度。
文件明确，土地使用权有偿使用收入是政府非税收入的重要组成部分，要逐步完善土地有偿使用制度，加强土地出让金收支管理，提高土地资源配置效率。
3.推进土地资源市场化配置。
文件提出，要积极推进土地资源市场化配置，完善土地招拍挂制度，引导土地资源合理流动和优化配置，提高土地资源利用效益。
4.加强土地节约集约利用。
文件强调，要大力推进土地节约集约利用，鼓励建设用地内涵式发展，提高土地利用强度，促进土地资源高效利用。
5.强化土地执法监管。
文件要求，要加强土地执法监管，严厉打击各类土地违法违规行为，保障土地资源合理利用和社会公平正义。
【文件对土地市场的影响】上海土地管理十六号文的实施，对土地市场产生了积极影响：1.优化土地供应结构。
文件的实施，有利于各级政府科学制定土地供应计划，合理安排土地供应时序，从而优化土地供应结构，提高土地资源利用效率。
2.提高土地资源配置效率。
文件的实施，有助于推进土地资源市场化配置，完善土地招拍挂制度，引导土地资源合理流动和优化配置，从而提高土地资源配置效率。
3.强化土地执法监管。
文件的实施，有利于加强土地执法监管，严厉打击各类土地违法违规行为，保障土地资源合理利用和社会公平正义。
【7A版】全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
上海市青浦区人民政府关于印发行政机关政策文件解读实施办法的通知-青府发〔2016〕22号
上海市青浦区人民政府关于印发行政机关政策文件解读实施办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市青浦区人民政府关于印发行政机关政策文件解读实施办法的通知青府发〔2016〕22号各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局，各有关单位：现将《青浦区行政机关政策文件解读实施办法》印发给你们，请认真按照执行。
上海市青浦区人民政府2016年5月6日青浦区行政机关政策文件解读实施办法第一条（目的依据）为进一步加强和规范本区行政机关政策文件解读工作，增进公众对政府经济社会发展政策和改革举措了解理解、认同协同，提高信息公开质量与实效，增强政府公信力、执行力，促进政府有效施政和社会和谐，全面提升政府治理能力，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于全面推进政务公开工作的意见》以及市政府办公厅《上海市行政机关政策文件解读实施办法》等规定，结合本区实际，制定本实施办法。
第二条（组织推进）区政府办公室负责推进、指导、协调、监督全区行政机关政策文件解读工作。
区政府研究室、区政府法制办、区政府新闻办等部门根据职责分工，在区政府办公室统一协调下，配合推进政策解读相关工作。
政策文件的起草部门负责组织实施解读工作；多个部门共同起草的，由牵头部门负责组织实施解读工作。
第三条（解读范围）符合下列情形之一的、属于主动公开范围的政策文件，应当进行解读：（一）区政府制定的行政规范性文件；（二）区政府部门制定的行政规范性文件；（三）区政府、区政府办公室或区政府部门制定，涉及面广、与民生关系密切、社会关注度高或专业性强、需要进行解释说明的重要政策文件；（四）其他需要进行解读的政策文件。
上海市人民政府办公厅印发《关于本市促进加工贸易创新发展的实施方案》的通知-沪府办发〔2016〕21号
上海市人民政府办公厅印发《关于本市促进加工贸易创新发展的实施方案》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市人民政府办公厅印发《关于本市促进加工贸易创新发展的实施方案》的通知沪府办发〔2016〕21号各区、县人民政府，市政府各委、办、局：经市政府同意，现将《关于本市促进加工贸易创新发展的实施方案》印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅2016年5月25日关于本市促进加工贸易创新发展的实施方案为贯彻落实《国务院关于促进加工贸易创新发展的若干意见》（国发〔2016〕4号）精神，加快推动上海加工贸易创新发展，提高发展质量和效益，促进全市外贸增长方式加快转型升级，制订本实施方案。
一、指导思想深入贯彻落实党中央、国务院和市委、市政府决策部署，以国际产业分工深度调整、实施“中国制造2025”和上海国际贸易中心建设“十三五”规划为契机，以创新驱动和扩大开放为动力，巩固传统优势，加快培育竞争新优势，推动上海加工贸易加快转型升级，带动相关产业向全球价值链高端跃升，为本市构建开放型经济新体制做出更大贡献。
二、基本原则（一）稳中求进。
稳定加工贸易发展政策预期，继续发挥加工贸易对解决就业、改善民生、维护社会稳定的重要作用，稳步推动加工贸易发展。
在保持一定规模的基础上，加快推动上海加工贸易转型升级。
（二）统筹推进。
推动加工贸易与一般贸易平衡发展、贸易与产业联动发展，增强加工贸易与招商引资、对外投资的互动发展，提升加工贸易对整体外贸发展效益的贡献。
（三）创新驱动。
深化加工贸易管理体制机制改革，营造创新发展环境，增强企业创新能力，提升国际竞争力。
创新发展方式，促进加工贸易企业与新型商业模式和贸易业态融合，集成新的竞争优势，增强上海加工贸易发展内生动力。
上海市经济信息化委关于开展工业用地前期开发主体后评估工作的通知
上海市经济信息化委关于开展工业用地前期开发主体后评估工作的通知【法规类别】土地综合规定【发文字号】沪经信区[2012]575号【发布部门】上海市经济和信息化委员会【发布日期】2012.09.14【实施日期】2012.09.14【时效性】现行有效【效力级别】XP10上海市经济信息化委关于开展工业用地前期开发主体后评估工作的通知（沪经信区【2012】575号）各相关区县经委（商务委）、各工业用地前期开发主体：自2007年市政府批复认定了一批工业用地前期开发主体（以下简称开发主体）以来，各开发主体积极推进开发区土地前期开发，为促进工业用地节约集约利用，加快园区新型工业化建设，推动区域经济又好又快发展发挥了重要作用。
为全面了解几年来开发主体前期开发工作开展情况，分析和研究目前本市工业用地前期开发中存在的主要矛盾和问题，优化和完善前期开发管理，提升园区综合投资环境水平，决定开展工业用地前期开发主体后评估工作，现将相关工作要求通知如下：一、评估对象市政府批复认定的工业用地前期开发主体。
二、评估内容（一）综合实力。
主要评估开发主体的财务状况、企业性质、机构设置、人员配备、管理流程和配套制度建设等情况。
（二）运行效率。
主要评估开发主体自取得批复认定以来开展工业用地前期开发的数量、面积、开发周期等情况。
（三）开发效益。
主要评估开发主体实施工业用地前期开发的收支情况。
（四）开发模式。
各开发主体在工业用地前期开发过程中所采取的方式。
三、工作组织此次开发主体后评估工作由我委会同市发展改革委、市规划国土资源局共同组织实施。
各区县经委（商务委）负责组织推进本区域开发主体开展后评估工作。
各开发主体负责具体落实和填报相关调查表和问卷（见附件）。
四、工作要求（一）请各开发主体指定1～2名工作专员专门负责此次后评估工作，并将人员名单和联系方式于2012年9月21日前传真至我委工业区管理处。
（二）请各开发主体认真填报工业用地前期开发主体财务状况调查表（见附件1）、工业用地前期开发主体开发地块基本情况调查表（见附件2）和调查问卷（见附件3），如实反映公司的财务状况、开发地块的运行效率和开发效益，以及工业用地前期开发管理流程和模式，反馈存在的问题，并对今后的开发模式提出合理化建议。
《上海市土地调查实施办法》修订稿解读
《上海市土地调查实施办法》修订稿解读2017-7-3 市规划国土资源局 一、起草背景及依据 土地调查是土地管理的一项重要基础工作。
2008年2月，国务院颁布了《土地调查条例》（以下简称《条例》），为贯彻落实《条例》，建立符合本市实际的土地调查工作体制和机制，2011年4月，市规划国土资源局会同市政府法制办及市土地调查工作领导小组相关成员单位起草了《上海市土地调查实施办法》（以下简称《实施办法》），并由市政府于2012年6月21日印发。
《实施办法》对土地调查的目的意义、领导机构、实施部门、经费保障、组织实施、机构人员、调查成果管理等方面进行了明确规定。
《实施办法》实施5年以来，为本市年度土地变更调查、“二调”数据成果应用、集体土地所有权调查和农村地籍更新调查等工作的顺利开展发挥了重要的作用。
近年来，土地调查基础数据对规划国土资源管理作用日益凸显。
特别是十八大以来，党中央、国务院和有关部门对土地调查工作提出了新的要求。
一是推进自然资源统一确权登记的要求。
今年年初，国土资源部等七部门印发《自然资源统一确权登记办法（试行）》（国土资发〔2016〕192号）明确对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂以及探明储量的矿产资源等自然资源的所有权统一进行确权登记，相关的自然资源调查以土地调查为基础来开展。
二是开展不动产统一登记的要求。
《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起正式实施，本市已于2016年10月8日全面实施。
为适应不动产统一登记工作需要，国土资源部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）要求加强土地调查与其他不动产调查的联系，在土地调查的基础上逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制。
三是与相关国土资源管理工作的衔接。
去年12月底，国土资源部等8部委颁发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）明确深化国有土地使用和管理制度改革，扩大国有土地有偿使用范围，土地调查成果应用的范围进一步拓展。
上海市人民政府关于上海市各类建设用地清查后有关问题处理意见
上海市人民政府关于上海市各类建设用地清查后有关问题处理意见文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】1998.01.23•【字号】•【施行日期】1998.01.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市人民政府关于上海市各类建设用地清查后有关问题处理意见（1998年1月23日）由上海市房地局制订，上海市人民政府批转根据《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发[1997]11号，以下简称中央11号文件)和《中共上海市委、上海市人民政府关于认真贯彻〈中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知〉的意见》(沪委[1997]6号)，本市对1991年以来的各类建设用地进行了全面清查，查出了一些非法批地、非法占地、非法交易、擅自改变用途、土地闲置浪费等问题。
现对有关问题的处理提出如下处理意见：一、对各类建设用地清查后有关问题的处理，以“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，土地管理方面的法律、法规和中央11号文件为依据。
要有利于贯彻落实中央关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的决策；有利于维护土地管理秩序，规范房地产市场；有利于维护执行土地管理方面的法律、法规的严肃性；有利于促进经济发展，维护社会稳定。
要区别不同情况，实事求是，合情合理，采取宽严结合、轻重结合的办法。
对清查期间边查边犯的，要从严、从重处理。
二、凡1997年3月15日至4月15日期间违反用地审批程序，改变批准日期等突击批准用地的，批准文件无效。
对其中急需建设项目确需占用耕地的，按国家土地管理局、国家计委《冻结非农业建设项目占用耕地规定》(1997年5月20日国家土地管理局、国家计委6号令发布)要求，重新办理审批手续。
三、凡越权批准、违法批准、无权批准征用或者使用土地的，批准文件无效，由原批准机关或体制改变后的所属区、县自行撤销批准文件。
不自行撤销的，由上级土地管理部门报经同级人民政府批准后予以公告，宣布批准文件无效，并责令注销土地使用证。
上海市实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2010修正)
上海市实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2010修正)【发文字号】上海市人民代表大会常务委员会公告第24号【发布部门】上海市人大(含常委会)【公布日期】2010.09.17【实施日期】2010.09.17【时效性】已被修改【效力级别】省级地方性法规上海市实施《中华人民共和国土地管理法》办法（1994年2月4日上海市第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过根据1997年5月27日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 1997年6月9日公布 1997年7月1日起施行的《＋〈上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法〉的决定》第一次修正根据2000年11月17日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过的修改决定第二次修正根据2010年9月17日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过2010年9月17日上海市人民代表大会常务委员会公告第24号公布自公布之日起施行的《上海市人民代表大会常务委员会关于修改本市部分地方性法规的决定》第三次修正）第一章总则第一条根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）和《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》），结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本市贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。
本市各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。
第三条市人民政府土地管理部门（以下简称市土地管理部门）统一负责全市土地的管理和监督工作，并可以设立派出机构，负责指定区域的土地管理工作。
区（县）人民政府土地管理部门（以下简称区（县）土地管理部门）负责本行政区域内土地的管理和监督工作，业务上受市土地管理部门领导。
区（县）土地管理部门可以根据需要设立派出机构。
市和区（县）人民政府的规划、农业、水务等行政管理部门，按照各自职责，协同实施本办法。
火花S-Park上海工业用地更新20年：政府与市场的四轮博弈！
⽕花S-Park上海⼯业⽤地更新20年：政府与市场的四轮博弈！许多特⼤城市发展存量开发重要制度的变迁，是政府与市场博弈的结果。
政府制定政策的出发点是考虑其长期收益与短期收益的平衡，⼯业⽤地的更新导向即是综合平衡长期的税收收益与短期的⼟地收益的结果。
⽽且政策对⼯业⽤地更新的空间形态也产⽣影响，通过对空间指标、⾃持⽐例、使⽤年限、⼟地管理等多⽅⾯的政策调整，⼯业园区的形态变迁先后经历了三代历程，从卖地，到卖楼，再到卖园。
以上海为例，从1998年到2018年，上海⼯业⽤地更新历经整整20年，本⽂将阐述其中的制度变迁，同时结合不同时期上海的⼯业园区建设，探讨制度变迁对园区空间形态的影响。
▎1、上海⼯业⽤地更新历程上海⼯业⽤地普遍存在着产出低、⽐例⾼、使⽤粗放等共性问题。
针对以上问题，上海从1998年以来就开始颁布各类⼯业⽤地更新的制度。
笔者将其划分为3个阶段：1.1 第⼀阶段（1998年-2002年）：宽松的政策，⿎励中⼼城区的⼯业⽤地转型1999年编制完成的《上海市城市总体规划（1999-2020）》明确提出，市域产业布局分为3个层次：内环线内以发展第三产业为重点；内外环间以发展⾼科技、⾼增值、⽆污染的⼯业为重点；外环线以外以发展第⼀产业和第⼆产业为重点，提⾼集约化⽔平。
在当时的时代背景下，政府积极⿎励中⼼城区的⼯业⽤地更新，因此⼯业⽤地更新相对容易。
这⼀时期的⼯业⽤地更新从⽤地性质上来说，是将⼯业⽤地转变为了住宅、商业等经营性⽤地，实现了中⼼城区多数⽤地的再城市化改造。
从产权来说，是将原有模糊的产权明晰化了，原来⼤部分的⼯业⽤地是通过划拨得到的，通过⽤地更新，变成了明晰产权的经营性⽤地，获得了⼤量的⼟地增值收益。
但从收益对象来说，主要是原有产权的利益⼈以及开放商，带来了⼤量的国有资产的流失以及寻租现象，政府从中获得收益较少，当政府意识到这点时，随后就收紧了⼯业⽤地更新政策。
1.2 第⼆阶段（2002年-2005年）：政策收紧之后的微调，中⼼城区⾮正式更新逐步增多在经历了第⼀阶段的更新，政府也意识到存在的问题，逐步收紧政策⼝径。
上海市工业用地全生命周期管理场地环境保护技术指南试行)
上海市经营性用地全生命周期管理场地环境保护技术指南（试行）上海市环境保护局2016年6月目录1总则 (1)1.1编制目的 (1)1.2适用范围 (1)1.3指导思想与编制原则 (1)1.4术语和定义 (2)2经营性用地场地环境保护工作流程 (3)2.1场地环境调查评估 (3)2.2污染场地治理修复 (3)3场地环境初步调查 (5)3.1工作内容与工作流程 (5)3.2场地资料收集与分析 (5)3.3现场踏勘 (7)3.3.1现场踏勘的方法 (7)3.3.2现场踏勘的内容 (7)3.3.3踏勘结果分析 (7)3.4场地环境初步调查监测计划 (8)3.4.1初步调查监测范围 (8)3.4.2初步调查监测介质 (8)3.4.3初步调查监测项目 (9)3.4.4初步调查监测点位布设 (9)3.5现场采样与样品分析 (12)3.5.1初步调查监测样品采集 (12)3.5.2初步调查监测样品分析 (14)3.5.3质量保证与质量控制 (15)3.5.4注意事项 (16)3.6初步调查结果分析 (16)3.6.1确定关注污染物 (16)3.6.2初步调查结论建议 (17)3.7初步调查报告编制 (17)4场地环境详细调查 (18)4.1工作内容与工作流程 (18)4.2场地环境详细调查监测计划 (18)4.2.1详细调查监测范围 (18)4.2.2详细调查监测介质 (18)4.2.3详细调查监测项目 (19)4.2.4详细调查监测点位布设 (19)4.3现场采样与样品分析 (20)4.3.1详细调查监测样品采集 (20)4.3.2详细调查监测样品分析 (20)4.3.3质量保证与质量控制 (20)4.4详细调查结果分析 (20)4.5详细调查报告编制 (20)5污染场地健康风险评估 (21)5.1工作内容与工作流程 (21)5.2危害识别 (22)5.2.1资料收集 (22)5.2.2确定关注污染物 (22)5.2.3确定敏感人群 (22)5.3暴露评估 (22)5.3.1分析暴露情景 (23)5.3.2确定暴露途径 (23)5.3.3获取暴露参数 (24)5.3.4计算暴露量 (24)5.4毒性评估 (24)5.4.1污染物性质和毒性效应分析 (24)5.4.2确定关注污染物参数 (24)5.5风险表征 (25)5.5.1风险表征技术要求 (25)5.5.2计算污染物的致癌和非致癌风险 (26)5.5.3不确定性分析 (26)5.6风险控制值的确定 (27)5.6.1确定污染土壤风险控制值 (27)5.6.2确定污染地下水风险控制值 (28)5.6.3风险控制值的说明 (29)5.7风险评估报告编制 (29)6污染场地修复技术方案编制 (30)6.1工作内容与工作流程 (30)6.2选择修复模式 (31)6.2.1确认场地条件 (31)6.2.2提出修复模式 (31)6.3筛选修复技术 (32)6.3.1分析比较 (32)6.3.2可行性评估 (32)6.4制定修复技术方案 (33)6.4.1制定场地修复技术路线 (33)6.4.2优化和确定修复技术工艺参数 (33)6.4.3估算污染场地土壤及地下水修复工程量 (33)6.4.4制定环境管理计划 (34)6.4.5分析成本效益 (35)6.5方案编制 (35)7污染场地修复工程环境监理 (36)7.1工作内容与工作流程 (36)7.2施工准备阶段环境监理 (37)7.2.1收集资料与现场踏勘 (37)7.2.2编制环境监理方案 (37)7.2.3审核施工组织设计 (37)7.2.4编制污染场地修复工程环境监理实施细则 (37)7.3工程实施阶段环境监理 (38)7.3.1第一次环境监理工地会议 (38)7.3.2主体工程环境监理 (38)7.3.3二次污染控制环境监理 (40)7.3.4污染事故应急措施环境监理 (41)7.4竣工验收阶段环境监理 (41)7.5环境监理工作方法 (42)7.5.1核查 (42)7.5.2巡视 (42)7.5.3旁站 (42)7.5.4环境监理会议 (42)7.5.5二次污染监测 (43)7.5.6人员培训 (43)7.5.7信息反馈 (43)7.5.8跟踪检查 (43)7.5.9记录和报告 (43)7.6环境监理工作制度 (43)7.6.1工作记录制度 (43)7.6.2文件审核制度 (44)7.6.3报告制度 (44)7.6.4会议制度 (45)7.6.5函件往来制度 (46)7.6.6人员培训制度 (46)7.6.7质量保证制度 (46)8污染场地修复工程验收 (47)8.1工作内容与工作流程 (47)8.2制定验收监测方案 (47)8.2.1资料收集与分析 (47)8.2.2现场踏勘 (48)8.2.3确定验收监测内容 (48)8.2.4制定采样布点方案 (49)8.3现场采样与实验室分析 (52)8.3.1现场采样 (52)8.3.2实验室分析 (52)8.4修复效果评估 (52)8.4.1评估标准 (52)8.4.2评估方法 (52)8.5编制竣工验收报告 (53)附录3-1 场地环境初步调查报告参考格式 (54)附录4-1 场地环境详细调查报告参考格式 (56)附录5-1 污染场地健康风险评估报告参考格式 (58)附录6-1 污染场地修复目标值制定方法 (60)附录6-2 污染场地修复技术方案编制大纲 (61)附表7-1 污染土壤修复工程环境监理要点 (62)附录7-2 污染场地修复工程环境监理方案编制大纲 (64)附录7-3 污染场地修复工程环境监理实施细则编制大纲 (65)附录7-4 污染场地修复工程竣工环境监理总结报告编制大纲 (66)附录8-1 污染场地修复工程效果评估T检验方法 (67)附录8-2 污染场地修复工程竣工验收报告编写提纲 (72)前言根据《中华人民共和国环境保护法》、《近期土壤环境保护和综合治理工作安排》（国办发〔2013〕7号）和《上海市经营性用地和工业用地全生命周期管理土壤环境保护管理办法》（沪环保防〔2016〕226号），为提高土地利用质量和效益，加强项目在用地期限内利用状况的环境管理，制定本技术指南。
一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全面解读
一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全面解读4月8日刚刚出台的《本市盘活存量工业用地的实施办法》沪府办【2016】22号文（以下简称“22号文”）是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的文件，是以《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》〔2014〕14号文为指导思想的落地性文件，是2014年出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》沪府办〔2014〕25号文的接续，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。
首先，我们来看一下上海市近几年出台的所有关于工业用地的新政及其脉络：备注：目前上海工业用地规划发展方向分为“104区块”、“195区域”和“198区域”。
其中，104区块是指全市现有的约104个规划工业区块；195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，实际面积约195平方公里；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，约198平方公里。
表格清楚的揭示了本次22号文出台的政策背景，同时向我们透露了一个消息：另一部关于规范工业用地出让的文件即将出台！关于本次22号文的全面解读一，22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发的问题。
对于原土地权利人：由下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。
对于新拿地企业：主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。
1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。
2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。
政策解读：198号上海工业用地减量化和五违共治
【政策解读】198号上海工业用地减量化和五违必治作者：北京吴少博律师事务所今天的《法律大讲堂》向大家介绍一下上海的两个土地政策—198工业用地减量化和五违共治（五违必治），我认为这两个政策在实践中是互相配合的政策，而且当中还有重合，甚至是分辨不清到底地方。
对被拆迁的企业来讲有时候分不清自己的土地在哪个政策的范围内，今天我们从基本的概念上以及具体情况上来阐述下。
198工业用地减量化大约是在2015年提出的，上海分成104、195、198区块，104区块主要针对商业性行为，195区块是产业调整和土地用途转换。
现在就腾退、环境治理、工业用地减量化的方面主要是198地块。
2014年上海市第六次规划土地工作会议也提出上海市工业用地负增长，2016-2017年要减少20平方公里的工业用地，基本就在198地块上实施。
198地块主要在青浦区、金山区、奉贤区、松江区、浦东区等郊区范围内，现在在推动198工业用地减量化的过程中主要还是依靠行政手段来推动，并且一级压一级，市级压区级，区级压镇级。
镇主体作为最小单位，落实具体指标。
在这里发挥最大的行政力量去做这个事情主要是乡镇街道办，每年、每季度的任务也是由乡镇来完成的，而且超额完成的或自提量有奖励，都是行政手段在推动一个土地政策的实施。
违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住统称为“五违”必治。
五违必治和198工业用地减量化互相掺杂，在地块分割上不清楚。
198地块如何来确定一些工业场地的腾退？在实践中也有一定的困难。
困难在哪？据我们掌握的198地块中80%左右是集体建设用地，不是国有土地，集体建设用地采取一次性买断和出租等方式，企业在土地上进行的实际建设，都是经过乡镇政府的认可、签字盖章的。
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一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全
面解读
4月8日刚刚出台的《本市盘活存量工业用地的实施办法》沪府办【2016】22号文（以下简称“22号文”）是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的
文件，是以《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》〔2014〕14号文为指导思想的落地性文件，是2014年出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》沪府办〔2014〕25号文的接续，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。
首先，我们来看一下上海市近几年出台的所有关于工业用地的新政及其脉络：
备注：
目前上海工业用地规划发展方向分为“104区块”、“195区域”和“198区域”。
其中，104区块是指全市
现有的约104个规划工业区块；195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，实际面积约195平方公里；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，约198平方公里。
表格清楚的揭示了本次22号文出台的政策背景，同时向我们透露了一个消息：另一部关于规范工业用地出让的文件即将出台！
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关于本次22号文的全面解读
一，22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发
的问题。
对于原土地权利人：
由下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。
对于新拿地企业：
主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。
1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。
2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。
工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。
确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。
二，22号文虽有创新和突破，但国有平台公司的“国民待遇”特惠政策仍然存在：
三，22号文的影响
对产业地产商：可以说，文件内容不可谓不严苛，文件的出台是对非园区平台的产业地产商一个不小的打击，无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有，再加上区县政府和全生命周期管理的要求，都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力。
对原土地权利人：虽然文件提供了４种转型方式，但除了收储外，其他３种方式的实现均非易事。
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