从房产政策谈中央与地方博弈关系

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论中央政府与地方政府之间的经济博弈

论中央政府与地方政府之间的经济博弈

论中央政府与地方政府之间的经济博弈作者:丁浩员来源:《海峡科学》2008年第07期1 引言中央与地方关系问题由来已久,中国经济一直存在条块之争,即中央政府与地方政府的利益关系问题。

追溯历史,早在1956年,毛泽东在中共中央政治局扩大会议上作《论十大关系》时,就把“中央和地方的关系”作为中国社会十大关系的第五对关系。

20世纪50、60、70年代的改革,实质上就是在调整中央和地方的关系,改革开放后,中央和地方政府之间的关系仍然是整个经济系统的一个重要组成部分。

中国有句古话,“上有政策,下有对策”、“山高皇帝远,民少相公多”,从现代的角度看来,这不正是对我国经济体制中广泛存在的政策博弈现象中的一个生动描述吗?实际上,我国进行市场取向的经济改革过程,就是确定经济利益主体的过程,就是利益主体多元化的过程,也是利益格局不断调整的过程。

在改革开放过程中,各个部门、各级地方政府、各种类型的企业都有自己的利益,当各利益主体间的利益不一致时,每一方都从自身利益考虑,做出合乎理性的选择。

因此,中央政府与地方政府之间的经济博弈产生了。

2 博弈分析的前提2.1 博弈三要素的确定1)局中人(Player),即参加博弈的直接当事人,他们是博弈的主体和策略的制定者,在博弈中假设他们是理性的。

在这里,将要分析的博弈主体是中央政府和地方政府。

2)策略集合(Strategy Set),是局中人在博弈中的所有可能选择行为的集合。

此处博弈主体包括支持或限制某产业,投资或不投资,进入某产业或不进入某产业等。

3)支付函数(Payoff Function),是指局中人采取策略后,他们得到的收益,一般用效用函数来表示:U(收入、充分就业等)=F(中央政府策略、地方政府策略)。

2.2 博弈的定位:博弈有很多种分类,中央政府与地方政府的博弈大部分属于非合作和非对抗性的动态不完全信息博弈。

2.3 博弈的机制:中央政府首先选择并公布政策目标→地方政府做出反应和对策→中央政府发现没有实现或存在偏差时调整政策→地方政府继续做出预期和反应→中央政府继续调整政策……2.4 博弈举例:在信贷规模控制下,中央银行与国有商业银行和国有企业之间关于信贷资金问题的博弈;在给定税制下,政府征税与纳税人偷、漏、逃、避税之间的博弈;在防范金融风险的机制中,对金融机构及金融市场的监管与被监管问题的博弈;在鼓励出口政策下,出口企业为争取补贴和出口退税与政府或主管部门之间的博弈……本文将以地方政府通过与中央政府讨价还价争上固定资产投资项目的问题的博弈为例进行分析。

公共政策制定中利益相关者博弈分析——结合房地产政策制定

公共政策制定中利益相关者博弈分析——结合房地产政策制定

1 .公共政策的概念和相关主体 1 . 1公 共政 策 的概 念 不同学者对于公共政策的概念认定略有差别。威 尔逊认为其是 由具 有立法权利的政治家制定 ,由行政人员执行的法律法 规。国 内学者认 为 公共政策是 由权利机关在政治过程中为解 决公共 问题 所做出 的选择 。美 国政治学家戴维对公共政策的概念阐释包含了两个层 次的表达 ,一方 面 是利益 ,另一方面是博弈。从某 种意义上说 , 公共政策 制定是针对社 会 公众利益进行协调的过程。 ’
[ 5 ] 孙 光.政 策科 学 [ M] .杭 州:浙江教育 出版社 ,1 9 8 8 [ 6 ] [ 羡]戴维.伊斯顿.政治体 系政治学状 况研 究 [ M] .马 清槐 译.北京 :商务 印书馆 ,1 9 9 3
以选择主动接受 和不接受 。举例说 明,虽然 国家一再调控 房价 ,控制房 价一度高居不下的态势 。然而 ,不少二 、三线城市与房地产 商结成利益 联盟 继续 出台鼓励 房价上涨 的政 策。
( 3 )地方政府与房地产商的利益博弈
地方政府与房地产商的利 益博弈是建立在地方政府利 益和房地产 商 利益的区别性之上。地方政府是 为了最大化地方利益 ,房地 产商则处 于 对 自身利益的考虑。地方 政府作 为地方管理者 ,具有垄 断权利 ,影 响着 房地产商的开发行 为,而房地产 商则通过投 资行为推动地 方发展 。在 市 场萧条时 ,地方 政府可以选择鼓励房地产商加大投资 。而 当市场过热 和 投资过热时 ,地方政府 为了防止地产泡 沫,往往会选择 抑制政策 ,使 得 市场 回归常态。
2 0 1 4年继济南取消房产 限购后 。半年后 ,房产限购政策路径越发明 晰。对于济南而言 ,酝酿数月 的限购松 绑政策 出台后 ,楼 市热度 上升。 2 0 1 4年全 国有 接近 3 O个城 市或取消限购政 策。在 2 0 1 4年 I 1 月 ,央行 下调 利息 ,网上纷纷调侃 “ 买房 可省一辆 车” ,在政策 刺激下 ,楼市 整 体飙升。

中国的_特殊利益集团_如何影响地方政府决策_以房地产利益集团为例

中国的_特殊利益集团_如何影响地方政府决策_以房地产利益集团为例

二 、 中央政府房地产调控政策 、 效果及地方政府所扮演的角色
自 2003 年始 , 针对房地产价格一路飞涨 , 中 央 不断出台抑制性政策 。 然而 , 这些政策不仅未能发 挥其效果 , 反而导致房地产价格报复性反弹 。 以 下 我 们 用 表 格 对 2003~2008 年 上 半 年 中 央 主 要 宏 观 调控政策及政策后房地产市场表现作一简单回顾 。 从表 1 可以看出 , 至 2008 年上半年为 止 , 仅 就 中央政策公共政策倾向而言 , 房地产价格过快上涨 势头早就应该被抑制住 , 但为何调控效果如此 之令 人难以置信之差 ? 综合各方面信息尤其是媒体相关报道 , 原因就
2001 年出版Βιβλιοθήκη 专著 《 特殊利益政治 》。 该著首次定义
了 “ 特殊利益集团 (special interest group )”, 是指 “ 该 利益集团的成员期望的政策并不是普通公民的理 想政策 ”。 因而 ,“ 特 殊利益集团 ” 也只是那些 “ 具有 共同的可识别 特征 、 关注相似政策问题的少数公民 组成的 组织 ”。 该著集中讨论了特殊利益集团如何 影响政府决策 。 但在他们的讨论几乎都是以美国宪 政民主体制作为背景 , 并不适合于中国国情 。 本文试图在借鉴 “ 地方政府公司 ” 理论与 “ 特殊 利 益 政 治 ”理 论 基 础 之 上 ,探 讨 受 特 殊 利 益 集 团 影 响的地方政府在造成中央政府房地产调控失败过 程中所扮演的角色 , 并以此建立起 一个特殊利益集 团影响地方政府的一般性理论框架 。 我们是出于以 下考虑 。 其 一 ,中 国 目 前 存 在 的 利 益 问 题 多 为 “特 殊 利 益问题 ”。 就中国语境而言 , 因为改革开放前中国不 存 在 利 益 集 团 现 象 ;而 改 革 开 放 之 后 ,利 益 集 团 逐 渐形成之中 , 加之在多数决策中 , 政府能够 维持 “ 中 性 ”( 姚洋 ,2008 ), 因而 “ 一般利益政治问题 ” 在中 国 并不突出 。 但是 , 一方面 , 由于不同利益集团发育情 况 极 不 均 等 ,远 没 有 形 成 能 够 “对 等 竞 争 ”的 格 局 , 因而 , 在相关决策的利益博弈中 , 由少数人组 成 、 拥 有诸多经济 、 社会甚至政治资源的利益 集团有更大 力量左右决策 , 加之民主与法治 尚不健全背景下不 少 政 府 部 门 与 官 员 权 力 失 范 , 因 此 ,“ 特 殊 利 益 问 题 ” 在中国国内越来越普遍 。 其二 , 也是更为重要的 。 中国 “ 特殊利益集团 ” 影响公共决策的途径更为 “ 特殊 ”。 尽管佩尔森尤其 是 格 罗 斯 曼 等 人 对 于 “特 殊 利 益 集 团 ”的 讨 论 包 括 建模工作已经非常深入 , 但二者都是讨论 以美国为 典范的西方代议制民主背景下 “ 特殊利益政治 ”。 因 而 , 就 影 响 决 策 途 径 而 言 ,“ 特 殊 利 益 集 团 ” 首 先 必 须影响 “ 中位投票者 ” 的选民 , 通过 “ 中位投票者 ” 再 去 影 响 议 会 议 员 ,而 不 同 议 员 代 表 不 同 利 益 ,彼 此 之间也是竞争性的 。 正因此 , 二者的讨论都是从 “ 投 票理论 (principle of vote )” 开始 , 达到博弈均衡的过 程也因此仍然是回归到 “ 一般利益政治 ” 过程 。 而在 中国 “ 地方政府公司化 ” 背景下 , 中央部门与地方 政

基于博弈论的房地产业中各博弈方策略分析.

基于博弈论的房地产业中各博弈方策略分析.

( 一) 此 博弈 中假 定中央政府不只是关注房地产业所 带来 的
财政收入 , 更关注房地产业所带来 的社会 效用 , 而地方政 府的政 绩与财政收入直接挂 钩 , 因此地方政策 主要由财政收入主导 , 所
谓“ 上有政策 , 下有对 策” , 如 没 有 强 力 制 约 必 然 导 致 地 方 政 府 抬
aU 十A —A M —C aU + 8 M
化简得 : A ( + p ) M+ c
三、 重 复博 弈
( 二) 中央政府 和地 方政府 的政策不 可能 同时出台 , 在时 间 上具有一定滞后性 , 而就一般而言 中央政策先 于地 方政策 , 因此 此处假定地方政策就 中央政策 进行 调整。此处地方政府 的对策 简化 为地方政府积极 配合 中央政 策或是 消极配合 中央政策 , 中 央政府对其消极配合有惩 罚和不惩罚两种对策 。
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本文拟通过对房地产业相关者 的行为进行博弈 分析 ,包括 完全信 息静态博弈( 完全且 完美 信息动态博弈 , 中央政府与单个
赵 天 营 王 秋 阳
( 1 . 河海 大 学商 学院 , 江苏 南京 2 1 0 0 0 0 ; 2 . 江 苏经 贸职 业技 术学 院 , 江苏 南京 2 1 0 0 2 4 )
摘 要: 房地 产业 作为 国 家经济发展 的 支柱 产业 , 一 方 面 直 接 影 响 国 家 GDP的 增 长 , 一 方 面 又 关 系 国 内社 会 的 稳 定 , 而 作 为 房 地

、 J I口

从房产政策谈中央与地方博弈关系

从房产政策谈中央与地方博弈关系
有很多方针政策为了防止市场反 房 产调控政策, 过快, 人民群众意见较多, 高价位、 大套型住房 商等站到了一起:对于房地产市场的火暴, 价的不断上涨,房产开发商就不用多说了, 可 映过激 , 都只是提 出一些指 导建 议 , 些特 对一 所占比例偏高,住房供应结构性矛盾突出, 既 而且房子不仅 有的政策由于没有专门的房地产名词定义, 也 推动住房平均价格上涨, 加大了广大中低收入 以说是房价上涨的直接受 益人 ,
好: 有钱好办事。由于房地产过热给税务部门
带 来的滚滚收入 , 直接刺激财政带动城市发展
重点,总的看法是房地产市场已经全面过热,
投机盛行, 已成为对国 民经济和金融威胁最大
二、 中央与地方的博弈关系
在成熟的市场条件下, 楼市价格本应由市 进步。如果房地产冷却下去, 土地收入大打折
目前我国房地产业并没有 真 扣不说 , 由于房产带来的大笔税收收入也会大 的行业, 是拉动钢铁水泥等建材涨价, 进而拉 场说 了算 。但是 ,
我国政府在这两年里实施 的房子根 本不用投入多 少宣传就能 赚的钵满 关系, 谈中央与地方 浅 对于 房地产行业的 博弈 济稳定。应当看到,
各地 盆盛。因此, 房产开发商成了发家致富最快的 关系, 从而揭示了中央房产政策为何对遏制房 加强房地产市场调控 的决策和部署 以后, 区和各部门为房地产业的健康、 稳定和持续发 群人, 从国内的一些富翁排行榜上我们也常 产过热没有达到预计收效的原因.
像一些西部地区甚至在 国家 已经有 是 由于房价上涨过快 ,这其中有投机的因素, 里我们说的利益权衡也可以用来解释为何房 持 的态度 。
这 所 决定打击房产过热的情势下 , 还大肆打出 了 也有人民币汇率的因素; 由此带来的住 房供应 产政策对抑制房地产过热的作用如此有限, 就涉及到中央、 地方、 房产开发商、 商业银行、 “ 房产兴市” 的口号, 来表示对房地产商投资的 结构不合理矛盾突出 , 房地产市场秩序 比较混 在这个利 欢迎和 期待 , 采取土 地经营 的政 策 , 想通过 房 乱等问题。 这些问题虽是结构性、 局部性的, 但 税收机构等各个方面利益的博弈了。 益圈中, 地方政府、 银行、 税收机构和房产开发 地产业来振兴发展之路。 而中央提出多次的房 影响较大。 特别是部分地区中心城市房价上涨

浅谈我国的房地产市场以及政府与之的关系

浅谈我国的房地产市场以及政府与之的关系

浅谈我国的房地产市场以及政府与之的关系众所周知房地产业即使国民经济的重要支柱产业,又是跟普通老百姓日常生活息息相关的民生行业,向来被大家所关注,特别是由于近几年房价的持续快速上涨,使得房地产业更加成了普通老百姓和媒体关注的焦点,那么现阶段我国房地产业的状况如何,房价为什么会持续快速上涨呢,政府又该如何在保持房地产市场较快发展的同时保障公民的居住权,让每一个人都有房屋住呢,下面我们来简单分析一下上述问题。

首先我们需要了解一下我国房地产业目前的状况。

近几年我国的房价持续快速上涨,尤其是2007年的上涨幅度更是出奇的高,超乎人们想象,有些大城市甚至达到每平方米一万多到两万,但房地产市场的快速发展是否就意味着我国的房地产市场是健康的呢,我看未必,只有合理、正常和公平的发展才是健康的,因为快速发展的背后隐藏着太多的问题,尤其是从开始推动房地产市场市场化以后问题变得更加突出,虽然中央政府的本意不是让房地产市场完全市场化,但事实上地方政府在政策的执行上却出现了很大的偏差,导致房地产市场的问题变得更加严重。

那么房地产业和房地市场产存在哪些问题,又主要体现在哪些方面呢?主要有以下方面:第一,住房的结构供应不合理。

当前我国房地产市场的供给不足并非总量的不足,而是结构性的供给不足,合理的房地产供应结构应该与居民的收入相一致,我国的居民收入呈金字塔形,房地产的供给要与之相适应就必须是中低档的商品房特别是经济适用房在房地产市场中占较大比重,而高档商品房占较小比重。

而我国目前的状况恰恰相反,中低档的商品房的供应严重不足,但高档商品房却大量空置,并且两者的差距还有继续拉大的趋势,目前我国的房地产市场呈现商品房高空置率和大量普通居民买不起房并存的怪现象,这在相当大程度上抑制了我国房地产市场的有效需求,并给社会带来了严重的问题。

第二,市场发育不良,存在泡沫化。

我国的房地产市场化发育时间比较短,而且在其发育过程中还存在许多不健康的因素(如官商勾结,房地产炒作等),导致其发育不良,利润率太高,远高于其他行业,大大超过了各行业的平均利润率,致使房价远远偏离其真实价值和一般居民的收入水平,出现了泡沫化。

利益集团的博弈与房地产政策的选择

利益集团的博弈与房地产政策的选择
央政 府 为 A地 方 政 府 及 房 地 产 商 为 B。 , )
2 以重庆 房地 产 业为 例分 析 各利 益集 团 问的博 弈
2 1 案 例 .
j制 } 强 政 执 行 府 强执 制 行
^ 军 ,政 本 。 : 高行 成 低 敢 B 叠 ,治 社 曼= : 小政 及 喜 z 利 鬲
1 概 述 公共政策是对社会价值所做 的权威性分配 ,是 由政
22 中央 政 府 与地 方 政 府 和 房 地 产 商 的 利益 博 弈 .
分析之前我们必须假定 各利益 主体都是 以“ 经济人”
的身份出现 ,都处在一个为了 自身利益最 大化而不顾及 其他干扰 因素存在 的理想状态之 中。公共政策制定的过
政 府 这种 行 为 的相 应 对 策 。
程本身就是协调各方利益的过程。由于地方政府和房地 产商结成联盟, 以可以假 设中央政府 只与一方博 弈。 所 双 方都希望 自己获得 最大的利益, 作为 中央政府其博 弈可 能有两种选择方案 : 一种是 强制执行公共政策 ; 另一 种是 非强制执行 。相对地方政府及房产商可 以采取主动接受 和不接受 两种对策应对 中央政府 。 其博弈关 系见表 1中 f
A 率, 政 本 。 : 低行成 低 效 B鲞, 治社 资高 : 大政及台 本 利
^ 军 政奉 。 : 行 成 低 效 B 盏 ,治 社 壹 鬲 : 小政 受 空 奉 利
A 率 ,政 成 。 : 低行 车 高 效 B 益 , 治 社 资低 : 小 政 及 会 本 利
对表 1 四种组合 分析 可以得 出, 的 在策略组合 一中, 政策得以快速 、 有效 的实施, 中央政府 的办事效率提高, 行
I t r s r up n t a e a d t e c o c f r a e t t o i y n e e t g o s i he g m n h h i e o e l s a e p l c

地方政府间竞争与互动的博弈分析研究

地方政府间竞争与互动的博弈分析研究

地方政府间竞争与互动的博弈分析研究地方政府间竞争与互动是现代社会中普遍存在的现象。

地方政府作为国家政权的基层行政单位,在宏观政策的制定和执行中扮演着重要角色。

随着改革开放和市场经济的快速发展,地方政府间竞争与互动日益加剧,对国家经济发展和社会稳定产生着深远影响。

本文将以博弈理论为基础,对地方政府间竞争与互动进行深入分析与研究。

一、地方政府间竞争的原因1.经济发展压力与保障制度随着经济全球化的加剧,各地方政府需要通过提升经济发展水平以维护本地区的竞争能力。

而在落地实施的过程中,各个地方政府无疑都会遇到经济发展的压力。

由于国家制度的存在,地方政府需要有一套保障制度,以应对外部竞争带来的压力。

地方政府通过提供优惠政策、降低企业税负等方式吸引外来投资,以推动经济发展。

2.资源禀赋与争夺地方政府间资源禀赋的差异性,是地方政府间竞争的重要原因之一。

不同地区具有不同的自然条件、人力资源和产业基础,它们之间的资源禀赋差异导致了竞争的存在。

地方政府会积极争取各类资源,并通过科技创新、人才引进等方式提高资源优势,以在竞争中取得更大的发展机遇。

3.政绩和职位晋升考核地方政府政绩与领导干部职位晋升密切相关。

政绩是评估政府工作成效的重要指标之一,而职位晋升则关系到领导干部的个人发展。

地方政府在追求经济发展的同时,也在一定程度上追求政绩突出。

这也导致了地方政府间竞争的加剧,各地方政府争相提高政绩以争得更多资源和机会。

二、地方政府间竞争产生的问题1.资源浪费与重复建设地方政府间竞争的结果常常是资源浪费和重复建设。

为了追求经济发展的速度和规模,各地方政府可能会在同一地区同时推动相似的项目,导致资源的浪费和重复建设。

这不仅浪费了有限的资源,还可能影响到区域间的协同发展和经济效益。

2.利益偏向与不公平竞争由于地方政府间竞争的存在,地方政府往往会在各方面给予本区域企业更多的关照和支持,以促进本地经济的发展。

然而,这种利益偏向往往会导致地方政府间不公平竞争的现象,扭曲了市场竞争的公平性。

浅谈政策执行中“上有政策,下有对策”现象——以房产政策的执行为例

浅谈政策执行中“上有政策,下有对策”现象——以房产政策的执行为例

艺术文化交流2013年03月下半月刊针对房地产市场,我国出台了宏观调控政策,但并没有起到抑制房价的作用。

房价的高低、涨落关系着社会生活的稳定与人民群众的切身利益。

房价只见上涨、不见下降,除房产政策本身的问题外,在现实执行过程中也存在种种问题,必须对这一现象产生的原因进行深入分析,根据原因提出相应的解决措施,保证政策切实有效地执行。

一.房产政策在执行过程中出现“上有政策,下有对策”现象的表现形式房产政策的执行本身就是一项复杂的实践活动,由于会受到政策本身的科学性合理性、政策执行主体自身的素质、政策执行主体之间的利益需要、政策执行机构的融合程度等多种因素的影响,房产政策执行的“上有政策,下有对策”现象主要有以下几种表现形式。

(一)象征性政策执行象征性政策执行主要是指在房产政策执行过程中,地方政府并不是实质性地去执行中央政府的政策,而是做一些表面文章,没有真正将中央政府的房产政策落实到位。

象征性政策执行的主要特点是对中央政府出台的房产政策束之高阁,不实施具体的行动,这样,肯定达不到房产政策的既定目标。

(二)附加性政策执行这是房产政策执行中比较常见的问题,因为地方政府在房产政策执行的过程中,为了维护自身的利益,常常以房产政策的执行要根据本地的实际、结合当地的实际情况来灵活地执行为借口,在执行的过程中,对原有的政策加一些原来政策所没有的内容,然后予以实施,也就是我们通常讲的“土政策”。

它的特点是以结合当地的实际情况为由,谋取私利,影响原有政策目标的实现。

(三)选择性政策执行主要是指在房产政策执行的过程中,中央政府为降低控制房价的一个完整的房产政策在执行的过程中只有部分地被贯彻落实,对于那些不利于地方政府利益的政策视如不见,不予以执行。

众所周知,一个完整的政策的各个组成部分是为了解决一个问题而整体设计出来的,如果在执行的过程中,只是实施了其中部分的内容的话,是很难实现原有的政策的完整目标的。

(四)替代性政策执行通俗的讲,替代性政策执行就是偷梁换柱。

三层互动_中央政府与地方政府的正和博弈

三层互动_中央政府与地方政府的正和博弈

三层互动_中央政府与地⽅政府的正和博弈三层互动:中央政府与地⽅政府的正和博弈⽅忠张华荣(福建师范⼤学, 福建福州 350007)摘要:根据对弈双⽅的合作程度,博弈可分为⾮合作博弈和合作博弈,也称零和博弈和正数和博弈。

以往的中央与地⽅关系研究往往是建构在零和博弈的基础上。

在这种分析框架下考察中央与地⽅的关系,很难实现中央与地⽅的良性平衡,即使实现了也难以长期保持。

因此,有必要提出⼀种新的中央与地⽅关系范式,即正和互动范式。

⽂章从博弈论的⾓度来分析实⾏正和互动范式的可能性,并提出把社会引⼊到中央与地⽅当中,形成中央、地⽅、社会的三层互动。

关键词:中央政府;地⽅政府;博弈中图分类号:D63 ⽂献标识码:B ⽂章编号:1008-5947(2005)01-0022-03 ⼀、博弈论的导⼊所谓/博弈0,是指/两个或两个以上的⽐赛者或者参与者选择能够共同影响每⼀参加者的⾏动或战略的⽅式。

01即参加竞争的各⽅为了实现⾃⼰利益的最⼤化⽽采取的策略。

可见,博弈现象的产⽣主要是源于现实⽣活中利益及追求利益最⼤化的理性/经济⼈0的普遍存在。

换个⾓度说,/利益0及趋利的/经济⼈0概念是我们理解博弈内涵的两个基本前提。

这其实也就是博弈论的两个基本假设:⼀是强调对弈者的/个⼈理性0,假设当事⼈在进⾏决策时能充分考虑到他所⾯临的局势,即他必须能够充分考虑到⼈们之间⾏为的相互作⽤及其可能影响,能够作出合乎理性的选择。

⼆是假设对弈者最⼤化⾃⼰的⽬标函数,通常选择使其收益最⼤化的策略。

博弈论正是基于⼈们对⼈类的/经济⼈0本性的客观评价⽽得出的利益关系互动论。

⼀般来说,博弈论包含以下⼏个因素:对弈者(⼜称局中⼈或参与者)、有关博弈的相关信息、博弈⽅各⾃可选择的策略和⾏为组合、对弈者从各种策略组合中获得的效⽤⽔平,也称为⽀付,也是对弈者最为关⼼的⼀个因素。

⽽且由于⽀付函数是策略组合的函数,所以⼜被称为⽀付函数。

博弈论的经典理论推演是关于/囚徒困境0的案例分析。

中央政府与地方政府的博弈分析

中央政府与地方政府的博弈分析

76 中国经贸导刊 2009 年第 15 期
P2)/ P2=- 3 R P1+2R 当 - 3 R P1+2R=0,即 P1=2/3 时,地
方政府选择 违 背 策略 的 效 用最 低 ,此 时,地方政府选择违背策略或执行策略 没有差别。
由此,可以得出混合策略博弈的唯 一纳什均衡解 P1=2/3,P2=C/2R。这一结 果说明,中央政府查处的概率是 2/3,即 地方政府被查处的概率是 2/3,不被查 处的概率是 1/3,而地方政府采取违背 策略的概率是 C/2R,采取执行策略的概 率是(盖面大于 2/3,而且还必须保证中央政府有不小于 2/3 的概率能够查出地方政府的违背行 为。不然,这一均衡是没有意义的。
●八 方 论 坛
中央政府与地方政府的博弈分析
王国栋 张玉琨
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一、有限策略静态博弈 在此,我们假设只有中央政府面对 一个地方政府的博弈。地方政府面对中 央政府的政策,策略空间为 (违背 执 行),中央政府面对地方政府的策略,其 策略空间为(查处 沉默)。 同时,中央政查处地方政府违规行 为的成本为 C,C>O 地方政府违背中央政府政策将获 利 R,R>0 在此,我们并未考虑中央政府对地 方政府的处罚。 由此博弈模型可以得出,中央政府 与地方政府策略选项,取决于 2R 与 C 的大小关系。当 2R>C 时,该有限策略静 态博弈不存在纳什均衡。当 2R《C 时,该 有限策略静态博弈存在纳什均衡,纳什 均衡解为:(沉默 违背)。 从以上分析可以看出,地方政府与 中央政府的策略选择,取决于查处成本 和违背获利的大小关系,只有在查处成 本大于或等于二倍违背获利时,中央政 府与地方政府才会有趋向一致的策略 选择(沉默 违背)。否则,就没有趋向一 致的策略选择。 二、混合策略博弈 此时,我们设定中央政府查处地方 政府违背行为的概率为 P1,则中央政府 沉默的概率为 1- P1;地方政府违背中央 政策的概率为 P2,则地方政府执行中央 政策的概率为 1- P2。由此,我们可以得 出地方政府与中央政府的混合策略博 弈模型。 由 此 模 型 ,我 们 可 知 ,中 央 政 府 选 择查处策略(P1=1)时,其期望收益为 Π1 P1=1= (R- C)P2- C(1- P2)=R P2- C 中央政府选择沉默策略(P1=0)时, 其期望收益为 Π2 P1=0=- R P2+0(1- P2)=- R P2 由此,我们可以得出,当 R P2- C=- R P2,即 P2=C/2R 时,中央政府 采取查处或沉默策略其效用相等,选择 查处或沉默策略没有区别。 当 R P2- C>- R P2,即 P2>C/2R 时, 中央政府采取查处策略的期望效用大 于采取沉默策略的期望效用,此时,中 央政府将对地方政府的违规行为进行 查处。

中央与地方的博弈一场1和N的较量

中央与地方的博弈一场1和N的较量

中央与地方的博弈:一场1和N的较量作者:熊文钊来源:《人民论坛》2011年第17期近日,人民论坛记者到黑龙江采访调研时,一位副区长的话让人印象深刻,“地方官员和中央官员的区别在于:中央的官员是上面让做什么做什么,自主性比较小,而地方官员则是想干什么干什么,灵活性比较大。

”在这种大胆心态下,近年来,造就了诸多的政绩工程,产生了说不清的巨额地方债务,出现了不管中央的三令五申,我行我素,“将在外,君令有所不受”的尴尬局面。

很显然,现时的地方政府已经成为了理性经济人。

各地方想方设法,因地制宜发展当地经济,形成了八仙过海、各显神通的局面。

在土地财政的驱动下,使得地方政府既不积极抑制过度投机行为,也不希望房价走低,也不大关心城市的可持续发展,对于建设保障性住房也不太积极。

这些问题影响着政府权力的运作和价值取向,造成了中央宏观调控难于奏效,中央政府的政令出不了中南海,也影响着中央与地方政府关系的正常化和法治化。

中央和地方这场“1和N的较量”背后症结何在?如何消解?正确处理中央与地方的关系,从而发挥中央与地方两个积极性,促进我国社会政治经济的持续、稳定、协调发展,是一个迫切需要解决的现实问题。

一个地方通过谈判得到了中央政府的优惠承诺,其他地方在其后必然会提高要价,其结果就造成了对地方政府的过度放权。

因此,行政化的分权方式导致了中央与地方关系始终走不出“一统就死,一放就乱”的恶性循环有人说,现在的地方政府越来越像无限责任公司,追求利益最大化。

也有人说,在以GDP为中心的政绩考核指标下,地方政府往往是更多充当了发展主体的角色,而不是提供公共服务平台的角色。

很显然,现时的地方政府已经成为了理性经济人。

各地方想方设法,因地制宜发展当地经济,形成了八仙过海、各显神通的局面。

这种“诸侯经济”的格局也增强了地方与中央的博弈能力。

地方政府会充分利用其“代管资源”与中央政府讨价还价,诱使中央政府作出对其有利的制度安排;或者利用中央政府的授权,为满足自身利益最大化,要么“层层截留”,要么“曲解规则”,甚至对中央的三令五申置若罔闻。

房地产调控政策的经济学分析与反思_基于政府规制视角

房地产调控政策的经济学分析与反思_基于政府规制视角

房地产调控政策的经济学分析与反思——基于政府规制视角魏国平(广东轻工职业技术学院,广东 广州 510300)[摘要] 国家在宏观调控领域中授权、决策、执行和监督的混乱与冲突以及相关调控主体法律责任的缺失是我国房地产宏观 调控失效的主要原因。

文章认为,需要从法律的角度消除政府违法与政策违法现象,重新审视政府在房地产宏观调控中的角色 定位。

在具体政策方面,要在增大住房供应总量的基础上调整结构,保证保障性住房的土地总量供应;继续强化和严格实施差 别化的信贷和税收政策,区分首次购房、二套住房及以上的首付比例和利率,并结合税收政策实施;宏观调控的经济手段与行 政手段相济并用;严格执行省级政府和地方政府及各部委问责制度。

[关键词] 房地产调控;规制失灵;政府规制[中图分类号] F 293.33[文献标识码] A[文章编号] 1002-736X(2011)07-0041-04The Econom ic Study of Real Estate M acr o-Con tr ol Policy—Based on the Gover nm ent Regu lationWei Guoping(Guangdong Industry T echnical College, Guangzhou, Guangdong 510300)Abstr act: There is regulation failure in real estate market in China due to the lack of relevant policies and law. This paper considers that, we should review the role that the government plays in the market. In details, to adjust the total amount of housing supply, ensure thesecurity housing land, enforce the policies of loan and tax. By using macro control policies and administrative ways, combing with tax policies, the government should make a perfect regulation of the real estate market in China.Key wor ds: real estate macro-control; regulatory failure; government regulation加强对房地产市场的宏观调控是我国经济改革的重要内容之一,中央已经 提出了调控目标:以稳定房价为调控立 足点,实现商品房供给和需求基本平 衡、商品结构基本合理和住房价格基本 稳定。

论房地产调控中中央与地方之间的博弈及其成因

论房地产调控中中央与地方之间的博弈及其成因

论房地产调控中中央与地方之间的博弈及其成因摘要:本文以广东佛山市放松楼市限购令为例,重点分析了我国分税制与政绩考核制度对地方政府执行房地产调控政策的影响,并得出这样一个结论:不完善的分税制与畸形的政绩考核制度是导致央地之间利益冲突的主要原因。

关键词:房地产;分税制;政绩考核一、我国房地产调控政策落实不力之痛凸显政策执行的南辕北辙1.“广东佛山市放松楼市限购令”——房地产调控政策的“软着陆”2011年10月,广东省佛山市政府对人才引进政策中的非本市户籍人员购房应缴个税和社保证明限制、本市户籍居民购房套数、本市户籍”村改居”家庭购房套数均做出了新的规定,成为我国率先放松楼市调控政策的城市。

这一事件昭示着中央政府的调控政策组合拳又一次陷入了地方政府“软着陆”的尴尬境地。

在地方政府的变相抵制下,“国n+1条”最终还是一次又一次重蹈着“国n条”的覆撤。

2.房地产调控政策落实不力凸显调控管理主体间的“貌合神离”在房地产宏观调控过程中,处于管理地位的主体有三:作为决策主体的中央政府、作为执行主体的地方政府、作为指导部门的国务院各部委。

政策是否能够得到落实,关键不仅仅在于是否有好的决策,更在于好的决策是否能得到有效实施。

近年来政府在房地产市场上打出的组合拳力度不可谓不重、密度不可谓不大、针对性不可谓不强,但却终是绵软无力、效果不佳。

从上述事件已可窥豹一斑:利益不协调使中央和地方在房地产调控上“貌合神离”。

“中央政府希望通过大规模限购抑制房价,这是地方政府不愿意看到的,因为限购会造成市场成交冷却,销售不畅则会影响开发商拿地积极性,对地方政府的土地财政带来巨大影响。

”[1]因此,理顺中央与地方之间的利益关系,找出其中诱因,是走出当下房地产宏观调控困境的第一步。

二、对中央政府与地方政府间“上有政策下有对策”关系的追根朔源1.1994年的分税制改革——不完善的税制革命带来的“土地财政”我国1994年的分税制改革,将财权重新集中到了中央政府的手中,使中央财政收入占全国财政收入的比重一路攀升;地方政府财政收入的比重下降,“富可敌国”的现象自此未再出现。

浅析政府与房地产开发商的博弈现象

浅析政府与房地产开发商的博弈现象

浅析政府与房地产开发商的博弈现象摘要:经济运行中的各行各业,在发展过程中,都需要资源和市场的整合,房地产市场作为高速发展中的产业,由于土地资源的稀缺性和市场风险大、资金运用额度大、回报高的独特性,更是成为研究的热点问题。

一方面,中央努力调控过热的房地产市场,另一方面,房价逐年高涨,房屋空置率上升,房地产泡沫的味道越来越浓。

政府与开发商的市场博弈加剧。

关键词:市场博弈;政府政策;房产泡沫;理性行为博弈论是关于包含在相互依存情况中的理性行为的研究,是研究博弈现象中各方是否存在合理的行为,以及如何找到合理的行为,并加以实施的理论和方法。

所谓“理性”,是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在,在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。

马克思早就认识到了房价的特殊性。

他说,这种垄断价格“只由购买欲和支付能力决定,而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”,马克思认为建筑用地的地租不断增加的主要原因是:一是房地产开发商。

房价上升会给房地产开发商带来额外利润,因此,他们是推动房价上升的主要动力。

由于房地产开发商的资产负债率大约为75%。

也就是说,只有1/4的资金是房地产开发商自己的。

只要房价上升1个百分点,开发商的资本回报率就能上升3个百分点。

如果房地产开发商没有立即将已经落成的住宅出售,则需要支付住宅占有资金的成本和住宅闲置的折旧成本。

由于住宅的折旧期很长,因此,折旧成本对住宅销售的影响不大。

当住宅完工之后,开发商面临的选择是,如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本,那么,他们何必急于把住宅卖出去?对于房地产开发商来说,最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些,以此来推动住宅价格上涨。

提高空置率恰恰是房地产开发商增加利率的一个手段。

房地产市场往往被一些大房地产公司垄断。

在寡头垄断市场上,决定价格的并不是简单的供求关系。

某些大房地产开发商往往拥有一定操纵市场的能力。

除非引用反垄断法限制大房地产公司占有的市场份额,鼓励市场竞争,否则任何调整利息、控制土地审批等措施都收效甚微。

房地产现象中中央与地方的博弈

房地产现象中中央与地方的博弈

济利益主体地位。中央用政绩来考核 地方政府 , 又必然促使地 方政府 不断追求本地 利益最大化 。 19 94年实行的分税 制财政体制 的实际执行效果只是增加 了中央 政府的财政收入, 减少了中央政府的事权 , 地方政府 的收入减 少, 缺 乏稳定 的财源, 造成财权与事权 的不统 一, 在这 一轮博弈 中, 似乎是 中央政府 占了上风, 是地方财权与事权 的失衡是不利 于地方 经济 但 和社会发 展的, 最终将影响整个 国家 的社会经 济发展 , 这并不是 中央 政府所愿意地方政府追 求经 济增长 速度的压力首先来 自于地方的利

方 经济增长 的“ 内部性 ” 问题 , 而把保持 宏观平衡 、 可持续发 展 、 环境 保护等这些 “ 外部性 ” 问题甩给 了中央政府 。但是 中央政府的政策方
针 必须 依 靠各 级 地 方 政 府 来实 施 ,如 果 地 方 政 府 由于 独 立 的 经 济 利
益也变成了 “ 企业 ”就必然会与 中央政府 的经济政策发生矛盾冲突 , , 在实施过程 中或是阳奉阴违 , 或是公然抗命 , 这样 中央政府出 台的政 策就会被阻断 、 被架空 。所以 , 说到底 中央与地方的矛盾冲突还是政 府体制改革不彻底 , 目前 的政府体制还不能适 应市场经济的需要。 二、 中央调控政策的建议与分税铷 度的完善 ( 中央调控政策的建议 一) 1 立有效 的、 . 建 自下而上的制衡机 制。造成博弈的原因在 于房产 市场机 制不健全, 缺乏对地方和 中央政府有效的平衡和制约机制。 建 立有效的地方 利益表达机制, 扩大地方政府参与中央决策的机率, 加 强 利益 整合 , 调 利 益 关 系 。 协 2 . 健全法律法规, 完善激励约束机制完备的博弈规则。 目前中央
益。在我 国目前 的经济体制下 , 财政 是采取 “ 分灶吃饭” 的制度 . 自己 的人得 自己养 。地方政府所属 的干 部生活条件好坏 ,工资水平的高 低. 直接取决于地方政府的财政状况 。 由于地方政府 的财政收入直接 与经济增长速度挂钩 , 只有创造 出高速度 , 才能改 善地方政 府的财政

中央与地方的博弈

中央与地方的博弈

地方改革中中央与地方的博弈------土地问题苏婷公管一班 2008034110个人认为中国大的政策方针-----经济为中心改革和开放发展是第一要务是中央与地方在改革中产生博弈的根源,当然其中也有一定的必然性!但不可否认博弈的双重性,深刻认识讨价还加的博弈过程,中央与地方的微妙关系,给能深度明白改革的趋向与发展的态势。

中央的宏观政策与调控带来地方的反应与实施办法土地问题是一个明显尖锐的分析切入点中央目的明确:保持土地规模,从而保证全国的粮食安全;二要保护百姓利益,从而保证社会的长治久安;三要保护建设用地,从而保证经济有一定的稳定增长。

而地方的考虑主要是两个:地区增长与政府业绩。

对此,地方需要有足够的财政收入来支撑。

所以在土地上暗下博弈自然而生。

1994年分税改革之后,地方的事权相对扩大,财权相对缩小,于是卖地成了地方政府增加预算外收入的主要手段。

为了更好地卖地,地方动用了各种名目,使出了浑身解数,在不断扩大城市规模、改变城市面貌的同时,也带来了大量的问题。

博弈之害一是百姓利益受损。

从这些年的实际情况看,地方上凡是涉及到农地转用、城市拆迁的问题时,百姓上访、警民冲突、干群矛盾总是不断。

地方政府为获取资本的青睐或政绩的提升,动辄强行圈地、低价出让、克扣补偿,使百姓遭受了巨大的利益损失。

虽然新的城市房屋征收与补偿条例已经出台,但从目前的情况看,损害百姓利益的事情仍时有发生。

二是市场风险加大。

拿地的开发商以土地作抵押,自然可以最大程度地撬动信贷。

地方政府、开发商和银行三方合谋,无风险套利,成为流动性泛滥的渊薮。

地方保护主义的盛行,在重复建设、浪费资源的同时,也延缓了全国统一大市场建设的进程,对市场经济的完善造成了损害。

三是中央威信受损。

地方政府在土地问题上的随意转用、瞒报虚报和巧取豪夺,不仅影响了上情下达,阻碍了中央政策的执行,而且扭曲了官员的形象,损害了中央政府的权威性。

对此,温家宝总理有过多次敏锐的告诫:官员腐败、通货膨胀和分配不公,严重的话可以危及政权的巩固。

对我国房地产宏观调控效果的思考

对我国房地产宏观调控效果的思考

对我国房地产宏观调控效果的思考罗孝玲肖卓华(中南大学商学院长沙410083)【摘要】先对我国历年房地产调控梳理并分5阶段分析其特点,探讨调控效果不足的原因,指出政策时滞性明显、中央地方博弈调控、政府调控住房供需关系不力,最后针对不足给出了建议。

【关键词】宏观调控供求理论中央地方博弈保障房【中图分类号】F293.3【文献标识码】A【文章编号】1672-7355(2012)09-0270-01__一、我国房地产市场调控政策梳理1998年下半年房改,我国由福利分房制度改成住房分配货币化制度。

近年来房地产业年平均增速20%以上的速度远高于GD。

的增长速度,但房地产过热发展也带来了一系列的问题。

2003年开始房地产调控,几轮调控取得了一定的成效,但是也显现出调控政策的不足。

对我国房地产调控政策的梳理,大体可分为5个阶段:2003.2~2005.2,严控土地供给和房地产信贷供给,整顿土地市场,“8.31大限”、银行提高开发商及购房者成本。

调控基本取得预期效果,但也有较明显的时滞。

调控持续一段时间后,商品房开工面积增速放缓。

但因土地供给减少,地价飞速上涨,到2005年初,房价同比增速超过20%。

2005.3~2006.4,取消住房贷款优惠利率,探讨征收房地产税,打击投机性购房,出台“老国八条”、“新国八条”等调控措施,到2006年下半年时,政策取得了一定效果,房价增速开始放缓。

2006.5~2008.8,06~07年出台政策规范外资投资境内房地产,07年央行连续六次加息,物业税“空转”扩至十省市,08年国务院严厉打击囤地,等等。

这轮宏观调控多手段齐下,但对价格控制并不显著且有时滞,到08年初住房成交量第一次出现负增长,7月房价开始下降。

2008.9~2009.12,进入放松调控时期。

08年9~12月,央行连续5次降息,降低首付比例至20%,放权地方制定鼓励住房消费政策。

2010.1至今:打击投机购房,“国十一条”、“限购令”、“新国十条”等抑制炒房投资。

房地产开发经营工作中的政府关系与政策解读

房地产开发经营工作中的政府关系与政策解读

房地产开发经营工作中的政府关系与政策解读房地产行业一直是国民经济中的重要组成部分,对于国家经济的稳定发展起着重要的推动作用。

在房地产开发经营工作中,政府关系和政策的正确解读是至关重要的,它们直接影响到企业的运营和发展。

本文将从政府关系和政策解读两个方面展开,分析房地产开发经营工作中的关键问题和应对策略。

一、政府关系的重要性房地产行业的特殊性决定了政府在其中发挥着至关重要的作用。

政府关系是指企业与政府之间的互动和合作关系。

良好的政府关系有助于企业获得政府支持和资源,提供更好的市场环境和政策支持。

1. 建立政府关系的重要性企业应该时刻意识到,政府是房地产行业的监管者和决策者,其政策调整和规划对企业的发展至关重要。

良好的政府关系可以使企业了解市场动态,获取政府资源和政策支持,获得项目审批和土地使用权等关键资源。

此外,政府关系还能为企业开拓市场、吸引投资和保护企业权益提供有力支持。

2. 建立政府关系的原则(1)诚信原则:企业应该始终保持诚信,遵守法律法规,避免违法违规行为,树立企业良好形象。

(2)互利共赢原则:政府与企业之间的合作应该以互利共赢为基础,双方都应在合作中获得经济效益和社会效益。

(3)主动沟通原则:企业应该主动与政府接触,及时了解政府政策动态,向政府说明企业状况和发展计划,保持有效的沟通和合作。

二、政策解读与应对策略政府在房地产行业颁布一系列政策,旨在调整市场秩序,保障市场稳定和消费者权益。

企业应该正确解读政策,针对政策变化做出及时的应对策略。

1. 政策解读的重要性政策解读是指对政府政策的全面理解和准确解读,明确政策的精神和目标,从而制定相应的业务和发展战略。

政策解读是企业在正常运营中必须具备的能力,也是应对市场风险和政策调整的关键。

2. 政策解读的方法和策略(1)详细研读政策文件:企业应当认真研读政府发布的政策文件,了解政策的具体内容和要求。

(2)请教专业人士:企业可以请教相关专业机构或专家,对政策进行深入解读和分析,以确定自身在政策背景下的发展方向。

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从房产政策谈中央与地方博弈关系本文从房地产市场这几年来发展迅猛、投资过热这个现状,并针对中央制定的房产政策起效甚微这个事实出发,通过博弈关系,浅谈中央与地方对于房地产行业的博弈关系,从而揭示了中央房产政策为何对遏制房产过热没有达到预计收效的原因。

一、房地产现状2003年以来,中央对房地产市场给予了充分的关注,总的来看,对房地产市场的评价是从有轻微泡沫到局部泡沫到严重泡沫,从局部治理到全面治理。

2003年以来,无论是从宏观经济角度还是从民意出发,中央政府和有关部门出台了一系列政策,2003年开始是通过媒体进行口头干预,但市场不为所动,2004年4月以来,首先是中央银行连续出台了提高法定存款准备金率、提高存贷款利率、提高按揭贷款首付比例、取消优惠贷款利率、派工作组检查基层银行的房地产信贷情况,税务部门开征房地产交易营业税和所得税,从需求的角度压缩购房需求。

特别是2005年3月十届人大开会,房地产第一次成为代表们讨论和关心的重点,总的看法是房地产市场已经全面过热,投机盛行,已成为对国民经济和金融威胁最大的行业,是拉动钢铁水泥等建材涨价,进而拉动能源价格上涨,造成能源全面紧张的元凶。

房地产价格过度上升,已威胁到了人民的居住权。

而国家为什么会在如此短的时间里颁布如此之多的房地产政策并不是由于房价上涨,而是由于房价上涨过快,这其中有投机的因素,也有人民币汇率的因素;由此带来的住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱等问题。

这些问题虽是结构性、局部性的,但影响较大。

特别是部分地区中心城市房价上涨过快,人民群众意见较多,高价位、大套型住房所占比例偏高,住房供应结构性矛盾突出,既推动住房平均价格上涨,加大了广大中低收入家庭购买住房的困难,也严重背离我国人口多、土地少的基本国情,背离建设资源节约型社会的要求。

如不加以治理防范,也可能传递到其他地区,演化成全局性问题,影响宏观经济稳定。

应当看到,我国政府在这两年里实施加强房地产市场调控的决策和部署以后,各地区和各部门为房地产业的健康、稳定和持续发展做了大量有益的工作,房地产投资的快速增长和房屋价格上涨过快的势头在部分城市初步得到了抑制。

但由于步调不一致,措施不到位和政策不配套,房地产市场调控的成果还是初步的,导致房地产领域的一些主要问题没能得到根本解决,反而又出现了一些新情况、新问题。

从国家中央的决心来看,宏观调控还是会进一步出台和颁布,不加干预的话,房价与居民实际承受能力之间会不断背离,不但会影响到普通百姓的生活还会对各个行业,如金融能源等以及整个国民经济产生重要的影响,严重的可能引发经济振荡。

引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持国民经济平稳较快增长,有利于满足广大人民群众的根本住房消费需求。

二、中央与地方的博弈关系在成熟的市场条件下,楼市价格本应由市场说了算。

但是,目前我国房地产业并没有真正市场化,与财政收入、GDP增长、权力寻租之间存在着千丝万缕的关系,使得房屋价格无法完全由供需关系决定,更使得政府在对房价进行调控时,处于一种利益权衡的两难境地。

这里我们说的利益权衡也可以用来解释为何房产政策对抑制房地产过热的作用如此有限,这就涉及到中央、地方、房产开发商、商业银行、税收机构等各个方面利益的博弈了。

在这个利益圈中,地方政府、银行、税收机构和房产开发商等站到了一起:对于房地产市场的火暴,房价的不断上涨,房产开发商就不用多说了,可以说是房价上涨的直接受益人,而且房子不仅作为人们日常必需的使用品,也可以作为投资资产的特性,在房价上升的背景下,刺激了很多投资的非实用需求,在房价的疯狂上涨下,房子成了“皇帝的女儿”,价值被夸大化,盖出的房子根本不用投入多少宣传就能赚的钵满盆盛。

因此,房产开发商成了发家致富最快的一群人,从国内的一些富翁排行榜上我们也常能看到房地产行业老板的名字。

再看地方政府。

据不完全统计,2000年到2003年全国土地出让金累计超过9100亿元。

如此之高的出让金,在房价不断上涨的带动下,在2004年到2006年土地出让金还将成倍增长。

可以看出,很多城市高额的土地出让金已经成为地方政府的“第二财政”,并且是不受约束的预算外资金。

在地方政府仍不允许发债的情况下,卖地的收入为很多仅有吃饭财政的地方政府提供了基础设施建设资金。

通俗来说,地价上涨一倍,房价一般来说就会上涨0.5倍,在这样的房价上涨,带动地价上涨;而地价上涨,又反过来带动房价上涨的趋势下,地方政府成了房价上涨的直接受益人。

俗话说得好:有钱好办事。

由于房地产过热给税务部门带来的滚滚收入,直接刺激财政带动城市发展进步。

如果房地产冷却下去,土地收入大打折扣不说,由于房产带来的大笔税收收入也会大减,造成财政收入的下降,不仅容易造成财政赤字,对地方建设和推动城市发展都是不利的。

在这样的趋势下,地方政府特别是在财政收入比较紧张的地方,对房地产业无疑是持支持的态度。

像一些西部地区甚至在国家已经有所决定打击房产过热的情势下,还大肆打出了“房产兴市”的口号,来表示对房地产商投资的欢迎和期待,采取土地经营的政策,想通过房地产业来振兴发展之路。

而中央提出多次的房产调控政策,有很多方针政策为了防止市场反映过激,都只是提出一些指导建议,对一些特有的政策由于没有专门的房地产名词定义,也使得房地产商大钻政策空子,而地方政府鉴于房地产业对其地方财政的重要性,对这些开发商的行为大多采取包容政策,甚至采取不负责任的“睁一只眼,闭一只眼”。

同时,房产的升温,对于地方政府的管理者——地方政府官员短期业绩表现也有了合适的工具,一些腐败现象孕育而生。

像地方政府从房地产商那里得到的是高额的地价回报,同时取得所谓政绩,并相应地给予房地产商种种优惠政策,诸如减低各种费税、提供各种规划便利、允许媒体炒作各种地产概念,等等。

一些地方政府的某些部门和官员还对房市的违规现象不作为,比如对于拿到土地或地票的开发商或自然人不监督、放任土地荒芜,使其坐收地价差额;对虚假广告、欺诈行为、违规合同监管不力等。

再说银行,为什么说银行也是和地方政府站在同一利益圈中呢?就要我们先从我国银行的利益收入来看了,我国银行还处于银行发展的初级阶段,收入来源主要依靠的贷款带来的利息收入,但是银行发放的贷款也并不是无选择性的,为了保证利息收入的同时要注意贷款风险,因此它借贷的对象喜欢找一些处于发展上升期的企业,还款比较有保证的企业,而我国的房地产市场投资有着投资回收速度相对较快、投资回报相对稳定的特点,是为数不多的优质贷款之一。

因此,商业银行相比较一些制造业萎靡不振的情况下更愿意向房地产行业贷款。

从外部来看,房地产贷款需求旺盛,由于汇率制度导致外汇占款大幅上升,使货币市场货币供应量十分充足,从而利率极低,甚至实际利率为负,这导致了贷款的积极性大幅增加;从内部来看,房地产在国内势头火暴,而房价的不断攀升,在一定程度上保证了开发商和房产消费者的还款,而且就算房产贷款者由于经济问题还不出所贷的款项,由于房价的上升,抵押的房产银行在处理过后也基本上能保证抵扣原来的贷款数目。

因此,在银行看来,只要房价不断上升,贷款房地产消费贷款可以说日前来看是质量最好的贷款,所以商业银行对房地产的贷款持有积极态度,房地产上涨的越快,价格越高,商业银行贷款的短期风险越小,并且获利更多,并从中得到真实的利益。

不难看出,鉴于房价上升带来的利益的考虑,地方政府、税务部门、银行等相关机构是和房地产商站到了一起,但是与之相对应的,不断上涨的房价对于非投资之用的普通群众来说却有如大山压在身上。

新时代由于房价过高孕育的新名词“房奴”不断的诉诸于报纸和网络之间,表明高价的房产对人们生活压迫之重,难以喘息。

而相对的人们的工资收入没有上涨,甚至由于人才剧增,收入还有下降的趋势,引起人们对政府的不满,长此以往必会引起国家的动荡,社会的不稳定。

因此,国家中央是从国家稳定,人们生活水平提高出发,来制定一系列的房地产政策以起到稳定房价,抑制房地产行业过热,但又不至于引起社会太大经济动荡。

总的来说,房地产政策的制定和执行,由于利益不同,房地产市场的博弈,在某种程度上就是中央和地方利益的博弈。

因为中央政府和地方政府的职能是不一样的,特别是在与房地产息息相关的土地管理上,中央政府和地方政府在土地资产管理职能上分裂。

土地资产不同于一般资产,除了增值性以外,还必须考虑土地使用、流转过程中的负外部性,以及土地资源本身的可持续发展。

土地管理同时具有资源管理和资产管理双重特点,除了一般性的产权管理内容以外,还包括对土地利用的宏观规划和行业监管。

但实际上,土地的产权管理职能大部分为地方政府拥有,而宏观规划、行业监管职能为中央政府拥有。

因此,地方政府能够最大限度地追求土地资产的增值,却将增值过程中的种种负面影响以及土地本身的合理、持续利用问题留给中央政府,而中央政府在行业监管、宏观规划方面的能力又相对不足。

可以说,职能上的分裂和体制上的不完善为地方政府博弈预留了空间。

另外,国家中央和地方追求的经济目标也是不同的。

中央政府追求的经济目标是经济增长、充分就业、物价稳定和国际收支平衡,而地方政府追求的经济目标是经济增长和充分就业。

由于经济目标的差异,中央政府追求的目标和地方的行为方式是不同的,如中央政府在追求经济增长时还要考虑物价问题和国际收支问题,在物价出现上涨时,必然通过经济收缩政策降温来稳定物价,保持货币币值的稳定和信誉,而地方政府在推动经济增长时,是不考虑后面两个问题的,这种经济目标的差异性导致中央政府和地方政府行为方式的差异,即中央政府要压缩房地产过热而地方政府仍希望房地产持续旺销,两级政府博弈的结果就是房地产市场的继续上涨。

地方政府为了利益对中央命令不加理会导致中央政府的调控效力打折,在过去的博弈中,有些地方房价的不断上涨可以说是地方政府占了上风,但是从2005年和2006年颁布的一系列大型的房产政策,不能不向社会传递了一个中央政府抑制房产过热的决心,在政策颁布的不断定义化和针对化中,中央在博弈中已经越来越占主导的地位,房价和房地产势头肯定会被抑制,但是这抑制的程度是多大,是仅仅减缓增长势头,还是打压到房价下跌,这又是一轮针对房地产中央和地方的拉锯博弈战。

本文来自 22世纪网。

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