成都保利中心高端城市综合体项目度营销方案共115页文档
成都保利中心营销战略研究
金融咨询、编辑记者、自由撰稿、软件设计、网站设计、 美术、音乐、会计、律师、广告、策划、保险中介、外 企在国内联络职员或技术工程师、期货炒家
1. 高附加值的成长型企业 2. 1-10人小型/微型企业 3. 外埠中型企业驻成都办事处及小型分支机构 4. 自由度较高，不受传统办公室束缚工作时间 5. 跨国协同工作等需要24小时工作的企业
按照以上原则，我们选择了：万科 金色海蓉、成都A区、华宇荣国府、 来福士广场、朗御、望江橡树林、 华润翡翠城为参考。
成都保利中心营销战略研究
区域内可比楼盘横向比对
重点项目 差异 优势 产品
价格（表单 均价）
华宇蓉国 府
人民南路 旁 预计
12000
来福士广场
成都A区
朗御
望江橡树林
推货早
高升桥成熟区域
1. 大部分工作完全可以在家中独立完成或通过在网上 与他人的协同工作来完成
2. 可以专注一职，也可以是兼职工作 3. 电子通勤族 4. 工作不受时间和地点制约 5. 办公环境对事业的发展壮大无过多限制 6. 脑力工作特点明显
1. 高形象、高品位、高性价比、高使用率、高自由度、 1. 独自开创事业，免掉了因上下班交通拥挤而浪费时
成都保利中心营销战略 研究
2020/11/18
成都保利中心营销战略研究
成都保利中心营销战略研究
一、成都市场
09年成都主城区：供应、成交双双强势上扬
09年的市场在成功消化本年度的供应的同时， 也在消化07、08年的存量
09年主城区商品住宅的成交量远大于供应量
成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都 处于每月100万平方米左右的高位
§都市、国际化、高规格、时尚
城市核心区域绝版商业街
成都保利国际广场定位策划报告_上
中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160 155 150 145 140 135 130 155 150 150 140
场
场
广
大
广
信
化
际
中
石
国
中
泰
租金（元/月·平米）
写字楼
25000 20000 15000 10000 5000 0
A座
B座 36.7万
220米
60米
1700平米
2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业 A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼 C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
B座
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
物业类型
3栋写字楼 商业(购物中心+ 商业街) 2座酒店 住宅(高档公寓) 其他（公园、展 览中心等）
规模
30 20 9 20
占比
30% 20% 9% 20%
写字楼
集中商业 住宅区
酒店
21 21% 遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱 总计 100 100% 酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼 分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代
保利地产营销策划方案word
保利地产营销策划方案word一、项目背景和目标保利地产作为中国房地产领域的知名品牌，一直以来致力于打造高品质、高端的房地产项目。
在当前竞争激烈的市场环境中，保利地产需要制定一项全面的营销策划方案，以吸引更多的目标客户并提高销售效益。
本文将为保利地产制定一套切实可行的营销策划方案，以实现以下目标：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 吸引目标客户群体，增加客户粘性；3. 提高销售量和销售额；4. 加强市场竞争力，稳定市场份额。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场保利地产的目标市场是在中国主要城市和一线城市的高消费群体。
这些城市具有较高的人口密度、较高的经济实力和较高的消费水平。
此外，保利地产还将重点关注一些新兴城市，享有较高发展潜力的地区。
2. 目标客户保利地产的目标客户主要包括：- 高净值客户：包括企业家、高级职业人士、高级管理人员等；- 度假房产投资者：有较强的置业投资需求；- 优质家庭：有稳定收入和良好的家庭背景；- 学区房购房群体：重视子女教育资源的家庭；- 养老房购房群体：年龄介于50-65岁的退休群体。
三、营销策略1. 品牌塑造通过积极推广保利地产的优秀品质和服务，提高品牌的知名度和美誉度。
具体措施包括：- 提升品牌形象：通过广告、宣传片、户外广告等方式，突出品牌特色，并展示保利地产的高品质项目；- 加强品牌传播：与媒体合作、利用社交媒体平台、举办品牌推广活动等方式，增加品牌曝光度；- 建立品牌定位：明确保利地产的市场定位和目标客户群体，确保品牌形象与目标客户相匹配。
2. 定位和差异化竞争保利地产通过不同的产品定位和差异化竞争，满足不同客户的需求，并提高市场竞争力。
具体措施包括：- 分类产品定位：根据客户需求和购房动机，开发不同类型的产品，如高端住宅、商业综合体、度假项目等；- 强调产品差异化：通过创新设计、周边配套等方面，使产品在同类竞争中脱颖而出，并满足不同客户群体的需求。
3. 渠道建设建立多元化的销售渠道，提高销售能力和效益。
成都保利中心营销回顾提报. 2012-60页
3.50
3.00
2.50
住宅（亿）
2.00
写字楼（亿）
1.50
1.00
开盘
0.50
抢销
0.00
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2010年6月首次开盘以来，认购金额32.7亿；2011年认购金额14.75亿； 抢在调控政策影响力扩大之前，3、4月快节奏推售住宅和写字楼，为全年任务的完成奠定了坚实基础； 下半年，市区写字楼放量优惠，南延线写字楼超大货量和低价格入市，供应量激增，写字楼成交量直线萎缩；
下半年，写字楼在自身工程进度缓慢，市场严冬期、市区竞品价格冲击和城南大体量低价写字楼入市的多重困境 下，销售业绩平平。
余货总览
住宅余货主要为150㎡产品，共计67套，占到余货总量 的70%；
写字楼南塔基本售罄，少量余货是分布在高区的大面积 产品，写字楼余货主要集中在刚刚推售的北塔；
车位余货中计算了微型车位，相对中心客群，微型车位 去化难度较大。
年度营销总表
分水岭
业绩 报广 软文 短信 路名牌
2月 3月
4月
5月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
7.02
2.28
1.19
1.15
0.37 0.79
0.34 0.81
0.65
“馆外 ”，交公住宅续住宅住开宅盘旺销写盘写字预字楼告楼开开盘
中国第二座保利中心成都外交商务平台
写字楼续销
写字楼续销
投资客狂热后回归理性，自用客比例上升
限购限 价等调 控政策
限贷控 贷等金 融政策
持久 影响
投资客心理发生变化 由狂热回归理性 持币观望或转换投资
成都保利国际广场定位策划报告下PPT课件
天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心， 全面照顾商务及居家之便利舒适生活。
➢空中苏式园林 ·苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经
典 ·50米泳池与苏州生态园林融会一体 ·空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界
➢精品生活配套，极致人生享受
环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇 聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。
Ecological Aqua CITY增值点3—— 艺术化天际会所
北向视线通廊
待建写 字楼 （限高 100m）
精装公寓
精装公寓
空中会所（59-60F） （180～570平）
精装公寓
47～62F
酒店式公寓
精装酒店式公寓 （70～300平米）
40～46F
精装公寓
时尚会所（21F）
精装公寓 （70-150平米）
精品住宅
酒店式公寓
135 100
海洋公园、高尔夫
1500米
待 建 建米 筑
500米
米 精品住宅
峰汇官邸 之“TOWN生活”
根据视线景观价值最大化的立体分区
UP-TOWN
景观/奢华/尊贵
47层以上视线开阔景观好，最高 价值设置大户型顶级豪宅
MID-TOWN
视野/服务/舒适
北向视线通廊
40层以上具备景观视野，设置空
1-4F 精品商业
钻石顶 43-44F
30-42F 精装大宅
4-28F甲级 写字楼
1-3F 挑高大堂
顶级配套：钻石顶商务会所+空中苏式园林+精品生活配套， 极致人生享受
➢钻石顶商务会所——3大顶级私人国际会 所 ·辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包
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❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
v成都保利中心高端城市综 合体项目度营销方案
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
保利国际广场市场定位及营销策划
如何在地震后破题？走奢侈品路线！
必须跳出“从市场中找需求，进而做产品迎合”的常规开发模式。于本 案此地、此时的开发现状，我们认为，必须走向“奢侈品”开发模式！ 通过“奢侈品”式的产品开发和营销推广，在广泛的高端客群中，提升 、转换原有需求，激发新的需求，创造新的市场机会。
奢侈品的特性及奢侈品消费动机
2010-09 17
寻常路之一：甲级/伪甲级写字楼
特拉克斯 天府新谷
德商国际 拉德方斯
蜀都中心 新希望国际 凯旋广场 航兴国际 美年广场
2010-09
18
典型项目
规模
销售进度
存量
物业形态
新希望国际 美年广场· 美库 特拉克斯 航兴国际广场 天合凯旋广场
总建面约20.8万㎡C座约7.9 万㎡
美库：约10万㎡ 79712 ㎡ 93055 ㎡ 110582㎡
北京国贸公寓
项目情况 产品解构 产品对定位的价值诠释
2010-09
26
朗御
盘点朗御
项目以1540万元/亩售价取得，占地11.34亩，四面临街，地块方正，航 空限高176米。 175米双塔，是目前成都最高的建筑。 新加坡第二大上市公司——新加坡置地成都首个项目。 只做两类产品，90平方米套一，和180~220平方米套三，完全没有中间 户型的项目。公摊超过40%。 大户型与小户型客户均属同一类群体的项目。 长期在营销上保持低调，但在售楼部呈现前，已经实现 30%当年销售任 务。 新政后，吸纳了包括外国人、外地人、二级市场投资客、本地高端商务 人士等最大范围投资者的项目，一部客户名录，堪称“投资客集结号”。 均价实现14000元/平方米。
高端 居住区 高端 居住区
金融总部 商务区
保利花园销售培训之城市综合体策划方案
保利花园销售培训课件之城市综合体世联地产保利项目组2008.5.8城市综合体，从来都是城市的宠儿综合体定义综合体定义：综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
城市综合体的特征巨大的升值潜力巨大的社会效应功能高度复合性业态高度集约性内外部联系完整性土地使用均衡性高度可达性…………深圳万象城北京国贸中心日本六本目美国洛克菲勒中心香港太古广场嘉禾影城室内真冰场品牌店OLE 超市REEL 女性百货深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的一站式购物中心1：深圳万象城国贸中心北京CBD。
3：香港太古广场由甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶 级公寓构成的太古广场是香港最顶级的综合体物业v太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙 (荃湾)两条地铁线的交汇点，向北可拥览浩瀚的 海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的 环境。
v太古广场位于香港核心地带，香港公园、香港 政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文 化协会等都近在咫尺，占尽地利优势； v太古广场总占地三十二万平方呎，停车位有 500多个，于1990年落成，包括四座大楼及一个 购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括 有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、 购物商场和会议中心等。
3：香港太古广场太古广场购物中心集百货、餐饮、娱乐、休闲、 文化于一体，已成为香港人吃喝玩乐的生活消费模式最佳典范各式品牌店：v香港西武、连卡佛、马莎 百货 vA/T、Versace、D & G、 Hermès、Gucci、登喜路 v香港唱片、环宇影音中心 v屈臣氏 v集雅堂、世界画廊、万宝 龙、高登眼镜、亚历山大 v星巴克、北京楼、锦江春 v花旗、汇丰、揸打 vUA金钟电影院经营业态：v百货公司 v女士时装/男士时装 v童装/玩具 v皮革制品/皮鞋/手 袋 v运动用品 v护理/美容 v珠宝/钟表/饰物 v书籍/音乐/电子用 品 v艺术品/家居布置/ 礼品 v电影院 v食肆 v银行/服务商场业态特点及布局：v国际品牌专卖店为主、主力核心店为国 际品牌百货店； v除百货店外，全部采用室内街； v优越的共享空间。
世联_保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议_132PPT
目标
均价4500元/平米
内涵 1、低密度住宅产品 2、具有独特的优势资源 3、区域生活配套成熟 4、社区内规划、环境良好 5、良好教育配套设施 6、社区配套满足高品质生活需求
周边生活氛围淡薄
启动位置
地块北面中部 容积率1.5左右
启动配套
国际风情商业街 学校、幼儿园 会所
“以小博大”
体验经济的萌芽状态
“以本伤人”
结论4： 本项目适合的模式为：
反营销的做法，属于产品经济范畴
“以小博大”的启动模式，我们的展示为： 外围+示范路+会所+景观轴
参照大盘启动的一般规律，结合本项目规 划，启动区规模约10万平米
项目一期面积表
按照项目总规划，一 期住宅占地263500m2， 容积率1.50；二期住宅 占地243500m2，容积 率1.38，；三期住宅占 地204900m2，容积率 1.75。
9000
9000
首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期 社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。
大盘启动模型
四季花城 每期开发均值：7.57万m2 每期套数均价值：641套 启动规模：7.64万m2 启动配置：300米花城商业街
启动模式 “以小博大”
片区
典型楼盘 选择楼盘特征
价格
主力户型
社区配套
高新西区 西区 南区
其他区域
学林雅园等
类别墅产品 性价比高
金沙园、蜀风 花园城、博瑞 花园、锦城花 园等
成熟区域 区域内的文脉 社区环境好
保利名城、翡 翠城、清华坊 等
成熟区域 社区环境 教育配套 具备特殊景观资 源
保利营销策划
保利营销策划篇一：保利世贸营销策划书保利世贸营销策划书目录一、本项目总体状况二、本地块商业价值评价三、项目开发总体思路四、项目商业功能定位五、项目营销swot分析六、营销核心策略七、客户定位八、价格定位及包租回报率的确定九、付款方式十、销售进度计划十一、销售促销手段及活动十二、广告推广及费用预算十三、开盘前期准备工作一、本项目总体状况保利世贸e座写字楼的概况项目位于广州市海珠区新港东路1000号，琶洲地铁站南面，地铁站c、d出口，紧邻广交会三期展馆；总占地面积：118613 m2，总建筑面积：56万m2（三期占地12600平方米，写字楼建筑面积：48727平方，公寓建筑面积：47338平方米），地上建筑面积约39万m2。
三期规划为一栋公寓和一栋写字楼，编号分别为d栋公寓和e栋写字楼。
两栋楼之间的东西间距25米，e栋和二期写字楼的间距为65米。
e栋写字楼位于保利世界贸易中心东南角，东北角为保利世贸一期博览馆，北临吉盛伟邦和保利世贸二期办公楼，西侧计划建设一个五星级洲际酒店，南临黄埔涌及万亩果林。
东临电信母局办公楼。
保利世贸e座写字楼建筑面积：48727平方米，总共45层,包括1-3层社区公共建设配套；4-45层可售写字楼区域（其中15层、30层为避难层）；商业建筑面积：顶层约750㎡会所，地下负一层有商业配套，具体面积业态未定。
容积率为；绿化率为30%；实用率为74%。
北面新港东路、琶洲会展中心、珠江，南侧为黄埔涌、难肺万亩果林、大学城，东侧中洲中心、香格里拉大酒店、保利国际广场、保利琶洲湾项目，西侧琶洲会展3期、威斯丁酒店。
保利世贸e座写字楼秉承保利世贸中心一贯的简约大气建筑风格，超甲级品质写字楼，顶层设商务会所，给予使用者高端商务享受。
同时。
全面的提升。
保利世贸e座正位于琶洲核心，地铁八号线琶洲站直达，优越区位无可复制。
另外，保利备受瞩目的琶洲村项目已经开动工。
项目总占地75万平方米，总建筑面积185万平方米，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体，与保利世界贸易中心综合体相辅相成，将成交保利在琶洲会展经济圈的宏伟格局。
保利德清项目市场定位及营销策略推广案4
概念楼书
5.3.5 现场服务策略
客户到访体验系统
听觉
视觉
味觉
嗅觉
触觉
安全感
酒店感
国际感
品位感
细致感
【客户到访体验系统】分解说明：
安全感 鉴于项目所处区位环境，安全性一定是客户非常关心的。 多么齐备的红外、电子巡更等等现代化社区保安系统，不如用 “人”在一开始就给客户一种心理上的安全感来的重要。
建议——保安数量要稍多于常规配置，知名专家学者，以论坛、沙龙的形式展开活动。展开原
乡生活方式的讨论，并形成初步的原乡小镇社区体系文本。
地点：杭州 时间：建议2010年11月底
媒体配合：
杭州主流媒介（杭州电视台、杭州日报、钱江晚报、楼市杂志、网络直播等）； 德清主流媒介（德清当地电视台及主流报纸）；上海等地的地产频道。 主要通过硬广进行信息告知，结合软文报道对版块进行解读。
热销品牌第五阶段长青家业家族大宅主角登场整体形象期阶段战术组合阶段战术启动战术目的实施时间广告运动1保利品牌广告户外报广借力保利品牌优势引起市场热议10月2版块炒作广告软文推进版块价值认同11月3整体形象户外广告大形象营造市场压迫感1112月4系列新闻传播计划网站报配合开工sp暗线造势传播品牌理念1012月5房交会参展方案低调亮相强化保利杭州北首发作品文本资料6概念楼书折页沙盘销售道具到位展卖空间7杭州市区展示中心开放开始接待部分到访公共关系8原乡生活论坛原乡价值系统高调亮相12月9新年音乐会通过世界级团队提升保利在杭影响力保利品牌高炮户外项目主形象画面报广整体形象高炮户外围墙活动活动1
第二阶段
第三阶段 高层开盘6-7月
1、预定 2、产品说明会 3、开盘
第四阶段 排屋形象8－10月
保利城市综合体策划案
产业业态：拉德芳斯VS大兴新城
欧洲最具影响力的商务中心
半壁江山的工业产值
法国主要的20家公司有14家的总部设於此， 将新城打造成为涵盖北京南部制造业产业格
50家最主要的跨国公司中有15家设於此。
局中最多的产业园区，并成为北京工业产业
这些大公司几乎都透过资讯分配及电传科技
的主导新区，集中的经济腾飞和人群汇聚。
三环
四环
城市未来、都市核心、价值空间
两者方位不同，但意义非凡！ 五环
六环
保利新茉莉公馆
轨道交通：拉德芳斯VS大兴新城
高架交通、地面交通和地下交通
城市高速、交通枢纽、地下交通
三位一体的设计理念
和第二机场构建多维立体的交通网络
地下，是道路、火车、停车场和地铁站的交通
城市高速——南六环、京开高速；
网络；
的发展和进驻，几乎都是商EM务C成核员心，而、其政务核心、产业核心
客户常常就在邻近的四周 。
地缘可持续的产业聚合，相映成辉！
城市业态：拉德芳斯VS北京新城
现代巴黎的象征
三核联动的战略新城
现在高楼林立,成为集办公、商务、购物、
战略产业新区、区域发展支点、创新驱动前
生活和休闲于一身的现代化城区。
沿、低碳绿色家园。
新泽西花园购物中心
城市综合体发展历程
第二代综合体——20世纪 60年代至70年代 ——旧城中心建筑综合体
西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等各方 面所引发的矛盾与冲突促发了人们对城市历史文化价 值的思考。 通过重新评价城市空间和环境艺术对人的影响，重 新认识人在城市空间塑造中的地位、价值和所能起到 的支配作用，从而发现旧城中心区仍有高效率、综合 化，并能保持和发展城市历史文化的优势。 在这种思潮的影响下，欧美相继出现了多元化城市 回归的潮流，其主要形式有小规模的购物中心，早期 历史建筑的改造利用和集合多功能的建筑综合体等。 这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为综合体 的发展奠定了良好的基础。如洛克菲勒中心。
成都保利国际广场市场研究及初步定位建议报告
物业组成
酒店部分
•凯悦旗下的最高档的酒店品牌“Park Hyatt”，共有 237套房间
高档公寓
写
写
酒店部分
字
字
楼
楼
部
高档公寓
部
分
分
商业部分
•柏悦府（Park Hyatt Penthouses）总共1.7万㎡，位于主楼的 35/36层以及50-58层，28套 •主要为面积范围在320-550㎡之间的户型
主要由写字楼、公寓和商场三大功能组成。 地下两层：建筑面积4.91万㎡，设有998个车位的停车 场，及为写字楼服务的美食街。 裙楼四层：建筑面积33,450㎡，设有中天购物城，及多 个各式餐厅。 附属楼两幢：楼高38层，建筑面积7.44万㎡，为酒店式 服务公寓，设有会所和一所日文学校。 塔楼1~80层：建筑面积175,200㎡，为甲级写字楼。
地标建筑 商业综合体 地标表现 顶级商务办公 360°成都 精品购物中心 最佳开发建议
133
香港金融中心 台北101大厦 马来西亚双子大厦 北京银泰中心 广州中信广场 广州双子塔西塔 上海环球金融中心 北京国贸三期 上海金茂大厦
写字楼规划
规模 产品形态
单层面积 层高 入住时间 租金 管理公司 物业管理 入住率 交房标准 设施设备
175,200㎡ 标准层面积2,500㎡ 办公楼层高3.9米；大堂挑高17.7米 34部电梯 风机盘管约克中央空调 金融、保险、证券及专业服务业企业，外资 驻广州分公司、代表处，外国领事馆。 1997年 N/A
租金成交价： 165元/㎡/月 物业管理费：29元/㎡/月
其他, 17%
制造业, 22%
国内公司, 26%
2008年
高档（国际一、二线品牌较多） 85%