2010中国房地产价格预测分析gai
2010中国房地产数据分析
2010中国房地产数据分析调控年地产销售仍创新高，二次调控亦成为空调。
2010年是调控年，但两次调控没有区的明显的效果，统计局的数据显示，2010年全国商品住宅创出历史新高。
销售额达到4.4万亿元，同比增长14.4%，商品住宅销售面积达到9.3亿平方米，同比增长8%，销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%，完全符合我们预期。
就12月单月来看，929调控的效果已经了然。
12月销售增速超过1-11月整体，12月单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米，同比增速达10.4%，1-11月仅为7.4%，微观上多个城市出现了抢购潮，二次调控已成为了“空调”。
房地产开发投资保持高增长，12月单月拖后腿。
2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
12月当月有所下滑，增速为12.3%，1-11月房地产开发投资增速为36.5%，拉低了全年增速。
银行贷款占开发商资金来源比例在缩小，自筹资金比例大幅上升。
2010年，全国房地产开发资金来源为7.25万亿元，比上年增长26.9%，其中银行贷款占比有所缩小，从2009年的19.77%降至17.3%，而另一方面，企业自筹资金从31%增至36%，这反映出开发商取得开发贷的难度在加大，不得不考虑其他成本更高的融资方式，最直接的表现就是2010年房地产信托融资利率一路走高。
2011年展望：2010年的两次调控全都以失败告终，房地产和土地市场又开始了新一轮上升期，目前由于春节因素楼市不会太火，但我们判断春节过后市场成交将再度飙升，其最根本的原因是在长期供给偏紧的情况下，通胀和房价上涨预期仍然非常强，将促使需求加速释放，带来楼市的繁荣。
同时，我们判断将会有较为严厉的政策出台，时间的敏感窗口将会在3、4月份，并且这次政策的严厉程度将超出市场预期。
2010年中国房地产市场分析
中国房地产行业市场分析一、房地产行业的发展..................................................... （一）我国房地产的发展历史............................................... （二）近年来我国房地产行业的发展.........................................二、我国房地产业的问题突显............................................... （一）房地产价格水平.....................................................1.、房地产市场的需求2、物价上涨及原材料价格变动3、政府的宏观调控．．．．．．．．．．．．．．．．（二）房地产行业的供给与需求状况......................................... （三）房地产行业的区域分配状况...........................................三、造成我国房地产业形势严峻的主要原因...................................(一) 城镇居民收入水平不均...............................................(二) 开发商与城镇居民的消费心理预期不一致...............................(三) 房地产行业的投资增长不稳定和投机性过强.............................(四) 市场管理制度和经济运行体制不完善...................................四、促进我国房地产市场健康发展的各项措施................................. （一）开发商不盲目....................................................... （二）加快和完善房地产金融市场，为房地产业提供金融支持................... （三）加强日常融资管理,控制融资风险...................................... （四）加快发展经济，提高城镇居民的收入水平............................... （五）合理规划区域房地产行业的区域发展，促进共同发展.....................2010年中国房地产市场分析摘要众所周知，在众多增加我国国民生产总值的行业中，房地产行业已经快速发展，在推动我国社会经济发展的同时，也带动着其他相关产业的发展，不仅为解决我国居民住房问题起着关键作用，而且为提高我国居民生活水平、消费水平等发挥日益重要的作用。
《2010中国房地产市场形势分析报告》
《2010中国房地产市场形势分析报告》<<房地产业要参>>编辑委员会编写2010年11月章节目录一、宏观形势分析 (3)二、房地产开发投资 (5)三、土地市场情况 (11)四、商品房销售情况 (12)五、存量房市场交易情况 (18)六、趋势分析 (185)一、宏观形势分析今年二季度GDP同比增长10.3%，CPI同比上涨2.9%，人民币贷款新增2.03万亿元，国民经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，基本面进一步回升向好。
（一）经济增长下半年不乐观当前最明确的信息是，2010年下半年的经济增长不乐观，一些高层的正面强调恰好暴露出高层存在尖锐不同意见。
经济增速有所放缓，经济运行基本面依然良好。
从季节调整后的环比分析来看，GDP增速也有所放缓。
据人民银行企业家问卷调查显示，二季度企业家信心指数结束了自去年二季度以来连续攀升的势头，出现高位小幅回落，较上季下降0.5个百分点，达到83.4%。
宏观经济热度指数持续回升至48.4%，但增幅较上季回落0.3个百分点，其中小企业宏观经济热度指数出现下滑。
宏观经济热度预期指数自2008年底以来首次低于宏观经济热度指数0.1个百分点，宏观经济出现降温迹象。
因此在这样的环境下，最终政策不可能不顾及就业、金融、财政以及钢铁等重要基础产业对房地产的依赖程度的。
受下半年宏观经济总体态势影响，房价下降窗口已经打开，后续房地产调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。
数据来源：国家统计局图：2008-2010年1-6月全国商品房、商品住宅竣工面积从全球经济形势来看，欧债危机直接影响了欧元区经济复苏步伐，给全球经济复苏带来了一些不确定性，但对我国经济总体产生较大冲击的可能性不大。
对于美国经济则不要小看美国经济的自我修复能力。
坚决对四季度及此后美国经济的复苏抱乐观看法。
（二）信贷结构进一步改善货币信贷增幅继续稳定回落，信贷结构进一步改善。
截至6月末，M1同比增长24.6%，增幅比上年末回落7.8个百分点，比历史最高值（2010年1月）回落14.4个百分点；M2同比增长18.5%，增幅比上年末回落9.2个百分点，比历史最高值（2009年11月）回落11.2个百分点。
2010年房地产经济分析
2010房地产行业分析一、全国房地产发展状况一、房地产开发完成情况1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。
8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。
1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。
1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。
8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。
房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。
二、商品房销售情况1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。
其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。
1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。
其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。
8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。
三、房地产开发企业资金来源情况1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。
其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。
2010年房价走势
2010年房价走势如何摘要：2009年二季度以来，房价飙升再一次成为市场和舆论高度关注并热议的话题。
房价地价的快速上涨引起了中央政府的高度重视，在不到半个月的时间里，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。
随着政府关于房地产市场相应政策的逐步推出，又引发一系列的猜测和争论，高房价能否抑制？未来房地产走势如何？文章就2010年的房地产价格走势做出简单的分析和预测。
关键词：房价；走势；预测正当全球遭遇金融危机之时，我国房地产业却率先走出低谷。
房地产业强劲的复苏势头，远远超过人们的预期。
下半年以来，70大中城市房价同比涨幅开始进入上升通道。
12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比11月份扩大2.1个百分点。
根据2010年1月19日国家统计局最新公布的数据显示，2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％，相当于2008我国GDP的1/7。
同时，2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24％，其中商品住宅价格上涨25％。
这两个涨幅，都是近15年左右最大的。
一、2009年房价高涨的原因（一）政策刺激为应对国际金融危机、促进楼市回暖，我国政府从2008年年底开始先后出台了购买首套房可享受首付两成和房贷7折的优惠、二手房营业税减免期从5年缩为2年、土地出让金可以分期付款等一系列住房、土地优惠政策。
这些政策加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市的刚需阶层。
从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。
楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心，开发商开始买地、开工建房。
同时，银行信贷额迅速增加，通货预期也频频出现，投资者们又开始一步步进入楼市，使得我国房地产市场迅速升温，并出现超出预期的爆发式增长。
（二）地价拉动突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力。
2009年地王一个接一个地产生。
就在12月，中建国际联合保利分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地；远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下亦庄新城地块，溢价率高达467％。
2010年房地产市场分析
天津经济TIANJIN ECONOMY我国房市预期在2009年中期迅速回升，随之而来的是房市超预期“V ”型反转。
房地产市场的迅速回暖和量价齐增，主要归因于我国危机前保持的低负债率以及危机爆发后“天量”信贷的刺激。
房市的过快增速使得信贷风险大量积聚，引起监管部门的重视。
2010年交际之时，政府对房地产市场的调控政策频出，本轮政策调控属于结构性调整、“有保有压”、重点在于使房价涨幅“可控”。
对2010年房市走势的基本判断：匀速上涨，增幅可控。
同时与经济增长的“前快后慢”、信贷的“前松后紧”相适应，2010年房地产行业的总投资也会呈现出前高后低逐渐放缓的态势。
一、金融危机伊始，房地产市场超预期“V ”型反转为了有效应对金融危机，2008年底国务院及各个相关部委及时出台下调普通住房契约税率、暂时免除营业税和印花税、免除个人转让出售的土地增值税、降低首付比例、下调个人贷款利率、延缓土地出让金缴纳等优惠政策，提震房地产市场。
历经了2009年初的短暂低迷，2009年中期，房地产市场迅速回暖，地产销售火热程度超出了先前的预期。
得益于上述房地产优惠政策和“天量”信贷、宽松货币政策的流动性效应，居民刚性需求、投资性需求、甚至是投机需求在短时间内释放，支撑中国房市呈现“V ”型反转。
在此大势推动下，房地产交易量、价齐增，国家统计局数据显示，1～11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；前11个月商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%，其中，商品住宅销售额增长91.5%。
根据中国指数研究院数据信息中心统计，2009年全国主要城市房市交易量均同比上涨50%以上，天津、南京、成都等城市涨幅更是超过100%。
成交价格更是加速攀升，上海、北京两个“一线城市”成交均价分别上涨27.6%和16.4%。
相关的地产研究机构将界定上海市高档住宅的均价标准由先前的30000元/平方米提高至50000元/平方米。
2010年中国房地产市场分析
2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。
1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于2009年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积82541.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比2009年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。
其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。
在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。
国家统计局数据显示，截止到2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。
从2010年1-11月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为5124元/平方米，仅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，较之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。
但是，考虑到2010年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得2010年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的2009年，失去了位置上的可比性。
从销量明显减少的一线城市来看，2010年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。
根据中国房产信息集团提供的资料，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%；广州2010年均价达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。
从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看，2010年为10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上涨21.7%；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在30%左右。
2010年房地产业分析
房地产行业前景Βιβλιοθήκη （一）市场在救市政策的推动下逐步企稳 市场在救市政策的推动下逐步企稳 救市政策 回升
当中国房地产市场经历了 2008 年的低迷后， 一季度市场在救市政策的推动下逐步企稳回升， 并且此 后市场的回升态势远远出乎意料之外，市场成 交不断攀升，广州、深圳、成都、重庆、杭州 等城市 2009 年的成交量创下了近十年来的新高。
中国处于第二阶段，在城市化率超过 50%的时候， 人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段，大 城 市的房价表现将显著优异；。 鉴于此， 我们认为 未来三大经济圈的核心城市， 如上海、北京、广州、深圳，尤其是这些核心城 市郊区的房价相对会有更大的潜力。
（三）借鉴专家根据300指数评级 借鉴专家根据 指数评级
（六）从周期来看，名义房价可能略上涨 从周期来看，
计算注解： 计算注解：
房地产周期与货币政策紧密相关：较低的利率水平会 促使房地产价格上涨， 而较高的利率水平会导致房地产价格下跌；中国2008 年的名义房价大约还要下跌 8-12 个季度：就中国的 情况来看，08年 2 季度末应该是利率的高点，鉴于中国城镇化还处于加 速阶段，我们判断利率 下降 11-15 个季度后，实际房价才能上涨，也即自 08 年 2季度末起大约 8-12 个季度后名义房价才能上涨；即2010度房价上涨
（二）供应的不足，股票价格升 供应的不足，
而与此相矛盾的是，市场供应受 08 年开发商 放缓动工的 影响，无法及时跟上，多数城市供应出现 1040%的下滑，造成市场的供不应求状态，导致 了部分城市成 交的“供应式”下滑。
（三）资性需求入场，引爆了豪宅市场， 资性需求入场，引爆了豪宅市场， 房价节节走高
（二） 10年通货膨胀严重，实行了货币紧 缩，提高利率，让房地产业的快速 发展得到一定的阻碍，暂且低迷， 让股价下降。 但从下表有可看出：股票投资风险 小
2010年上半年房地产市场分析报告
2010年上半年房地产市场分析报告2009年房地产市场宽松的信贷政策、通胀预期以及经济快速回暖等因素，刺激了房地产市场需求急速增加，使房价节节攀升。
为保持房地产市场健康、稳定、持续发展，遏制房价过快上涨，2010年国家相继出台了一系列楼市调控政策, 特别是4月17日国务院发布的新“国十条”，新政一出，全国各地楼市受到不同程度的影响，但2010年上半年我市房地产市场走势平稳，市场呈现良性发展趋势，具体情况如下：一、房地产市场投资情况（一）总投资及商品房施工面积同比增长今年上半年，我市房地产完成开发投资1.97亿元，同比增长22%；新开工面积9.3万平方米，同比增长15%；商品房施工面积达50.29万平方米，同比增加17.4%，其中住宅施工面积42.48万平方米，同比增加14.2%。
（二）居住用地供应量增加上半年土地成交11宗，总面积731亩，成交金额4.17亿元，其中挂牌成交3宗工业用地，共计272亩，成交价0.27亿元；拍卖成交6宗居住用地404亩，成交价3.52亿元；乡村酒店用地1宗16.72亩，成交金额0.03亿元；商业金融用地1宗38.67亩，成交价0.35亿元。
数据显示，居住用地所占比例达到55%，供应量明显增加。
二、房地产市场供销情况（一）新建商品房供销情况2010年上半年我市批准新建商品房预售面积25.9万平方米，同比增长108%，环比增长30.6% 。
2010年上半年彭州市新建商品房销售套数 2127套，同比增长22%，环比下降22%，销售面积20.4万平方米，同比增长8.3%，环比下降24%。
新建商品住宅销售套数1812套，同比增长18%，环比下降22%，5月的成交量更是逆市增长，成交量达551套。
住房成交均价3010元/㎡，成交价格继续保持相对高位运行。
从成交量的走势来看，“国十条”对我市房地产市场影响不大。
（二）二手房交易情况上半年彭州市二手房交易面积共13.9万平方米，同比上涨36%，环比下降16%。
2010年前三季度中国房地产市场总结与趋势分析
2010年前三季度中国房地产市场总结与趋势分析一、2010年前三季度房地产市场摘要（一）市场运行状况2010年前三季度中国房地产市场的表现，大体可分为一季度的"高歌猛进"、二季度的"大幅调整"、三季度的"低位回调"三个阶段：一季度，中国房地产市场基本延续了 2009 年的高速增长态势，房价、地价水平持续攀升。
二季度特别是在国务院 4 月 17 日下发《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》（“新国十条”）后，全国房地产市场大幅调整：成交量显著下降，价格快速上涨势头得到遏制，部分城市房价出现回调；土地供应增长显著，保障性住房建设计划得到进一步落实。
三季度特别是8-9月，重点城市成交量明显回升，但同比来看，多数城市仍低于去年同期，呈现出明显的"低位回调"态势；从价格来看，部分城市的房价、地价有所回升。
具体如下：1、土地市场供求两旺，地价水平在5-7 月有所回落，但 8-9 月又有所回升。
2010 年 1-9 月，全国 105 个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加 59%和49%，但前三季度仅完成全年供应计划的约 50%，四季度落实计划仍有较大压力。
从地价水平来看，105 个城市住宅用地平均地价在 7月达到今年以来的最低水平 1504 元/平方米，但8-9 月连续攀升，9 月达到今年以来的最高水平 2661 元/平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价"地王"。
2、4 月份房地产“新国十条”出台后，商品房需求量有显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期水平。
2010 年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降 38%，其中北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅接近或超过 50%。
从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在 5-6 月下降（平均降幅约 50%）后持续回升，7-9 月平均成交量分别环比增长 16%、41%和33%。
2010年中国房价是涨是跌房价走势预测大PK
Contend 争鸣回顾2009年，“金九银十”的业绩再次让开发商喜笑颜开，节节攀升的房价着实触动了大众的神经。
无论是国家收紧房贷政策，抑制房产市场泡沫的形成，还是炒房族和工薪族面对错综复杂的发展趋势持强烈的观望态度，都一致见证了房价自年初大幅波动，在止住下滑态势后，便节节看涨，到现在逼近甚至超越了2007年房价的高位。
目前，2010年的房价，俨然成为关注度极高的热门话题。
在现在的言论席上，各方人士在房地产市场中扮演着重要的角色，他们对来年房价走势都有自己的见解和憧憬。
在此，我们搭建了一个观点PK 台，以此为2010房价走势把一把脉。
2010年中国房价是涨是跌房价走势预测大P K策划执行/本刊编辑部59Contend争鸣2010年：中国的房价是涨还是跌？在说楼市之前，我们回顾一下同一时间段的中国股市。
股市常常与楼市互为影子。
中国股市在2008年10月28日见底1664点后，展开了一轮波澜壮阔的大反攻，到2009年8月5日，见高3487点，涨幅超过了百分之百，然后展开了为期3个多月的中级调整，大跌近800点，至今仍在3100点一线徘徊。
股市历来比楼市反应灵敏，危机释放得快。
楼市也会像股市一样，一波一波，以正弦波的形势向前推进。
有起有落，有跌有涨。
涨跌有序，有规律可循。
也可以画出它的K 线图来。
让我们来看看2009年中国房地产的这个秋天。
第三季度，特别是9月份，上海、福建、浙江等东部地区的销售面积环比有所下降。
在北京，9月份住宅销量出现大幅下滑，成交量达到今年3月以来的最低值。
与成交量下跌形成鲜明对比的是，房价却刹不住车似地向上涨。
在股市上，此种形态叫“顶背离”。
是不容置疑的大跌前兆，是主力资金胜利大逃亡的集结号。
2009年这一轮房地产迅速回暖的根本原因，从政策面看，国家积极的财政政策和适度松宽的货币政策发生奇效。
为了烘暖中国经济，国家不得不如此。
这一轮房地产迅速回暖的具体原因有三：一是首付下调释放出了大量的刚性购买需求，而按揭利率的优惠更是火上浇油；二是2008年房价的大幅下调，让许多购房者认为抄底时机已到，导致上半年的需求释放；三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策，起到了刺激需求的效应。
2010年中国房地产发展形势分析
2010年中国房地产发展形势分析摘要：本文主要讲述了2010年中国房地产发展形势，对于中国人倍加关注的住房问题，政府出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，要求大力增强保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自主和改善型需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地，金融，税收等市场调控手段，来稳定房地产市场的价格，以此来满足居民的需求。
关键词：房地产金融政策税收政策土地政策对于中国人来说住房已然成为当今最热门的社会话题了,是否敢买房?是否买得起房?以及是否敢住房？这些问题已是老百姓所不能回答的。
房子，房地产等的发展形势将持续影响着老百姓的生活以及中国经济的可持续发展。
在过去的2009年，对于中国房地产市场，由于承载了太多的怨愤与欣喜的纠集，房价早已成为关乎每一个中国人的话题，引发国人群体性的焦虑。
2009年出乎意料“V形”反弹的房地产，在先声夺人的调控政策面前，2010年将走向何方，各界拭目以待。
2010年1月，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，要求大力增强保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自主和改善型需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调控手段，来稳定房地产市场的价格，以此来满足居民的需求。
从金融方面来说，中国的房地产市场与国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，也就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定，中央政府不可能坐视2009年房价这种非理性上涨，也因此在2010年开年之际，即通过对大城市高房价及投资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树立一个价格抑制标杆。
未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。
未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。
2010年房地产走势
2010年房地产走势对于房价涨跌走势的预测，似乎是个永远不会使人厌倦的话题。
近日不断有来自各方面的消息称，根据艾略特独创的“波浪理论”，中国房价会在2010年进入本轮中国房地产发展的最高峰。
国家发改委和国家统计局8月发布的消息显示，二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．7％，其中，北京市涨幅达8．7％，居全国第五位。
同比上涨幅度较高的主要城市包括：深圳14．4％，大连11．9％，呼和浩特11．3％，包头9％，北京8．7％；下降的城市只有上海，降幅为2．8％。
中原地产项目部副总经理黄韬向记者表示，未来不排除某些边远区域的房价会出现下降、在某个时间段房价会下降的情况，不过从整体情况而言，楼价在整体上仍会持续增长，只不过增长的幅度有所减缓。
黄韬说，到2010年前会投入1000亿的资金改善广州的基础设施、道路建设等。
随着政府投入的增加，地铁等将会连接更多区域，珠江新城等区域将会更加成熟，地价、楼价等自然会随之上升。
到了2007年、2008年左右，地价将会达到高峰，到了这些土地的开发期也就是2010年左右，楼价可能会达到最高。
作为国内“都市圈”概念的最早提出者之一，中国宏观经济学会秘书长王建非常肯定地表示，“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍。
”房价上涨过快问题为何依旧未能得到解决？一个看似合理的解释是，有关的调控措施尚未显效。
从去年的“国八条”到今年的“国六条”，从提高房贷按揭首付的比例到开征二手房交易的营业税及所得税，再到控制户型的比例以及限制外资进入中国房市，近年来，中央政府为了稳定房价，出拳越来越频，力度越来越大。
然而，房价依然高涨。
房价一直在涨，在喊涨的浪潮中，大地产商喊得最凶也最猛，冲在最前面。
和讯网的总编、副总经理刘峻却说一方面是开发商在作怪。
刘峻告诉记者，很多人感到房价一直在涨，其实是一种错觉。
造成这种错觉一方面的原因就是与开发商一个最基本的销售策略——低开高走有关。
2010年房地产行业形势与展望分析
2010年房地产行业形势与展望分析一、内地房地产市场再次、继续调整的方向分析2009年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，内地房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。
从发展趋势来看，尽管大陆2010年房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价继续上涨的可能性小于盘整下挫的可能性，故房价明显下跌的可能性更大。
第一阶段政策调整：已经从2009年底开始作出宏观及政策调整——2009年房地产市场房价过快上涨，屡创新高等问题，应引起中央政府高度重视。
为稳定房价，抑制投资投机性购房，国务院常务会议提出按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。
连续多条政策就是基于此来推出的，新政策的出台基调：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
下一阶段政策倾向：应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。
继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。
加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。
同时，加强市场监管。
继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度，加强房地产信贷风险管理是下一阶段的政策倾向。
需要关注的未来新政策是：差别化金融政策和土地有效供应政策的提出，可能会随后导致金融部门和土地部门出台不同政策，来落实2009年底“国四条”精神，打压房价是基调。
此外，2010年的更多新政策，执行力度的关注应该来源于整治市场乱相，包括囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等等。
2010年中国房价分析
2010年中国房价分析经法系龙蕾09经济学二班众所周知，中国近几年的房价是一直持续不断地上涨，甚至还涌出了一批批的专业炒房者。
2010年全年住宅价格预计上涨15%,目前房价环境下85%城镇居民家庭都买不起新住宅。
今年房价不说持续涨高，却还是在涨。
为什么房价会炒得如此之热，并且达到了一种白热化的程度。
政府难道没有采取手段来制止或者抑制房价的过快增长？如果抑制了，为什么房价还是像一匹脱了缰的野马，横冲乱撞，撞伤无数购房者的心。
话说，一种观点是房价是被某些开发商炒高的。
开发商们害怕自己的房子卖不出去，不停的在现在的房价形势之下放出谣言，说什么自家开发的房子升值空间很大，像一些“区域潜力促成星级地段”，“宫殿级园林建筑打造星级豪宅”，“星级服务可促使豪宅增值”的台词也搬上了台本，更有些有文化的开放商还出版了据说是有助于购房者的杂志，唆使一小部分的购房者咬着牙付了首付款，大多数的却还在硬撑，盼望着房价跌的那天。
还有一种观点是由于我国人口多，而适宜居住的人均土地面积有限，与百姓收入水平相适应的住房供应量更是严重不足。
改革开放后，随着人们生活水平的提高，房屋需求的膨胀就一发而不可收。
一方面是有限的土地资源，另一方面是城市规模的扩大和城市人口的膨胀造成我国房地产价格持续走高。
更有人说房价持续高涨一部分归咎于中国的住房保障机制不健全。
住房保障机制是国家社会保障机制的一部分；我国由于起步较晚，尚未建立完善的住房保障机制。
我国许多地方虽相继推出了照顾中低收人家庭购房的举措，如经济适用房、解困房等等，但由于保障机制不完善，操作中漏洞太多，致使许多房源落到了炒房者甚至回流到开发商的手中，这样老百姓意见更大。
政府对房价上涨所采取的措施是“遏制房价过快上涨”。
国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。
首先，因为因为房地产带动很多行业，比如其对经济增长有功不可没的作用。
尽管如此，政府但也不希望房价一直上涨。
房价上涨太快，人民群众的呼声肯定会变大。
2010年中国房地产预测：春暖秋凉,震荡增长
2010年中国房地产预测：春暖秋凉，震荡增长根据中国社科院财贸所近期出版的《中国住房发展报告》预测：2010年第1季度至2010年第４季度房价将呈现春暖秋凉、震荡增长现象。
全球经济缓慢复苏，各国住房市场表现不一2009年12月出版的《中国住房发展报告》显示：全球经济正在缓慢复苏。
由于各国中央银行与政府对金融系统进行了有效干预，金融市场状况的改善程度要明显好于预期。
国际货币基金组织2009年10月初调高了2010年世界经济增长的预测值至3.1％。
总体预测，2010年将是恢复性增长的一年，2011年将有望开始真正意义上的复苏，2012年将步入正常发展轨道。
全球通货膨胀充满不确定性。
进入2009年后，大宗商品价格开始恢复上涨。
全球总需求发生大幅变化的可能性较低，总需求将不会明显推动全球通胀。
而全球流动性是否将再次推动全球通胀上涨，存在很大不确定性。
全球金融系统缓慢恢复。
主要发达经济体将继续维持政策利率在零附近，有下调空间的经济体甚至可能进一步下调利率。
但是，不能排除面临通胀上涨压力的经济体，央行可能会采取加息手段以控制通胀。
如果发达经济体中央银行与政府政策措施得当，可以预见全球金融市场形势将持续得到改善。
但是，可能出现的全球流动性问题过剩应得到各国监管部门重视。
各国住房市场表现不一。
2010年全球住房市场走势除受各国住房市场自身的周期性调整影响之外，住房市场回稳乃至复苏将与全球金融市场状况的变化相联系。
全球主要经济体住房市场可能不会得到金融系统（特别是证券化市场）的有力支持，使全球房价普遍处于增长放缓或衰退的局面很难得到明显改善。
某些发达经济体住房价格可能还需经历一定幅度的下行调整，并将持续一段时间。
2010年，全球经济恢复的差异性，通货膨胀预期，加上人民币升值的压力，使得中国住房市场面临一定的国际热钱冲击的挑战。
春暖秋凉震荡增长中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在接受《经济》记者采访时表示：“具体而言，2010年第1季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第２季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第3、4季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。
2010年三季度全国房地产市场运行分析与发展预测
2010年三季度全国房地产市场运行分析与发展预测（国家信息中心信息资源开发部）2010年年初，全国房地产市场延续2009年的快速增长趋势，继续保持较快增长。
但受4月份国务院抑制房价过快上涨等一系列调控政策的影响，房地产开发各主要指标增幅自4月份起出现一定程度的回落，房地产调控政策初见成效。
9月底，政府针对房地产市场的最新变化再次密集出台了一系列政策措施，包括进一步加大差别性住房信贷政策的执行力度，提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，继续加强保障性住房建设等，10月份央行又在事隔两年之后再次动用了加息大棒，对市场造成了不小的心理冲击，预计房地产市场在四季度会有所降温，房价将重新进行下行通道。
一、2010年三季度全国房地产市场运行情况从三季度房地产市场的运行情况来看，房地产开发投资与新开工房屋面积保持较快增长，但出现回落迹象；商品房销售面积降速放缓，商品住宅销售增速止跌回升，增长势头强劲；房地产各项贷款增速略有减缓，房地产开发资金来源增速平稳回落；房屋销售价格同比涨幅持续回落，环比指数9月份出现抬头迹象。
1．房地产开发投资保持平稳较快增长2010年1-9月，全国房地产开发完成投资33511.3亿元，同比增长36.4%，增幅同比加快18.7个百分点。
房地产开发投资占固定资产投资比重为20.2%。
90平方米以下住房增速略有回落。
1-9月，90平方米以下住房完成投资7256.8亿元，同比增长27.3%，增速较上年同期下降4.6个百分点。
分类型看，商品住宅完成投资23512.1亿元，同比增长33.8%，增幅比上年同期上升20.4个百分点，其中，经济适用房完成投资716.8亿元，同比下降5.9%；办公楼完成投资1300.3亿元，商业营业用房完成投资3865.3亿元，同比分别增长36%、33.3%。
2. 房地产开发到位资金充裕，自筹资金规模增速较快2010年1-9月，全国房地产开发企业到位资金总计50504.4亿元，同比增长32.5%，增幅比上年同期下降6.3个百分点。
2010-2011年国内房产及经济预测
2010-2011年国内房产及经济预测有朋友要我做一下2010年下半年的预测，特别是关于房价的预测，我当时跟她说，预测是没有意义的，因为有很多不确定的因素在左右着房价的走势，包括：国际形势，宏观经济，税收政策，货币政策，CPI等。
但现在我还是想写写，虽然没有人能准确预测未来，但我想通过一些观点的关联性来给一些做投资的朋友一些启发。
首先，中国的经济已经被美国绑架，这是勿庸质疑的了，美国政府就是摸准了共产党的政党利益，才敢这么肆无忌惮地摇控全球的金融秩序。
为什么高盛被检查刚好发生在中国股指期货推出之时，为什么，之后的希腊危机如约而至，为什么所有的坏消息（包括楼市新政、加息预期、人民币升值预期、还有美元升值）都在股指期货推出时出现，无疑，在资金与媒体被大资本控制的今天（中国是，美国也是），华尔街的枪真是指哪打哪，无一失手。
我估计他们早在中国股指期货推出时，就在全球包括香港下了大量的空单，如今，他们可以笑着收钱了，收的可都是中国人民的血汗钱啊。
我不知道中国政府为什么这么配合，或者说无能为力，因为华尔街抓住了中国政府的心，千万不要低估金融外交的力量，华尔街花在中国高层的公交费不会比在美国时少。
中国的管理层太天真了，以为不放开资本市场就不会像当年的日本一样经济崩溃，其实在信息全球化，经济全球化的今天，谁掌握政治资本，谁资金实力雄厚，谁控制媒体与评级机构，谁就能大把大把地赚钱。
上次美国财政部长盖特纳来华，估计跟高层说了，我配合你们把全球股市、期市打下来，你放开你们的金融市场，同时你也要配合我们的行动。
管理层一听，好啊，期市下来，原材料就下来了，通胀的危机就可以减轻了，利率可以继续维持低位，经济可以继续很好看，官员们可以继续大捞特捞，好好，你们打吧，我配合，于是，到目前为止，通胀已经近在咫尺了，还不愿意加息。
于是楼市依然坚挺，股市却出现爆跌，而反市场的T+1政策再一次让中国的广大散户吃了哑巴亏。
财富不断地向大资本家和政权手中集中。
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2010年中国房地产价格预测分析作者：周俊作者单位：华中科技大学同济医学院药学院【摘要】通过对政策，房地产基本价值，企业信心，投资以及房屋供给，业内竞争几方面来预测2010年中国房地产价格将不会维持高增长，甚至在政策调控严厉，国内外形势吃紧的情况下，房价可能会下跌一定幅度，最后为投资者提出建议。
主要采用对比法以及数据分析法分析预测价格走势。
【关键词】房价走势预测【引文】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。
请看下面一组数据：2002年，天津市售价在每平方米2001元至4000元的商品房，占市场总数的70％以上，2003年上半年，天津公布的商品房平均价格为2800元左右。
而到了2003年年底，天津市3000元以下的房子已经基本没有。
2003 年，中国消费了全世界30%的煤炭，全世界的水泥产量15亿吨，中国去年消费了8.2亿吨，相当于全世界55%的水泥都倒在中国的土地上。
另据国土资源部统计数字证示，近7年来全国耕地减少1亿亩，其中600多个县、市的人均耕地面积低于0.8亩的国际警戒线。
即使在国家实行最严格耕地保护政策的2003年，全年净减少耕地也达253.7万公顷……正是这种市场的供不应求造成近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。
特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。
有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。
很多人对于房价的节节攀升感到恐慌，一直以来政府对于房地产都是以稳定市场的政策为主，但是在2010年两会召开之后，明确出台政策要遏制房价的高增长，打压房价，维持楼市的正常发展，在这样的政策打压之下，我认为中国楼市即将出现历史意义的拐点，中国楼市在政策的调控之下将告别高增长的时代，进入平稳发展的时期，而在2010年下半年，中国楼市甚至会有一定程度的下跌来弥补过高增长带来的后果。
对于这个结论，我将从六个不同的角度来分析该论点。
【政策严厉调控】以下是我中国政府官网中得到的资料：中国在2010年出台了一系列重要的房价调控措施，其严厉程度远高于前几年，政府打压房价的决心十分强烈：·２０１０年最新楼市调控政策1.国务院部署十项工作 "遏制房价过快上涨"列其中（４月１４日国务院常务会议）2.国务院常务会议召开，指出部分城市房价过快上涨（４月１４日国务院常务会议）3.国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知（４月１７日国发〔２０１０〕１０号）4.中国官方重拳出手打击开发商捂盘惜售和炒卖房号（４月１３日建房[２０１０]５３号）5.住建部发布通知进一步强化房地产市场监管（４月１３日建房[２０１０]５３号）6.住建部下发通知加强经济适用住房管理（４月２６日建保[２０１０]５９号）·２０１０年最新土地调控政策1.２０１０年中国住房用地计划拟供应量为１８万公顷（４月１５日国土资源部新闻发布会）2.２０１０年保障房用地２４０００多公顷比去年增一倍多（４月１５日国土资源部新闻发布会）3.国土部：从八个方面推进住房供地计划实施（４月１５日国土资源部新闻发布会）4.中小套型商品房计划供地超去年全国住房用地总量（４月１５日国土资源部新闻发布会）5.国土部：二三季度检查保障房用地计划确保达标（４月１５日国土资源部新闻发布会）·２０１０年最新房屋销售政策住建部出招遏房价1.每套房价格须一次公开（４月１３日建房[２０１０]５３号）2.住建部：商品住房要严格实行购房实名制（４月１３日建房[２０１０]５３号）3.住建部：力推公共租赁住房遏制房价过快上涨（４月１３日住建部电视电话会议）4.住建部：房价过高城市限制购置多套房行为（４月１３日住建部电视电话会议）·２０１０年最新房贷政策1.国务院差别化房贷政策披露：２套房首付不低于５成（４月１４日国务院常务会议）2.国务院：二套房贷款首付不低于５０% 利率１.１倍（４月１４日国务院常务会议）3.国务院：９０平米以上首套房贷首付款不低于３０% （４月１４日国务院常务会议）4.银监会：严控地产开发贷款风险严限炒房及投机购房（４月２０日银监会２０１０年第二次经济金融形势分析通报会其中调控政策中最具有代表性的就是中国房贷的调控政策，对于中国购房者中间的投机购房的行为进行严厉的打压，制造各种各样不利的投资环境，将资金从楼市中间逼走进入其他领域。
其实分析房价近些年来上涨的原因，主要是总体需求的上涨。
总体需求有四个方面：第一，就是正常住房需求，随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求第二，超前住房需求。
这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。
在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。
第三，被动住房需求。
是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。
第四，投机型住房需求。
是指由于投机炒作而形成的需求。
住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。
这四种需求拉动了房价的上涨，由于中国政府出台房贷政策，紧缩银根，减少货币流动性，使得楼市的资金减少，无法支持价格的继续上涨，打压了投机者的投机需求，在一部分投机者受到损失之后，逐利的资本就会逐渐从楼市中间抽出流到其他领域，同时对于那些有超前购买需求的消费人群，政府关闭了信贷窗口也就是直接没收了他们透支未来的途径，他们也就失去了购买力，开发商要想找到市场也就没有以前那么容易，因为供求关系发生了变化，以前的平衡被政府强有力的政策调控打破，现在面临着新一轮的行业洗牌，供求关系发生了改变，需求被削弱，那么以前的房地产的高增长势头也会减弱，甚至在政府出台各种严厉政策的情况下，房价会出现下跌。
【中国房地产市场存在泡沫】所谓泡沫，我认为其实就是考察市场价格能不能够反映物品的基本价值，如果市场价格严重偏离基本价值，那么就存在泡沫。
因此，我们所需要做的工作有两点，一是决定资产的基本价值，二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。
我们可以从两个层面来分析房地产的基本价值。
房产做为一种商品，与其他商品——比如面包和股票相比，有着比较特殊的属性。
那就是它既可以像面包一样做为一种消费品满足人们的消费需求，又可以像股票一样做为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。
只有弄清楚房产做为这两种商品属性的价值，才可以确定的它的基本价值。
下面我们估算一个代表性的消费者所能接受的对住房的保留价格，或者说是代表性消费者所能接受的住房的价格。
假定这个代表性的消费者拥有全国城镇居民的平均财富和平均收入，她利用自己现有的财富和未来的收入为购买住房融资。
按2010年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告，我国城市居民户均资产22.83万元，其中金融资产7.98万元，占34.9%，房产10.94万元，占47.9%，其他为耐用消费品和经营性资产。
2009年底，我国城镇居民人均可支配收入为8472元，户均人口为3.1人，这样每户平均的可支配收入为26263元。
假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现，做为首付款购买新房，未来收入中的一部分支付按揭款。
那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响。
我们可以这样分析这个问题，2009年底，我国城镇居民的恩格尔系数为37，就是说居民有37%的收入用于食品支出，如果假定消费者用30%的收入支付按揭款，剩下的33%支付衣物、交通通讯、娱乐教育、医疗保健等其他生活支出和必要的储蓄，事实上这样的生活已经算不上宽裕了。
就是说对于中等收入家庭来说，30%的收入用于供房已经是上限了。
这样可以用于支付按揭款的收入为7879元，按照现行的5.31%的按揭利率，加上以现有房产支付的首付款，代表性消费者所能支付得起的住房价格为：当采用20年按揭时，为19.4万元，当采用30年按揭时，为21.5万元。
因为住房是一种不连续的商品，所以在市场上不可能买到任意大小的房子。
根据对房地产市场的调查，一般两居室的住宅建筑面积为90～120平方米，三居室的住宅建筑面积为110～140平方米。
假定消费者可以买到的房子平均为100平方米，按照当前的价格，房屋总售价为27.8万元。
这个价格比消费者采用20年或30年按揭时的保留价格要分别高出43.3%和29.3%。
有人会说，在上面的计算中，没有考虑消费者未来收入的增长。
如果消费者未来的收入增长了，她可以用来支付的按揭款也可以增长，那么她可以购买的住房价格会有所增加。
这个看法是正确的，但是在当前的现实中还很难实现，因为通常银行不会允许递增还款的方式，这样做等于要求银行确信消费者未来的收入一定会以某一速度增长，这增大了银行的经营风险。
虽然这样的融资方案在现实中还不可行，我们还是算出当消费者收入增长时，她可以支付的范围价格。
假定消费者可以用于住房按揭的支出每年增长4%（我国目前城镇居民人均收入增长约为7%，考虑未来二、三十年的时间尺度内的风险调整因素，4%的增长速度是比较理性的），则采用20年或30年按揭的时消费者可以支付的房价分别为23.2万元和28.7万元。
在前一种情形下，实际价格高出保留价格19.8%，后一种情形下，保留价格比实际价格略高3.2%。
必须指出的是，这里的价格度量是基于资源配置效率的度量，即认为让平均收入水平的消费者可以买得起平均价格的住房有着较高的配置效率，因为在这种情况下大部分居民的住房需求可以通过市场这个交易成本最低的配置手段解决。
综合上面的计算结果，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平，相对于消费者的保留价格，房屋价格大约高估了20～30%。
我们还可以从上面的计算结果得出隐含的消费者可以承受的房价收入比。
我们认为房价收入比可以做为衡量价格泡沫的一个参考指标，但是这个指标要结合各个国家的不同情况做一些调整。
比如由于经济结构和税制上的原因，每个国家的居民可以用于支付住房费用的能力是不同的，另外住房贷款的可获得性以及利率高低都是影响房价收入比的合理水平的重要因素。
根据上面的计算，当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比为7.4～8.2，考虑增长时，这个数据为8.8～10.9。
必须指出的是，这两个数据均远远高于3～6的国际标准，这是因为我们这里计算的是消费者所能承受的最高的房屋价格，而不是让她感觉能轻松支付的房屋价格。