农村低效建设用地二次开发策略

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新时期低效用地再开发面临的挑战与对策--以沈阳市为例

改革开放以来，工业化城镇化快速发展大量消耗了有限的土地资源，造成土地要素供给不平衡，局部短缺和粗放利用的现象日益显化，制约了经济社会的发展。2013年，在始于 2007年的广东省低效用地再开发先行先试的基础上，原国土资源部组织辽宁等10个省（市）开展了为期4年的试点，2016年，城镇低效用地再开发工作在全国范围铺开。沈阳市自 2011年起着手启动低效用地再开发准备工作，开展了大东汽车城等多个低效用地再开发项目，取得了积极成效，有力推动了经济社会发展和城镇化建设。
6/2021 LIAONNING NATURAL RESOURCES 35
抒己见/探讨
以外，还包括空心村。2013年低效用地再开发上升到国家层面以后，低效用地范围被界定为城镇存量建设用地，即城镇低效用地，空心村被剔除出低效用地范围，仅保留了城中村。从各地实践看，多省市将不适宜生活居住、村民逐步迁出或整体搬迁的村庄，即空心村，纳入低效用地再开发范围的情况，并未局限于国家规定的城镇存量建设用地这一范围内。如浙江省委省政府2018年发文，提出“深入推进城乡低效用地再开发，城镇低效用地再开发政策适用于农村存量建设用地盘活利用”，原浙江省国土资源厅下发通知进一步明确，“低效用地再开发范围包括城镇和农村”=
近年，从全国范围来看，农村人口减少的同时，农村居民点用地却没有同步减少，由此导致人均农村居民点用地显著增加，沈阳等北方城市人均居民点用地更是远超国家标准。因此，可以考虑拓展低效用地范围，将农村存量建设用地纳入，以促进资源高效利用。
2.认定有待细化低效用地的认定是低效用地再开发工作的基础，在整个工作中起到关键作用。认定工作首先要确定改造目标，而改造目标的确定则应结合城市发展的阶段和目标提出，国土空间规划、国民经济和社会发展十四五规划对城市发展阶段的判断和发展目标的明确都将带来改造目标的调整；其次是调查基础数据，第三次国土调查数据的应用可以有效促进原有认定结果的细化；再次，在认定方法方面，各地的认定方法日渐形成体系，愈加的精细化和全面化，建设用地集约评价等区域综合评价逐渐成为一项重要的认定手段，以上海为例，专门发布了《上海市低效工业用地标准指南》，同时还制定了《上海产业结构调整负面清单（2018版）》、《上海产业用地指南（2019版）》作为配套政策。

低效用地再开发的指导建议

低效用地再开发的指导建议低效用地再开发是指在原有建筑物或地区基础上进行重新开发，但由于各种原因导致项目效益较低的现象。

这种情况下，项目可能没有充分利用资源，投资回报率低，甚至可能给环境带来负面影响。

为了应对这种问题，制定一些指导建议是非常必要的，以确保再开发项目的高效利用。

本文将提供一些建议来指导低效用地再开发的实施。

一、项目前期调研和规划1.详尽的市场研究：在开始低效用地再开发之前，进行充分的市场研究是至关重要的。

了解目标受众需求，市场潜力以及竞争对手情况将有助于确定项目的可行性和潜在风险。

2.详细规划：在开始项目实施之前，制定详细的规划是必不可少的。

规划包括项目目标、时间表、预算以及各个阶段的实施计划，以确保项目高效顺利地进行。

二、充分利用资源1.建筑物设计和布局：在进行低效用地再开发时，要充分利用原有建筑物的结构和功能。

通过合理的建筑物设计和布局，可以最大限度地减少资源浪费，并提高项目效益。

2.资源回收和再利用：在再开发过程中，要充分考虑资源的回收和再利用。

对于可再生和可回收的材料，应优先选择使用，以减少对环境的负面影响。

三、可持续发展考虑1.绿色建筑设计：在低效用地再开发项目中，应积极采用绿色建筑设计。

这包括使用可再生能源、节水设施以及提供良好的室内环境等。

绿色建筑不仅能提高建筑物的能耗效率，还能减少对环境的负面影响。

2.生态系统保护：再开发项目涉及到环境的变化，必须充分考虑对周边生态系统的影响。

在规划和实施过程中，要确保保护和恢复生态系统的功能，以实现可持续发展。

四、创意营销策略1.品牌定位：对于低效用地再开发项目，要制定独特的品牌定位策略。

通过强调项目的特色和独特之处，吸引潜在客户和投资者的关注。

2.社区参与：在再开发过程中，积极与当地社区进行沟通和合作是非常重要的。

通过与社区的互动，了解他们的需求和意见，并将其纳入项目规划中，可以增强项目的社会接受度和可持续性。

低效用地再开发需要采取一系列的指导建议以确保项目的高效利用。

关于开展低效用地再开发试点的意见和建议

意见和建议：一、低效用地再开发的背景和意义1.1 低效用地再开发是指对于利用率较低的土地资源进行再开发和利用，以提高土地资源的利用效率和社会经济效益。

1.2 目前我国城市土地利用效率仍然较低，城市中存在大量低效用地，限制了城市土地资源的有效利用和城市发展的空间。

二、低效用地再开发的主要难点和问题2.1 土地所有权和产权关系复杂，土地使用权征收难度大。

2.2 土地开发成本高，项目可行性难以保障。

2.3 再开发项目涉及多个部门和利益主体，协调难度大。

三、低效用地再开发的政策建议3.1 完善土地征收制度，提高土地征收的透明度和规范性。

3.2 减轻土地再开发项目的成本压力，优化土地再开发的政策环境。

3.3 设立专门的机构或评台，统筹协调低效用地再开发项目，推动产业升级和城市更新。

四、低效用地再开发的具体措施和实施路径4.1 清晰低效用地再开发项目的规划方向和重点区域，确保项目的可行性和实施效果。

4.2 制定土地再开发的补偿机制和激励政策，提高利益相关者的积极性和参与度。

4.3 加强土地再开发项目的宣传和推广工作，提升社会的认知度和支持度。

五、低效用地再开发的监督和评估机制5.1 建立健全低效用地再开发项目的监督和评估体系，促进项目的规范实施和效果评估。

5.2 强化政府对低效用地再开发项目的监管和指导，规范项目的实施和管理。

六、低效用地再开发的成果展示和交流合作6.1 组织低效用地再开发项目的成果展示和经验交流活动，共享成功案例和发展经验。

6.2 加强国际交流与合作，汲取国外先进的低效用地再开发经验，促进我国的低效用地再开发工作的国际化进程。

七、低效用地再开发的前景展望7.1 低效用地再开发是我国城市发展的必然选择，有望通过积极的政策引导和创新模式推动城市土地资源的高效利用和城市可持续发展。

7.2 低效用地再开发是衔接老城区更新与城市新区建设的关键环节，有望促进城市空间结构的优化和城市功能的提升。

开展低效用地再开发试点具有重要的现实意义和长远意义，需要从政策支持、项目实施和监督评估等多个方面加强工作，共同推动低效用地再开发工作取得持续和稳步的进展。

低效土地“二次开发”需补缴地价评估技术思路探讨

要加快低效利用土地的二次开发，促进土地节约集约利用，就必须做好相应的政策供给，合理确定不同主体间的收益分配机制，充分利用经济手段调动低效利用土地使用者二次开发的积极性，鼓励节约集约利用土地，形成利益共享格局。综观现有补缴地价相关政策，将低效土地使用者排除在改造利益分配之外，使得现有土地使用者自行二次开发积极性低。政府如强行收回低效土地重新开发，使政府与现有土地使用者容易产生矛盾和冲突，难度很大，加上政府财力有限，导致对存量低效土地的二次开发工作进展缓慢。本文试图通过对现有改变用途和容积率等土地使用条件调整补缴地价政策的分析，探讨有效激励二次开发的补缴地价评估技术思路，供大家批评指正。
（二）《协议出让国有土地使用权规范（试行）》相关规定。2006年5月31日发布的《协议出让国有土地
使用权规范（试行）》8规定，“调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权价格”
3、调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。调整用途的，需补交地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为评估期日的正常市场价格（规范6.3.2（2））。
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二、现有文件及评估规范中关于低效土地
二次开发补缴地价相关规定存在问题
综合相关文件和《出让地价评估技术规范》关于低效土地二次开发等补缴出让地价评估有关规定，笔者认为主要存在如下缺陷：

低效用地再开发指导意见

低效用地再开发指导意见一、背景介绍在城市经济不断发展的过程中，土地资源成为稀缺资源，有效合理地利用低效用地，进行再开发，对于提高城市的土地利用率、促进经济发展、改善居民生活环境具有重要意义。

本文将就低效用地再开发的指导意见进行探讨。

二、低效用地再开发的意义与目标2.1 低效用地再开发的意义低效用地再开发可以提高土地利用率，减少大量的土地资源的浪费。

同时，再开发还可以促进城市经济发展，增加城市的就业机会，提高居民的生活品质。

2.2 低效用地再开发的目标低效用地再开发的目标主要包括以下几个方面： 1. 提高土地的利用效率 2. 促进城市经济的发展 3. 改善居民的生活环境 4. 保护和利用历史文化遗产三、低效用地再开发的差异化策略3.1 基于土地利用现状的策略根据低效用地的现状及地域环境，可以采取以下策略进行再开发： - 选择性开发：鉴于低效用地的特殊性，对于某些地段，可以选择性地进行再开发，以便更好地发挥其潜力。

- 协同开发：将多个低效用地进行整合，实施协同开发，以提高整体效益。

- 综合开发：在低效用地上发挥多种功能，以提高土地使用率，如将住宅、商业和公园等功能融为一体。

3.2 基于城市发展方向的策略根据城市规划和发展方向，可以制定具体策略，如： - 产业转型：将低效用地上的传统产业进行转型升级，发展新兴产业，以适应城市经济结构调整的需要。

-优化功能布局：根据城市发展需要，合理规划低效用地的功能布局，以满足城市的发展需求。

四、低效用地再开发的政策与法规支持4.1 政策支持政府可以采取以下政策支持低效用地再开发： - 减少手续繁琐：简化审批流程，提高再开发项目的办理效率。

- 资金支持：设立专项资金，鼓励企业和个人进行低效用地再开发，并提供相应的财政奖励政策。

- 提供税收激励：对于低效用地再开发项目，给予税收减免或优惠政策，以提高项目的投资回报率。

4.2 法规支持在低效用地再开发的过程中，需要依法依规进行，重要的法规支持包括： - 土地管理法规：规定了土地的使用条件及管理办法，对低效用地的再开发有着重要的指导作用。

城镇低效用地再开发的做法、成效

城镇低效用地再开发的做法、成效城镇低效用地再开发是指对城镇中存在的利用率较低的土地进行重新规划和开发，以提高土地的利用效率和城市的整体发展水平。

通过再开发，可以有效利用城市内部的有限土地资源，提高土地的使用效益，同时改善城市的环境质量和居住条件，促进城市的可持续发展。

一、低效用地再开发的做法低效用地再开发需要经过一系列的规划、设计和实施步骤，以下是常用的做法：1. 土地调查和评估：对低效用地进行详细调查和评估，了解其现状和潜力，确定再开发的可行性和方向。

2. 规划设计：根据土地的特点和城市的发展需求，制定合理的规划方案，包括土地用途、建筑布局、交通组织等，以确保再开发项目的可持续发展。

3. 合理用地：通过合理规划和设计，将低效用地改造为高效用地，例如将废弃工厂改造为商业综合体，将废弃的停车场改造为公园等，以提高土地的使用效益和附加值。

4. 基础设施建设：再开发项目需要建设相应的基础设施，包括道路、水、电、气等，以满足人们对城市生活的需求。

5. 环境保护：在再开发过程中，要注重环境保护，采取措施减少污染物排放，保护生态环境，提高居民的生活质量。

6. 社会参与：再开发项目需要广泛吸纳社会各界的意见和建议，增加公众参与度，确保项目的合理性和可行性。

二、低效用地再开发的成效低效用地再开发可以带来多方面的成效，以下是一些常见的成效：1. 提高土地利用效率：通过再开发，将低效用地转变为高效用地，提高土地的使用效益，为城市的经济发展提供更多的空间。

2. 促进城市更新：再开发可以改善城市的环境质量和居住条件，提升城市形象，吸引更多的人才和资金流入，推动城市的更新和发展。

3. 促进经济发展：再开发项目的实施需要大量的投资，可以带动相关产业的发展，增加就业机会，促进经济的繁荣。

4. 改善居民生活：再开发可以提供更多的公共设施和服务设施，改善居民的生活条件，提高居民的生活质量。

5. 保护生态环境：通过再开发，可以修复和保护受损的生态环境，提高城市的生态效益，为人们提供更好的生态环境。

广州市农村低效用地二次开发策略研究

定理论基础。
２．问卷调查与实地调研。
现有文献和相关地区实证研究为低效用地的二次开发积累了丰富的经验，也为我们提供了有益的
问卷调查主要是利用抽样的方式从研究总体各单位中抽取部分单位作为样本，以样本的调查结果对总体的特征作出具有较高可靠度和精确度的推断。在构建初始问卷量表的基础上，通过访谈国土所、村干部、用地单位和相关专业人员，了解低效用地存在的问题并通过直接对部分村民做访谈，获
取村民对低效用地的真实态度，征求村民的意见。根据访谈意见对问卷量表进行调整，以拦截访问和
启示。由于低效用地的二次开发最初从工业区改建
开始，且一直以来城市土地资源状况的关注度较高，因此，国内外研究多集中于城市低效用地改造，重视中心城区的土地再开发与产业结构调整的
子，分析题项与潜在变量之间关联性强弱。一般来说。提取主成分的累积贡献率达到８０％以上为比较满意；计算因子载荷矩阵和方差最大化旋转后的因子载荷矩阵；计算各公共因子的得分；计算综合得分值。
基地；三是布局散乱、条件落后、污染严重、不符
合规划要求的产业用地；四是容积率低于０．６或建筑系数低于３０％的产业用地；五是空闲的街道（镇、村）公共设施及公益事业用地，包括农村宅
量【城市规划】
理达到农用地的二次开发。吴红兵提出了株洲市石
基地、乡村办公、学校、文体设施等用地。

低效用地再开发解读 -回复

低效用地再开发解读-回复低效用地再开发的解读低效用地再开发是指对已经开发利用过或者未能充分利用的土地进行再开发，以提高土地的利用效率和经济效益。

这是一种可持续利用土地资源的方式，有助于促进城市的可持续发展和经济的繁荣。

本文将一步一步解读低效用地再开发的概念、意义、挑战以及解决方案。

首先，我们来解读低效用地再开发的概念。

低效用地指的是那些目前利用率较低、收益较低甚至处于闲置状态的土地。

再开发则是指对这些土地进行重新规划与利用的过程。

通过将低效用地重新开发，可以提高土地资源的利用效率，创造更多的就业机会，增加税收收入，改善城市的环境与景观，提高市民的生活质量。

其次，解读低效用地再开发的意义。

低效用地再开发可以带来多方面的经济和社会效益。

首先，它可以促进土地资源的可持续利用，减少土地浪费。

在城市化进程中，土地资源变得越来越稀缺，因此低效用地再开发可以最大限度地利用现有土地资源，避免进一步占用农田等可耕种土地。

其次，低效用地再开发可以带来经济效益。

通过重新规划和利用低效用地，可以创造更多的就业机会，增加税收收入，并激发相关产业的发展。

此外，低效用地再开发还能改善城市环境和景观，提高居民的生活质量。

然而，低效用地再开发也面临一些挑战。

首先是法律法规的约束。

再开发需要符合相关的法律法规，如土地利用规划、土地出让等程序，而这些程序往往耗时较长，增加了再开发的难度。

其次是土地的产权问题。

在一些低效用地的再开发中，土地的产权归属未明确或存在争议，这给再开发过程带来了不确定性和风险。

另外，低效用地再开发还需要考虑环境保护和社会影响问题，以确保再开发过程的可持续性和社会的可接受性。

为了解决这些挑战，可以采取一系列的解决方案。

首先，政府可以加快相关法律法规的制定和优化程序，使其更加便捷和透明。

此外，政府还可以加强土地管理，明确土地的产权归属，并解决土地争议问题，以提高再开发的安全性与可行性。

其次，政府可以提供财政和税收优惠政策，鼓励企业和投资者参与低效用地的再开发。

省政府出台《关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》

国土政要省政府出台《关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》浙江省国土资源厅土地利用管理处为贯彻落实资源节约优先战略，切实推进低效利用建设开发，且用地已经满足转让条件的企业，因项目、资金、预用地二次开发，大力促进节约集约用地和产业转型升级，省期效益等原因导致短期内难以继续开发或达到预期目标的，政府日前下发了《关于推进低效利用建设用地二次开发的若鼓励其依法流转土地使用权。

三是协议置换。

对政府因实施干意见》（浙政发〔2012〕35号）（以下简称《意见》）。

城市规划进行旧城区改建，需要异地搬迁的符合国家产业政《意见》明确了土地利用总体规划确定的城镇建成区范策的工业项目，经市县政府依法批准收回原国有土地使用权围内可列入二次开发范围的五大类低效利用建设用地：一是的，可以协议方式为原土地使用权人异地置换安排工业用城乡规划确定的“退二进三”产业用地；二是不符合国家产地。

四是退二优二。

对工业企业利用现有厂房、土地开展技业政策导向、安全生产、环保要求等的产业用地；三是建设术改造，促进传统产业转型升级，在不改变土地用途的前提用地利用强度明显低于节约集约用地控制指标标准的产业用下实施拆建、改扩建、加层改造、利用地下空间等途径提高地；四是布局散乱、条件落后，城乡规划确定需要改造的旧土地投资强度、利用效率和容积率的，不增收土地价款。

五住宅区、城中村用地；五是经市县政府认定为低效利用的其是退二进三。

对企业利用已有存量土地和原厂房兴办服务他建设用地等。

业，需要改变土地用途并办理有偿使用手续的，可采选协议《意见》重点围绕建立低效利用建设用地盘活利用机方式处置。

六是收购储备。

对市县政府因城市基础设施和公制，提出了开展低效利用建设用地二次开发的六种方式：一告设施建设需要调整使用土地的，或实施新的城市规划后的是协商收回。

对企业无法按照原土地出让合同或划拨决定书土地用于商品住宅、商品写字楼等经营性房地产开发以及部约定开发的产业用地，市县政府可协商收回土地使用权后，分用于经营性房地产开发的，由市县政府依法收回、收购土依法重新出让。

我国低效集体建设用地再开发策略研究

我国低效集体建设用地再开发策略研究1. 引言1.1 研究背景我国低效集体建设用地再开发是当前城市更新和土地资源有效利用的重要课题。

目前，我国的城市化进程加快，城市人口不断增加，使得城市建设用地需求持续增加。

由于历史原因和制度缺陷，我国存在大量低效集体建设用地，占用了大量宝贵土地资源，而且利用效率低下，无法满足城市发展的需要。

低效集体建设用地的存在，不仅影响了城市土地资源的合理利用，也制约了城市更新和发展的步伐。

关于如何合理开发利用低效集体建设用地，实现土地资源的最大化利用和城市可持续发展的目标，已成为当前亟需解决的问题。

在此背景下，对我国低效集体建设用地再开发策略进行研究，探讨其特点和规律，探讨国内外相关研究现状，并结合实际案例进行分析，提出可行的再开发策略和政策建议，具有积极的理论和实践意义。

1.2 研究意义低效集体建设用地再开发是我国城市更新和土地资源利用的重要课题。

当前我国城市化进程加快，城市土地资源供给有限，而低效集体建设用地的存在严重制约了土地资源的合理利用。

因此，研究低效集体建设用地再开发策略具有重要的现实意义。

首先，低效集体建设用地再开发可以有效提高土地利用效率，释放潜在的土地资源。

通过对低效集体建设用地进行再开发，可以实现土地的多功能利用，提高土地的综合利用效率，满足城市不断增长的土地需求，推动城市可持续发展。

其次，低效集体建设用地再开发可以改善城市土地利用结构，优化城市空间布局。

通过合理规划和再开发，可以实现城市土地资源的集约利用，缓解土地供需矛盾，优化城市用地结构，提升城市功能和形象。

最后，低效集体建设用地再开发可以促进城市经济发展，提升城市竞争力。

通过再开发，可以刺激土地市场活力，吸引更多的投资，推动产业发展和城市经济增长，提高城市的整体竞争力。

因此，研究低效集体建设用地再开发策略对于促进城市更新和土地资源利用具有积极意义。

2. 正文2.1 低效集体建设用地的特点低效集体建设用地是指建设用地利用效率较低、开发利用价值较为有限的集体土地资源。

低效用地再开发改造实施方案

低效用地再开发改造实施方案
1. 咱得先好好看清低效用地的现状啊！就像那一片荒废的工厂，杂草丛生，多可惜呀！我们要把它重新规划，让它焕发出新的活力。

可以建个漂亮的公园，大家都能去休闲娱乐，多棒！
2. 然后呢，要细致地评估这片地呀！想想看，如果这是一块满是垃圾的荒地，我们得清楚到底要投入多少精力去改造呀。

这可不是小事，得认真对待！
3. 规划得有前瞻性呀！难道还能跟以前一样随便弄弄？那可不行！要考虑到未来的发展，像给孩子设计成长路线一样精心。

4. 资金也很重要啊！没钱怎么搞改造？就好比汽车没油怎么跑？得想办法筹集足够的资金来支持这个大工程呀！
5. 实施过程中要严格监管呀！不能让一些人马虎了事，那不是瞎耽误功夫嘛！就跟盖房子得盯着工人好好干活一个道理。

6. 还要听听大家的意见呢！毕竟这是关乎所有人的事呀，不能自己闷头干。

就像做菜得考虑大家的口味一样。

7. 最后，一定要做好后期的维护呀！好不容易改造好了，可不能又变回老样子。

就像爱护自己的宝贝一样爱护这些新成果！
总之，低效用地再开发改造是一件很有意义的事情，我们一定要全力以赴好好干，让那些低效用地发挥出最大的价值！。

低效用地再开发解读

低效用地再开发解读低效用地再开发是指对现有建筑或土地进行重新规划和利用，以提高资源利用效率和经济效益的一种行动。

该过程旨在改善现有地区的使用效果，从而提高土地的价值和社会效益。

低效用地再开发的目标是通过重新规划和利用，实现资源的可持续利用和社会经济的可持续发展。

在城市化进程中，往往存在许多闲置或低效用的土地或建筑，这些资源没有得到充分的利用。

通过低效用地再开发，这些土地和建筑可以重新焕发活力，提供更多的公共空间、住房、商业设施等，满足人们不同层次的需求。

低效用地再开发有助于提高城市的可持续性和生活品质。

通过对闲置土地和老旧建筑的再开发，可以降低开发新土地的需求，减少对自然资源的过度开采，实现资源的有效利用和保护。

同时，低效用地再开发还可以改善城市的形象和环境，提升城市的吸引力和竞争力，为居民提供更好的生活条件和多样化的服务设施。

为了实现低效用地再开发的目标，需要综合考虑土地的使用价值、环境保护及社会发展的需求。

在规划和实施过程中，需要遵循可持续发展原则，充分考虑环境保护、历史文化价值、社会公益等因素。

此外，政府、社会组织和市场主体应当加强合作，形成多方共同参与的机制和合作模式，促进低效用地再开发的顺利进行。

低效用地再开发是一项综合性的工作，需要政府、企业和社会各界的共同努力。

通过有效的规划和管理，可以将闲置土地和老旧建筑转化为有着更高价值和更实用功能的城市资源，为城市的可持续发展做出贡献。

同时，低效用地再开发也是城市更新和优化的重要手段，有助于提升城市的活力和韧性，创造更好的生活环境。

低效建设用地再开发的机制性障碍及政策建议

低效建设用地再开发的机制性障碍及政策建议摘要：中国低效建设用地再开发从地方探索到全国推广，已经历十余年的政策探索，释放了存量建设用地的巨大潜能。

但实践中也发现其存在一定机制性障碍，因此有必要对其探索经验及教训进行评估分析和总结，为下阶段政策制定提供支撑。

本文首先回顾中国低效建设用地再开发主要节点和地方成效；然后从政府主导、市场参与、自主开发三个角度分析低效建设用地再开发的模式及其特征；最后着眼政府与市场关系，针对国有建设用地和集体建设用地提出政策展望及建议。

关键词：低效建设用地再开发机制性障碍存在问题政策建议1 国内低效建设用地再开发的主要历程2007年《城乡规划法》首次以法律的形式对“旧城改造”的原则进行明确规定。

在此背景下，广东省率先探索低效建设用地再开发，2007年6月，广东省佛山市政府出台全面开展存量土地再开发方面的创新政策；2008年12月，原国土资源部和广东省开展节约集约用地试点示范省工作，并正式确立“三旧”改造政策体系。

2013年2月，原国土资源部发布《关于开展城镇低效用地再开发试点指导意见》（国土资发〔2013〕3号），确定了10个省份作为城镇低效用地再开发试点，各省级层面试点探索陆续铺开。

2016年，原国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号），从国土空间规划、土地征收、土地供应、历史遗留问题处理等方面明确激励政策，推动城镇低效用地再开发。

标志着低效用地再开发政策上升至国家层面的战略。

2023年，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），在人口净流入、新增空间有限、产业发展用地矛盾突出的城市，开展低效用地再开发试点。

2 低效建设用地再开发中的现有模式特征2.1政府主导的低效建设用地再开发模式政府主导城市土地再开发，在划定再开发区域和确定数量规模时主要取决于对自身需要和偏好的考点，补偿标准的确定则依赖于实施机构与原使用权人的博弈。

低效用地再开发的流程

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5类12个低效用地的再开发利用案例

5类12个低效用地的再开发利用案例1.建筑物重建：许多老旧建筑物可能需要进行重建和翻新，以提供更现代的功能和舒适性。

例如，一座老旧的工厂大楼可以被改建成为一个现代化的商业综合体，包括办公空间、零售店和餐饮场所。

2.工厂和仓库改造：过时或闲置的工厂和仓库通常可以转变为其他用途，如艺术工作室、创意办公空间或文化艺术中心。

这些空间通常具有高天花板、宽敞的空间和独特的工业风格，非常适合进行再开发。

3.船坞和港口再利用：许多废弃的船坞和港口可以作为游艇码头或旅游景点进行改造利用。

例如，一个废弃的码头可以成为一个商业主题公园，提供娱乐设施、餐饮场所和景点参观。

4.矿山和采石场再开发：废弃的矿山和采石场可以转变成为公园、自然保护区或休闲度假村。

例如，一个填挖水的采石场可以被改造成一个人工泳池，为当地居民提供休闲娱乐场所。

5.铁路和火车站改造：废弃的铁路线和火车站可以改造成为自行车路径、步行道、公园或文化艺术中心。

例如，一条废弃的铁路线可以被改造成为一个自行车道，连接城市不同的区域，提供环保的交通方式。

同时，废弃的火车站可以被改造成为一个文化中心，举办各种艺术展览和表演。

6.商业档案馆再开发：许多废弃的商业档案馆可以转变为博物馆或展览中心，展示该地区的历史和文化遗产。

这些档案馆通常具有独特的建筑风格和丰富的历史信息，非常适合进行再利用。

7.遗弃的农场转变：废弃的农场可以转变为农家乐、庄园酒店或农业教育中心。

例如，一个废弃的农场可以成为一个农业教育中心，为学生和农民提供农业培训和实践经验。

8.航空场和飞机修理厂改造：废弃的航空场和飞机修理厂可以改造成为科技园区、创新中心或研发基地。

这些场地通常具有良好的交通网络和大量的土地，非常适合进行高新技术产业的开发和创新。

9.废弃的教育设施再利用：废弃的学校和大学校园可以转变为老年人活动中心、创业社区或文化交流中心。

这些地方通常拥有丰富的教育资源和宽敞的场地，非常适合进行再开发。

低效用地再开发数据标准的梳理

低效用地再开发数据标准的梳理
低效用地再开发是指对已有建筑物或用地进行重新规划和再开发，以提高其利用效率和经济效益。

在低效用地再开发过程中，数据标准的梳理非常重要，有助于提高项目的管理效率和数据的可利用性。

以下是数据标准的梳理的几个关键步骤：
1. 数据收集：首先需要收集现有低效用地相关的数据，包括土地利用情况、建筑结构和技术参数、环境影响等方面的数据。

可以通过调查、测绘和数据采集等方式进行数据收集。

2. 数据分类和整理：将收集到的数据进行分类和整理，根据数据的性质和用途将其分门别类，以方便后续的数据管理和分析。

3. 数据标准制定：制定适合项目需求的数据标准，包括数据格式、数据范围、数据精度和数据更新频率等方面的要求。

数据标准应与国家和地方的相关标准和规范保持一致。

4. 数据清洗和处理：对收集到的数据进行清洗和处理，包括纠正数据中的错误、填补缺失数据、去除冗余数据等工作。

同时，还可以对数据进行转换和整合，以便于后续的数据分析和应用。

5. 数据管理和共享：建立数据管理和共享机制，包括数据存储、备份和权限管理等方面的工作。

通过数据管理和共享，可以提高数据的可访问性和可持续利用性。

6. 数据分析和应用：利用梳理好的数据进行分析和应用，包括对低效用地的潜力分析、规划设计、经济评估等方面的工作。

数据分析和应用可以为低效用地再开发提供科学依据和决策支持。

总之，数据标准的梳理是低效用地再开发过程中的重要环节，通过合理的数据管理和分析，可以提高项目的管理效率和数据的可利用性，为低效用地再开发提供科学依据和决策支持。

低效用地再开发措施

低效用地再开发是城市更新和土地利用优化的重要手段，主要目的是提高土地使用效率、改善城市环境和促进经济发展。

以下是几种常见的低效用地再开发措施：1. 搬迁腾退：- 对于僵尸企业、国家禁止类或淘汰类企业，制定腾退计划，分期分批清退用地。

- 搬迁腾退可以释放出土地资源，为其他高效益的用途提供空间。

2. 更新改造：- 针对老旧小区、城中村等低效用地集中连片区进行更新改造。

- 实施拆旧落新、整治提升，改善居住环境，提升土地价值。

3. 提质增效：- 通过政府“铺路、搭桥、建平台”，推动资源优化整合和产业转型升级。

- 提升亩均税收、投资强度和容积率等指标，提高用地效益。

4. 收购储备：- 对闲散低效土地实施收储，纳入存量资源“储备”库。

- 达到实际可控、随时可用的待开发状态，实现“地等项目”。

5. 政策激励：- 制定并执行相应的激励措施，鼓励用地单位进行自主改造或者与政府合作开发。

- 在土地取得方式、用途认定、价款缴纳等方面给予优惠。

6. 权利关系梳理：- 解决土地权利关系复杂的问题，平衡各方利益，协调难度大、周期长、成本高的问题。

- 确保土地再开发过程中的公平性和透明度。

7. 调查评估：- 对低效用地进行全面的调查和评估，确定改造的优先级和具体方案。

- 利用工业用地调查和企业绩效评价成果，绘制产出水平热力图。

8. 公众参与：- 加强公众参与，征求社区居民和相关利益方的意见和建议。

- 保证再开发项目的公正性和社会接受度。

9. 规划设计：- 根据城市发展需求和土地性质，编制科学合理的再开发规划。

- 考虑到功能布局、交通组织、公共设施配套等因素。

10. 资金保障：- 建立多元化的资金筹措机制，包括政府投入、社会资本引入等。

- 确保有足够的资金支持低效用地再开发项目。

以上措施可以根据当地的具体情况灵活运用，并结合地方性法规和政策来推进低效用地的再开发工作。

低效用地再开发工作方案

低效用地再开发工作方案一、前言随着城市化进程不断加快，土地资源日益紧张，而很多低效用地的存在，导致土地资源的浪费，限制了城市的可持续发展。

对低效用地进行再开发已成为当前城市规划和土地利用的关键问题之一。

通过科学合理的再开发工作，不仅可以挖掘更多潜在的土地价值，提高土地资源利用效率，还可以改善城市环境，促进城市经济的快速发展。

二、低效用地再开发的现状分析1. 低效用地的定义低效用地是指在城市发展中，由于多种原因导致土地资源利用效率较低、功能单一、退化严重的土地。

这些土地往往包括废弃工厂、矿区、旧城区、破败的公共设施等。

2. 低效用地带来的问题（1）占用大量土地资源，阻碍城市空间的合理利用。

（2）降低了城市整体形象和品质，影响城市可持续发展。

（3）存在潜在的环境污染和安全隐患隐患问题。

（4）影响了当地经济的发展，降低了土地的经济效益。

三、低效用地再开发的工作原则1. 以可持续发展为导向，确保再开发过程中不对环境造成损害。

2. 依法合规，遵循规划，保证再开发的合法性和可行性。

3. 强调公众参与，尊重社区利益，确保再开发项目的公正性和民主性。

4. 促进多方合作，实现土地资源的综合利用，最大程度发挥土地资源的功能。

四、低效用地再开发的工作内容1. 进行土地资源评价和风险评估，明确再开发的可行性和风险。

2. 研究并制定土地再开发规划，包括土地利用、建设方案、环境保护措施等。

3. 完善相关的政策法规和土地再开发的支持政策，降低再开发成本，提高再开发的效益。

4. 加强与社区居民的沟通和交流，了解他们的需求和意见，确保再开发项目符合当地利益。

5. 加大再开发项目的宣传力度，争取更多的社会支持和资源投入。

五、低效用地再开发的工作步骤1. 立项评议，确定低效用地再开发项目的可行性和重要性。

2. 报批程序，完成规划设计，征地拆迁，环评审批等相关手续。

3. 实施土地整理，改造土地环境，改善基础设施，进行土地复垦和绿化等工作。

县低效用地二次开发利用调查评价专项方案

土地投入产出强度40%
单位固定资产投资额15%
企业固定资产投资/宗地面积（万元/亩）
单位土地产值15%
企业年生产总值/宗地面积（万元/亩）
单位土地税收额10%
企业年上缴税收总额/宗地面积（万元/亩）
土地环境容量20%
宗地绿地率5%
宗地上绿化面积/宗地面积（%）
配套设施完备度10%
宗地上给水、排水、通信、电子等设施配套情况
2.经过和城镇计划、土地计划叠加分析初步复核城镇低效用地调查结果质量；
3.建立城镇低效用地评价体系,制订调查图和调查表,对宗地现实状况利用情况进行补充调查；
4、开展城镇低效用地评价,明确已调查低效用地集约利用程度,并制订低效用地判定标准；
5、结合评价结果,提出不一样功效区低效用地二次开发利用方向及提议。
4.2低效用地评价指标体系
4.2.1居住区低效用地评价指标体系建立
居住区低效用地现实状况评价关键考虑土地利用强度和土地环境容量两个因子,计划用途一致性、容积度、建筑密度、房屋空置率、绿地率、配套基础设施完备度和人口承载力7个指标,经过宗地现实状况利用情况和标准值对比计算现实状况利用水平和集约利用潜力。具体评价因子和评价指标见表4-1。同时经过定性分析进行集聚程度、宗地形状等土地利用条件修正,综合得出宗地利用潜力值。
土地投入产出强度40%
单位土地固定资产投资额15%
固定资产投资/宗地面积（万元/亩）
单位土地工业产值15%
企业年生产总值/宗地面积（万元/亩）
单位土地税收额10%
企业年上缴税收总额/宗地面积（万元/亩）
土地环境容量20%
宗地绿地率5%
宗地上绿化面积/宗地面积（%）
配套设施完备度10%