税

66．房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？答：代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业—代理业”征收营业税：（1）由委托方自行立项；（2）不发生土地使用权或产权转移；（3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；（4）事先与委托方订有委托代建合同；（5）施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。

如不同时符合上述条件，应根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函［1998］554号）的规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。

如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。

67．房地产开发企业向施工单位收回代垫水电费，是否应缴纳营业税？答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）的规定：价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。

建设单位只向施工单位收取了代垫的水电费，但并未为施工单位提供应税行为，不属于应并入营业额的价外收费，所以其代垫的水电费收入不缴纳营业税。

68．建筑工程分包应由总承包人履行扣缴义务吗？我公司是一家从事建筑工程分包劳务的单位，新《营业税暂行条例》规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。

请问我们从事分包建筑工程所涉及的营业税是否仍应由总包方履行扣缴义务？答：首先，新《营业税暂行条例》删除了旧条例第十一条第（二）款关于建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人的规定。

其次，《关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》（财税［2009］61号）也废止了“建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人；纳税人从事跨地区（包括省、市、县）工程提供建筑业应税劳务的以及纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人”的规定。

也就是说，从2009年1月1日起，纳税人从事建筑工程劳务无论是否实行分包，均应按照新《营业税暂行条例》第十四条的规定，即纳税人提供建筑业劳务应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税，总包方或建设单位和个人不再具有法定扣缴义务。

69．总承包商是否应扣除分包金额缴纳营业税？答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条第三款规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

但是，建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

70．总承包工程中包含的其他服务费如何征税？建筑安装企业的总承包合同中包含的设计费和技术服务费两项内容，在交纳营业税时是应该单独开具服务业发票交纳5%营业税，还是合并在总承包价格中一起开具建筑安装发票，缴纳3%营业税？答：总合同中包含的设计和技术服务应属于营业税中的服务业。

你单位应根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第三条规定的，纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下简称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。

据此，应将“建安总承包合同中包含的设计费和技术服务费”单独核算并按服务业税率缴纳营业税。

71．集资建房能否免征营业税？答：集资建房是房改初期为解决各单位住房紧张问题的一项临时性措施，现在住宅业已全面走向市场，企业、行政、事业单位集资建房住房制度改革已经结束，也就不存在集资建房的税收优惠。

并且，《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字［1999］210）第一条规定的免税条件是：企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入。

其他的建房行为不符合上述政策规定。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）规定，单位或个人自己新建（自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

《关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》（国税函［2005］334）也规定，纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。

集资建房实际上是一群人形成了临时的契约型组织，一种类似于房地产企业开发房地产的行为。

应当定位为合作经营的方式，像房地产企业一样照章纳税。

《关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》（国税函发［1996］718）规定，个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户，这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。

因此对个人应按销售不动产税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。

另一方面，个人与提供土地使用权的单位或个人的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为，对其双方应按《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发［1995］156号）第十七条的有关规定征收营业税。

72．代建房纳税应注意哪些事项？答：根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》等规定：房地产开发企业代建房屋时，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位（由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位）；房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。

房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业—代理业”税目计征营业税，税率5%；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。

73．承建钢结构房如何缴纳流转税？答：实践中，应当区分以下三种情况进行处理：（1）承包钢结构房工程的单位和个人为钢结构产品的生产企业的。

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。

未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。

建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。

（2）专门从事建筑安装的单位和个人（或建设单位）购买钢结构产品用于建筑安装的。

对非从事货物生产的单位和个人承包建筑安装工程所用非自产货物的，即从市场购买的直接用于建筑安装的，根据国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发［1993］149号）规定，建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。

《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

所以，从事建筑安装的单位和个人或建设单位购买的钢结构房用于建筑安装的，应当缴纳“建筑业”营业税，其计税营业额包括钢结构房的价款在内。

（3）商业经营单位和个人承包钢构房工程的。

在实践中，因为销售钢结构产品或应税劳务与提供建筑安装劳务同时发生在同一购买者身上，结算的价款既包括销售货物又包括提供非应税劳务，由此有人认为这是混合销售行为。

其实这是一种误解，《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发［1993］149号）规定，金属结构工程作业是属建筑范畴，应当征收“建筑业”营业税（另有规定者除外，如自产货物用于建筑安装的）。

所以，对于从事货物的批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，同时从事建筑业的，应当是一种兼营行为。

根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定，纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。

纳税人兼营的应税劳务是否应当一并征收增值税，由国家税务总局所属征收机关确定。

74．房地产开发企业自建工程是否缴纳建筑业营业税？答：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第五条规定，纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

第二十五条规定，纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

综上所述，单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，则纳税义务发生时间应为销售自建建筑物的纳税义务发生时间，其营业额按细则第二十条规定确定。

75．甲方提供建筑材料的如何征收营业税？答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第十六条规定：纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

因此，对建筑施工单位承建的建筑工程，不管合同价款如何签订，会计上如何核算，均应按建筑工程的总体造价，按现行营业税的有关规定缴纳“建筑业”营业税，也就是说对甲方所供的材料应计入建筑施工单位的建筑业计税营业税额中缴纳营业税。

注意事项：如施工单位为本地正常申报纳税企业，则该施工单位为营业税纳税义务人，不需代扣代缴，如施工单位为非本地正常申报纳税企业，则需代扣代缴营业税。