中国各城市税务基本政策-(汇总)

的次月起缴纳城镇土地使 用税；如无合同约定交付 时间，从合同签订的次月 起缴纳城镇土地使用税；
每季度终了后15日内缴纳
购销合同：万分之三 加工承揽合同：万分之五 建设工程勘察设计合同：万分之五 建筑安装工程承包合同：万分之三 财产租赁合同：千分之一 货物运输合同：万分之五 仓储保管合同：千分之一 借款合同：万分之零点五 财产保险合同：万分之零点三
合同的当天，或者纳税人
取得其他具有土地、房屋 ①国务院令第224号《中华人民共和国契税暂行条例》
3%
权属转移合同性质凭证的 ②琼地税公告〔2015〕1号《海南省地方税务局关于进一步明确契税
当天，发生纳税义务次月 纳税期限的公告》
15日前缴纳
海南省税局执行口径是按财税〔2004〕134号《 财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用全都要缴纳契税
（利润总额+/-调整项+预缴所得额-结转所得 额-以前年度亏损）*25%-已缴纳所得税额
土地价款*3%
①国税发[2009]31号-关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处
25%
每年5月底前
理办法》的通知 ②国税函[2010]201号-关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问
签订土地、房屋权属转移 题的通知
土地成本分摊方式
开发成本分摊方式 公共配套处理（红线内无偿移交政府、产权归全体业主所 有的） 公共配套处理（红线外无偿移交政府、产权归全体业主所 有的）
车位是பைடு நூலகம்有产权
同时具备住宅小区容积率1.0以上（含本数），单套建筑面积144平方米以下（含本数）两个条件 琼府〔2019〕40号《海南省人民政府关于明确普通住宅认定标准的通知 》
①2016年第18号-国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行 开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告 ②财税[2016]140号-关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值 税政策的通知（拆迁补偿金额列入土地成本）
应在次月规定的纳税申报 期限内申报缴纳增值税税 的同时一并申报缴纳城建 税。
序号 1 2
3
4 5 6 7 8 9
税种 增值税 增值税附加税
土地增值税
企业所得税 契税
房产税 土地使用税
印花税 个人所得税
税项 预缴
计税依据
税务基本政策-海南省
计算方法
含税预收款
含税预收款/（1+9%）*3%
法定税率 3%
纳税义务时间
当地政策文号
取得预收款次月15日之前 （节假日顺延）
①财税〔2016〕36号-2.营业税改征增值税试点有关事项的规定，第 （八）条第9条 ②2016年第18号-国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行 开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告，第十条
技术合同：万分之三 产权转移书据：万分之五
合同签署次月
①2019-9-30《国家税务总局海南省税务局关于统一房产税和城镇土 地使用税纳税申报期限的公告》 ②财税[2008]152号 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用 税有关问题的通知 一、关于房产原值如何确定的问题 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目 中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会 计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载 的，应按规定予以调整或重新评估。 ①财税[2008]152号 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用 税有关问题的通知 三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产 税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、 土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 ②琼府令第208号《海南省实施《中华人民共和国城镇土地使用税暂 行条例》办法》 ③2019-9-30《国家税务总局海南省税务局关于统一房产税和城镇土 地使用税纳税申报期限的公告》
（利润总额+/-调整项+预缴所得额-结转所得 额-以前年度亏损）*25%-已缴纳所得税额
25%/20%/5%
季度申报缴纳
海南省地方税务局[2016年]第8号《海南省地方税务局关于调整房地 产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》
海南省国家税务局公告2016年第20号《海南省国家税务局海南省地方 税务局关于调整房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公 告》 开发项目位于海口市、三亚市、万宁市、琼海市、文昌市、陵水县、 乐东县、澄迈县城区和郊区的，计税毛利率为25%; 开发项目位于其他地区的，计税毛利率为20%; 属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为5%
海口、三亚、陵水普通3%、非普通5% 其他市县普通2%、非普通4% 保障房不预征 转让土地5%
转让房地产合同签订时间 海南省地方税务局公告2014年第21号《海南省地方税务局关于土地增 为准/收取预收款项次月 值税预征率的公告》
普通住宅的认定标准
清算单位（分期、立项、工规证） 清算原则（整体清算、两分法、三分法）
单独销售的视同非普通住宅分摊各项成本
增值额=销售收入-扣除金额 增值率=增值额÷扣除金 （确定税率 ）土地增值税=增值额*税率-扣除金额*速算扣 除系数 或 核定征收时，核定销售收入、扣除项目，按常 规方法计算增值额、增值率、税额
1.四级超率累进税率 （1）增值额未超过扣除项目金额５０％ 土地增值税税额＝增值额×３０％ （2）增值额超过扣除项目金额５０％，未 超过１００％ 土地增值税税额＝增值额×４０％－ 扣除项目金额×５％ （3）增值额超过扣除项目金额１００％， 未超过２００％ 土地增值税税额＝增值额×５０％－ 扣除项目金额×１５％ （4）增值额超过扣除项目金额２００％ 土地增值税税额＝增值额×６０％－ 扣除项目金额×３５％ 2.核定征收 与常规方法税率一致
从租计征 从价计征 土地使用税 印花税 个人所得税
房产租金收入
租金收入*12%
房产原值的70%
房产原值*70%*1.2%（按年征收分季缴纳）
占地面积
占地面积*年税额（按年征收分季缴纳）
合同金额（不含税/含 税）
合同金额*对应税率
①2019-9-30《国家税务总局海南省税务局关于统一房产税和城镇土
12%
股权转让印花税那产权转移书据万分之五缴纳印花税
财产转让收入
应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-转让 中发生的合理费用
应缴个人所得税=应纳税所得额×20%
个人转让股权个税税率20%
股权转让协议已签订生效 的，受让方已支付或部分 支付股权转让价款的次月 15日内
国家税务总局公告2014年第67号-国家税务总局关于发布《股权转让 所得个人所得税管理办法（试行）》的公告 个人转让股权需按“财产转让所得”缴纳个人所得税
清缴 城建税 教育费附加 地方教育费附加
预缴
含税预收款 增值税 增值税 增值税
（含税预收款-可抵减的土地成本）/（1+9%） *9%-进项税-预缴增值税
增值税金额*7%、5%、1% 增值税金额*3% 增值税金额*2%
9%
7%、5%、1% 具体根据项目所在地确定
3%
2%
发生应税行为并收讫销售 款项或者取得索取销售款 项凭据的当天；先开具发 票的，为开具发票的当天
每季度终了后15日内缴纳 地使用税纳税申报期限的公告》
②国发[1986]90号《中华人民共和国房产税暂行条例》
1.20%
每季度终了后15日内缴纳
从合同约定交付土地时间
海口市、三亚市、各类开发区和旅游度假 区土地使用税每平方米年税额幅度为1.5元 至24元；其他征税区域土地使用税每平方
米年税额幅度为0.6元至12元
两种都有
车位是否参与土增税清算
无论是否有产权证，只要取得车位销售收入就要按非普通住宅清算，如果是普通住宅赠送车位，合同中未单独约定车位价格，则按普通住宅清 算。
车位是否分摊土地成本
单独销售的车位要分摊
车位成本分摊方式
旧房转让
预缴 汇算清缴 土地款 城市基础设施配套费（若当地规定缴纳）
应纳税所得额 应纳税所得额 土地价款
建设工程规划（临时）许可证 只有两分法
（琼地税发[2009]187号）《海南省地方税务局关于土地增值税清算 有关问题的通知》 （琼地税发[2009]187号）《海南省地方税务局关于土地增值税清算 有关问题的通知》
占地面积法或建筑面积法
建筑面积法
共配成本分摊到可售项目中土增税前抵扣
严格上不可在土增税前抵扣；若提供政府文件表明配套与项目相关，则其发生的成本费用可分摊到可售项目中土增税前抵扣
应在次月规定的纳税申报 期限内申报缴纳增值税税 的同时一并申报缴纳教育 费附加。
应在次月规定的纳税申报 期限内申报缴纳增值税税 的同时一并申报缴纳地方 教育费附加。
国发〔1985〕19号《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
含税预收款-预缴增值税 （含税预收款－预缴增值税）*2%/3%/4%/5%