日本不动产产权管理制度

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日本房产管理制度

日本房产管理制度日本房产管理制度是指在日本国内对房地产和土地进行管理的一系列法律和规定。

房产管理制度在日本具有非常重要的地位，因为日本人口密集地区有限，房地产市场非常活跃。

房产管理制度的完善和规范化对于保护土地资源、促进经济发展、保障居民住房权益具有十分重要的意义。

下面将从不动产登记、土地使用规划、建筑管理和房产税收等方面分别对日本房产管理制度进行详细介绍。

一、不动产登记不动产登记是日本房产管理制度的重要组成部分，它是通过不动产登记管理条例对土地和建筑进行登记，确保不动产的所有权和抵押权的真实性和合法性。

不动产的登记分为土地登记和建筑物登记两个环节。

土地登记主要是登记土地的坐落、面积、地形和地貌等信息，建筑物登记主要是登记建筑物的地点、种类、结构和用途等信息。

日本不动产登记由法务省的民防法务局和地方政府的土地管理局共同负责。

二、土地使用规划土地使用规划是指在土地使用过程中遵守一定的规划和规定，保护土地资源，合理利用土地资源，确保土地资源的可持续利用。

日本土地使用规划主要通过土地利用法来进行规范。

根据土地利用法的规定，日本政府会制定国土计划，对土地进行分类和规划，确保土地的合理开发和利用。

同时，地方政府也会根据国土计划的要求，对土地进行具体的分区和规划，确保土地的合理使用。

三、建筑管理建筑管理是指对房屋和建筑进行管理和监管，提高建筑的质量和安全性，确保建筑的合法性和稳定性。

日本建筑管理主要通过《建筑法》来进行规范，建筑法主要包括建筑的设计、施工和使用等环节。

根据建筑法的规定，建筑的设计必须符合相关的标准和规范，建筑的施工必须由合格的施工单位施工，建筑的使用必须符合相关的用途规定。

此外，建筑法还规定了建筑的维护和修缮等方面的要求，以确保建筑的长期稳定和安全。

四、房产税收房产税是指对房地产进行税收征收的一种税收形式，它是日本房产管理制度的重要组成部分。

日本的房产税主要由地方政府进行征收，房产税的税率和征收方式由地方政府根据实际情况进行规定。

日本房屋管理制度

日本房屋管理制度一、日本的房屋管理制度日本的房屋管理制度源自于其独特的国情和历史文化背景。

日本房屋管理制度具有复杂性、完善性和灵活性的特点，包括有关土地、建筑、住宅和商业用地的规划、开发、使用和管理的相关法规和制度。

日本的房屋管理制度主要包括以下几个方面。

1. 日本的土地利用规划日本的土地利用规划是围绕土地的合理利用、保护和管理展开的。

在日本，土地利用规划主要包括国土规划和具体的地方规划。

国土规划是由国土交通省负责制定和实施的，其目的是统筹规划和管理日本的国土资源，包括土地的开发、保护和利用。

地方规划是由地方政府负责制定和实施的，其目的是根据当地的实际情况和需求，合理利用土地资源，推动地方经济和社会的发展。

2. 日本的土地使用管理和开发日本的土地使用管理和开发是由地方政府主导的，包括土地的开发、分配、转让、租赁和使用等相关事务。

地方政府负责规划和管理土地的使用，确保土地的合理利用和保护，在土地使用和开发中，地方政府还会考虑当地的社会经济状况、市场需求和环境保护等因素，制定相应的政策和措施，促进土地资源的有效利用和可持续发展。

3. 日本的建筑管理和规划日本的建筑管理和规划是由建设省（现已合并入国土交通省）负责的，其主要职责是规划和管理建筑的设计、施工、使用和维护等相关事务。

建设省会根据国家的发展战略和城市规划，制定相应的建筑规划和技术标准，监督和管理建筑的质量和安全，保障建筑的结构稳固和环境友好，促进城市建设和现代化。

4. 日本的住宅管理和住宅政策日本的住宅管理和住宅政策是由厅（局）负责的，主要包括住宅的建设、分配、租赁、管理和维护等相关事务。

日本的住宅政策主要是为了解决居民的住房需求，保障居民的住房权益，促进住房市场的健康发展。

在住宅管理和住宅政策中，厅（局）会制定相应的政策和措施，如建立住房补贴制度、推行低收入家庭的公共租赁住房、积极开发社会住宅等，以满足不同居民的住房需求，实现住房的普惠性和可持续发展。

日本政府的物业管理

（４）国会、会计检察院等机构负责国有财产监察
日本《宪法》规定：内阁必须向国会及国民定期（至少每年一次）报告国家财政状况。
（５）对经营性国有资产管理，财务省主要行使收益权，主管省厅行使经营者选拔与重大决策权。
３．国家公务员宿舍的管理日本于１９４９年制定并开始实施《国家公务员宿舍法》，经过５次修改于２００２年完善了《国家公务员宿舍法》。《国家公务员宿舍法》对实施公务员宿舍法的目的、宿舍的设立和修缮管理及其相应和机构、宿舍的废止处理等做了较为详细的法律规定。国家公务员宿舍是国家为职员及家属居住而设立的建筑和附属用房。国家公务员宿舍是为提高国家公务员的职务效率，根据《国家公务员宿舍法》设立。（１）国家公务员宿舍种类日本公务员宿舍有公邸、免费宿舍和收费宿舍三种。 ①公邸日本在预算允许范围内设立公邸，并提供给下列职员无偿使用。众议院议长、副议长．参议院议长、副议长，内阁总理大臣及国务大臣。最高法院
院长，会计检察员院长。人事
·职员的职务被认为是国家
院总裁，国立国会图书馆馆长，
事务所必需的职务：
众议院事务总长及参议院专务
·由于工作地点附近住宅紧
总长，众议院法制局局长、参缺，影响职员正常从事国家事
议院法制局局长，宫内厅长官
务或事业的管理者。
及侍从长，检察官总长，内阁
（２）设立、修缮及管理宿
法制局长官，驻外公馆的大使
可向财务大臣提出调整设立计划。财务大臣在接到调整设立计划后．确认有必要修改时将重新调整设立计划．并将其调整计划内容通知相关省厅大臣。
在决定设立计划以及调整设立计划时．财务大臣必须要考虑各省厅及独立行政法人的职员的职务性质、宿舍的现状及缺损状况。

日本法上不动产交易有公信原则吗？

日本法上不动产交易有公信原则吗？很多时候，参与物权交易的人都无法确认权利是否真正属于交易相对人。

因此，采用公信原则，有助于交易迅速安全地进行。

但是，公示的内容与真实的权利状况相异时，权利人就会受到丧失权利的不利益。

而且，如果说权利人不知道不实公示的事实时，人们就会遭受突然丧失权利的危险，这很难令人满意。

因此，是否采用公信原则，在物权交易中，关系到优先保护所谓静的安全还是动的安全的问题。

日本民法仅在动产交易中采用了公信原则，在不动产交易中不采用公信原则。

对于不动产而言，一方面是作为生产和生活基础的极为重要的财产，很多时候都寻觅不到替代物。

因此，很多时候权利人因为权利丧失而遭受了深刻的不利益，因而不应当很容易就从权利人那剥夺权利。

另一方面，从不动产交易的性质（不动产通常而言价格都比较高，而且较动产而言并不那么频繁地进行交易）和日本的登记制度现状（日本的不动产登记制度中，在权利人不知情的情况下，无法充分防止与实际权利关系相异的登记——所谓的形式审查主义）来看，交易者不仅应当依赖登记簿上的信息，还要慎重地调查权利关系，只要万一有不利益之虞发生，就可以推迟交易，这也并无不当。

因此，不动产交易中不采用公信原则。

但是，这样一来，如何保护那些善意无过失地相信登记而进行交易之人就成为了问题。

关于这方面的问题，有法理主张类推适用日本民法94条第2款。

与此相对，动产一方面与不动产相比，作为财产的重要性较低，而且比较容易寻觅到替代物。

因而，因权利丧失权利人所遭受的不利益，与不动产相比也较小。

另一方面，动产在日常生活中交易极度频繁，如果说要求交易人要慎重调查权利关系，只要有一点不安就推迟交易的话，将会招致交易的显著停滞。

因此，在不动产交易中，采用公信原则。

（日民192条：因交易行为而平稳且公然地开始动产占有之人，善意且无过失时，就该动产即时取得行使的权利。

）。

日本国有财产法

日本国有财产法（1948.6.30法73）施行：1948年7月1日（参照附则）修订：1949法134、法145、法196；1950年法141、法214、法290；1952年法219、法268；1953年法114、法194、法213；1956年法64、法113、1957年法107；1962年法140；1964年法130；1970年法82；1973年法67；1978年法73；1981年法75；1986年法78；1989年法48；1991年法90；1999年法87、法102、法156、法160；2001年法75、法80、法129；2002年法65、法152。

目录第一章总则（1条—4条）第二章管理及处理的机关（5条—9条4款）第三章管理及处理第一节通则（10条—17条）第二节行政财产（18条—19条）第三节普通财产（20条—31条）第三章-2 进入及界限确定（31条-2—31条-5）第四章台账、报告书及计算书（32条—38条）第五章其他规定（38条-2—38条-4）第一章总则第1条（本法的宗旨目的）国有财产的取得、维持、保管、运用（以下称管理）以及处理等。

除其他法律另有特别规定之外，适用本法之规定。

第2条（国有财产的范围）1.本法所称的国有财产，是根据法律规定国家负担的国有财产，或根据法令规定赠与而成为国有的财产，亦指下列财产：（1）不动产；（2）船舶、浮标、浮栈桥以及浮船坞和航空器；（3）前两款所列的不动产从属物；（4）地上权、地役权、采矿权及其他以此为准的权利；（5）专利权、著作权、商标权、使用新型权及其他以此为准的权利；（6）股票股份、新股预购权、公司债券（含有根据特别法应有法人发行的债券权利，短期公司债券除外）、地方债、信托收益权以及根据按此类权利看待的出资产生的权利（国家运用资金或公积金或为了此类目的而临时所有权除外）。

2.前项第6款的短期公司债券等是指下列诸款：（1）根据关于公司债券转账的法律（2002年法律第75号）第66条第1项规定的短期公司债券；（2）工商合作社中央金库法（1936年法律第14号）第33条第2项规定的短期公司债券；（3）信用金库法（1951年法律第238号）第54条第3款之第2项第1目规定的短期债券；（4）保险业法（1996年法律第150号）第61条第2款第1项规定的短期公司债券；（5）关于资产流转的法律（1999年法律第150号）第2条第8项规定的短期公司债券，针对特定目的的公司关于特定资产流转的法律的一部分被修订后的法律（2001年法律第97号）包含根据附则第2条第1项的规定以及根据具有相同效力的本法第1条的规定修订前的有特定目的的公司关于特定资产流转法律（1999年法律第150号）第2条第6项之规定的特定短期公司债券；（6）农林中央金库法（2002年法律第93号）第62条第2款第1项规定的短期农林债券。

浅议日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示

浅议日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示论文报告：浅议日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示第一部分：引言随着我国房地产市场的不断发展，其中涉及房地产税收制度问题的讨论也愈加频繁。

日本作为亚洲发达的经济体，其房地产市场和税收制度一直备受各界关注。

本文结合日本房地产税收制度的特点，探析其对我国房地产市场调控的启示意义，从而提出建议和思考。

第二部分：日本房地产税收制度的特点1. 不动产综合税不动产综合税是指由日本地方政府针对不动产征收的一种税收制度。

不动产综合税的税率定为基础税率和调整税率两部分，通过对基础税率和调整税率进行调整，可以实现对同地区房价不同的不动产进行差别税率调整，达到针对不同层次购房群体的具体调整。

2. 遗产税遗产税是由日本国家政府对遗产进行征税的制度，其目的在于将遗产的财富进行社会公平分配。

在征收遗产税时，除了需要对遗产价值进行具体核算外，还需对受遗产人的关系进行调整，根据受遗产人与遗产人的亲缘关系，确定不同的遗产税税率，以此达到具体差别化的调整。

3. 印花税印花税是针对不动产买卖交易进行征收的税收，其中包括横跨一地区多地市的不动产交易以及地方政府内部的不动产买卖交易。

印花税的税率根据不动产的价值、交易的次数等进行差别化调整，对于大额不动产交易，印花税的税率将更高。

第三部分：日本房地产税收制度对我国房地产市场调控的启示1. 坚定不移推进房地产综合税改革我国现有的房地产税收制度十分复杂，征收的各种税种缺乏协调，导致其针对房地产市场调控的效果不尽如人意。

因此，针对这一问题我们可以借鉴日本不动产综合税的经验，推进房地产综合税的改革，建立起更为科学、合理的税收体系。

2. 建立适应不同购房群体的税收体系针对不同购房群体的实际情况进行差别化的税收调控是现阶段我国所需要的关键措施。

在日本的税收制度中，不动产综合税、遗产税和印花税等多种税种可以在涉及到房地产买卖交易和财富遗传时进行差别化调整，我们可以借鉴这些制度，针对不同购房群体进行具体调整。

日本不动产产权管理制度PPT课件

2020/10/13
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7.5 日本不动产产权管理制度
7.5.1 日本民法中的不动产
• 土地
根据《日本不动产登记法》第15条规定：“登记簿中，就一宗土地或一个建筑物备用一张纸。” 即土地与建筑物经分割并分别登记。一般认为，土地是人为决定的以一区划（一笔）为单位的所有权客体，其范围以地表为中心及于上下（空中及地心）。
2020/10/13
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7.5 日本不动产产权管理制度
7.5.2 不动产登记制度
• 登记机构登记所登记管辖:日本原则上采属地管辖
• 土地登记簿册及地图日本不动产登记簿册依不动产种类而分三种：土地登记簿册、建筑物登记簿册、
立木登记簿册。登记簿及地图等由登记所永久保存。
1．物的编定主义登记簿中采取“一物一用纸”的原则，即一笔土地、一栋建筑物、一个立木，使用一个单位的用纸。
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2020/10/13
汇报人：XXXX 日期：20XX年XX月XX日
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• 定着物
建筑物：最典型的定着物，属于独立之不动产。
树木：土地的定着物，不属于独立的不动产。
未分离的天然孳息：尚未自原物分离的桔子、桑叶，或收割前的稻子、干草叶子等，允许以明示方法作为对抗要件，按独立物进行交易。
其他：铜像、路轨、管道、庭园点景石（根据情况定）等，这些一般是土地之构成部分，但也并不是不能单独作为交易对象。
• 日本不动产登记的特点
登记事项：土地的标示；土地的所有权、地上权、永佃权、处分限制、消灭。
• 登记类别
依登记的效力，可将登记分为完成登记与预备登记。完成登记对第三人有对抗效力，预备登记则无对第三人的对抗力。预备登记又分预告登记与假登记

关于日本房产的法律法规你了解多少

关于日本房产的法律法规你了解多少这几年，不少人选择在日本买房。

在日本买房之前，当然要对日本的房产法律法规有所了解，下面小编就简单的给各位介绍一下，希望对大家有所帮助。

1.所有权：优点：日本不动产行业极度发达成熟，管理会社对整栋公寓的管理可谓无微不至;修缮基金的运用更是合理、透明，不但需要定期向住户公布基金余额，还需要详细说明基金的使用动向。

因此，日本很多建造三四十年以上的大楼依然非常结实干净整洁，和国内很多公寓大楼短时间内外观就明显陈旧形成了鲜明对比。

缺点：日本人不但时刻谨小慎微对自己要求严格，生怕影响到别人，对别人的要求同样如此——也许只是因为你走路时候声音稍微大一点，住在你楼下的住户就会到管理会社投诉你"噪音污染"。

因此，在日本购买集合住宅，你首先得学会和日本人一样的"谨小慎微"。

还有一个不得不提的问题就是，集合住宅的土地面积是整栋大楼的住户所共有的，比如一栋公寓里有50家住户，那么你所占有的土地面积就是该楼占地面积的五十分之一。

(日本绝大多数房屋是永久产权，但不是绝对)2.房产交割时要缴税：买家在办理房产交割的过程中，应缴纳以下3项税款：(1)印花税：税率因物业价格而异，征税比例为0.01%—0.20%;(2)不动产取得税：按政府评估价格(通常是交易价格的20-50%)，而非实际交易价格计算;(3)登记免许税：房产或土地登记所需税费，税率为2%。

3.固定资产税(房产税)和都市计划税：但是在日本买房子不好的是，每年需要交固定资产税，是按照房子所在地每年的地价百分比计算的，可以认为房子越大，固定资产税越贵;其中固定资产税(房产税)税率为1.4%，都市计划税征收标准为土地或房屋价值的0.3%4.贷款买房子的利息：日本人也是很多的使用银行贷款买房子，浮动利息大概0.8~1.2%之间，如果国家的经济状况不出现大的问题，这个利率基本不会有太大变动。

(外国人买不动产需要全款，不能贷款)5.所得税(租金)：东京的租金并不是房价的10%，而是要看地段5%~8%，扣完税实际到手3%~5%，不定居日本的需要在额外收取20%的税。

论日本不动产登记制度对我国的启示

2015 年第11 期总第265 期经济研究导刊ＥＣＯＮＯＭＩＣＲＥＳＥＡＲＣＨＧＵＩＤＥＮｏ.11，２０15ＳｅｒｉａｌＮｏ.265论日本不动产登记制度对我国的启示魏双，张明久闻（黑龙江大学，哈尔滨150080）摘要：在市场经济蓬勃发展的情况下，不动产登记制度成为法律热点，值得我们做深入的研究和讨论。

参考日本的不动产登记制度以及登记所产生的效力的相关规定，我国的不动产登记制度在建立相应的制度方面还处于初步阶段，有比要深入研究日本不动产登记制度，从中学习和汲取优秀和先进的理念，从而为我国的不动产登记制度提出合理和有效的建议。

关键词：不动产登记；适用范围；登记效力中图分类号：DF93 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）11-0309-03一、日本的不动产登记制度概述不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。

不动产没有必要一定是实物形态的，例如探矿权和采矿权。

再者就像建筑物及土地上生长的植物，或者依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物，与土地尚未脱离的土地生成物以及因自然人力添附于土地并且不能分离的其他物，主要囊括物质实体和依赖于物质实体上的权益。

日本的不动产登记制度有着悠久的历史，尤其是在二战结束以后，日本通过一系列先进的具有现代管理理念的土地管理制度，形成了符合日本国情的，行之有效的登记制度。

日本的土地管理分为相互制衡、相互连接的三个系统。

其中之一为自上而下担负了决策、计划、控制、督促等宏观管理功能的行政管理部门，即国土建设省；其二是负担法律的落实和监督等职能的司法管理部门，即法务省土地登记局；其三是以丰富的科技手段，能够提供技术标准，去进行实际操作的土地科技服务部门和人员，如负责地籍测量和调查、土地规划、基准点测量的各类测量公司和测量人员等具有专业知识的登记工作人员和机构。

由此可以看出，土地登记在日本的土地管理中占据着非常重要的地位。

论日本不动产登记制度对我国的启示

不动产没有必要一定是实物形态的，例如探矿权和采矿权。

日本的土地管理分为相互制衡、相互连接的三个系统。

由此可以看出，土地登记在日本的土地管理中占据着非常重要的地位。

日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示

日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示论文报告：日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示一、日本房地产税收制度的概况二、日本房地产税收制度对我国的启示1.税率差异化对市场调节的作用2.房价与土地价值综合考量的设定原则3.收入与房产税挂钩的税收结构4.税负的分散与减轻5.长远的税收策略三、案例分析1.东京都市圈的房价2.近畿地区的房价3.封闭式高层住宅案例4.销售与出租税收的关系5.日本房地产税收系统的演变一、日本房地产税收制度的概况日本的房地产税制虽然历经多次改革，但总体而言还是比较详细和完善的。

房地产税以及资产税是日本财政的重要支柱之一，通常分为地方房产税、国税和其他附加税。

地方房产税则分为以下三个方面：1.地方税和特别地方税：压在所有城市、镇、村地方公共税的最大税收。

2.南海道、北海道、東北地方、關東地方、中部地方、關西地方、中国地方、四國和九州地方的都市圏加成稅：在该地区特殊情况下的、为了保障地方税让税收及时增长的本地税。

3.全国一律规定税：以土地面积和建筑面积等因素计算，数额有规定。

除了继承和遗产税、国税、汽车税、各种许可费和房屋大修费之外，还有资产税。

资产税是针对土地和建筑物独立计算的，也包括中小型企业所缴纳的不动产税。

二、日本房地产税收制度对我国的启示1.税率差异化对市场调节的作用由于地价和房价高涨，房地产税也因此急剧增长。

日本特别制定了税率差异化的方式，以此确保住宅以及商业房屋等均可平稳发展，同时还可以有效地控制房地产市场的供给与需求。

启示：我国也应该制定差异化的税制措施，适当刺激住宅开发和地产经济，为市场调节创造良好的环境。

2.房价与土地价值综合考量的设定原则日本的房地产税是基于土地和建筑物的使用价值确定。

此外，还需考虑所属地区的需要、土地特定情况等多种因素。

地价的锐减甚至导致该地区的压缩地价（被虚高的土地价格拟定）,从而达到对土地价值进行综合的考量。

启示：我国的房地产税收制度也应该以土地价值为准，进行综合考虑，并对具体地区的需求情况加以综合分析。

日本不动产产权管理制度

751日本民法中的不动产75日本不动产产权管理制度日本是采用意思主义立法例的国家物权变动仅以当事人意思表示而发生无须公示
7.5.1 日本民法中的不动产
7.5 日本不动产产权管理制度
•
土地
根据《日本不动产登记法》第15条规定：“登记簿中，就一宗土地或一个建筑物备用一张纸。” 即土地与建筑物经分割并分别登记。一般认为，土地是人为决定的以一区划（一笔）为单位的所有权客体，其范围以地表为中心及于上下（空中及地心）。
7.5.2
不动产登记制度
7.5 日本不动产产权管理制度
• 日本是采用意思主义立法例的国家，物权变动仅以当事人意思表示而发生，无须公示。在日本，登记具有对抗第三人的效力，不动产物权变动，非经登记，不得对抗第三人。 • 日本不动产登记的特点登记事项：土地的标示；土地的所有权、地上权、永佃权、地役权、土地先取特权、土地债权、土地抵押权；土地权利的设立、转移、变更、处分限制、消灭。 • 登记类别依登记的效力，可将登记分为完成登记与预备登记。完成登记对第三人有对抗效力，预备登记则无对第三人的对抗力。预备登记又分预告登记与假登记 • 登记的顺位（1）就同一不动产登记权利的顺位，法律无另外规定时，依登记的先后确定。（2）关于登记用纸中同一部内所进行的登记，登记的先后依顺位号数。关于登记用纸中不同部所进行的登记，登记的先后依收件号顺序。（3）附记登记的顺位依主登记的顺位。但附记登记间的顺位，依其先后而定。（4）已进行假登记时，本登记的顺位，依假登记的顺位。
7.5.2 不动产登记制度
7.5
日本不动产产权管理制度
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登记程序申请原则申请登记的当事人称登记权利人和登记义务人。申请登记，应提出下列书面材料：（1）申请书；（2）证明登记原因的书面材料；（3）关于登记义务人权利的登记证明书；（4）就登记原因需要第三人的许可、同意或承诺时，证明已得其许可、同意或承诺的书面材料；（5）依代理人申请登记时，证明其权限的书面材料。形式审查主义申请不动产登记时，并不进行实质性审查，只要登记不违反登记制度的目的，即使实体关系与登记事项不相符合，也承认登记的有效性。不同的登记内容在日本，不同的登记事项适用不同的程序。根据登记事项可将登记程序分如下几种：（1）土地标示的登记程序；（2）建筑物标示的登记程序；（3）所有权的登记程序；（4）所有权以外权利的登记程序。登记顺序登记人员依受件号数的顺序进行登记。

日本的不动产鉴定评估制度

日本的不动产鉴定评估制度
姜贵善
日本于１６９３年７月１日颁布《关６有不动产鉴定评估的法律》后，于１９之又９３年、９７年、９９年分别对其进行了多次修１９１９
改。
日本对不动产的鉴定评估业实行 “ 动不产鉴定评估师制度。律明确规定，不动法除产鉴定评估师和助理不动产鉴定评估师以外，何人不能进行不动产的鉴定评估业务。任
日本通过《关不动产鉴定评估的法有律》对不动产鉴定评估业的业务内容、动，不产鉴定评估师资格的考核培训制度，及国以家对不动产鉴定评估业的监督检查方式，进行了一系列的法制化规范。日本对不动产的鉴定评估，是指用具体的价格致值确定土地和建筑物，及它们的以
应进行是否遵循空间地藉标准的检查。然后．应该保留历史数据，后进行描述数他最据和空间数据的变化。数据改变后，务器必须提供给土地所服有者已经变化了的宗地的新的地籍图和新
的所有权。
法律属性。所以，负责数据维护的管理员由用户确认整个数据的更新过程是必要的。

浅谈日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示

浅谈日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示一、日本房地产税收制度的概述二、日本房地产税收制度对房价调控的作用三、日本房地产税收制度对房地产市场发展的促进作用四、日本房地产税收制度的不足之处五、日本房地产税收制度对我国房地产市场调控的启示近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场作为重要的经济支柱，已成为社会关注的焦点。

由于房地产市场的稳定发展对于保障国家经济的平稳运行、推动城市现代化等方面具有重要意义，因此我国政府实施了一系列的房地产市场调控政策。

其中，学习借鉴日本房地产税收制度，对我国房地产市场进行合理调控具有积极的启示作用。

一、日本房地产税收制度的概述日本的房地产税收制度是按照公有财产原则建立的，在法律保护和支持下，使税收体系得以自行调整。

该制度针对的税收对象，除了房屋和土地等房地产，还包括租赁权、选举权等无形权利。

日本的房地产税收分为2种，一种是固定资产税，即按照固定资产的市值计算税收；另一种是不动产所得税，即按照房地产利润来计算税收。

其中，固定资产税在税收总额中占比例最高，约占50%。

二、日本房地产税收制度对房价调控的作用由于日本的房地产税收制度是按照市场价值计算的，因此它是房地产市场调控的重要手段。

首先，它对高价趋势起到约束作用，其次，它可遏制房地产市场的泡沫化。

在日本，政府会定期公布市场价格，并按照市场价格计算固定资产税，这在一定程度上约束了房价上涨，同时防止了房地产市场出现泡沫。

由此可见，日本的房地产税收制度对于房价的调控具有十分重要的作用。

三、日本房地产税收制度对房地产市场发展的促进作用日本的房地产税收制度对于房地产市场的发展，并非只是约束和调控，它还可提供便利和优惠，这样可以促进房地产市场的健康发展。

例如，日本政府为了促进国内房地产市场的发展，对新开发的房地产提供了预约制优惠政策，包括减免固定资产税等。

另外，日本的房地产税收制度还支持开发商开发房地产，对于已开发的房地产，政府还会提供减免税收的措施，从而吸引开发商投资和开发房地产。

日本土地登记制度

1．日本登记制度的现状①登记所在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。

而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。

不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。

登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。

被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。

如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。

（参照附件履历事项证明书1）②登记对象係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。

并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。

有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。

亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。

公司须経登记始能成立。

伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。

法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。

日本房地产税制概况及经验借鉴

日本房地产税制概况及经验借鉴【摘要】摘要：日本的房地产税制是一个相对完善的制度，其税率相对较高，征收对象包括房屋、土地等不动产，征收方式以自主申报为主，同时设有各种减免和优惠政策。

借鉴日本的经验，中国可以在房地产税征收对象的范围、税率、征收方式等方面进行改进。

未来的发展方向应该是加强税收征管，提高税收公平性，促进房地产市场的健康发展。

通过借鉴日本的房地产税制经验，中国可以更好地完善自身的税收制度，促进经济持续稳定增长。

【关键词】日本，房地产税制，征收对象，税率，征收方式，减免措施，优惠措施，经验借鉴，改进建议，发展方向1. 引言1.1 日本房地产税制概况及经验借鉴日本的房地产税制度在全球范围内享有盛誉，其独特的税制设计和完善的征收方式为国家的经济发展提供了良好支撑。

日本的房地产税制根据不同地区的市场情况和需求设定相应的税率和征收方式，确保了税收的公平性和合理性。

日本政府还通过一系列的减免和优惠政策来鼓励房地产市场的发展，促进经济的稳定增长。

这些举措不仅为税收收入的增加和保障提供了保障，还为房地产业的发展注入了新的活力。

在我国房地产税制改革的背景下，我们有必要借鉴日本的经验，借鉴其积极的税收政策和税制设计思路，不断完善我国的房地产税制。

通过学习日本的经验，我们可以更好地解决我国房地产税收方面存在的问题和挑战，提高税收的有效性和公平性。

我们也需要思考未来的发展方向，探索更加科学合理的税收政策和税制设计，推动我国房地产市场的健康发展和经济的可持续增长。

2. 正文2.1 日本房地产税制概述日本的房地产税制是指日本政府对房地产征收的税收制度。

房地产税是日本政府主要的税收之一，也是房地产所有者需要缴纳的重要税项之一。

日本的房地产税制经历了多次改革和调整，旨在维护公平性和稳定性，同时也促进了日本房地产市场的发展。

日本的房地产税制主要包括固定资产税和都道府县市町村税。

固定资产税是根据房地产的评估值来确定征收额度，纳税人需要根据其所持有房地产的价值来缴纳税款。

日本物权法中的对抗问题(加贺山茂)

日本物权法中的对抗问题加贺山茂上传时间:2003-9-12于敏译对抗不能的理论物权中的意思主义与形式主义主义内容意思主义不动产物权仅以合意(物权的合意)即可使变动(发生、变更、消灭)形式主义不动产物权仅以合意尚不充足,只有伴随登记方可使变动附图{图}不动产的二重转让与对抗问题例题：附图{图}设：卖主A虽然将不动产转让给了第1买主B，但是在转移登记完了之前，卖主改变了主意，将不动产转让（二重转让）给以更高价格购买的第2买主C，第2买主先进行了转移登记。

这里存在以下3个问题：1.在第一次买卖中即使不登记所有权是否也向第1买主转移？2.已经将不动产转让给第1买主（B）的卖主（A），是否可能再将同一物权转让给第2买主（C）？3.关于已经转让给第1买主的所有权，第2买主是否可能从卖主取得所有权？参照条文日本民法第176 条“物权的设定及转移只因当事人的意思表示发生其效力。

”日本民法第177条“关于不动产物权的得丧及变更，非依登记法规定进行登记不得以此对抗第三者。

”对抗不能的一般理论在不动产的二重转让中，即使没有登记，依据日本民法第176条，所有权也转移至第1买主，所有权已经不存在于卖主。

尽管如此，若卖主将向第2买主的转移先行登记的话，依据日本民法第177条，所有权就从卖主，或者从第1买主向第2买主转移。

过去的见解为说明第2买卖有效性的根据，迄今为止提出了各种各样学说。

例如，有只要登记没有转移，所有权的转移就是不确定的，所有权归属于卖主与买主双方（不完全物权变动说），或者与此相反，在承认依第1次买卖所有权转移至第1买主的前提下仍然主张第2 买主的所有权取得，只能是原始取得，这是由于登记被赋予了公信力（公信力说）等。

但是，民法在各种各样场所使用的“不得对抗”这一术语的使用方法，迄今为止尚未进行过统一地加以理解的尝试。

因此，笔者在吸取法国对抗不能的一般理论的研究成果的基础之上，不仅对民法第177条的对抗问题，而且对民法第94条第2款的串通虚伪表示的无效不得对抗善意第三者，民法第96条的因欺诈发生的取消不得对抗善意第三者等中的“不得对抗”的意义，提倡作统一解释的理论（加贺山茂〈关于对抗不能的一般理论——为对抗要件的一般理论〉载《判例TIME》第618号，1986年12月，第6—22页）。

日本房地产税制概况及经验借鉴_1

日本房地产税制概况及经验借鉴日本房地产税可以追溯到江户，当时的年贡、地租作为国税的主要收入来源，是对农作物收成征收的一种收益税；继地租之后的固定资产税经过一段时期的演变，1950年根据“肖普建议”，计税依据改按房地产评估额，成为地方主体税种之一。

，日本的房地产税制已形成针对房地产取得、保有、转让的均衡征税体系，对我国房地产税制有一定的借鉴意义。

日本房地产取得课税（一）印花税印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须在书立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。

合同的形式有多种，在正式合同之前，还有临时性合同，都需贴印花。

土地买卖的现金收据金额超过3万日元时要缴纳印花税（个人出售土地则不在此例），通常由买卖双方折半负担。

未贴印花或未贴足印花的，通常征收3倍的罚款；未加盖戳记的，征收与应贴印花同等金额的罚款。

（二）注册执照税和不动产取得税日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。

该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。

土地和房屋在市町村“房地产征税台账”上分开登记，并向一般市民公开。

作为一项法定行政服务，自2003年起，除纳税人外，同时允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部。

这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院起诉。

在进行登记时，取得房地产的人必须缴纳注册执照税。

其税率根据登记的种类如所有权保存登记、所有权转移登记、地上权或租赁权的设定／转租或转移登记、临时登记、抵押权设定登记、土地房屋分块分期登记以及登记注销等分别设定，如所有权保存登记税率为4‰，对符合一定条件的新建住宅适用1.5%.的税率，为促进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移登记则适用优惠税率。

注册执照税的计税依据为房地产评估额、债权金额和不动产个数。

此外，房地产取得者还须缴纳不动产取得税，该税属于都道府县税。

日本不动产登记对抗主义研究的开题报告

日本不动产登记对抗主义研究的开题报告研究背景：不动产登记是一项重要的社会管理功能，可以确保土地、房屋等不动产的权利有序、合法、有效地流通。

在日本，不动产登记制度已经有着180多年的历史，为国家、社会和个人制定了各种规定，保障了不动产的权利。

日本的不动产登记制度在执行过程中，曾遇到过不同的矛盾和问题。

其中，主要的问题是对抗主义，即对抗不动产登记制度的行为。

对抗主义者通常会拒绝登记、隐瞒真实信息，或者不同意变更登记，造成很多问题。

因此，研究日本不动产登记对抗主义是必要的，以便更好地了解不动产登记制度的实际情况，为政策制定提供基础和建议。

研究目标：本研究的主要目的是探讨日本不动产登记制度面临的对抗主义现象，以及对应的解决措施。

具体目标如下：（1）分析日本不动产登记制度的背景及其现状。

（2）研究日本不动产登记对抗主义的形式、特点和原因。

（3）探讨日本政府和社会对不动产登记对抗主义的应对措施和政策。

（4）总结和评估对抗主义问题的发展趋势和解决结果。

（5）提出具体的政策建议，以解决不动产登记对抗主义问题。

研究方法：本研究采用文献研究法和案例分析法，通过查阅相关文献、调查统计数据和相关案例，以了解日本不动产登记对抗主义的现状和主要问题，以及政府和社会的应对措施和实际效果。

根据研究中的实际情况，本研究将提出具有可行性和可操作性的政策建议。

预期成果：通过本研究，可以更好地了解日本不动产登记制度的实际情况和面临的对抗主义问题，进一步完善和改进登记制度，提高不动产登记的质量和效率，促进社会公平和经济发展。

在研究过程中，也将探讨不动产登记对抗主义的基本概念、内涵、现状以及对应的处理措施，为相关政策制定提供借鉴和参考。