6房地产评估

第六章
成本法
第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的 价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置 价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法。
通过成本法评估得出的房地产价格称为积算 价格。
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“成本”的含义： 1、成本不仅包括开发商的开发成本，还应包括 开发上的应纳税金和应得到的正常利润，是对 于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。 2、成本是当前成本，而不是过去或将来的成本， 即是待估房地产在估价时点的重新构建成本。 3、成本是在估价时点的经济、技术条件下重新 建造该类房地产所必须花费的正常成本，而不 是房地产企业在开发过程中实际发生的成本。
建筑物的重置价格，但是如果有特殊保护价值的建
筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适
用于重建价格。但是因为年代久远、已缺乏与旧建
筑物相同的建筑材料，或者因为建筑技术和建筑标
准改变，使得“复制”有困难的建筑物，一般只能
勉强用重置价格。
二、建筑物重新构建价格的求取方法 ㈠单位比较法
㈡分部分项法
㈢工料测量法
3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定
的难度，尤其是那些过于老旧的房地产，一般不适合用成本法 进行估价。
第二节 房地产价格构成 房地产价格通常由6大项构成：
⑥⑤④③②① 开销投管开土 发售资理发地 利税利费成取 润费息用本得 成
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一、土地取得成本 指在取得房地产开发用地所必须的费 用、税金等 一般由购置土地的价款和在购置时应 该由房地产开发商（作为买方）缴纳的 税费（契税、交易手续费等）构成。
房地产评估 单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单 位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘 以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物 的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面 积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 例题 ：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用 途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为 1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。 解：该房屋的重新构建价格估算为：
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四、成本法估价中的注意点
1、区分实际成本和客观成本。
实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费， 客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。
2、要结合市场供求分析来评估房地产价值。
当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当求大于供 时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这 方面的考虑。
行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以 及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只 针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
4、步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、 利润 ②估算重新构建价格 ③估算折旧 ④求取积算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其 效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对 效用有所作用才能形成价格。
二、成本法的理论依据
从卖方角度看，成本法的理论依据是生
产费用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替
代原理。
三、成本法适用的对象、条件、范围和步骤 1、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或 者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采 用成本估价法。 2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交 易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、
它造成建筑物不应有的损坏或者提前损坏，
如门窗有损坏，墙体和地面有裂缝等。
㈡功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指 由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原 因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或 不适用所造成的价值损失。
（2）正常使用的磨损主要是指由人工使用引起 的，它与建筑物使用性质、使用强度和使用年 数正相关。如居住用途的建筑物比工业用途的 建筑物磨损要小。
（3）意外破坏主要是指突发性的天灾人祸引 起的，包括自然方面的，如地震、水灾、雷
击等，人为方面的原因有失火、碰撞等，这
些损坏有可能进行修缮，但是会存在“内 伤”。 （4）延迟维修的损坏是指由于没有适时地采 取预防、养护措施或修理不够及时引起的，
2、其他销售税费： 应该由卖方承担的交易手续费
等。
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
估算开发利润应掌握以下几点：
1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后 的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投 资利息-销售费用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利 润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是 个别开发商所期望的利润。 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产 开发项目所要求的相应平均利润来计算。
【例4-2】某旧住宅，估计其重置价格为40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折 旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和 共用电视天线等导致的功能折旧为8万元， 由于位于城市衰落地区引起的经济折旧 为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现 值。
【解】由题意： 该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18（万元） 该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元）
（2）复利计算方法 投资利息=全部预付资本×[(1+利率)
计息期
-1]
=土地取得费×[(1+利率) 计息期×0.5 -1]
计息期
-1]+土地开发费×[(1+利率)
六、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖
方）交纳的税费。可分为两类：
1、销售税金及附加： ：营业税、城市维护建设税
和教育费附加（两税一费）。
五、投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的
的投资利息。 无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发 费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
（1）单利计算方法
投资利息=全部预付资本×利率×计息期 =土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周 期×0.5
三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用+投资 利息+销售费用+销售税费+开发利润
新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费 用+投资利息+销售费用+销售税费+开发 利润p129
四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格
+建筑 物的重新构建价格-建筑物折旧 旧的建筑物估价，成本法公式为：
在理论上，可以将其划分为土地开发成本和 建筑物建造成本。在实际中，房地产开发成 本主要包括：
在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发过程中的税费
三、管理费用： 是指组织和管理房地产
开发经营活动所必须的费用，包括房 地产开发人员的工资、福利、办公、 差旅费等，可以结算为前两者的一定 比率。 。
㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。 进一步可归纳为4个方面： ①自然经过的老朽 ②正常使用的磨损 ③意外的破坏损毁 ④延迟维修的损坏残存
（1）自然经过的老化是由自然力作用引起的， 如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生 锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际经 过年数正相关。同时要看建筑物所在地区的气 候和环境条件，如酸雨多的地区
第三节
成本法的基本公式
一、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
二、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的 土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发 的土地。 公式：p126 新开发的土地价格=取得待开发土地的成 本+土地开发成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+销售税费+开发利润
★土地的重新构建价格是在估价时点状可以分为重置价格和重建价格。 重置价格又称为重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构 配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市 场价格体系下，重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物
所必需的支出和应该获得的利润。可以理解为“替代”。
300×1200＝36（万元）
房地产评估 单位体积法是根据当地近期建成类似建筑物的
单位体积造价，对其做适当的修正和调整，然
后乘以估价对象建筑物的体积来估算估价对象 建筑物的重新构建价格。这种方法主要适用于 造价与体积关系较大的房屋，如储油罐、地下 仓库等。
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②分部分项法是假设将估价对象建筑物分解为
旧建筑物价格 ＝建筑物的重新构建
价格－建筑物的折旧
第四节
重新购建价格
一、重新构建价格的概念
重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、 重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要 的费用、税金和应得的利润之和。 注意：第一、重新构建价格是估价时点的 第二、重新构建价格是客观的 第三、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价 格，未扣除折旧；
重建价格又称为重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑 材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家 财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的 全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。可以理解为“复制