中原2012年市场情况及2013年市场预判
2012年猪市回顾及2013年预测
猪市回顾及2013年预测选自《畜牧人》杂志总第五期老牛牛一、2012年猪市回顾：1、基本走势：本年度猪市的基本走势以(猪e网日报全国三品种均价)两头高中间低的V字形。
自1月19日猪价拐点向下急速下滑，于5月下旬基本触底，然后在低位盘整至七月下旬，8月初小幅回升，维持个把月，到了9月中旬价格又小幅回落。
到十一月上旬猪价又开始上升，并加快速度完整地写完年初预测的全年v字型的最后一笔。
见表1。
表1年初一文中说过：“龙年猪价起伏不会太大，在7---9元之间震荡，落差2元上下，比兔年小1元左右。
年均猪粮比价在6.5左右，突出个稳字”。
龙年是个全年盈利年。
前高后低、或中低两头高v 字型的走势。
每头利润不如兔年，要少200--300元，约兔年一半上下，但对养猪人来说仍是肥年。
龙年猪价四个季度变化：第一季度（1--3月）猪价由高走低，今年1月份是在春节两头担，猪价能保持在当下9元上下，2月上旬（正月半）可能出现拐点，进入平稳下降的通道。
第二季度（4--6月）应是年度间的谷底期，最低月均价不会穿过7元/斤，不至于亏本。
第三季度（7--9月）走出低谷，猪价逐见走高，出现年度间小峰，但猪价难破年初价位。
第四季度（10--12月）10月份仍照常年会出现一个小谷，年终两个月在较高价位运行，价格还是难破年初。
今年猪市应当说是较平稳的，全年全国综合均价7.34元/斤，最高价（1月19日）8.66元/斤，最低价（7月15日）6.65元/斤，落差2.01元。
基本处于供需平衡的状态，全年平均猪粮比价在6.4 ：1。
表2从一年实际行情走势看，总的来说我预测还算是八九不离十，不算离谱。
但还是有几处明显失误：第一，今年谷底期延长，4月份进入底部一直到7月下旬三次探底，并穿破7元的下线达四亇多月的阴价，是出乎预料。
第二，未能达到全年盈利。
第三，年均每头盈利146元，比兔年的每头537元少391元，比预测的减少百元。
表3主要原因是：存栏增加。
中原2012年市场情况及2013年市场预判
第一季度银行收益降低，二季度财政压力逼迫贷款放行
新增企业贷款降低表明经济增长放缓的重大影响，也表现出各地方财政面临的重大压力。
在央行2012年4月金融数据统计中，新增 企业贷款仅为5350亿元，较3月的新增企业 贷款减少近2000亿元，企业中长期贷款只 有1265亿元，创出今年以来新低。
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深圳放松积分入户，将刺激购房需求及增加购房名额
积分入户政策的放松将进一步极大深圳户籍人口数量，购房需求与购房名额将进一步增加。
积分入户条件比去年更宽松：
非全日制大专，去年这一项得30分。今年的分值条件中不区分全日制和非全日制， 只要是大专，就得60分，仅此项就增加了30分，另外还有社保等的积分也有所增加。 满100分即可入户 改变办理模式，优化业务流程，在政策文件中不再将申报线和入户线分设，直接规 定积分入户核准分值为100分，达到该分值的即可以申报入户。
中央政府默认的微调
• 中山上调限价标准：广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元； • 天津调整普通住宅指导价：自2月1日起本市普通住宅指导价格标准再次进行了调整，满足建筑
面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，属于普通住宅。
中央政府叫停的微调
• 芜湖新政：2月9日，芜湖购房新政出台，通过税费优惠刺激楼市，2月12日芜湖市政府官方网 站便宣布新政暂缓实施
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2012年郑州房地产市场运行情况及2013年展望
2012年郑州房地产市场运行情况及2013年展望在贯彻落实国家宏观调控政策的前提下，2012年郑州房地产市场呈现出商品房投放势头强劲、销售恢复性增长、销售价格基本稳定、二手房市场交易活跃等态势，房地产市场更趋理性、健康、稳定。
一、2012年郑州房地产市场运行情况1.房地产开发情况。
据市统计局初步统计，2012年，全市累计完成房地产开发投资1095亿元，同比增长18.2%；商品房新开工面积2169万平方米，同比增长16.7%；商品房竣工面积1449.8万平方米，同比下降8.2%。
2.商品房投放情况。
2012年，全市商品房投放面积为1884.62万平方米，同比增长42.33%；其中，商品住房投放面积为1337.97万平方米，同比增长34.10%。
全年市区商品房投放面积为1338.24万平方米，同比增长46.30%；其中，商品住房投放面积为879.59万平方米，同比增长35.16%。
3.商品房销售情况。
2012年，全市商品房销售面积为1365.04万平方米，同比增长47.58%；其中，商品住房销售面积为1217.36万平方米，同比增长65.25%。
全市商品房销售均价为6618元/平方米；其中，商品住房销售均价为5726元/平方米。
全年市区商品房销售面积为987.09万平方米，同比增长49.58%；其中，商品住房销售面积为850.11万平方米，同比增长71.43%。
市区商品房销售均价为7624元/平方米，其中，商品住房销售均价为6546元/平方米，每平方米6000-7000元价位的商品住房销售面积占比为25.67%，套数占比为27.28%。
4.二手房交易情况。
2012年，全市二手房交易面积为297.34万平方米，同比增长9.22%；其中，二手住房交易面积为285.87万平方米，同比增长9.26%。
全市二手房交易均价为4808元/平方米；其中，二手住房交易均价为4709元/平方米。
全年市区二手房交易面积为233.93万平方米，同比增长21.55%；其中，二手住房交易面积为227.21万平方米，同比增长22.90%。
2012年(年中)全国房地产市场形势分析
2012年（年中）全国房地产市场形势分析2012.7全国房地产市场形势分析一、上半年全国市场分析1．政策：各地“微调”政策持续出台 公积金放松为主流2012年上半年房地产市场“调控”政策始终贯穿其中，中央严格执行去年的限购、差别化信贷和税收等多重政策。
为巩固房地产调控成果，温家宝总理在各种场合多次指出“坚决抑制不合理需求，要稳定和严格实施房地产调控政策”。
但中央政府主要打压的是不合理需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励，通过两次下调存准率、三年半来首次降息、公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户，带动第二季度楼市成交量的稳步上升，支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象。
同时各地政府“微调”政策持续不断，据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，自2011年下半年以来进行微调的城市近40个，除了佛山、芜湖、河南、上海、成都等涉及限购条件放松被叫停之外，其他都闯关成功。
闯关通过主要表现“调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房”等方面，其中对公积金政策松绑成为地方政府“政策微调“主流。
2．成交：政策支持刚需入市 上半年全国楼市先抑后扬强劲复苏2012年1-2 月，受前期调控政策及春节的双重影响，成交量跌至近年来低位。
但3 月份以后，政策环境出现了明显变化。
虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。
一方面，通过三次下调存款准备金率和一次降息后，银行的流动性大为改善，去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解；另一方面政府加大了对首套住房的支持力度，首套房贷款利率从略有上浮向9 折甚至是85 折转变，这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影。
此外，从地方层面来看，为市场“松绑”的意愿更为迫切，各地陆续出台微调政策，再加上 “降价走量”等促销策略，刺激各地刚需客户大规模入市，支撑全国楼市走出1-2月的淡季，迎来3月小阳春，4月虽有些倒春寒，但其后“红五月”接力，最后更是有“热六月”接棒，2012年上半年楼市由冷转暖，众多城市都走出了火爆行情。
中原-2013年武汉房地产市场年刊
大势趋稳，谨慎乐观—2013年武汉房地产市场回顾与2014年展望湖北中原地产营销策划有限公司/研究部 2014年1月报告说明2013年除年初的“新国五条”和年末的“汉七条”外，在政策调控相对空窗期的一年中，伴随着如火如荼的市政建设，武汉楼市成交量价齐升，最明显的变化，万元以上楼盘数量如雨后春笋般涌现。
报告将从经济、政策、市政长期发展的角度，以土地、商品住宅、商业、写字楼等方面解析武汉楼市现状和长期发展趋势。
1. 经济发展和市政建设利好不断2. 对调控政策消化能力强，受政策影响程度小3. 土地市场回暖，“地王”频现4. 住宅成交量价齐升，部分片区表现抢眼5.商业模式亟待升级，购物中心存过量风险6. 写字楼发展加速，成为投资新热点7. 2014年市场展望 5 14 19 29 42 54 60报告内容页码经济发展和市政建设利好不断Part 11.1经济：GDP 虽呈下降趋势，但处全国同级城市高位，投资消费企稳回升，人口数量稳定GDP 累计同比增长（%）户籍人口数及同比增长（%）社会消费品零售总额同比（%）居民消费价格指数（%）0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%20.0%200320052007200920112013上半年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%200320052007200920112013年1-11月工业增加值 固定资产投资完成额0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%200320052007200920112013年1-11月-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%740.0760.0780.0800.0820.0840.0860.02003200420052006200720082009201020112012户籍人口数（万人） 同比增长1.1经济：房地产开发投资波动中见底回升，商品房施工面积波幅较大房地产开发投资同比增长（%）商品房施工面积同比增长（%）0.0%10.0%20.0%30.0%200320052007200920110.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2004200720102013年1-11月产业转移至中西部城市沿海经济增速降低1、中部崛起，资本支持，企业家创业、办厂2、农民工返乡就业3、毕业生就地择业1.1经济：承接产业迁移，迎来“返乡潮”；集全省之力助力武汉经济发展，武汉地方财政支出增速远超湖北省财政支出增速产业内迁至中西部城市，越来越多的企业选择产业转移，形成了一股沿海返乡潮武汉市地方财政支出与湖北省财政支出同比增长值（%）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%200320052007200920112013年1-11月湖北省财政支出同比 武汉市财政支出同比1.2市政之总体规划：拟“三级跳”，冲刺国家中心城市2013年至2020年，实施自主创新能力提升、工业倍增、服务业升级等五大计划，打造国家创新中心、国家先进制造业中心、国家商贸物流中心2021年至2030年，完备武汉的创新引领、交通枢纽、产业带动、综合服务功能，建成国家重要的经济中心和文化中心2031年至2049年，将武汉打造成为全球性的创新中心、文化之都和重要的世界性城市，引领长江中游城市群成为国际化大都市圈根据《2012-2013年武汉国家中心城市建设发展报告》，武汉拟分三阶段，冲刺国家中心城市沿线商业租金上涨地铁已成为楼盘 强力宣传卖点三镇客户交叉臵业远城区楼盘价值提升地铁未开通，楼盘价值先行，沿线楼盘均价攀升1.2市政之地铁建设：地铁建设对于其沿线的项目价值拉动作用，直接且强烈，促进三镇客户交叉臵业，提升远城区楼盘价值1.2市政之城际铁路：武咸城际铁路通车，激活沿线楼市◆武汉经鄂州至黄石、武汉至咸宁、武汉至黄冈、武汉至孝感4条城际铁路共同构成武汉城市圈城际铁路。
“十二五”期间中原经济区经济形势分析与展望
“十二五”期间中原经济区经济形势分析与展望作者：刘艳萍来源：《决策探索·下旬刊》 2013年第6期◎文/刘艳萍自《中原经济区规划》得到国务院正式批复以来，中原经济区建设面临的宏观经济环境错综复杂，一方面外部环境趋紧，区域竞争激烈，困难挑战增多，发展形势严峻；另一方面，中原经济区建设加快推进，发展正能量不断蓄积，发展空间更加广阔。
本文以河南省2012年数据为基础，对“十二五”期间中原经济区经济形势进行分析与展望。
一、2012年中原经济区经济运行总体状况由于中原经济区还是经济概念，涵盖全区的统计体系还不健全，因此笔者的分析主要以中原经济区的主体——河南省的统计数据为主，数据主要来源为河南统计年鉴（2012年）和河南统计网。
（一）农业、工业、服务业的发展稳中趋进2012年，河南省粮食总产量达到1127.72亿斤，比2011年增产19.22亿斤，至此，河南省已经连续9年增产，连续7年超千亿斤，农业生产情况总体较好，河南的农业为中原经济区建设奠定了坚实基础。
2012年河南省规模以上工业增加值增长14.6%，高于全国平均水平5个百分点左右，工业经济波动趋稳，呈持续平稳较快增长态势。
服务业中的金融业运行基本平稳，房地产市场趋于稳定，交通运输、邮政电信业增长稳定，旅游业保持较快增长，服务业稳定发展，贡献逐步提高。
（二）三大需求的增长稳中趋升2012年河南省全社会固定资产投资比上年增长23.8%；2012年河南省全年社会消费品零售总额增长15.5%，市场总体运行平稳；全年进出口总额完成480亿美元，同比增长47%，其中出口275亿美元，增长43%，增速居全国前列。
全年实际利用省外资金突破5 000亿元，增长25%；实际利用外资120亿美元，增长20%。
（三）经济效益缓中趋稳2012年以来，河南省地方公共财政预算收入持续在15%左右的区间内运行。
河南省地方公共财政预算收入增长17.6%，其中，税收收入完成增长14.8%，财政收入稳定增长。
中原地产-行业监测简报 [2013年3月]
![中原地产-行业监测简报 [2013年3月]](https://img.taocdn.com/s3/m/bc32e50802020740be1e9b1f.png)
注：供求比=新增供应面积/销售面积 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心
本月，开发商推盘速度有较大幅度的提升，环比大增136%，尽管如此，市场仍是供不应求，供求比为0.68 。中
原监测到的十大标杆房企的供应量约419万平方米，环比大增2倍多。这主要是因为2月份为传统春节假期，开发 商推盘意愿不高。春节过后的一个月，历来为小阳春行情，因此，开发商会在3月加大推盘速度。
数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心
3月，十大标杆房企总销售面积约611万平方米，环比大增44%，同比去年3月大增33%。这主要是因为今年
2月为春节假期，因此大量需求集中在节后的3月释放。其中金地3月份的销售业绩非常抢眼，环比有141% 的增长，这主要是因为金地3月推盘量有很大幅度的增长。
从供应和销售的对比来看，绿城推盘量很大，供求比超过1，其余9家标杆房企均表现为供不应求。 此外，值得
注意的是，保利3月份供求比为0.96，推盘意愿很强，这主要是因为保利今年的销售目 标为1200亿（去年保利全 年销售业绩1017亿)， 销售压力较大。3月份，仅有雅居乐、富力、万科供求比小于0.5。
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作者 徐琼 + 8621 51787414 xuqiong@
季峰 + 8621 51787518 jeff@ 刘渊 + 8621 51787510 liuyuan@
中原地产研究中心 地址：上海市延安西路889号太平洋中心809室 电话：+8621 5178 7508 传真：+8621 5118 7311 网站：
数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心
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2.2 购地销售比走势（200901-201303）
2012年房地产市场运行及2013年趋势_国务院发展研究中心市场经济研究所_房地
中国经济时报/2013年/2月/26日/第005版国研视点2012年房地产市场运行及2013年趋势国务院发展研究中心市场经济研究所“房地产市场形势分析”课题组邵挺2012年，我国房地产市场运行总体上符合宏观调控预期方向，投资投机性需求得到有效抑制，自主需求有序释放，全年销售量呈现“前低后升”的态势。
具体来看，与历史数据相比，全年房地产开发投资增速、销售面积等重要指标同比回落较明显。
但4月份以来，房地产市场出现了一些明显变化，主要是房屋销售情况逐月回升，带动8月份以来房地产许多指标的同比降幅持续缩小，一些指标转负为正。
2013年的房地产市场运行要高度关注集体土地征收制度改革、房产税试点扩容等新政策、新情况，关键是要努力促进住房供需结构平衡。
为此，一线城市应加快增加住房用地供应量，进而增加商品房供给，一些二、三线城市则需加快去库存速度。
2012年，我国房地产市场运行总体上符合宏观调控预期方向，投资投机性需求得到有效抑制，自主需求有序释放，全年销售量呈现“前低后升”的态势。
具体来看，与历史数据相比，全年房地产开发投资增速、销售面积等重要指标同比回落较明显。
但4月份以来，房地产市场出现了一些明显变化，主要是房屋销售情况逐月回升，带动8月份以来房地产许多指标的同比降幅持续缩小，一些指标转负为正。
2013年的房地产市场运行要高度关注集体土地征收制度改革、房产税试点扩容等新政策、新情况，关键是要努力促进住房供需结构平衡。
为此，一线城市应加快增加住房用地供应量，进而增加商品房供给，一些二、三线城市则需加快去库存速度。
2012年房地产市场运行总体符合宏观调控方向——商品房销售面积呈现“前低后升”的总体态势2012年前11个月，商品房销售情况逐月回升态势明显，主要体现在1－10月间累计同比降幅在逐渐收窄，虽然商品房销售面积累计同比仍是负增长，但降幅在逐月缩小（从2月份的－14%缩小到10月份的－1.1%），尤其是4月份以来累计同比降幅明显缩小（从5月份的－12.4%快速缩小至10月份的－1.1%）。
河南省2012～2013年经济走势分析及政策取向
河南省2012～2013年经济走势分析及政策取向作者：刘战国来源：《决策探索》2012年第24期一、2012年经济走势特点：缓中趋稳、波动筑底（一）从经济运行情况看，保持了较快增长的基本态势今年前三季度，河南省基本保持经济平稳增长，实现生产总值22171.49亿元，比上年同期增长10.0%，超出全国2.3个百分点。
从拉动经济增长的三驾马车来看，前三季度固定资产投资14398.53亿元，增长23.6%，比全国高出3.1个百分点；社会消费品零售总额增长15.5%，比全国高出1.4个百分点；进出口总值为338.67亿美元，增长63.4%，比全国高出57.2个百分点。
（二）从完整的经济周期看，经济增速依然处于波动下行区间1981～2012年，河南省与全国一样经历了三个经济周期，每个经济周期平均10年左右。
本轮经济周期的峰值为2007年，河南省经济增长率为14.6%；2008年受国际金融危机的影响经济增速开始波动下行，2008年为12.1%，2009年为10.9%；由于国家实施一篮子投资刺激计划，2010年经济增速回升至12.5%；2011年受国际金融危机加深的影响，增速回落至11.7%；2012年前三季度进一步回落至10.0%，目前经济增速仍处于2008年以来的经济周期的波动下行区间。
（三）从短周期分析看，经济增速缓中趋稳，筑底迹象明显从主要经济指标看，河南省经济增速正在由“下行趋势”转向“稳定筑底”：一是工业经济触底回升，从年初开始波动下行，6月和8月到达谷底12.8%，此后回升至9月13.3%，10月13.8%；二是固定资产投资增速触底回升，从年初开始波动下行，8月份到达底部，1～9月增长23.6%，较1～8月加快0.3个百分点，首次出现回升，1～10月增长23.7%，较1～9月加快0.1个百分点；三是全社会消费品零售总额增速触底回升，5月份增速到达谷底14.2%，6、7、8、9、10月份分别回升至15.4%、14.75%、14.7%、16.1%、16.1%。
2012年生猪生产形势分析及2013年生猪市场走势预测
2012年生猪生产形势分析及2013年生猪市场走势预测中国生猪产业波动与中长期的结构调整需要今年以来，国家生猪产业技术体系产业经济研究室研究团队在研究室主任王珺教授的带领下，先后到四川、湖南、广东、浙江、辽宁、吉林、黑龙江几个省对当地的生猪产业发展进行了调研，访问了十多个产业技术体系的综合实验站以及广东温氏集团、广东广三保等几个体系外的生猪养殖企业，并与这几个省畜牧业管理部门及科研机构的领导和同志进行了座谈。
在调研的基础上并结合近一段时间的研究，形成了对我国当前生猪产业短期内的波动及中长期的结构调整的一些看法和意见。
一、中国生猪产业短期的波动（一）近两年生猪价格的波动由于2006年生猪价格跌到谷底，再加上2006年至2007年蓝耳病在我国南方各省的大流行，导致2007年至2008年初生猪供给出现了比较严重的短缺，2007年全国生猪出栏量为56508.33万头（数据来源于《中国畜牧业年鉴（2008）》），比2006年少出栏近4700万头（数据来源于《中国畜牧业年鉴（2008）》）。
由于猪肉供不应求，生猪价格在2007年不断上升，下半年涨势相当迅猛，在高涨的价格以及国家在2007年开始出台的一系列鼓励性政策的刺激下，生猪的供给逐渐回升，于是，生猪价格在2008年4月下旬达到17.02元/千克（数据来自全国畜牧总站）的历史顶峰之后便开始了下跌，并在2008年9月份出现了急速下跌，2008年11月以后虽有所反弹，但2009年春节过后生猪价格再次调头向下。
目前各省的生猪价格普遍在10元/千克以下，生猪养殖户普遍出现亏损。
2008年全年生猪出栏60960万，比上一年增长7.9% （数据来源于《2008年国民经济和社会发展统计公报》。
）。
2009年1月末年我国能繁母猪的存栏量比2007年末上升了18.33%（据农业部统计及《中国畜牧业年鉴（2008）》）。
2007年以来国家一系列支持生猪产业发展的政策加快了生猪供给的恢复，但也加速了近期价格的下跌。
2012年我国车价情况及2013年走势预测
2012年我国车价情况及2013年走势预测（文章来源：盖世汽车社区）2012年，据国家发展改革委员会价格监测中心对全国36个大中城市监测，国产汽车价格基本呈持续单边下行走势，除4月份价格短暂回升，环比上涨0.35%外，其余各月价格均不同程度走低，至12月份国产汽车价格累计比上年末下降1.45%，月平均价格与上年相比下降1.15%，降幅均较2011年同期略有增加。
从全年走势看，乘用车成为拉动价格下降的主要动力，至12月份乘用车价格累计比上年末下降1.54%，月平均价格与上年相比下降1.65%。
其中，基本型、运动型乘用车与微型客车月平均价格与上年相比分别0.84%、2.23%和2.04%。
2012年以来，商用车价格总体稳中有降，不同月份价格小幅波动。
至12月份商用车价格累计比上年末下降1.35%，月平均价格与上年相比下降0.56%，其中，不同车型价格走势分化。
商用客车价格以降为主，至12月份价格累计比上年末下降2.35%；商用货车价格涨多跌少，至12月份价格累计比上年末上涨0.06%。
另外，2012年进口汽车价格下降态势较为明朗，年初经过短暂振荡，其后受市场整体走弱影响一路持续走低，临近年底呈加速下行走势。
至12月份进口汽车价格累计比上年末下降3.38%，月平均价格与上年相比下降3.18%。
其中，进口轿车与进口越野车价格分别累计比上年末下降3.99%和2.76%，月平均价格与上年相比分别下降4.68%和1.66%。
预计2013年，在宏观政策继续保持连续性与稳定性的指导思想下，汽车行业不会出台全局性、大力度的刺激与限制政策，市场有望呈量升价跌的走势特征。
一方面，产销增速放缓需求趋弱推动汽车价格重心下移。
2012年全国汽车产销分别完成1927.18万辆和1930.64万辆，同比分别增长4.6%和4.3%，比上年分别提高3.8和1.9个百分点，但仍连续两年低于遭受金融危机重创影响的2008年增长水平。
自2000年以来，市场产销基本以每两年为一周期呈阶梯式增长，2000―2007年产销增速均保持两位数增长，供需基本平衡。
2012年年报(中原)
2012年天津市住宅市场回顾一、天津市场政策解析1.限购政策➢对已拥有1 套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；➢对已拥有2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。
2.首付比例及利率优惠➢贷款购买首套商品住房，首付款比例为30%及以上；➢贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率➢天津首套房最低利率优惠为8.5折3.契税政策➢对个人购买家庭唯一普通住房的，减半征收契税；➢对个人购买90 平米及以下家庭唯一普通住房的，减按1%税率征收契税；➢对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税4.蓝印户口政策➢市内六区和塘沽区申办蓝印户口购房款为80万元；➢环城四区和汉沽区、大港区为60万元；➢宝坻区、武清区和三县为40万元5.土地政策➢凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房面积所占比重必须达到总面积70%以上此外，2012年天津还调整了住宅指导价，与中央同步调整了基准利率等。
总之，2012年天津的整体楼市政策始终紧随中央，坚持调控政策不动摇，但落户政策及首套房政策以及利率优惠等地方政策较为宽松，利于市场发展。
二、商品住宅整体情况1.天津一手商品住宅供需情况➢近五年天津一手商品住宅年度走势近年天津商品住宅供应持续走高，导致整体存量过大，加之限购影响，2012年供应量明显回落。
09年之后，天津一手房成交量每年以15%左右的速度下滑，2012年在开发商全年以价换量政策引导下，大量刚需被释放，形成了年度较为稳定的成交业绩。
➢12年一手商品住宅分区县成交环比2012年天津新增商品住宅1166万㎡，较2011年下降23%；成交889万㎡，与2011年基本持平；成交均价为10064元/㎡，较2011年上涨8%。
对2012年A股市场的总结及对2013年A股市场的走势的预测
对2012年A股市场的总结及对2013年中国A股市场的走势的预测2012年即将过去，在这一年间，我国面临的经济形势十分复杂，一方面全球经济继续艰难寻底，我国面临“稳增长”压力，一方面通胀高企、流动性状况多变等因素考验宏观调控。
在此背景下，A股整体表现相对疲弱。
对于A股市场的走势疲弱、“熊冠全球”，我认为其主要反映了当前A股市场的三大问题：股市资金面趋向紧张、经济增速回落和股市制度尤其是上市公司治理结构缺陷的集中暴露，其中导致A股不振的最直接的原因是股市资金面紧张，最根本的原因在于上市公司治理结构。
政策方面，政府依然严控房地产，主要依靠中央基建投资来对冲经济下滑，5 月份以后大量基建项目获批，中央固定资产投资明显加速。
货币政策方面，央行实施了两次降准，两次降息，7 月份之后央行主要用逆回购来调节市场流动性。
十八大前夕，各部委陆续出台的维稳政策。
证监会减慢新股发行节奏，审而不发；发改委又密集批了一些项目，汇金公司增持银行股，国资委鼓励上市公司股东增持，唯独央行和银监会没有太多表态。
从经济面上看，2013年1季度有望延续今年4季度以来经济增速温和企稳回升的态势，以及市场对于“两会”以后随着各部门和地方领导到位后，经济继续维持这一态度的预期都会对于市场投资情绪起到一定的正面作用。
海外方面：欧美经济在去年 4 季度出现触底回升，海外风险资产在今年一季度表现的较为强势。
随着2、3 季度欧美经济增速集体环比出现下滑，欧债风险重新提升，海外风险资产在经历了 2 季度的调整之后，从三季度开始在宽松政策预期下重归强势上涨，10 月份后随着QE3 预期的逐步兑现和美国大选的尘埃落定，海外风险资产又出现了明显的调整。
值得关注的是，年初证监会主席郭树清上任，出台了一系列市场化改革措施，为低迷的A股市场注入了充沛的活力，从这种意义上说，目前市场的“暖冬行情”正是改革举措量变到质变的体现。
这一系列措施简要列举如下：（一）、汇金公司宣布继续增持四大行股份，有利于市场重塑价值投资理念，有助于中长期提振A股市场信心。
2012年粮食市场回顾及2013年展望
2012年粮食市场回顾及2013年展望时间:2013-02-17 15:21:00 来源: 君略研究报告网回首2012，“涨”与“僵”成为国内小麦和玉米市场的主题词。
展望2013，在国际金融市场走势尚不明确、欧债危机阴霾不散、通胀仍面临较大压力等情况下，国家宏观调控仍将是粮食市场走势的主导因素。
一、2012年小麦市场整体处在紧平衡状态中，“涨”声一片综合影响2012年度小麦市场的主要因素：1、受饲料企业前期大量小麦替代、今年收购托市麦2325万吨集中入库等因素的影响，小麦市场供求偏紧，导致价格大幅上涨。
2、最低收购价小麦价格逐年递增，国家保价惠农政策明显。
为了提高粮农种粮积极性、保障粮农种粮收益，国家及时发布了2013年小麦最低收购价政策，政策规定：2013年生产的小麦（三等）最低收购价提高到每50公斤112元，比2012年提高10元。
3、2012年以来，国家二次提高最低收购价小麦拍卖底价，截至目前，2010年产三等白麦拍卖底价提高至1.08元/斤，2009年产提高至1.02元/斤，这对高涨的小麦市场无疑又注入了一利多因素。
4、小麦市场价格高位运行，市场流通量相对较少。
新小麦上市后，粮农吸取去年存小麦收益较低的教训，卖粮积极性较高，经过一段时间售粮小高峰后，粮农手中余粮有限，略有存粮的粮农惜售情绪升温，导致现货市场处在供不应求状态。
预计2013年小麦市场整体走势将以上涨为主基调，“政策市”仍将是影响小麦市场的主导因素：1、预计2013年各贸易商入市收购积极性会更高。
经过2012年小麦市场大幅上涨后，有效的刺激了小麦市场收购热情。
本年度中后期小麦市场收粮难的现象势必会刺激各收购主体来年入市收购态度。
预计2013年新小麦上市后将会出现收购较“热”状态，将有效拉动小麦市场行情走势。
2、“政策市”及市场需求都将是影响小麦市场的主导因素。
2012年小麦市场年度库存减少及需求旺盛都将会对2013年小麦市场形成一定影响，2013年度国家有效库存的补充将会对现货小麦市场形成有效的拉动。
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近年房地产政策分析 2019年一季度市场分析总结
PART 3 2019年市场预判
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PART 1.1
宏观经济层面解析
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购房需求受到充分压抑，今明两年将被迫“放量”
11年市场需求约被积压了500-600万平米，而被积压的市场需求亟待释放。 深圳正常住宅市场年均总需求量约为1300-1400万平米。
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报告提纲
PART 1 PART 2
近年房地产政策分析 2019年一季度市场分析总结
PART 3 2019年市场预判
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报告提纲
PART 1 PART 2
深圳放松积分入户，将刺激购房需求及增加购房名额
积分入户政策的放松将进一步极大深圳户籍人口数量，购房需求与购房名额将进一步增加。
积分入户条件比去年更宽松：
非全日制大专，去年这一项得30分。今年的分值条件中不区分全日制和非全日制， 只要是大专，就得60分，仅此项就增加了30分，另外还有社保等的积分也有所增加。 满100分即可入户 改变办理模式，优化业务流程，在政策文件中不再将申报线和入户线分设，直接规 定积分入户核准分值为100分，达到该分值的即可以申报入户。
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红线短期内不可逾越，但政策微调频现，中央甚至默许过关
当前地方政府微调政策分为4类：契税减免政策、公积金放宽政策、购房补贴政策、限购放松政策， 前两类放松政策被默许，后两类放松政策触及红线被叫停
1月到4月，全国商品住宅成交量连续四周呈现上升
从14周开始，5月1日前后，无论是一线城市还是二三线城市，一线城市中，除了深圳外，北京、上海、 广州，商品住宅成交量“反弹”，并且这种成交量回升趋势，一直延续了连续四周 二线城市也同样从14周开始，呈现出明显地上升势头
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央行下调存款准备金率0.5%，4000亿资金流向楼市
4000亿资金的释放为房地产市场的回暖提供了经济基础； 但国家通过房贷利率手段调控资金流向的可能性极大，85折利率随时可能结束。
• 央行决定，从2019年5月18日起，下调存款类准备金率0.5个百分点。此次下调后，大型金融机 构存款准备金率将回落至20%，中小金融机构16.5%。
地方政府与中央政府进行博弈，尝试为楼市松绑，地方政府“闯关”行为愈演愈烈
从调控思路与阶段性特征看，2019年是调控第一阶段，是中央与企业的博弈，核心在房价。 2019年房地产调控已进入第二阶段，地方政府受限于财政压力，先后19个城市出台过地方性政策 意图对房地产调控做出调整，尝试为楼市松绑。
2019年
• 上海限购微调：2月20日，传言上海楼市调控政策出现微调，29日上海市政府办公厅叫停了此 政策，明确“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体 户口的居民家庭“。
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一手房成交均价为16591元/平米，环比下降5.09%，同比下降18.25%
上海
4月上海商品房批售面积107.10万平米，环比上升%，同比下降24.6% 2019年4月，上海商品房成交量价齐跌；商品住宅成交量跌价升
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• 住建部部长姜伟新在列席十一届全国人大五次会议青海团的讨论时明确表态：大城市的房价“一定 要降下来”，并透露，从“十三五”开始，保障房可能会转为资金补贴为主。
• 全国政协委员、清华大学教授蔡继明：不能以保刚需为名，行松调控之实。建议调控楼市,从土地出 让抓起从土地出让抓起。
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政治因素影响，换届前后巩固调控成果，不会有大动作，政策调控的大方向短期 内不会动摇。
1、两会提出坚持房产调控政策不动摇
坚持房产调控政策不动摇：促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房 地产市场健康发展。
2、温总理：各项工作要善始善终
“今年是本届政府任期的最后一年，各项工作一定要善始敬终，能做的事情绝不拖延，能解决的 问题绝不推脱。这就需要我们静下心来，深入了解情况，脚踏实地做好工作。这对国务院及有关部 门都是一个考验 ”
• 2019年是中国房地产市场“调控年”，仅这一年间央行曾6次上调存款准备金率，直到2019年 12月5日才实现3年来首次下调，今日央行继2月后再次下调存款准备金率0.5个百分点，也是 2019年第二次下调。
• 根据计算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。
• 银行都是上市公司，有盈利需求和业绩压力。房地产作为利差稳定的业务板块，在政策和额度 允许的范围内，房地产市场将得到充裕的房贷资金支持。
经济、政策层面总结：短期放松可能性不大，但政策已经见底，未来趋松的趋势 明确，市场已经不可能更坏，现在就是市场的底部所在。
政策趋松路径判断：
宏观货币信贷的实际宽松→地方政府自主决策的行业政策局部放松→中央总体 行业政策局部放松
中央政策上半年仍以维持为主，核心的如限购、二套房贷等仍处观察期。 地方政策将在下半年趋松，而中央届时将保持默许态度。
1月26日
7月12日 11月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
国务院常务会议 三四线城市限购
佛山：放松限购（叫停） 南京：放宽公积金贷款
杭州：购房补贴 武汉：调整普通住宅标准 合肥：放宽公积金贷款
从化：购房落户 天津：调整普通住宅标准 芜湖：购房补贴（叫停） 上海：调整普通住宅标准 上海：房产税税率分界线下调 上海：居住证满3年可购第二套 （叫停）
中央两会关于房地产调控的声音：
• 温家宝：搞好房地产调控，促进房价合理回归。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而 影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
• 房产税：全国政协委员、财政部财科所所长贾康表示，在“十二五”期间，房产税肯定会在更多城 市推广。
• 清理小产权房：全国人大代表、国土资源部部长徐绍史昨日在人民大会堂接受记者采访时表示，今 年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权 房现象蔓延。
2019年市场情况及2019年市场预判
本《报2告01仅2供房客地户内产部营使用销。策在划获得大中全原地》产震书撼面许升可级之前上，市本！报告每© 的Co月p任yrig何免ht C部e费n分talin更都e G不r新ou可p, ，20被10擅淘自宝引店用、铺复：制和ht传t播p:。//shop70308C7o9d2e.otfathoisbraepoo.rct o|m 1
中央政府默认的微调
• 中山上调限价标准：广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元； • 天津调整普通住宅指导价：自2月1日起本市普通住宅指导价格标准再次进行了调整，满足建筑
面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，属于普通住宅。
中央政府叫停的微调
• 芜湖新政：2月9日，芜湖购房新政出台，通过税费优惠刺激楼市，2月12日芜湖市政府官方网 站便宣布新政暂缓实施
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需求层面总结：宏观市场已到达底部，需求市场存在回暖的需 求和可能性，未来两年将是入市的最佳时机。
原有需求受到一再压缩，新增需求稳步提高，整体需求亟待爆发； 货币政策的局部放松为市场回暖奠定了经济基础； 目前是投资的黄金时节。
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PART 1.2
宏观需求层面解析ห้องสมุดไป่ตู้
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全国一线城市呈现“量跌价升”，市场释放回暖信号
天津
4月天津商品房批售面积106.93万平米，环比下跌15.3%，同比上涨12% 一手房成交均价为10388元/平米，环比上涨3.26%，同比上涨7.43%