某项目市场调研及项目初步定位

区域市场产品对比分析（1）
目前老城区项目以旧城改造项目为主，商业占比大，产品多样化，以中低 端项目为主，住宅类售价差距不大，均价在3800左右。但由于拆迁问题，多个 项目推盘进度后延。
老城区产品情况分析
市场供应：目前在售的楼盘主要有龙园、凯旋城和天奇花园，其中龙 园为近期推出，开发完成体量较大。其他待售楼盘如石林东门坊，水 石坊，鹿城广场，石林商业步行街，巴江明珠等楼盘，总盘量估计约 为60万平米左右。新盘较为集中，但受拆迁影响，推盘速度不确定。
客户研究篇……
置业面积需求研究 置业物业关注研究 置业客户分析总结 客户定位路径 客户机会点研究
旅游客户基本特征分析
受访者的学历结构呈正态化分布，41%拥有本科学历，80%拥有大与及以上学历； 本次调研场地以石林旅游景区为主，采集到的样本年龄以40岁以下居多，20-40岁之间的
样本占到85%，从一定层面上说明了石林的国内旅游者市场年龄结构偏年轻化。受访者基 本为工薪阶层。
林墅 悠然居 恒联新天地 桃园水乡
租售状况
交通不便，商业配套不成熟，出租率 在50％左右； 销售状况较好，以投资客户为主；
未来发展趋势
未来5年内将继续保持领先地位； 土地供应量大，后续供应量充足；
客
区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显 增加；
户 客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高；
旅游风景区价值分析
旅游风景区——昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、 度假型产品典范；对住宅构成威胁
核心驱动力
• 政府导向，旅游业带动 • 高档住宅区
租金/售价
商铺租金：1.2-1.6元/m2/天 住宅售价：4000元/m2 物业管理费：1.2-2元/m2/月
石林彝族村 阿诗玛小镇
置业客户分析—物业关注研究
购买商铺客户外省市客户比例 明显上升； 随着等旅游风景区综合旅游商 业的规划，投资客对该区关注
度提高；但现在55%客户的 关注点仍集中在老城区；
58%住宅客户来自本地，
为城市化进程中的刚性需求； 对项目地段、城市配套及便捷 度成为关注重点，对价格有敏
感度；
置业客户分析—总结
在展览旅游产品方面，海南因无法同北京、上海等大都市进行正面比试， 因此，相对弱势，但海南正在偿试发展符合本地区市场和强势产业的特色展览， 例如，偿试举办像热带农业、旅游贸易、家居产品以及海洋产业等方面的展览 交易会等，都有所收获。
会议旅游目标市场分析
酒店市场研究分析
伴随着石林旅游产业升级，石林旅游从“观光”向“休闲”、“度假”的转型，而 目前石林酒店现状是满足不了以后旅游规划转型的需求，所以度假商务类型的酒店 市场机遇非常巨大。
国内旅游者的重游比例很高。已经 由单次观光型游览逐步转化为度假 形式的长时间多次数的度假型旅游。 后期以提供丰富、难忘的旅游体验 为主，尽可能提升游客的重游率及 拉动目的地的旅游综合消费。
旅游型客户总结
旅游型 客户现状
观光型客户
会议型客户
自然观光游为主，停留 时间短，消费力低
解决方法： 增加体验型 内容吸引到客户
特 征
选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值； 以及区域内的环境因素；
重点开发项目分析
鉴于石林旅游地产的开发潜力及政府的大规划，多家知名开发商先后进驻石林，打造石林 高端旅游地产
通过对各大项目的开发内容解读，项目开发商模式趋同性很强，多为综合性大型旅游地产 项目，通过结合自身资源条件的旅游度假物业与房地产开发相结合，打造中高端旅游度假市 场
市场竞争格局分析
竞争格局形成，县城中心存在挑战
县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移
平均租金区 间 (元/天/m2）
2.2-2.5
商业
均价在1万-1.5万之间 商业市场相对成熟，人流 量及商业氛围较好；
住宅
产品集中以高层为主 产品以中低端产品为主 客户主要以县城、周边 乡镇自主、改善性 客户为主； 市场供应量逐步被 旅游风景区楼盘 所取代 均价在3800元/ 平米
县城中心价值分析
鹿阜镇中心城区— 石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格存在上涨空间；
核心驱动力 • 行政导向，依托县机关 • 配套成完善，商业氛围浓
租金/售价
租金：2.2-2.5元/m2/天， 售价：1万-1.5万元/m2
租售状况
物业招租良好，出租率在85％以上 销售客户以自用客户为主；外来客户 投资比例较大
石林每年超 过300万游 客，大小酒 店旅馆登记 在线的床位 总量仅2000 多个，有接 待团队能力 的酒店更是 屈指可数。
酒店市场机会点分析
利用投资性酒店公寓性质，将产品设计为返租回 报的酒店产品，并通过强而有力的全国分销系统 进行销售，确保该产品的风险降到最低点。
项目区域是处 于政府重点打 造的生态工业 园区，也是连 接景区与老城 的区域
石林今后将成为商品房外销城市，外地投资和度假 型客户将占很大比重，本地的消费群体有限，物业要卖一 个好价钱，推广就不能局限于本地，甚至省内，需要走出 本地市场。
置业型客户分析总结
1、从各楼盘的置业客户区域的角度来说，以本地与昆明客户较 多，以及上海、浙江、东北等地投资性客户也存在一定的量
2、由于城市发展及本地居民投资购买模式及当地收入状况 ，本地客户对景区及新城区的置业投资关注度不高
旅游客户消费特征分析
53.48%的国内旅游者更关注石林 的自然风光与民俗风情，其次为民 俗风情，对于配套设施和服务的关 注度不高，这与当地的配套设施的 不完善、尚处于发展中有一定联系。
目前来看石林的旅游一般都是参 加旅行团为主，比例超过一半。
旅游客户消费特征分析
国内旅游者在石林的停留时间相 对较短，超过一半以上的受访者 会在石林停留1天但住宿比较少， 这与石林目前的旅游产品不丰富 有关。停留时间短，相对消费量 也不会提高。
物业类型：老城区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，产品类 型多样化，涉及商业、住宅、投资型公寓、酒店、写字楼等。
社区配套:由于楼盘规模限制，大多楼盘缺乏社区景观、运动设施、 休闲娱乐设施，如果推广中不加以引导，就不能对购房者产生影 响。
区域市场产品对比分析（2）
新城区及景区项目品质层次不齐，但中高端项目居多，受楼盘品质影响，售价差
未来发展趋势
未来中心逐步转移旅游景区新城； 土地供应稀缺，后续供应量有限；
客 户 特 征
区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住 以及周边乡镇客户；
客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为 主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主；
关注地段，对价格敏感度较高：
社区配套:该区社区景观、运动设施、休闲娱乐设施等配套相对齐全。
商务会议市场分析
近10~20年来，随着世界经济在向中国转移，会议会展业也在向中国转移，“原来 放在欧洲和美国的一些展览、论坛，都放在中国来了”，这是大趋势，如何迎合这 个趋势。
调查显示，超过75%的机构选择在著名风景区、度假区举办会议活动
学历与年龄分布
性别与职业分布
旅游客户基本特征分析
调研对象中，大部分受访者来自西部地区， 相比其他区域游客的比例较少的原因来说， 西部地区地缘的接近性有关，在一定程度 上说明了石林的国内旅游市场是以西部地 区旅游者为主的特征。推广区域力度在一 定意义上制约了旅游者对于石林旅游的热 衷程度。
旅游网站及旅行社是游客获取旅游信息的 主要渠道。可以加强不同旅行社的合作， 辅以旅游宣传资料、电视/平面广告、驴友 博客及旅游指南的全方位传播，从而提高 石林旅游的知名度。从而可以获得更多区 域游客。
32.8%的国内旅游者在石林江旅 游的日均消费以101-200元居多， 说明整体消费能力并不高。这不 石林旅游的国内旅游者的普遍收 入水平不高有一定关系。
47%的国内旅游者选择经济型 酒店，只有4%的受访者选择了 奢华型酒店，说明大部分国内 旅游者在旅游过程中的消费习 惯仍较为经济。这和选择来石 林旅游者的年轻化、家庭收入、 消费水平存在必然的联系。
从市场供应情况： 三室二厅二卫为主，面积多在110—125平米之间； 二室二厅的面积多在70—85平米之间； 一室一厅的面积在45—55平米之间 以上来看，无论是户型配比还是面积配比，与潜在的需求之间都存在着较大 差距。 三室的户型仍是最适合居家也是最受欢迎的户型； 但今后随着房价的不断增长，如果消费者收入几乎没有变化的情况下，低总 价位的小户型会越来越受青睐，投资选择小户型是大势所趋。
旅游客户基本特征分析
大部分石林旅游者收入和家庭年收入普遍不高，年收入在10万以下，对消费能力有较大的 制约，在石林旅游期间，日均消费在101—200元居多，普遍愿意选择经济型酒店居住，但 石林现有的住宿条件与旅游项目不多，则选择在石林住宿的也很少
到石林旅游的国内旅游者的 收入水平普遍不高，41%的 消费者家庭年收入在10万以 下，当然，这也与受访者的 年龄结构有着一定关系。财 富水平较低，继而会对消费 力有较大制约。
商务会议市场分析
会议会展主要包括：政府公务会议、会奖商务旅游、学术交流会、 文体演赛会、产品交易会和博览会等类型。
哪些会议会展适合石林—海南经验对石林的启示
……企业奖励性会议 需要
海南千和会务有限公司总经理覃蔚鸿说，海南最大的优势是自然资源，最 符合奖励性会议的需要，能够给会议代表提供一个宽松、休闲的机会。这是海 南会议经济的重点方向。 近年来，海交会、博鳌亚洲论坛、三亚国际婚礼节、 横渡琼州海峡、中国北部湾合作洽谈会等大型会议、会展、节庆活动的举行， 使海南的会展品牌有了一定影响力。
3、旅游地产置业客户不同于一般的房地产置业客户；也不 同于一般旅游客户，具有一定的特殊性。
县城中心ຫໍສະໝຸດ Baidu
1.2-1.6
旅游风景区
均价在0.6万-0.8万之间 受旅游客的影响较大，商 业氛围较差；未来商业价值 很大程度受旅游产业发展
产品别墅、类别墅产品为主 产品以高档产品为主 客户主要以县城、外省 昆明等区域的投资客为主； 产品供应量较大，社区及周边环境良 好； 均价在4000元/平米
精品主题 产权式酒店
观光休闲度假 及商务人士将 成为酒店客源 的有利支撑， 精品主题式酒 店进行管理品 牌植入，极大 的拓宽客户渠 道，降低酒店 运营风险
利用园区、本项目及项目周边的商业主题规划等资 源来提升项目品质，在产品进行规划布局时应充分 向住宅产品性质转为产权酒店功能
游客基本特征分析 游客消费特征分析 旅游客户分析总结 置业户型与面积研究 置业户型需求研究
距较大；商业根据地段和商业运营的影响，价格也各有高低。
新城区及景区产品情况分析
市场供应：目前在售的楼盘主要有大商家、中央金座、桃源水乡、 上海恒联新天地、世纪阳光等。其他待售楼盘主要有颐林尚都和彩 云天地等楼盘，总盘量估计约为52万平米左右，都会在近期陆续推 盘。
物业类型：新城区及景区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相 结，多层产品占比较大。产品类型涉及商业、住宅、别墅、投资 型公寓、酒店等。产品品质差异较大，商业和别墅是该区域的开 发亮点。
微观市场研究篇（2）……
石林房地产总体特征 重点项目分布情况 县城中心价值分析 旅游景区价值分析 重点开发项目研究
区域市场产品对比分析 会议旅游市场分析 酒店市场研究分析 酒店市场就会点分析
石林房地产总体特征分析
石林地产总体： 地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多
石林重点项目分布情况分析
基本的商务会议及配套设 施缺乏，无法形成消费市
场
矛盾
石林旅游现状
矛盾
消费类型单一，旅游观光以景点为主，无其他体验型消费
置业客户分析—户型研究
户型面积
户型配比
置业客户分析—户型需求分析
从在售楼盘的销售来看，三室的户型是市场上的主 流产品，销售情况较好。
置业客户分析—面积需求分析
从潜在客户对各种户型的面积选择来看，几乎所有选择二室的潜在客户希望面积在 60—75平米之间；绝大部分选择三室的潜在客户希望面积在90—110平米之间；大 部分选择四室的潜在客户希望面积在125—135平米之间；绝大部分选择一室的潜 在客户希望面积在45平米以内。