市场调研和定位思路建议报告

毛坯
祥泰苑 毛坯
▪ ※由上表可以看出，所津有楼兰盘名的郡交房标准毛都是坯毛坯房，
尚未出现精装修。
励好志 好人学生习一、供应市场特征分析
5、户型朝向分析
南北朝向无疑是本 项目最主要的选择 ，建议本项目尽量 不采用东西向
金牛国际 城
南北向
华通世纪 南北向、
城
东西向
英民花园 南北向
华都城市 花园
南北向
祥泰苑 南北向
▪ ※项目所在区域属于平原地带，四季温差小，但冬季1月 份气温在0℃以下，绝对最低气温达到了-21.7℃ 。因此项 目有必要采取相应的保温措施和供暖设施。
励志人生一、区域环境
好好学习 ■区域环境分析小 结
➢ 未来几年，房地产将进入快速发展阶段； ➢ 城区规模小，人口少，市场规模小； ➢ 要快速进入市场，抢占市场先机。
励志人生二、区域经济
好好学习 ■区域经济背景研究小结
➢ 区域经济总体向好，并保持着快速发展的势头，良好的 经济环境有利于刺激房地产市场的发展。
➢ 人们生活水平正在得到迅速提高，对改善居住条件的追 求迅速膨胀，产生大量的住宅需求将有待于释放。
➢ 城区经济总量小，总的需求量有限。因此本项目需要快 速进入市场，抢先锁定目标客户群，抢占市场先机。
新荷铁路和济东高速公路跨越东西。省道307线、308线、吴
黄线、郑吴线、东上线、大海线等主要公路干线在此交汇，
形成了以国道、省道为骨架，县乡公路为网络的公路交通体
系，农村已实现了村村通油路。
▪ ※滑县城区，拥有便利的交通环境，它是保证滑县经济 高速发展的基础条件；而经济的增长又能刺激房地产需求 市场的快速展。
励志人生二、区域经济
好好学习
■工业状况
全县规模以上工业企业完成总产值22.5亿元，同比增长 35.3%;完成增加值6.7亿元，增长34.6%,比市下达目标高4.6个百 分点，在全市五县（市）位居第三；实现利润2.7亿元，同比增 长139.2%,比市下达目标高109.2个百分点，在全市五县（市）位 居第三。全县在建项目195个，计划总投资29.8亿元，实际完成 固定资产投资4.9亿元，其中，投资千万元以上重点项目69个， 鑫之源糖业、利源纺织、昌盛铜业、滑县屠宰厂等项目已竣工投 产；神华面业、诚信贸易钢球团等项目即将建成投产；华康实业 1500吨大豆蛋白纤维、达泉纺织、尚品木业二期等46个项目正在 积极建设。
▪ 目前房地产供应市场，津户兰型名南北郡朝向占南绝北大多向数，
同时出现了少量的东西向住宅，目前这些东西向住 宅的市场接受程度较差。
励好志 好人学生习二、供应市场特征分析
（三）价格分析
1、均价分析
各楼盘销售价格(均价)图表如下:
▪ ※从上面图表可以看出,目前华县住宅价格最高基本达到 1200元/平方米,最低800/平方米,以此可以计算出华县目前 的住宅均价大致是1015元/平方米.但是随着整个河南房地产
励好志 好人学生习一、供应市场特征分析
2.各楼盘开发的楼幢数
励志人生一、供应市场特征分析
好好学习 3.各楼盘开发的房屋总套数
励志人生一、供应市场特征分析
好好学习 3.各楼盘开发的房屋总套数
励好华志 好世通人学生习9一01—、60供应市场特征分析
纪 平（方二）户型分析
城米
英民 花 园
110— 170 平方 米
滑县新区，以无污染工业园区和高档居住区组成，总 面积15平方公里，规划为“五园四区（滑县新区、道口卫西、 白道口电线电缆、上官孟庄、滑县火车南站经济开发区）、（ 电子工业园、烧鸡工业园）、三中心”。目前，新区内水、电 、路、通讯等基础设施日臻完善。县城规划区由17平方公里增 加到42平方公里，已搭起了一个中等城市的框架。
励志人生二、区域经济
好好学习 ■非公经济迅猛发展
2007年上半年，全县非公经济单位发展到3.1426万户 ，较上年增加3367户；非公经济总产值完成69.6亿元，增加值 完成16.7亿元，同比分别增长41.2%和44.29%；。
励志人生二、区域经济
好好学习
■招商引资成果丰硕
2005年以来，全县共引进项目728个，实际到位固 定资产投资17.66亿元。2006年成功举行了三次千万元以上 招商引资项目集中奠基开工仪式，共有37个项目进行了奠 基开工，总投资达15亿元。被省政府确定为“对外开放重 点县”。
好好学习 2、楼层
项目名称
楼层
金牛国际城
多层 小高层 别墅
华通世纪城
多层 小高层
英民花园
多层 小高层
华都城市花园
多层
祥泰苑
多层
▪ 层※为由主上。津表可兰以名看出郡，目前在售楼盘中，户多型层结构以多
励志人生二、供应市场特征分析
好好学习
3、户型层高分析
项目名称
层高（m)
金牛国际城
3
华通世纪城
3
英民花园
励志人生一、区域环境
好好学习
■县域面积/行政区划/人口
滑县隶属国家级历史文化名城滑县，与濮阳、延津 、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。全县辖9镇13乡，总 人口124.4万，区域面积1814平方公里，城区人口 １８ 万。
▪ ※城区规模小，人口少；导致市场规模小，易于 饱和。因此本项目入市越早越占据有利的竞争位置 。
励好志 好人学生习环境篇分析研究总结
城区规模小 人口少
宏观经济 发展迅速
产业分布 相对较远
同业发展 速度提高
开发策略 尽快入市
需求扩大
营销推广 重在引导
未来市场 竞争激烈
市场前景表现乐观
※关键词：抢占市场，需求扩大，供应小幅增加，未来 市场竞争激烈，市场前景表现乐观。
励志人生 好好学习
市场篇
一、供应市场特征分析 二、市场需求调查研究
市花园 世纪城
南
滨园
花园
道发时代广场 浩创第一商城
祥泰苑 津兰
名郡
西
励好志 好人学生习一、供应市场特征分析
（一） 供应量分析
1.占地规模 项目名称
源自文库
项目占地亩 数
金牛国际城 600
华通世纪城 700
英民花园 304
华都城市花 30 园
祥泰苑
240
▪
※在售的几个重点楼盘，总占地规模为1974亩
；目前津在兰售名的楼郡盘多以几百10亩0的大盘为主。
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市场调研和定位思路建 议报告
励志人生 好好学习
环境篇
一、区域环境 二、区域经济 三、区域房地产业状况
励志人生一、区域环境
好好学习 ■地理位置/交通
滑县位于河南省东北部，与濮阳、延津、浚县、长垣
、封丘、内黄接壤。交通便利，西邻京广铁路、107国道和京
珠高速公路，北接濮鹤高速公路，大广高速公路贯穿南北，
在新区和人民大道、文明大道等繁华地段，以独资、合资 、引资等多种形式建设营业面积在2000平方米左右、年营业额 在1000万元的现代商场、大型超市和专业连锁店，逐步形成以 大型购物中心为骨干，以超市、专卖店、仓储式商场为特色的 多元化、多层次销售网络，形成城市的金融商业核心。
目前，电力公司、长通塑业、华康电子、滑县六中新校、 滑县体校已投入使用。新区管委会、国土资源局、检察院、法 院、计生委、广电局等政府机构以及滑县体育广场、青少年活 动中心、人民医院新院等配套设施正在建设中。在县委县政府 的大力支持下，随着新区建设的日新月异，滑县新区必将成为 中原城市群的一颗新星。
励志人生二、区域经济
好好学习
■新区状况
为拉大城市框架，加快经济高发展，根据县委县政府 的要求，滑县规划重点为城市的南扩，向南主要以开辟新的工 业园区（新区）为方向，争取使新区的工业园区和居住区两年 内形成规模，届时老城区内的长途汽车站和部分工业项目迁到 新区，将滑县新区建设成为新城市的行政中心、文教中心、金 融商业和高档居住中心。
有停车位
▪ ※车位配比方面，大部分楼盘以有关部门规定的1：0.3左右为
标准配比。车位价格方面，地上车库以销售为主，；地下停车位 以出租为主。
励志人生二、区域经济
好好学习 ■国民经济概况
2007上半年，全县国民生产总值预计完成40.8亿元， 同比增长15.3%，增幅为13年来的最好水平。其中，第一产业 完成16.6亿元，增长8%；第二产业完成15.3亿元，增长21.2%; 第三产业完成8.9亿元，增长18.3%。财政一般预算收入完成 9726万元，增长23.5%（按可比口径计算），为历史上增长最 多的半年，财税结构也是最优化的半年，税收占财政收入的比 重同比提高了10.7个百分点。全社会固定资产投资总额完成 28.3亿元，增长39.3%，是历史上投资最多的半年。社会消费 品零售总额完成9.9亿元，增长17.2%，增幅是8年来的最好水 平。金融机构各项存款余额57.46亿元，较年初增加5.86亿。 城镇居民人均可支配收入4217.89元。农民人均纯收入1574.92 元，增长23%。
➢ 近几年滑县的工业和城区中心的商业都取得了高速发展 的成绩，他们的发展无疑会产生大量的住宅需求。
励志人生三、区域房地产业状况
好好学习 ■整体状况分析
目前来说，在三级房地产市场中滑县房地产的占发展无论 是在发展速度还是在规模方面都是十分惊人的，这是其它一些 三级市场不可比拟的。房地产业的竞争也相对比较激烈，目前 大部分房产开发都集中在城南新区， 投资规模相对较大，并 且在新城区投资的速度和规模远远超过了在老城区的投资，他 们在新城区一般开发的面积都在一百亩之上，大者能够达到 700多亩。并且新城区医院、学校、银行、体育馆等配套设施 的在不断不断健全完善。
1、各项目主力户型面积分析
华都 城 市 花 园
祥泰
130—
180
平方▪ ※在售楼盘中，主力户型以130-150平米左右的三
米 130—
室一厅一卫，三室两厅两卫居多,这代表了目前滑县 房地产市场上大部分客群的户型偏好，本项目在设 定主力户型时，应充分满足目前的客户的需求。
150
励志人生二、供应市场特征分析
3
华都城市花园
3.1
祥泰苑
3
津兰名郡
3
▪ ※由上表可以看出，目前在售楼盘中，层高以2.9米
居多。如果包括楼板在内一般应达到3.0米为好。
励志人生二、供应市场特征分析
好好学习
4、户型装修分析
项目名称
交房装 修
金牛国际城 毛坯
建议本项目顺应市 场，同样采用毛坯 标准
华通世纪城 毛坯 英民花园 毛坯
华都城市花 园
价格的不断上涨,整个华县的住宅价格也在持续上涨. 。
励好志 好人学生习一、供应市场特征分析
（四） 配套及硬件设施分析
1、停车项位目名称
金牛国际城 华通世纪城 英民花园 华都城市花园
祥泰苑 锦绣华庭 滨河花园 津兰名郡
有停车位 有停车位
有车库 有地上停车位 有地下停车场
有车库 有地上停车位 有地上停车位
励好志 好人学生习一、供应市场特征分析
▪ （一） 供应量分析 ▪ （二）户型分析 ▪ （三）价格分析 ▪ （四）配套及应急硬件设施分析 ▪ （五）园林景观分析 ▪ （六）供应市场客户特征分析
励好志 好人学生习一、供应市场特征分析
■调研概述
➢调研目的 了解滑县房地产供应市场的现状和特点，把握滑县房地产 市场的发展趋势，为本项目的定位提供参考依据。
➢调研方法 ➢首先，对滑县房地产市场进行整体调研，了解房地产项 目的分布、档次、数量、规模等总体信息； ➢随后，根据获得的总体信息，结合本项目特性，选择有 价值项目或竞争性项目进行重点实地调研。
励志人生
好好学习一、供应市场特征分析
➢调研项目分布
东
锦绣 华庭
金牛 国际城
英明 花园
北 御龙别墅
华都城 华通
励志人生二、区域经济
好好学习 ▪■新区状况
2007年，将完成滑州路东延工程，启动滑县体育中心、青 少年活动中心和新区综合服务楼等文体服务工程。同时，动工 建设44亩的人工景观湖，对7条道路进行绿化亮化，建设大宫 河东岸和沿河路两条景观路，使新区成为滑县建设的新亮点。 届时，滑县新区将成为城市的文化教育核心版块。
励志人生一、区域环境
好好学习 ■自然地貌/气候
滑县地势西高东低，海拔48.4～1632米。地处北暖温带 ，属大陆性季风气候，四季分明，水温适宜。年平均气温 13.6℃，7月份平均气温27.2℃，1月份平均气温-2.7℃。绝对 最低气温-21.7℃。无霜期201天。年平均降水量606.1毫米，降 雨多集中在7、8月份。冬春多北风，夏秋多南风。
励志人生三、区域房地产业状况
好好学习
■未来发展趋势分析
通过行政规划并且行政中心的中心南迁，在城市南部即 将形成以行政、办公、体育、信息、商务为主的城市新核心 区；并且随着城市重心东移，新区将会建设成为生态型、现 代化的新型城市中心，是滑县新的增长点和发展区域，很有 发展潜力 。未来的新区即将成为滑县发展的亮点，也为滑县 的房地产业发展带来前所未有的机遇。