某项目市场研究及定位策略沟通提案1

PART 04 产品规划建议
PART 05 营销操盘策略
PART 06 投资估算
•项目宏观认知 •项目本体分析 •项目核心问题界 定 •项目SWOT分析
•宏观环境分析 •房地产行业发 展 •区域市场分析 •客户需求分析
•定位思考及分 析 •项目定位及诠 释 •客群定位 •商业部分定位 •价格定位
•整体规划建议 •住宅规划建议 •园林规划建议 •户型规划建议 •配套及服务规划 建议
谨呈：泛华建设集团
渭南高新区项目
市场研究及定位策略沟通提案
臻成置业 2011 · 09 · 19
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项目使命
打造渭南三个标杆
都市心·理想城
不能就项目论 项目，站在50 万方的高度之 上，本项目所 承载的历史使 命包括：
产品标杆
本项目作为公司在渭 南一个三线市场开发 项目，必须成为代表 企业开发水平的产品 标杆。
的；整个地块中高压线覆盖区北 侧地块68.5亩，需承担村民回迁 安置用地。
➢本地块东侧与渭清路之间为东
西宽400米的市政规划的绿地景 观带用地。
➢地块地表平整 ，目前基本都
为耕田。地块内部尚有民房、 工厂等，有一定的拆迁量；地 块内部无优势自然资源。
➢ 项目地块中间为沿东西方向，
设置一带状规划面积为10亩的 高压线保护走廊不用于开发。
➢项目所在区域周边配套不
完善，大部分市政配套正 在兴建中。
位居市政绿化带南北轴线上
位居渭南新行政商务区与高新区交汇处核心圈
渭清路 位居渭清路与乐天大街十字东北角
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乐天大 街
项目周边设施
中心客运 站
新市政中 心
体育场
项目周边众多大型设施正在兴建或已投入运营-----新市政中 心的规划选址，市博物馆的建设，体育中心与市中心医院 即将建设完成 ，客运中心的运营。不仅将大幅加快该区域 市政配套设施建设的步伐，还将提升该区域城市核心的价 值。
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本项目位于渭南市高新区东侧，东起渭清路，西 至新区东路，北起乐天大街，南至渭白路。
项目地块经济技术指标
➢总占地面积：202亩
➢总建筑面积：㎡
➢住宅建筑面积：㎡
乐天大街
体育场
回迁安置区
渭
清
自主开发
路
区
绿
化
带
村庄
渭白路
➢商业及配套面积： 28321.60
㎡
➢容积率： 1.74
地块信息梳理：
➢本案地块均为红星村改造用地
保证两个前提 完成三个积累
快速回现 规避风险
品牌延展 客户积累 模式积累
在实现资金的快速回笼、以稳 健的策略规避开发风险的前提 下，完成企业在整个渭南地区 品牌、客户与模式的积累，为 企业在渭南乃至西北地区的长 足发展实现关键一步。
渭南市场开发的战略性项目，
战略上需要站得更高，
看得更远！
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•项目营销诉求 •营销模式 •整体营销策略 •营销推广主线 •入市时机把握 •操盘策略 •渠道重组策略 •销售现场管理
•计算方案一 •计算方案二
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PART 01
项目定位分析
1.1 项目自身分析 1.2 项目区位属性 1.3 项目解析
渭 南
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3.1项目自身分析
高压线覆盖 区 新 区 东 路
价值提升
品牌标杆
本项目作为近50万方 的开发项目，必须成 为区域的价值标杆， 以带动区域居住价值 提升。
本项目作为消费者和 外界了解企业，了解 项目的窗口，必须成 为区域的品牌形象标 杆。
打造渭南超高性价比人居社区典范
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项目开发战略
保证两个前提，完成三个积累
所以，作为专业企业，需从开发战略上解决
项目地块分析
变电站
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地块目前暂未拆迁，整个地块目前几乎都是农田。整个地 块边缘规则，北边宽，南边窄，近乎梯形，地面平整。
高压走廊北侧地块
暂未拆迁，地表为 农田，地块北边乐 天大街以北有即将 兴建完毕的体育场。
高压走廊南侧地块
暂未拆迁，地表为 农田，沿渭白路 以南为部分村民居 住村庄，项目西侧 紧挨新区北路南侧 有一变电站离项目 非常近。
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博物馆
市中心医 院
市中心医 院
交通状况
交通网路四通八达，地块南面为渭南客运中 心站，便捷了社区业 主的出行。
道路情况 ➢地块周边主干道基本都以投入使用，所在区域位于高新区
缘南北向交通枢纽位置。
➢胜利大街道路暂时没有修通，新区东路与新区北路环角没
修通，对项目今后开工交通运输不利。
➢项目位于渭清路与乐天大街十字西南地块，紧邻两大主干 ➢本项目紧邻102国道（渭清路）距310高速仅4km，交通十
3.2项目区位属性
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➢位于高新区与新中心城区
的交汇处，位于高新区边 缘，处于渭南核心地理位 置；
➢项目所在区域位于南北向
交通枢纽位置；
➢项目紧邻两大主干道，距
新市中心一路之隔；
➢项目位于西高新区域东北
边角百度文库块，南邻渭南市客 站；
➢项目距离渭南市商贸中心
约2公里，距火车站约5里 距西郑高铁渭南站2公里， 距西潼高速公路约4公里；
➢ 项目整体交通较为发达，可顺 ➢ 地块内部尚有民房、工厂等，有一定
利通往周边区县，利于出行。 的拆迁量；
➢ 周边大型市政配套设施齐全， ➢ 地块内部上空大约被20%高压线缆覆
报告归纳——项目核心竞争力
特征鲜明的主题定位——
渭南城市核心地带超高性价比都市人居经典
多重亮点的人居环境——
大型规模& 高品质规划
人人艳羡的经典楼盘——
高性价比& 全方位的生活配套
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项目汇报的目录及纲要
解构
发现
定基 筑城
赢局
收获
PART 0I 目标价值研判
PART 02 宏观市场分析
PART 03 项目定位策略
便利。
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影响项目因素
变电站
各类生活设施较匮乏，整体档次相对较低，导致区 域目前居住氛围稍差。
➢目前地块内部尚有民房、工厂等，有一定的拆
迁量；地块内部无优势自然资源；
➢项目所在区域周边配套不完善，大部分市政配
套正在兴建中；
➢地块内部上空大约被20%高压线缆覆盖，尤其
是靠近变电站附近地块，对于生活居住将造成严 重的负面心理影响，也对于项目的地块的规划开 发也造成了不利影响。
➢周边目前区域还不够成熟，村庄和厂房比较多，
对本项目今后的形象有较大影响。
林立的高压 线
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3.3项目解析
优势-----Strength
劣势-----Weak
SWOT战略
➢ 项目开发商在行业中的品牌和
领先地位，易于建立项目美誉 ➢ 项目周边配套设施不够齐全，离村庄
度。
工厂较近，对项目品质有一定的影响