政府信息公开视角下的不动产登记查询规则

政府信息公开视角下的不动产登记查询规则
摘要：不动产登记查询规则在性质上应属政府信息。

不动产登记资料的绝大部
分信息是依申请而公开的政府信息,任何单位和个人均可申请查询;原始登记资料
仅有权利人及其同意的人和有关国家机关才能查询。

本文概述了从相关法律法规
规章及规范性文件的表述分析，说明了不动产登记簿的公开与查询的范围，就司
法裁判观点分析入手，阐述了司法裁判观点。

关键词：政府信息公开视角不动产登记查询规则
不动产登记资料查询制度早在政府信息公开制度形成之前便已存在，属于特定行政管理
领域的业务查询事项，其与《政府信息公开条例》所调整的政府信息公开行为存在根本性差别。

但由于现行实务界依然存在较大争议，即便效力层级较低，今后关于“不动产登记资料能否通过政府信息公开行为获取”的争论仍将持续。

一、从相关法律法规规章及规范性文件的表述分析
1不动产登记资料是否属于政府信息
首先，《政府信息公开条例》第二条明确，本条例所称政府信息，是指行政机关在履行
职责过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息。

其次，《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令63号）第九十四条第一款明确，
不动产登记资料包括：
2不动产登记簿等不动产登记结果
首先是不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

其次，不动产登记资料是由县级以上人民政府不动产登记机构在履行登记职责过程中制
作的(如不动产登记簿)或获取的(如原始登记资料)信息，这些信息以一定形式(纸质或电子形式)记录和保存，符合政府信息的构成要件。

因此，从《政府信息公开条例》对政府信息的定义以及不动产登记资料的性质来看，不
动产登记资料属于政府信息。

二、不动产登记簿的公开与查询
关于不动产登记簿是否可因任何人的申请而公开，一直存在不同的观点。

一种观点认为，不动产登记簿对于毫无交易意愿的人就没有必要公开。

《物权法》第18条采取有限公开原则，仅允许“权利人和利害关系人”查询，实施效果不甚理想。

第二种观点认为，“利害关系人”包括交易相对人和与已登记权利人发生法律纠纷的人。

潜在交易可以通过取得登记权利人的
授权而查询登记簿。

潜在的交易已经脱逸出了登记公示的本意。

在解释上，根本无从举证证明其与不动产存在利害关系。

在同样采取有限公开原则的德国，虽然无须举证，但是相关法律和行政法规几无可能就“利害关系人”的范围作出具体规定。

首先是我国既有的登记查询规则均采取登记簿完全公开的规则。

其次是不动产登记簿不仅清晰地记载了不动产权利人，而且还可以通过不动产权利的边
界了解到该不动产上的权利状况。

因此，不动产登记簿应予公开，使相关当事人了解不动产
上是否存在权利瑕疵或权利负担。

不动产登记簿的记载信息决定了不动产登记簿的公开程度。

在我国实定法上的上述记载
事项中，土地的取得价格，可能构成权利人的商业秘密；房屋所有权人的身份证明号码、户
籍所在地、预告登记权利人和义务人的身份证号码等，均事涉登记权利人的个人隐私，非如
上述第二种观点所认为的那样。

就此，学界通常认为，此类信息应属不公开信息，只有权利
人和利害关系人才能查询，并进而认为，公开信息仅限于不动产登记簿中的物理状况和查封、抵押等权利限制部分。

但很多人认为，在不动产登记簿中，除了权利人身份信息和取得价格
之外的其他信息，均应是依申请而公开的信息。

三、司法裁判观点分析
该批案件的审理法院对“不动产登记资料能否通过政府信息公开方式获取”存在不同的裁
判观点。

其中大多数法院认为相关法律法规并未对不动产登记资料查询的方式作出限制性规
定，若不动产登记资料不存在无法公开的情形应可以通过信息公开方式获取。

1不动产登记资料的性质
在该案中涉及的房屋登记资料亦属于政府信息公开的范畴。

因此，随意查询、复制或准
许他人查询、复制登记资料。

”认为，上述观点值得商榷。

不动产登记资料应属政府信息，”
从公开范围的角度来看，主动公开是行政机关对社会公众的“点对面”服务。

由此，不动产登
记资料无须主动公开该不动产登记资料。

这一观点属于依申请而公开的信息，还需要具体分析。

2关于不动产登记资料可以通过信息公开方式获取的观点
2.1某些区域对现行法律、法规及规范性文件均未对房屋登记资料信息公开方式作出特别
规定，故当事人有权依据《政府信息公开条例》的规定提出涉案房屋登记资料的信息公开申请。

2.2自治区的一些中级人民法院判决认为，国土局对上诉人是否负有公开相关信息的职责
义务，应适用《中华人民共和国政府信息公开条例》的有关规定来判定，并非优先适用《土
地登记资料公开查询办法》的规定来判定。

四、不动产登记资料查询的简析
1不动产登记资料查询主体
《不动产登记暂行条例》第二十七条明确规定，不动产登记可以依照法律、行政法规的
规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

可见，不动产登记资料采取有限公开原则，仅允许“权利人和利害关系人”查询。

学说上，此处的“权利人”则有诸多理解。

相对而言，将会对不动产登记资料查询制度形成冲击。

2不动产登记资料的定义
《不动产登记暂行条例实施细则》登记资料包括：不动产登记簿等不动产登记结果；以
及不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果
等材料以及不动产登记机构审核材料。

总之，关于不动产登记资料能否政府信息公开行为与不动产在实务界存在很大争议，理
论界根据现阶段涉及政府信息公开以及不动产登记资料查询的相关法律法规规章及规范性文件，并结合相关司法裁判案例的裁判精神做具体分析。

参考文献：
1孙宪忠主编：《不动产登记条例草案建议稿》，中国社会科学出版社2014年版，第45页。

2于海涌：《论不动产登记》，法律出版社2007年版，第355页。

3王利明：《物权法研究》上卷，中国人民大学出版社2013年版，第336页。

4朱程：《论不动产登记簿的法律构建》，《房地产权产籍》2007年第6期。