房地产估价方法组合应用研究

第一章绪论如何应用是非常关键的地方，这两点是否做好在技术方面是至关重要的。

为了有效解决房地产评估中的弊端，确保评估出的结果客观、合理，保护相关当事人的利益，充分发挥房地产估价机构的积极作用，笔者从评估方法的理论与实际应用方面进行了研究，参阅了大量的文献与评估案例，并结合自己操作的天津市南开区铜锣湾广场A、B、C、D、E区非住宅评估项目，提出了解决这些问题的见解，并给予了实证。

1.2研究综述1.2.1国外研究综述随着经济全球化发展脚步的加快，中国经济在整个全球化进程中扮演的角色也越来越重要，并且成为了世界上经济急剧增长的国家之一。

进入2006年后，国际资本更加频繁地进入中国市场，特别是房地产市场，这不仅在一定程度上带动了国内房地产市场的发展，也为房地产相关产业提供了巨大的机遇和挑战，包括房地产估价行业。

外资进入中国，不仅带来了资金，也带来了他们的价值观、评价标准及体系等。

在美国(MAI)估价体系中，比较强调市场概念和最高最佳使用时点的问题，即某种用途在现在时点上是经济上不可行的，但通过对未来市场发展和供求变化的预测，该种用途可能在未来某个时点上可行。

美国房地产估价中的最高最佳分析是与其市场基础扎实的特点相适应的，美国的房地产市场比较成熟，各种房地产交易频繁、交易量大，参与者众多，而且房地产各项不同权利都可以成为转让交易的内容，房地产作为一种商品或投资的渠道，其任何可能创造价值的环节都可能被发掘出来，并被实现。

这也就是最高最佳使用的意义所在。

美国的房地产市场，投资者能自由参与到各种类型房地产市场中，形成成熟、广泛的市场基础。

这样也使得市场比较法能够被广泛应用并进一步发展，相应引入数学回归方程和模糊数学理论的研究。

英国是现代房地产估价的发源地，早在1884年便出版了房地产估价的专著，详细论述了收益法，发展到现在，收益法逐渐成为房地产估价最常用的基本方法之一。

至本世纪60年代前的上百年间，英国经济持续平稳发展，通胀率保持在一个相对较低的水平，传统收益法中的资本化率就是投资收益率。

进入60年代后，房地产投资的外部环境发生很大变化，通胀率大幅提高，业内人士开始深刻反省传统方法的合理性，提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。

全风险收益率因包含了投资的经营风险、金融风险、变现风险、收益变动风险等各种风险因素而得名。

收益率逆差是指房地产投资的期初收益率与金边债券投资收益率相比所出现的倒挂的现象。

尤其是Ellwood提出的房地产总价值应当反映抵押贷款的价值和权益的价值，将收益法发展到了一个新时期。

1.2.2国内同类研究我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代，1930年章植出版了《土地经济学》，1935年张辉出版了《上海市地价研究》，但在新中国成立后，由于“左”的思想的干扰，房地产价值及价格评估研究也被冷落。

直到20世纪80年代随着国家住房制度的改革，房地产价值理论研究与评估实践开始出现新的局面。

中国房地产估价研究是建立在西方的估价理论与方法体系之上的，尤其是受英国评估体系影响较大，比较注重从业者的经验与艺术。

我国的评估理论研究还不深入，还未形成统一而又严密的体系，目前多数学者探讨引进各种数学模型，如回归分析、模糊数学、敏感性分析等，但均未能实际运用到评估过程中;同时针对每一种评估方法的深入研究也在逐步进行，如市场比较法的因素调整、精度修正、收益法的资本化率分析和计量、假设开发法中规划建设指标的影响等，都给估价的实践操作指明了方向，开拓了思路，对于单一的运用每一种评估方法都有很强的指导意义。

但是对于估价师实际口常操作估价项目而言，由于现阶段我国相关的市场统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的现象，由此造成评估人员选用的取价依据不合理、不充分、缺乏时效性等，使得估价值失实而引发争议，这都是单一运用一种评估方法简单计算的弊病。

目前已有部分从业者认为单一运用一种评估方法并不能够真实反映估价对象客观、合理、公正的价格，应该在可选用得范围内运用另一种方法进行验证，但大部分都是从一种思路进行，例如对于可以取得收益又有市场交易案例的房地产首先选择市场比较法，然后运用收益法进行验证，但实际这两种方法都是从市场接受的角度考虑，在某种市场氛围下均会不同程度的偏离客观价格。

1. 3论文的结构房地产估价是一个复合型学科，涉及到很多专业的知识，有比较坚实的理论基础。

根据不同的思路与理论会形成不同的估价方法，目前国内常用的三大基本估价方法为:市场比较法、收益法和成本法，也是房地产估价实践中应用最为广泛的三种方法。

此外从这三种估价理论又衍生出假设开发法、路线价法、长期趋势法等等，但每种估价方法都有自身的不足和应用的限制条件，再加上待估对象本身的特殊性、市场条件的限制、不同的评估目的等因素，简单地套第二章房地产估价概述但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的假定。

7、估价方法房地产估价有三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。

此外，还有基本估价方法衍生的一些其他方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。

8、估价结果估价结果是指房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。

2.3房地产估价的目的1、房地产估价目的的含义估价目的是指一个房地产估价项目中估价结果的期望用途，或者通俗地说是委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用，是为了满足和中涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。

2、房地产估价目的的种类委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价，而是为了某种需要才委托估价机构估价。

因此任何房地产估价项目都有估价目的，并且对估价的不同需要决定着估价目的的不同。

对房地产估价的需要及相应的估价目的可以划分为以下几种：（1）土地使用权出让的需要土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

目前土地使用权出让的方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议。

无论是哪种出让方式，都需要对出让的土地使用权进行估价，为出让人确定招标拍卖挂牌底价、协议出让最低价，为投标人、竞买人、土地使用者确定报价、应价或出价等，提供参考依据。

（2）房地产转让和租赁的需要房地产转让，包括土地使用权转让，是指房地产权利人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，其他合法方式包括以房地产出资、作价入股、偿还债务（抵债）等；房地产租赁是指房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

在房地产转让、租赁中，卖方、卖方或者出租人、承租人通常需要房地产估价为其确定转让价格、租金等提供参考依据。

（3）房地产抵押的需要房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的房地产为抵押房地产。

房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值的特性，是一种良好的用于提供担保的财产，为了了解该合理的抵押价值，商业银行一般会委托或要求债务人委托商业银行信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

(4)房地产征收和征用的需要房地产特别是土地是各种生产、生活等活动都不可缺少的基础要素，又不可移动，有时为了公共利益的需要，不得不征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产;因抢险、救灾等紧急需要，不得不征用单位、个人的房地产。

征收与征用的主要区别是，征收的实质是强制收买一主要是所有权的改变，不存在返还的问题;征用的实质是强制使用一只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。

尽管征收、征用是为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，但都不能是无偿的，必须依法给予补偿，而确定征收、征用的补偿金等，就需要房地产估价提供相关参考依据。

(5)房地产分割的需要共有财产分割、遗产分割等通常涉及房地产分割，房地产分割一般不宜采取实物分割的方式，通常采取折价等方式处理。

土地通常是在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，房屋通常是先按照自然间进行实物分割，再根据各部分之间的价值差异进行现金或现金等价物的“多退少补”。

这些都需要房地产估价提供价值参考依据。

(6)房地产损害赔偿的需要房地产损害赔偿的类型多种多样，例如，由工程质量缺陷造成的房地产价值损失;如预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题，对购房人造成损失;因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失;在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和口照等，造成相邻房地产价值损失;施工挖基础不慎使邻近建筑物倾斜，造成邻近房地产价值损失;因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失;使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失;因对房地产权利行使不当限制，例如错误查封，对房地产权利人造成损失;异议登记不当，对房地产权利人造成损失;非法批准征收、使用土地，第二章房地产估价概述估价作业方案的内容主要包括：（1）拟采用的估价技术路线和估价方法；（2）拟调查搜集的资料及其来源渠道；（3）预计需要的时间、人力和经费；（4）估价作业步骤和时间进度安排。

5、搜集估价所需资料俗话说“巧妇难为无米之炊”，如果没有估价所需的资料（包括数据），就无法评估出估价对象的价值。

估价所需资料主要包括：（1）反映估价对象状况的资料；（2）相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；（3）对估价对象所在地的房地产价格有影响的资料；（4）对房地产价格有普遍影响的资料。

除反映估价对象状况的资料以外，估价机构和估价师平常就应该留意搜集和积累估价所需要的资料，建立估价资料库。

在估价时更应该有针对性地搜集估价所需要的资料。

特别是对于反映估价对象状况的资料，不仅此时要搜集，而且在前面受理估价委托时就应该要求委托人尽量提供，在后面实地查看估价对象时还应该进一步搜集。

6、实地查看估价对象俗话说“百闻不如一见”，眼见为实，事实是重要的，对于不可移动、价值与区位密切相关、具有独一无二特性的房地产来说，尤其如此。

因此任何估价项目，只要有可能，都应当进行实地查看。

实地查看是指房地产估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况，包括感受估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、（土地）形状、（房屋）建筑结构、用途等情况进行核对，观察攻击对象的外观、内部状况及其周围环境景观或临路状况的影像资料，调查了解估价对象历史使用状况、周边乃至当地类似房地产市场行情，并搜集补充估价所必要的其他资料等。