2015年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷

2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷( )。

A．实体B．功能C．质量D．权益中的权利2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。

A．未来状况下的房地产B．已灭失的房地产C．部分产权的房地产D．以房地产为主的整体资产3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。

A．该房地产位于28层办公楼的第八层B．该房地产500m内有地铁站点C．该房地产离机场约25kmD．该房地产坐北朝南4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。

A．7000B．8750C．11000D．137505．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。

A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C．成交日期的一年后一次性付清D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是( )。

A．建筑结构B．周围环境C．建筑物内空间布局D．土地开发程度7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。

A．土地用途B．所在区域绿化水平C．土地容积率D．土地使用期限8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。

A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。

A．价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况B．价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C．价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D．价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况10．采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8％～9％。

估价中选取估价数据及参数时，正确的是( )。

A．年净收益为95万元，报酬率为8．5％B．年净收益为90万元，报酬率为9％C．年净收益为90万元，报酬率为8％D．年净收益为100万元，报酬率为8％11．某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。

该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为( )个月。

A．10B．11C．13D．1412．张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50％，目前贷款余额为11．8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元／m2，空置率为10％，经营费用为有效毛收入的10％，资本化率为5％，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为( )万元。

A．42．64B．55．40C．56．24D．68．0413．关于报酬率的说法，正确的是( )。

A．市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B．累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C．报酬率不包含通货膨胀因素的影响D．报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率14．新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6．5％，直接成本利润率为20％，该房地产的价值为( )万元。

A．1508．02B．1520．86C．1527．27D．1619．0515．采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是( )。

A．已使用年限、耐用年龄、残值率B．有效年龄、预期经济寿命、残值率C．已使用年限、预期经济寿命、残值率D．有效年龄、耐用年龄、残值率16．关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是( )。

A．开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B．开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C．后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D．需测算后续开发的应得利润17．估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元／m2、8140元／m2、8470元／m2、8800元／m2和9130元／m2。

若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0．1、0．2、0．3、0．4，则选用平均增减量法预测估价对象未来第一年的价格为( )元／m2。

A．9452B．9455C．9469D．949718．某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。

建设期为1年，建成后可全部出租，每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)若承租人要求的年报酬率为10％，则可支付的土地租金为( )万元／年。

A．146B．105C．144D．22719．评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围不应包括( )。

A．加油站的特色装修B．加油站的特许经营权C．加油站内的车辆D．加油站的加油机20．估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。

该估价报告应保存至( )。

A．2025年6月30日B．2025年9月30日C．2035年6月30日D．2035年9月30日A．估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务B．估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C．估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D．估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E．估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见22．关于房地产变现能力的说法，正确的有( )。

A．特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B．大型商场通常比小店铺的变现能力弱C．在建工程比现房的变现能力弱D．熟地通常比毛地的变现能力弱E．房地产在卖方市场下通常比买方市场下的变现能力弱23．下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有( )。

A．当前该类房地产价格水平较高B．该类房地产的开发成本上升C．该类房地产的开发技术水平提高D．预期该类房地产的价格会上涨E．该类房地产未来持有成本增加24．对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有( )。

A．房地产抵押估价B．房地产司法拍卖估价C．房屋征收补偿估价D．房地产转让估价E．房地产火灾险投保估价25．评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有( )。

A．公共配套B．朝向、楼层C．环境景观D．室内设施设备E．临街状况26．关于最高最佳利用原则的说法，正确的是( )。

A．遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B．最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C．根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D．收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E．经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途27．关于房地产状况调整的说法，错误的是( )。

A．对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B．比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C．根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D．可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E．房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素28．求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括( )。

A．房产税B．承租人支付的物业管理费C．空调设备重置提拨款D．所得税E．房屋保险费29．下列估价假设中，属于背离事实假设的有( )。

A．房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B．未进入被征收房屋内实地勘查，估价中对其内部状况进行的合理设定C．受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D．估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E．受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定30．成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的( )。

A．土地取得方式相同B．土地规划用途相同C．项目规模大小相当D．项目建设期长短相近E．项目经营期长短相近31．关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法，正确的有( )。

A．可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B．开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C．收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D．后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E．折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率32．假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括( )。

A．待开发在建工程价值B．已完工程建设成本C．取得在建工程的税费D．后续开发的投资利息E．销售税金33．运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有( )。

A．土地形状B．容积率C．土地使用期限D．土地市场状况E．土地开发程度34．在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有( )。

A．同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B．估价项目负责人应为注册房地产估价师C．除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D．房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E．房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。

( )A．正确B．错误36．在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。

( )A．正确B．错误37．外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

( )A．正确错误38．估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。