2015年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷

2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷

( )。

A．实体

B．功能

C．质量

D．权益中的

权利

2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。

A．未来状况下的房地产

B．已灭失的房地产

C．部分产权的房地产

D．以房地产为主的整体

资产

3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。

A．该房地产位于28层办公楼的第

八层

B．该房地产500m内有地铁站点

C．该房地产离机场约25km

D．该房地产坐北朝南

4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。

A．7

000

B．8

750

C．1

1000

D．1

3750

5．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。

A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠

B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元

C．成交日期的一年后一次性付清

D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付

6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是

( )。

A．建筑结构

B．周围环境

C．建筑物内空间

布局

D．土地开发程度

7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。

A．土地用途

B．所在区域绿化

水平

C．土地容积率

D．土地使用期限

8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。

A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况

B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象

C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价

对象

D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。

A．价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的

状况

B．价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况

C．价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况

D．价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况

10．采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8％～9％。估价中选取估价数据及参数时，正确的是( )。

A．年净收益为95万元，报酬率为

8．5％

B．年净收益为90万元，报酬率为

9％

C．年净收益为90万元，报酬率为

8％

D．年净收益为100万元，报酬率为

8％

11．某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为( )个月。

A

．10

B

．11

C

．13

D

．14

12．张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50％，目前贷款余额为11．8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元／m2，空置率为10％，经营费用为有效毛收入的10％，资本化率为5％，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为( )万元。

A．42

．64

B．55

．40

C．56

．24

D．68

．04

13．关于报酬率的说法，正确的是( )。

A．市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

B．累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

C．报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D．报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

14．新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6．5％，直接成本利润率为20％，该房地产的价值为( )万元。

A．1508

．02

B．1520

．86

C．1527

．27

D．1619

．05

15．采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是( )。

A．已使用年限、耐用年龄、残值率

B．有效年龄、预期经济寿命、残值

率

C．已使用年限、预期经济寿命、残

值率

D．有效年龄、耐用年龄、残值率

16．关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是( )。

A．开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的

价值