房地产现状分析

顾云昌：现阶段中国商业地产的发展状况分析/biz/ 2009年05月24日21:42 新浪乐居商业地产频道图为中国房地产研究会副会长顾云昌顾云昌：现阶段中国商业地产的发展状况分析顾云昌：各位朋友下午好，很高兴接受邀请，来参加这方面的论坛，我从一个房地产人士的角度对当前商业地产发表一些看法，第一个讲讲地产经济与宏观经济，第二个讲讲商业地产的住宅地产，第三个是商业地产面临的挑战和机遇。

第一，地产经济和宏观经济的关系。

其实我们应该统一到国家国务院的上面来，政府的工作报告对今天的房地产要求是什么，对今年的要求就是稳，总理讲到了三个稳定，一个是稳定市场信息，稳定房地产市场信息，推动房地产平稳有序发展。

为什么要提出稳，因为经过07年的高涨，08年的调整，09年的情况变的非常复杂，既有好消息，又有坏消息。

四月份销售上升了，相对于08年下降了20%是一个很大的进步，但是又看到了忧愁的一面，比如房地产的投资增长速度很慢，作为固定投资的组成部分，投资只增长了4.9%，特别是一到四月份开发商拿地的积极性很差，房地产的投资不稳定，从而制约经济发展，所以中央提出了要稳定房屋的投资。

过去我们调控一直是稳定房价，而是稳定房地产投资，当然这是从投资角度来说，从消费角度来说，我想这里有一个数据，供大家参考，07年全国老百姓花了多少钱买房呢，大概花了4万亿，当年全国的社会零售总额是不到九万亿，老百姓一年花了四万亿买房，这个比例之高，可以看出房地产对国民经济有一个拉动作用，07年的增长大概是10万亿，但是房地产下降了10%，这都可以凸显出房地产经济对消费经济的力量，所以今天保增长的过程当中，我们要显示它英雄本色，就要保持它投资的稳定，销售的稳定。

第二，大家知道，中国现在保增长，为什么提保增长，特别是扩内需，因为我们内需不足，我们现在意识到了，今天中国的经济是市场经济，市场经济核计划经济最大的区别是什么，市场经济是一个剩余经济，我们过去学过资本家把牛奶倒到海里的情况，今天也出现了把牛奶倒掉的遭遇了，因为我们生产的东西卖不掉，为什么会卖不掉呢，原因是我们内需不足。

大家都在讨论中国的工业化和城市化，但是我们发现中国的工业化和城市化出现了一个反差，我们的城市化落后于产业化，现在不应该是45%的人住在城里面，应该有更多的人住在城里面，我们的城市化落后了，大家知道，工业化产生需求，产生投资需求，城市化产生消费需求，投资需求大大高于消费需求，所以产生了产品过剩，其实很简单，我们现在城市居民收入每年是一万五千多，但是农村只有四千多，我们的城市化水平落后了，我们的消费力不足了，所以我们生产的东西，农民买不起，所以如何加快城市化，是提高我们消费能力的一个非常重要方面，也就是从零售来说，农民的购买力远远低于城市。

在整个的经济发展过程当中，有这样一个过程，老百姓的消费结构的升级，因为我们经济发展最重要靠最终的消费来支撑的，特别是居民的消费来支撑的，这中间有一个过程，从生活必需品的消费，逐步向耐用消费品的消费来过渡，这是一个过程。

从我们生活的必需品到内地消费者的消费，一个是简单的消费者消费变成多元的消费。

我在80年代研究消费的时候就发现了，那个时候有百元级，千元级和万元级。

长远的看，中国的消费必然是这样的过程，才能拉动中国经济不断向前，为什么中国受金融危机的影响，主要是从出口角度的影响，因为发达国家的消费下降了，从而影响我们的出口，我们的投资增长速度仍然很快，我们的消费增长也不慢，但只有6.1的GDP增长，所以这时候，我们要如何寻找中国的动力在哪里，必须提升消费者的消费。

今天讨论我们商业的模式也非常重要的作用，要使我们的消费进入新时代，我们应该做点什么，应该说房地产的发展往高里发展，让人们有钱去买高档的房子，让把他们的消费积极性调动起来。

商业地产和住宅地产比较起来，我们国家的调控主要是住宅地产，我们无形的手在商业地产当中发挥了充分的作用，商业地产的作用是很明显的，很少有无形的手来干预，但是国家政策层面，完全是按照市场经济，也就是我们的市场化程度更高。

由于这样的情形下来，商业地产和住宅地产有很大的变化，商业地产比较平稳，住宅地产现在处在一个变化非常快的阶段。

大家可能也关心住宅地产到底怎么样，三月份出现了小阳春，有些人讲是假的，有的人是假按揭，这些都是媒体的操作，现在任何事情都有两方面的情况，实际上阳春是切切实实的，他的销售量非常大，超出了我们专家的预料，今年1-4月份，房屋的销售量是1.7亿平方米，特别是三四月份的销售量超过了历史的最高水平，五月份的情况有些变化，总体的销售量增加，但是一些小城市五月份下降了，金融危机还没有过去，为什么中国的房地产行业复苏了呢？房价回调，据我所知，实际上全国的房价，08年的房价普遍降了20%，甚至30%，有些人甚至感觉不到，比如天津，他们跟我说房价降了30%，当然还有一个就是刚性需求，现在没有准确的词句，就是首次买房的需求，就是第一次买房的需求，有一个三降，一个是降利率，降税收，降收付款，所以导致了这一轮房地产系数出现了回暖的现象。

谁先进入市场买房的呢，是种中低收入家庭，八九十平方米得最多，慢慢放大，这一轮的和上一轮的完全不一样。

以前买房的首先是高收入家庭，然后是中等收入家庭，然后是低收入家庭，这一轮相反，这次是低端到高端，用我的话来说，我们这一轮是刚性需求爆发了，能不能柔性需求跟上，改善性需求和投资性需求跟得上。

这是全国范围内我们考虑的问题，但是我看到另一个现象，上海，杭州，包括我们这一代的人，我发现三四月份投资者又进场了，北京的投资者又进场了，香港看到了国内的，我们一些投资者又看上房地产市场了，又开始反弹了，该出手了。

现在杭州的楼盘又排队了，上海的楼盘空了，上海人告诉我，现在可设的住房，按照现在的销售量，三四个月就卖光了，会不会也会引起下一轮的房地产过热呢，在的各个地方，这个担忧不是没有道理的。

我看有的商铺卖得很好，第三个就是预期，就是通货膨胀的预期，为什么07年全国的房价涨的那么快，那个是流动性泛滥，现在大量的投资，我们国家的投入，美国人都来引钞票，下一轮肯定会引起生产过剩，资金的流动过剩的时候，这个时候资产为王，钱太多买资产，资金流动性短缺，现金为王，我们开发商都很知道，08年的资金为王，到底谁为王，要看通货膨胀，特别是江苏一代的人头脑很惯用，一看这个市场形式，他开始抢了，我们的房地产不稳固，开发商开始卖的好了，他开始涨价了，一涨价以后，房地产的交易量又下去了，但是又担心前沿城市，由于供求欲望，会推动低谷现象。

商业地产市场的情况可能不太一样，比较平稳一点，中国的地产市场出现了泡沫，但商业地产的泡沫和住宅地产的泡沫不一样，所谓泡沫就是价格离谱了，我们商业地产也是投资者太多，房源太少，把价格炒高了，一般住宅地产有没有泡沫，房价和家庭的年收入之比脱离实际了，北京，上海，我们的收入十几倍以上，国际标准的十几倍，我们有泡沫了，脱离了水平了，但是不能用房价收入比来衡量，我认为，商业地产的房价租金，我这个房价是怎么来的，实际上应该按照以后租金的折现率。

对于我们的商业地产我觉得是可以算出来的，现在的租金和未来的租金有差异，但是有多少，我们就在想有没有泡沫的问题。

一个是市场的形态不一样，一个是模式不一样，商业地产出售刚刚盈利的开始，以后能不能盈利还不好说，要靠租金收入来获得商业地产，要看商家怎么样，商家的经营模式怎么样。

应该说看到我们业态的变化，也看到今态的变化。

现在我们已经越来越发展，发展了商业街，有的人甚至说是综合体搞得不错，由单一到复合，我们全方位调动我们的消费需求，同时满足老百姓更高的消费需求。

金融状态的变化，我们过去都是按照开发商的说法就是散售的，零售的，我没有那么多的资金量，靠银行来贷款，没有办法来维持我的持有，除非是实力强的，这个大家都知道，到今天为止，我们仍然处在两难之中，包括万科在内，通过来者结合起来，解决当前资金不足的问题。

我们现在正在探讨中国的房地产往何处去？金融状态的变化，随着金融改革的推进，恐怕也会往前推。

第三，商业地产面临的挑战和机遇。

中国的商业地产机遇很大，一个发达的国家，一个真正现代化的国家，我们还有20年到30年的发展过程。

一个就是旧城改造，旧城改造也成为一个城市发展的观点，一个人抓一个点，这就是改造，把旧城改造和商业发展结合起来，我们有一个很大的发展空间。

一个是消费结构的升级和消费结构的多样化，必然使我们的消费升华。

尽管有的地方过多了，人均面积增大了，另外我们正在开工的仍然是按照原来的地产商业模式在设计，所以设计不合理。

开发商有了钱就干，有的设计师也不了解商家的要求，有的拖拖拉拉，有的搞不下去了，这些问题还是存在的。

从我们商业地产开发商来说，有一个资金瓶颈的问题，还在酝酿当中，光靠银行贷款的商业模式是有问题的。

第二个是人才不足，他们到全国地产走一遍，几乎挖不到人才，现在资金问题，人才问题是个问题。

从地产开发商逐步搞成商业地产的开发商，这是一个很艰难的过程，用地产的经营模式经营，必然造成一个差异，所以需要一个阶段的融合，必须先商业，后地产。

我看到了更多的是机遇，空间很大，跑在最前面的领头羊万达，09年要拿地，第二个，金迪不拿地，我经常说，房地产的调控是反周期，热的时候调冷，冷的时候调热，大家不拿地的时候，恰恰是你拿地的时候，大家都抢房子，千万别抢，去年四季度，大家都不买房的时候你买房，这是我的一个判断。

作为开发商来说，最困难的时期已经过去了，金融货币政策的放宽，实际上是不是适度而是过度。

这个情况下，开发商的资金链有所改变，老百姓买房的积极性也上来了，但是能不能持久，我刚才已经说了。

我觉得中国的地产开发商，走出中国特色的发展道路。

国外都是郊外的，我们是在市中心的，这是完全两个不同的概念，街和广场是两个概念，现在更是一种综合题的概念，所以我们不能完全按照国外的怎么走，我们是中国特色。

我们现在的模式比较单一，除了一些上市公司也股市以外，其他还没有很好的工作，对于中国来说，国外得有些可以借鉴。

一个大中城市的综合题是一个大的机遇。

不是单一个搞商业模式，是搞综合题，业态要有特色，这个概念我觉得档次要合适，这都是一个空间。

像人们说的打着24小时不间断的循环消费的空间，把消费者的钱拿出来买东西。

人家问我买不买房，我说买啊。

我觉得对消费者的呼声和引导还不够高，现在还在帮助弱势群体，弱势群体也是要帮助的。

农村的业态需要我们去引领，我觉得二三线的城市需要开发商注意。

所以这一点我们有耐心，对于今年商业地产是一个很大的事情。

商业布局的合理，前一顿时间网点的出台。

最后要搞好的话，要通过几个化，越来越专业化的运作，搞酒店的酒店，搞住宅的住宅，市场细分了，开发商的市场细分了，特色化你的经营方式，一个是人性化，空间的尺度，第一三个是绿色化。