德国不动产登记
德国：房地产登记制度及对我国的借鉴作用
德 房 童 旁 心 国 地 产登记制度及对我 国的借鉴作用
口建设部赴德国不动产登记考察团
为考察德国的房地产登记制度， 建设部组织考察
团赴 德 国进 行 了有 关 考察 。在 德期 间 ， 我们 访 问 了德
为基层法院、 州法院、 州高级法院、 联邦高级法院。土 地登记机构设在基层法院。 基层法院除负责土地登记
建筑许可等 ， 甚至包括土地上是否有通讯、 电气设备 等， 然后 由公证 员 起草 买卖 合 同草 案 ； 若有 变更 ， 找 可
双 方共 同协 商修 改 合 同 ， 后确 定 合 同、 行 合 同公 最 进
记不可 推翻 。 １登记源自构及上地登记簿内容。 国的法院体系 ． 德
２ｏ． ｏ ６１ ２期
６ ３ ｌ ２ 期
维普资讯
专 稿
一
种 登记 制度 。 ３公证 员制 度 。 ． 公证 员制度 在 德 国的房地产 登记
基金 赔偿 。
５信息查询和共享 。 一 ． 在 个地方或州政府均设有
容，其信息一般从政府设立 的土地测量部门获得 ； 二
德国房地产登记制度的主要法律依据是 １０ 年 ９０ 生效的 《 民法典》 其 重点强调了对私有财产的保护 ， ， 其 中第三编为 《 物权法》 分别对 占有 、 ， 关于土地权利 的一般规定、 所有权 、 地上权、 役权 、 先买权 、 土地负
情况 ， 即在抵押贷款偿还之前 ， 不是完全 的所有权人 等。登记簿按土地所有权人 漫立 ， 一个所有权人一个
号码 。根 据 当事 人 的需 要 ， 登记 后可 以出具登 记证 在 明（ 也称 房产 证） 证 明的 内容 与登 记簿 记载 的 内容一 ， 致， 不盖 章简 单 打 印的为 １ ０欧元 ， 盖章 的为 １ ８欧元 。
德国民法典中文全文
德国民法典中文全文德国民法典（Bürgerliches Gesetzbuch，简称BGB）是德国的民法典，于1896年1月1日开始生效，是德国法律体系的核心之一。
以下是德国民法典的中文全文：第一分册，普通部分。
第一章，法律人格。
第一条，法律人格的保护。
第二条，自然人。
第三条，法人。
第四条，无民事行为能力人和限制民事行为能力人。
第二章，法律行为。
第五条，一般规定。
第六条，表示意思的方式。
第七条，表示意思的效力和撤销。
第八条，无效的法律行为。
第九条，无效的法律行为的后果。
第三章，代理。
第十条，代理的一般规定。
第十一条，代理的种类。
第十二条，代理的效力和撤销。
第四章，权利和义务的取得。
第十三条，权利和义务的取得。
第十四条，合同的成立。
第十五条，合同的效力。
第十六条，合同的解释。
第十七条，合同的变更。
第十八条，合同的终止。
第五章，债务关系。
第十九条，债务的履行。
第二十条，债务的违约。
第二十一条，债务的转移。
第二十二条，债务的终止。
第六章，相对权利关系。
第二十三条，债权。
第二十四条，债权的转让。
第二十五条，债权的保证。
第二十六条，债权的终止。
第七章，继承。
第二十七条，继承的一般规定。
第二十八条，继承的效力。
第二十九条，继承的放弃和继承的限制。
第三十条，继承的顺序。
第三十一条，继承的终止。
第二分册，特殊部分。
第一章，物权。
第三十二条，物权的一般规定。
第三十三条，占有。
第三十四条，所有权。
第三十五条，其他物权。
第二章，占有保护法。
第三十六条，占有保护法的一般规定。
第三十七条，占有保护法的主张。
第三十八条，占有保护法的救济。
第三章，动产。
第三十九条，动产的一般规定。
第四十条，交付。
第四十一条，返还。
第四十二条，不当得益。
第四章，不动产。
第四十三条，不动产的一般规定。
第四十四条，登记。
第五章，知识产权。
第四十五条，专利权。
第四十六条，商标权。
第四十七条，著作权。
第四十八条，其他知识产权。
第六章，家庭法。
简述德国法不动产善意取得制度
试述德国法上的不动产善意取得制度善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。
一、我国善意取得制度的相关规定：在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。
[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。
[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。
[[3]]《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征：其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。
这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。
之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。
其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。
反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。
其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。
因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。
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2019年国外不动产登记制度-精选word文档
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国外不动产登记制度
国外不动产登记制度
从国外情况看，一些发达国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实
行不动产统一-登记的制度，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的机构登记。
至于具体的登记机构设置，则不尽相同，如德国的不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局，瑞士大多为各州的地
方法院，日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所，我国台湾地区
的登记机关是属于行政机构的地政局。
目前，我国各地方在不动产行政管理和不动产登记体制方面存在不同的做法。
以房屋和土地来说，有的地方在房产和土地管理部门分别设立，房屋和土
地分别由这两个部门进行管理和登记;有的地方，如上海、广州、深圳等实现了房屋和土地管理机构的统一，同时也实行房地产统一登|己;还有的地方，虽然
房屋、土地的管理机构实现了统一，但在管理机构合并之前，房屋管理与土地
管理作为两个独立的管理部门，各自按房屋、土地登记的程序、内容、要求和
方法进行了房屋所有权登记和士地登记，已分别向权利人颁发了大量证书，由
于对房产、土地登记程序、方法和内容的整合上有相当大的难度，目前仍然实
行房屋和土地分别登记。
考虑到这些情况，本法在附则中对不动产统一登记的
问题又作了补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构
和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
”。
中外不动产登记特点及历史演变过程
中外不动产登记特点及历史演变过程全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：中外不动产登记是指国家对土地、建筑物等不动产进行登记、管理和监督的制度。
不动产登记是现代社会不动产交易、保护产权和维护社会秩序的重要手段，是现代化城市发展的必备条件。
随着现代化进程的推进，中外国家对不动产登记制度进行了不同的发展和完善，取得了一定的成就。
中国不动产登记制度的历史可以追溯到封建社会时期。
早在宋代，中国就建立了土地登记制度。
在清朝时期，不动产登记也得到了一定程度的完善，主要是为了保证地方财政收入和征税。
但是在这一时期，不动产登记主要是由地方政府来操作，没有形成统一的、完善的登记制度。
近代以后，中国陆续实行了不动产登记制度，但是一直存在着诸多弊端，如登记混乱，登记信息不完整等问题。
直到2007年，《不动产登记条例》正式出台，中国不动产登记制度才开始走向规范化。
目前，中国的不动产登记制度分为房地产登记和土地登记两大板块，主要责任部门是国土资源部门和房地产管理部门。
通过登记制度的建立，有效保护了个人和企业的不动产权益，推动了不动产市场的发展。
与中国相比，国外的不动产登记制度发展更为成熟。
在欧美国家，不动产登记制度早在19世纪就开始完善。
德国是欧洲国家中不动产登记最为完善的国家之一，其不动产登记制度建立在法律的基础之上，包括土地登记和建筑物登记两个部分。
德国的不动产登记制度非常规范，确保了不动产权益的明确和保护。
澳大利亚、新西兰等发达国家也建立了较为完善的不动产登记制度。
这些国家的不动产登记制度都是建立在法律的基础之上，信息透明度高，登记机构专业化，确保了不动产交易的有序进行和产权的明晰。
近年来，随着互联网和信息技术的发展，越来越多的国家开始借助技术手段改进不动产登记制度。
新加坡利用区块链技术建立了不动产登记系统，实现了不动产交易的追踪和溯源，提高了不动产登记的准确性和安全性。
中外不动产登记制度在历史演变过程中都取得了一定的进步和成就。
第十二届“挑战杯”大学生课外学术,大学生创业大赛一等奖作品
第十一届“挑战杯”辽宁省大学生课外学术科技作品竞赛作品申报书作品名称：经济新常态背景下不动产登记对城市居民影响的调查研究作品类别：哲学社会科学类社会调查报告和学术论文作品所属学科：社会类科学经济新常态背景下，不动产登记对城市居民造成的影响调查研究一、概述 (4)1.1调查背景 (4)1.1.1经济新常态背景 (4)1.1.2中国房地产市场现状背景 (4)1.1.3我国关于不动产登记法律法规背景 (5)1.2不动产登记的意义 (5)1.2.1不动产登记暂行条例内容 (5)1.2.2不动产登记的目的 (6)1.3调查意义 (7)1.3.1不动产登记对城市居民的意义 (7)1.3.2不动产登记对房地产市场的意义 (7)二、现状调查与分析 (8)2.1对城市人员的调查 (8)2.1.1问卷调查居民对不动产登记的态度 (8)2.1.2采访调查居民对不动产登记的态度 (8)2.1.3网络调查居民对不动产登记的态度 (11)2.2新法规颁布后对沈阳一些房屋企业影响的调查 (11)2.2.1对沈阳某些不动产二手房市场行情的调查 (11)2.2.2对沈阳某地产公司的采访调查 (12)2.3总结：不动产登记对房地产的影响 (13)三、对不动产登记的深度解析. (14)3.1不动产登记对社会造成的影响. (15)3.1.1不动产登记对社会的正面影响 (15)3.1.2不动产登记对社会的负面影响 (16)3.2不动产登记对城市居民造成的影响 (16)3.3不动产登记对新经济常态的影响 (17)四、相关案例借鉴 (17)4.1国内案例借鉴: (17)4.1.1睢宁县土地统一登记试点：试点全面，成果加多 (17)4.2国外案例借鉴 (19)4.2.1 德国：不动产登记制度由来已久，登记严格到总统 (19)4.2.2 美国：不动产登记各州据情况自行而定,是国家稳定的税收来源. 194.2.3新加坡：制度限制只可单向查询，保护个人隐私 (20)4.2.4澳大利亚：信息全面公开，但特殊人物不提供查询，制度张弛有度21五、对不动产登记的建议与措施 (22)5.1解决不动产登记的一些问题来完善不动产登记制度 (23)5.1.1可以登记的权利建议增加预告登记的请求权 (23)5.1.2对部分登记申请应以公证作为前置 (23)5.1.3登记机构可以自行纠正登记中的错误 (23)5.2 加强不动产登记的方式 (24)5.2.1建立以土地为基础的不动产统一登记机构 (24)5.2.2建立不动产登记信息管理基础平台 (24)六、结语 (25)参考文献： (26)附录： (27)经济新常态背景下，不动产登记对城市居民造成的影响调查研究摘要：2015年3月1日，不动产登记暂行条例开始实施，一时间,经济新常态下不动产登记成为人们关注的焦点。
德国当代物权法
德国当代物权法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：德国当代物权法是德国法律体系中的一个重要组成部分，用于规定人们对物品及其利益的支配权利和义务。
物权法的制定旨在保护个人和企业的财产权益，确保他们能够依法依规行使对物品的支配权，维护社会经济秩序的稳定和发展。
下面将详细介绍德国当代物权法的基本原则和主要内容。
德国当代物权法的基本原则包括私有财产保护、契约自由、物权实体化、合理使用和法律诚信等。
私有财产保护是物权法的核心原则，确保个人和企业对自己的财产享有绝对的支配权和所有权，禁止任何未经合法授权的侵犯和侵犯行为。
契约自由是指当事人有权自由订立、修改和终止合同，享有自主选择合同对象和内容的权利，从而保障合同当事人的平等地位和合法权益。
物权实体化是指物权制度确立了人们对物品及其利益的实际支配权，不论是移动物还是不动产，均为物权的对象，确保资源的有效配置和利用。
合理使用是指物权人应当合理利用自己的财产，不得损害他人合法权益和社会公共利益，实现个人和集体的利益最大化。
法律诚信是指物权人应当信守合同，遵守法律法规，不得采取欺诈和欺骗行为，维护市场秩序和社会公共利益。
德国当代物权法的主要内容包括不动产物权、移动物权、知识产权和虚拟物权等。
不动产物权是指对土地及其上的构筑物、植物和水利等不动产所享有的支配权和利益，包括地役权、抵押权、地役权等，确保土地资源的有效利用和保护。
移动物权是指对动产及其利益的支配权和利益，包括所有权、占有权、使用权、担保权等，保护个人和企业对动产的合法支配权和利益。
知识产权是指对知识产品和技术创新的支配权和利益，包括专利权、商标权、著作权等，保护知识产权人的知识产权利益和市场竞争力。
虚拟物权是指对电子商务、网络社会和虚拟经济的支配权和利益，包括虚拟资产、虚拟货币、虚拟空间等，确保互联网时代的交易安全和财产保护。
德国当代物权法是德国法律体系中的一个重要法律分支，其基本原则和主要内容为人们的财产权益提供了坚实的法律保护，促进了社会经济的稳定和发展。
国外不动产登记的三种模式
这一 做法 表 明 ，不 动产 登 记制 度是 一项
民事 法律 制度 ，其 意义 主要 在 于权 利公 示和 保障 交易安 全 。 在我 国 现有 的不 动产 登记 体系 中 ，
意大 利 、西班 牙 、葡 萄牙 、美 国 的部 分
州 以及我 国香 港 、 澳 门均 采 用这 种模 式 。
／ ｌ ＼成 部 分 ， 与 一 国 的 政 治 、 经 济 、
文化、 历 史 传统 等 因素密 切相 关 ， 因此 ，
各 国 的不 动产 登 记制 度 往往 具 有 自己 的 特 点 。从 世界 范 围 看 不动 产 登记 制度
Ｉ Ｎ Ｓ Ｔ ｌ Ｔ Ｕ Ｔ Ｅ
研究皖 不动产登记研 究 ・ 卫明视点
国外 不动产登记 的三种模式
比较 而言 ，我国 目前采用的不动产登记 制度与托伦斯模式较为相近 。
文／ 余卫 明
—
一
动产 登 记作 为 物权 制 度 的一 个组
式具 有 下述 特 点 ：一是 采用 这 ～模 式 的 国 家大 多实 行 强制 登记 制 度 ，如德 国 、
地 点 和位 置 ，要 求 当事 人 提供 土地 转 让
不 产生 相应 的 物权 变 动效 力 。三 是登 记
机 关应 对登 记 的 内容进 行 实质 审 查 。四 是 登记 具 有公 信 力 。在此 模式 下 ，登 记 簿 上登 记之 事 实 ，纵使 在 实体 法上 不 成
国家除法律有特别规定外 ，均为任意登
－权利登记模式
权 利登 记模 式 ， 又 称 实质 主义 登记 ， 是 指 不动 产物 权 依 法律 行 为的 设立 、转 移 、变更 和废 止 等 事项 非经 登 记不 得 生 效 的 立法 体制 。 这一 模式 为 德 国 、 瑞士 、 瑞 典 、奥 地 利 、匈 牙利 等 国 以及我 国 台 湾 地 区所 采用 。 权 利登 记 模式 因起 源 于 中世纪 的 日 尔 曼 ，故 又称 日尔 曼模 式 。在 中世 纪 的 日尔 曼法 庭 上 ，法 官为 确 认土 地转 让 的
德国民法上不动产物权变动的法理及其基本规则
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>德国民法上不动产物权变动的法理及其基本规则物权变动是物权法的一项基本制度，本文旨在通过对德国物权法上不动产物权变动的法理基础的阐释及其物权变动的基本法律规则的系统分析和研究，以期能为中国物权法的制定及其土地登记规则的完善提供借鉴和参考。
不动产登记物权变动物权合意分离原则公示原则我国正在抓紧制定物权法，但对于采用何种物权变动模式，尚存有较大争议，对于物权变动的法理基础也还没有达成统一的认识。
而德国是世界上物权理论和物权制度及其立法技术均是最为发达、完善和成熟的国家。
不动产物权变动作为物权法的核心制度，深入揭示物权变动模式背后的法理，殊有必要。
一、不动产物权变动的立法模式所谓物权变动是指物权的设立、移转、变更和消灭。
在现实的社会经济生活中，物权时时处于变动之中，而物权尤其是不动产所有权又是人们生活、生存的基础。
因此，如何规范物权变动，使得权利受让人能够取得确定的物权，放心的、有效的利用财产，乃物权法律制度的核心课题。
“定分止争，保障生存;有效利用，增进财富”，正是物权法的基本功能。
从大陆法系国家的不动产物权变动的立法模式来看，基本上有四种模式：法国法上的纯粹债权意思主义纯粹的债权意思主义，是指仅仅依靠债权意思表示就可产生物权变动的效力。
《法国民法典》第1583条规定：“当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖合同即告成立，而标的物的所有权即依法由出卖人移转于买受人。
”同时第1582条对买卖契约作了定义：“称买卖者，谓当事人约定一方将物交付于他方，他方支付价金的契约。
”这两个条文充分体现了法国法的债权意思主义立法模式，其根本特征是买卖契约一经成立便产生所有权移转的后果，坚守的是契约必须履行原则。
日本法上的公示对抗主义公示对抗主义是指，物权变动效力仅依债权意思表示而发生，债权意思表示一致就产生物权变动的效力，公示不是物权变动的要件，而是对抗第三人取得物权的要件。
国外不动产登记的三种模式
国外不动产登记的三种模式作者：余卫明来源：《国土资源导刊》2014年第09期不动产登记作为物权制度的一个组成部分，与一国的政治、经济、文化、历史传统等因素密切相关，因此，各国的不动产登记制度往往具有自己的特点。
从世界范围看，不动产登记制度归纳起来大致有三种模式，即权利登记模式、契据登记模式和托伦斯登记模式。
权利登记模式权利登记模式，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。
这一模式为德国、瑞士、瑞典、奥地利、匈牙利等国以及我国台湾地区所采用。
权利登记模式因起源于中世纪的日尔曼，故又称日尔曼模式。
在中世纪的日尔曼法庭上，法官为确认土地转让的地点和位置，要求当事人提供土地转让的相关证据，而这些东西往往记载于土地登记簿中。
在此情形下，这种登记簿就具有公信力，其记载的事项也有了设权效力，现代意义上的土地登记制度遂由此产生。
后来的《德国民法典》则将这一不动产登记模式以法律形式确立下来。
与其他登记模式相比，权利登记模式具有下述特点：一是采用这一模式的国家大多实行强制登记制度，如德国、瑞士、瑞典等。
我国台湾地区亦实行不动产变动强制登记制度，例外的情形是建筑物的初始登记与否由权利人自由决定。
二是规定登记为生效要件。
在此模式下，将登记作为不动产物权变动的生效要件，不动产物权变动未经登记，就不产生相应的物权变动效力。
三是登记机关应对登记的内容进行实质审查。
四是登记具有公信力。
在此模式下，登记簿上登记之事实，纵使在实体法上不成立或无效，也可以其对抗善意第三人。
五是登记簿的编成采“物之编成主义”，登记簿主要以不动产标示为构成内容，依土地地籍进行编成。
六是登记以不动产权利的静态为主，只记入不动产的权利状态，而不记入不动产权利变动的事实。
契据登记模式契据登记模式，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。
登记的内容主要是当事人之间所订立的关于不动产物权转让的契据，而不是颁发权利证书。
德国不动产购买指南
德国不动产购买指南
德国是一个稳定、富裕的国家，其房地产市场也是一个吸引人的投资领域。
如果您正在考虑在德国购买不动产，以下是一些要点需要注意：
1. 在德国购房需要支付很高的税费和手续费。
在购房前您需要
了解这些费用，并考虑它们在您的购房预算中的影响。
2. 在德国，购房者需要自己寻找并购买房屋保险。
这是为了保
护您的投资，因为德国的房屋保险是非常重要的。
3. 如果您不是德国公民，您需要从德国政府获得购买不动产的
许可证。
这是因为德国政府想确保外国人不会破坏德国的房地产市场。
4. 在德国购买不动产之前，您需要考虑房屋的位置和周围环境，以及该地区的未来发展趋势。
这将有助于您确定该地区的房价是否会上涨或下跌。
5. 在德国购房时，您需要找到一位专业的房地产代理人。
这个
人将为您提供有关购房的所有信息，并帮助您找到您喜欢的房子。
总之，购房是一个重要的投资，需要仔细考虑和计划。
希望这份指南能够帮助您在德国购买不动产时做出明智的决策。
- 1 -。
不动产预告登记概念
王建周1.概念预告登记(Vormerkung)是指为保全对于他人土地或建筑物的权利的取得、丧失和变更的请求权所作的登记，旨在防止登记名义人对土地或建筑物为妨碍保全请求权的处分，以保护请求权人的利益.4即预告登记旨在保全不动产物权变动的债权请求权。
而作为一种制度，它是由德国中世纪民法所创立，后为德国民法典和瑞士民法典所采纳。
再之后，法国、口本也都先后引入了预告登记制度，我国台湾地区的《土地法》同样也采纳了预告登记制度。
通说认为，预告登记的目的在于使被登记的请求权具有物权效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。
预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
由于预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，因此这种登记与本登记相对应，是不动产登记的特殊类型。
与与一般的不动产登记相比较，预告登记具有如下特征:1、登记内容的特殊性。
一般的不动产登记，登记内容是己经完成的不动产物权。
而预告登记的内容并不是不动产物权，而是以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，仅此而己。
所以预告登记本身并不能产生物权变动效力。
2、登记效力的特殊性。
也有人称之为预告登记的担保作用。
预告登记是将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效。
“……正是通过使违背请求权的处分无效，预告登记的权利人获得了保障，我们称之为担保作用”6。
可见，纳入预告登记的请求权，对后来发生的、与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。
3、存在地位的依附性。
预告登记作为请求权的保全手段，从属于不动产物权变动的请求权，以请求权的有效存在为前提，并随着请求权状态的改变而变化。
当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让或消灭并办理相应的登记手续。
德国不动产登记制度管理发展现状(二)
、
。
当代 各 国 在 确 立 不 动 产 登 记
不 动 产 登 记 的 物 权概 述
，
制度时
，
，
立 法 上 存 在 差异
“
，
大 体源 于
“
登记
也称 不动产 物 权登记
指
三 种 基 本 的登 记制 度
一
：
经 当 事 人 申 请 国 家 专 门 机 关 将 物 权变
是
契据 登 记 制 度
”
”
，
，
体 的 登记 制 度 其二
，
■
；
（
个 行为 来完成
一
首先
，
需要 买受 人
，
房 地产 或不动 产与不动
，
胃
与 出 售人签订 权 行为
一
个债权 合同
称为债
产物 权 并 无 区 分 之 必 要 Ｍ定 的 以 外 权
，
除 法律 另 有
｜
玉
｜
；
其次
，
需 要双方 当 事人签 订
有关不动产 的 规 则 准用 我 们应采 用 不
又称
又称
法
动 的 事 实记 载 在 国 家 设 计 的 专 门 簿 册
上 的 事 实或 行 为
。
国 登记 制 度
二是
“
；
广义 上 的 不 动产 登
取 得时间
、
权利登 记制 度
”
；
”
，
“
德
□
记包括 权利 来源
、
、
权利 变
用 途价
。
国登记制度
三是
“
化情 况和 地产 的 面积
德国不动产登记：百年历史安全严谨
德国不动产登记：百年历史安全严谨德国实行不动产登记的历史由来已久。
不动产登记制度保证了100多年来德国不动产交易市场的平稳有序运行，也保证了不动产市场的透明规范。
德国的不动产登记制度被称为“权力登记制度”，又称实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项，非经登记不得生效的立法体制。
德国的不动产登记由各州的基层法院负责，基层法院设有不动产登记局，具体管理本区域的不动产登记事务。
土地登记簿一般由4部分组成：一是土地状况，包括四至、界址点、面积等有关内容；二是所有权人；三是土地权利负担情况，如是否有查封、抵押、居住权等；四是预告登记的情况。
登记簿按土地所有权人设立，一个所有权人一个号码。
根据当事人的需要，登记后可以出具登记证明（也称房产证），证明的内容与登记簿记载的内容一致。
古老的不动产登记簿登记立法比较完善，登记行为具有司法性德国关于不动产登记的立法，主要表现为1896年制定的《民法典》的第三篇(即物权篇)、1900年出台的《不动产登记条例》和与其配套的施行细则，以及修订的《不动产登记命令》等。
另外，《住宅所有权和永久居住权法》、《建筑法》等特别法中也有相应的不动产登记程序性规范。
上述立法共同构成了不动产的设立、移转、变更和废止的具体规则，这些规则尤其强调了登记在不动产变动中的重要作用。
德国不动产登记机构设在地方法院，属于法律机构，专司不动产登记职责，其登记行为具有司法性，登记效力与初审法院的判决相同。
因不动产登记发生争议的，无需再行起诉，而由当事人直接向上一级法院提出上诉。
公证在不动产登记中起到重要作用，是登记的法定前提德国法律赋予公证员在不动产登记中的特殊地位。
德国《民法典》和《公证法》规定，不动产转让的合意，必须在让与人与受让人同时在场向公证机关表示，只有经过公证的合同才有效。
因此，物权合同的公证是登记的前提要件，当事人在不动产变更登记时必须提交公证文书。
这实际上是公证机构发挥着履行实质审查的关键作用，对不动产合同的订立进行监督和证明，保证交易行为有效，保证物权变动的安全和效率。
德国民法典中关于房屋买卖合同3篇
德国民法典中关于房屋买卖合同3篇篇1德国民法典（Bürgerliches Gesetzbuch, 简称BGB）是德国最重要的民事法典，其中关于房屋买卖合同的规定在BGB的第433至434章节中。
房屋买卖合同是指房产所有权的转让关系，是一种具有法律效力的经济行为。
根据德国民法典第433条规定，当甲方同意将其所有房屋转让给乙方时，双方达成一致意见，并就房屋的价格、交付时间、质量等事项达成协议，即形成了房屋买卖合同。
合同一经达成，双方均须遵守合同约定的内容，否则将承担相应的法律责任。
根据德国民法典第434条规定，房屋买卖合同必须以书面形式订立，并签署双方的姓名、交易对象、价格、履行期限等内容。
另外，为了保障交易双方的利益，合同中通常还包含有关房屋的质量和瑕疵保证等约定。
如果房屋在交付后发现存在质量问题或瑕疵，买方有权向卖方主张返还交易款项或请求修理或更换。
除了书面形式外，根据德国法律，房屋买卖合同还需经过公证人进行公证。
公证人是一种独立、中立的第三方，负责对合同进行法律审查，并确保合同的合法有效。
一旦房屋买卖合同经公证后生效，双方具有了合同的法律效力，除非事后经双方协商一致，否则不得修改或撤销合同。
在德国的房屋买卖交易中，卖方有义务提供真实有效的权属证明和相关文件，并保证房屋没有被处于担保、抵押或其他限制性权利。
此外，根据德国的法律，房屋买卖合同一般需要在房地产登记处进行登记，以确保权利的真实，有效转移。
总的来说，德国民法典中关于房屋买卖合同的规定相对健全，旨在保护买卖双方的合法权益，避免纠纷和不当损失的发生。
遵循法律规定，谨慎选择交易对象，签订公证合同，将有助于双方的交易顺利进行，保障房屋交易的合法、公平和有序进行。
篇2德国民法典中关于房屋买卖合同作为德国法律体系中的一部分，德国民法典对于房屋买卖合同的规定非常严谨和详尽。
在进行房屋买卖交易时，双方必须遵守民法典中的相关规定，以保障双方的合法权益。
德国不动产登记制度管理发展现状(一)
年的 《 普鲁士 抵押与破 产法 》。但是
从 中 世 纪 末 期 以来 ，德 国 在 继 受 罗 马
法 、教 会法的基础 上 ，逐渐 形成 一种
在 全 德 国境 内适 用 的 法 ，称 为 普 通 法 。
与 普 通 法 相 对 的 是 德 国 各 邦 的地 方 特 别 法 。 起 初 ， 普 通 法 只处 于 补 充 各 邦
一
从事制 定 《 德 国民法 典》的起草工作 。
该 委 员 会 就 德 国 是 否 应 制 定 一个 统 一 的 民法 典 、 可 能 制 定 与 否 ， 以 及 应 制
他物 。土地 和房产 是 民众最 关注 的不
动 产 。不 动 产 登 记 ， 也 称 不动 产 物 权 登记 ，指经 权 利 人 或 利 害 关 系 人 申请 ，
日 参 议 院 同 意 ， 同 年 ８月 １ ８ 日经 德 国皇 帝 批 准 ，选 择 了二 十 世 纪 的第 一 天一一 ｌ ９ Ｏ ０ 年 １月 １日作 为 施 行 这 些 法 律 的 一 天 ， 这 一 天 成 为 德 国 法 制 史 上 辉 煌 的 日子 。 联 邦 德 国 经 历 了长 达 ２ Ｏ余 年 的
由国家专 门机关将物 权变动 的事实记 载在 国家 设计的专 门簿册上 的事实或
行 为 。 其 首 要 意 义 在 于 实 现 不 动 产 物 权 变 动 的 公 示 管 理 ， 相 对 人及 利 害 关 系 人 均 可 查 阅 登 记 簿 册 ， 并 且 任 何 人 均可相信登记权利而交 易。
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不动 产 是 指 依 自然 性 质 或 法 律 规 定 不可移动 的上地 、房产， 自 然 或 者 人 力 添 附 于 土 地 并 且 不 能 分 离 的其
我国与德国不动产登记制度之比较
我国与德国不动产登记制度之比较作者：陈彦锟张宁文骥来源：《法制与社会》2016年第22期摘要在我国，登记作为不动产物权的公示方法，使得不动产登记制度在市场经济体系中占据尤为重要的地位，而公信力作为这一制度的核心更是值得关注。
本文以比较法的视角，考察我国和德国不动产登记在制度设计上的差异，进而指出我国不动产登记制度的不足及对公信力的影响，以期对未来的制度完善带来启示。
关键词不动产登记登记簿公信力德国中图分类号：D923.4 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2016.08.013一、我国不动产登记现状简介2007年，我国《物权法》首次确立不动产登记制度，但由于国家机构职能分工等诸多原因，该制度未能真正落实，对不动产的登记管理也未发生实质性改变。
据中国裁判文书网的数据显示，2014年因不动产登记问题所引发的纠纷达7000余件。
2015年3月，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）开始实行，同年因不动产登记问题所引起的诉讼案件锐减至4000件左右。
由此可见，统一不动产登记制度的颁行，对规范不动产登记法律关系，减少纠纷的发生，有着不可小觑的作用。
但是在事实上，我国不动产登记仍存在诸多问题。
从量上看，每年4000件的诉讼量，相对于其他类型的行政诉讼而言仍十分巨大。
从质的角度观之，不动产登记的公信力较低。
造成这一现状的因素是多方面的，例如登记机关及人员的设置与安排，登记簿记载的内容，登记错误的救济措施等等，归根到底是制度的问题，而完善的制度设计与运行则是不动产登记薄公信力存在的基础。
所谓登记的公信力，是指举凡信赖一定外形事实，推断有真实之权利或事实关系存在，而为法律行为之人，法律上均给予与其所信赖事实相同之法律效果，以为保护者，均属公信之表现。
登记作为以国家信用为基础的不动产物权公示方式，应当具备高度的真实性和准确性。
而登记薄记载权利状态的正确性理应作为一种实然要求，登记错误的发生几率应当降至最低甚至为零，只有这样才能充分保障登记公信力生存的土壤。
德国不动产流程
德国不动产流程德国不动产流程德国是欧洲的经济大国，其不动产市场规模也相当巨大。
如果你要在德国买下一栋房子，你需要了解德国的不动产流程。
不动产流程的主要部分可分为三类，包括市场调研、合同签署和过户。
市场调研在购买德国不动产之前，首先需要进行市场调研。
市场调研包括了以下几个方面：1. 找到一家综合性地产中介公司，该公司可以为你提供最新的购房信息，并代表你向房主或房产公司协商谈判。
2. 购房预算的制定。
制定预算不仅需要考虑购房价格，还要考虑其他额外费用，例如律师费、印花税等等。
3. 找到目标房产的详细信息，比如面积、房间数、类型、附近的设施等等。
4. 调查目标房产所在小区的环境和安全情况。
合同签署合同签署是德国不动产流程的第二个步骤。
一旦你找到了心仪的房产，并对其进行了调研，就可以开始签署合同。
合同签署包括以下几个部分：1. 与房地产中介公司及卖家联系，并要求签订意向书。
2. 确认购房条件和购房价格，并在意向书上注明。
3. 立即预订住房款项，保证自己的买房能力。
4. 签署正式的房产购买合同，并提交抵押登记等相关文件，以确保房屋买卖的合法性。
过户手续过户手续是德国不动产流程的最后一步。
要完成过户，你需要遵循以下步骤：1. 完成购房合同签署手续。
2. 寻找经验丰富的律师协助完成过户手续。
3. 确认完涉及过户的协议，并支付所有的过户费用。
4. 进行公证、将买卖协议记录到不动产安全性质证书中。
总结对于德国不动产市场，购房流程分为市场调研、合同签署和过户三个步骤。
购房者需要找到一家有经验的地产中介公司，并制定预算、查阅房产相关信息。
在签订买卖协议时，需要相关的法律咨询师或律师进行协助。
购房成交后，需要进行过户手续，以确保房屋买卖交易合法。
德国预告登记制度
德国预告登记制度1. 简介德国预告登记制度（Vormerkung）是指在不动产交易过程中，为保护买方的利益，确保其在购房过程中的权益，德国法律规定了一种特殊的登记制度。
通过该制度，买方可以在购房合同签订之前对房产进行登记，确保自己成为不动产的合法所有人。
2. 制度背景在德国，不动产交易是一个复杂而繁琐的过程。
为了保护买方的权益和确保交易的安全性，德国引入了预告登记制度。
该制度于19世纪末开始实施，并在20世纪进一步完善和发展。
3. 预告登记的目的预告登记制度的目的是确保买方在购房过程中能够获得法律上的保护。
通过预先将购房意向登记在不动产簿上，买方可以防止卖方将房产出售给其他人或者以其他方式处置该不动产。
4. 预告登记的程序4.1 登记申请买方在与卖方达成购房意向后，需要向当地的不动产登记机构提交预告登记申请。
申请需要包括以下信息：•不动产的详细描述和地址•买方的个人信息和联系方式•购房合同的主要条款4.2 登记费用预告登记需要支付一定的登记费用，费用标准由当地不动产登记机构制定。
通常情况下，费用与不动产的价值有关。
4.3 登记结果一旦申请提交并支付了相应的费用，不动产登记机构将对申请进行审查。
如果满足预告登记的条件，买方将被登记为该不动产的预告权利人，并获得相应的证明文件。
5. 预告权利人的权益作为预告权利人，买方享有以下权益：•在购房合同签订前优先购买该不动产的权利•防止卖方将房产出售给其他人或以其他方式处置该不动产•在交易过程中获得法律保护和支持6. 预告登记与其他登记制度之间的关系德国还有其他类型的登记制度，如所有权登记、抵押登记等。
这些制度与预告登记制度之间存在一定的关系。
预告登记是在购房过程中的一种预先登记，用于保护买方的权益。
而所有权登记则是确认不动产的合法所有人。
抵押登记是将不动产作为抵押品，确保借款人履行还款义务。
7. 预告登记制度的优势和局限性7.1 优势•保护买方的权益，防止不动产被卖方以其他方式处置•提供法律保障和支持•预先确定购房意向，减少交易风险7.2 局限性•需要支付额外的登记费用•只能对已经存在的不动产进行预告登记，无法防止新建房产被卖方出售•登记程序相对复杂，需要一定时间和精力8. 结论德国预告登记制度是为了保护买方在购房过程中的权益而设立的一项重要制度。
国外不动产登记制度介绍
国外不动产登记制度介绍目前，各国普遍实行不动产登记制度，并且不动产登记有扩张的趋势。
例如，英国2002年通过《土地登记法》，将登记作为不动产交易的重要制度内容。
然而，各国的土地登记制度并不完全相同，大体可分为契据登记、权属登记、托伦斯登记3种登记制度。
去除具体的制度细节，上述登记制度又可分为登记对抗主义和登记生效主义两种模式。
例如德国就是登记生效主义，不动产占有不作为物权变动的公示载体，不动产物权变动不仅与占有无关，德国法还明确排斥不动产占有作为不动产物权的公示手段。
德国《物权法》及《土地登记法》建立了登记生效主义的物权变动模式，将登记作为物权变动的唯一公示方法，确立了所谓的登记簿绝对公信力主义，将登记的公示效力分为积极效力和消极效力。
有学者认为，由于我国《物权法》及学理受德国影响较大，建立德国式的不动产登记簿也有较高的呼声，甚至被作为理所当然的选择。
然而，德国不动产登记簿的绝对公信力与其物债二分体系、登记制度的完善性、不动产交易公证制度，以及社会文化背景和历史传统具有极大的关系。
我国并不适合照搬德国的不动产登记制度。
托伦斯登记制度为澳大利亚的托伦斯爵士所创，1858年开始在南澳州施行，现在为美国多数州所采用。
托伦斯登记制度的主要特点表现在，一是开始登记一定不动产时，登记机关依一定的程序，确定其不动产的权利状态后，制成记载此权利状态之地券两份。
一份交于所有人，一份在登记机关保存以备查询，依物的编成主义，编入登记簿。
但托伦斯登记制度采取任意登记主义，即不强制一切土地必须申请所有权和他项权利登记。
二是不动产转移须制作让与证书后更新。
不动产转移之时，使用一定的官制用纸，或做成转让证书，存放在登记机关。
三是抵押亦需制作抵押书审查登记。
四是不动产物权之变动，非经登记与登记薄，不生效力。
五是登记机关有实质审查的权限。
六是登记具有公信力。
如果登记的结果使权利人因不实的登记而受到损害时，国家就要负民事赔偿的责任。
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域外传真
13年11月20日召开的国务院常务会议决定建
立不动产统一登记制度，建立不动产登记信
息管理基础平台，推动建立不动产登记信息依法公
开查询系统。
前不久公布的《中共中央关于全面深
化改革若干重大问题的决定》中也提到建立全社会
房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共
享。
我国《物权法》及学理受德国影响较大，建立
“德式”不动产登记簿也有较高的呼声，然而照搬
德国不动产登记制度是否适合我国实际有待探讨。
目前，各国普遍实行不动产登记制度，并且不
动产登记有扩张的趋势。
然而，各国的土地登记制
度并不完全相同，大体可分为契据登记、权属登
记、托伦斯登记三种登记制度。
去除具体的制度细
节，上述登记制度又可分为登记对抗主义和登记生
效主义两种模式。
所谓登记生效主义，即不动产物
权变动不经登记不发生物权效力；所谓登记对抗主
义，即不动产物权变动不经登记不得对抗第三人。
在登记生效主义的立法模式下，不动产登记簿的意
的独特性，决定了该国不动产登记簿的高度可信赖义更为重大。
至于在登记生效主义的德国，不动产
性。
因此，德国法律对于具有重大过失的第三人提占有不作为物权变动的公示载体，不动产物权变动
供了严格的保护，仍认定其为善意，适用善意取不仅与占有无关，德国法还明确排斥不动产占有作
得。
为不动产物权的公示手段。
由于我国《物权法》及学理受德国影响较大，
建立德国式的不动产登记簿也有较高的呼声，甚至
被作为理所当然的选择。
然而，德国不动产登记簿
德国《物权法》及《土地登记法》建立了登记的绝对公信力与其物债二分体系、登记制度的完善
生效主义的物权变动模式，将登记作为物权变动的性、不动产交易公证制度，以及社会文化背景和历
唯一公示方法，确立了所谓的登记簿绝对公信力主史传统具有极大的关系。
我国并不适合照搬德国的
义，将登记的公示效力分为积极效力和消极效力。
不动产登记制度。
一方面，土地登记簿具有积极的公示效力，对于登首先，我国并没有完全采纳德国的物、债二分
记在不动产登记簿中的物权，第三人可以信赖其存体系，尤其没有采纳物权行为理论，至少没有采纳
在，并可善意取得；另一方面，登记簿还具有消极物权行为的无因性理论。
不动产登记簿的正确性受
公示效力，对于应登记而未登记的物权，第三人可到基础法律关系及其他诸多因素的影响，无法保证
以信赖其不存在，并以善意取得的方式，消灭其对具有极高的正确率。
取得人的效力。
德国不动产登记簿这种绝对公信力
其次，我国《物权法》善意取得制度与德国法德国的不动产登记制度不适合我国照抄照搬德国不动产登记制度的启示48国土资源 2014年2月号
文 \ 北京市社会科学院法学所 王伟伟
德国《物权法》及《土地登记法》建立了登记生效主义的物权变动模式，将登记作为物权变动的唯一公示方法，确立了所谓的登记簿绝对公信力主义，将登记的公示效力分为积极
效力和消极效力。
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也有较大不同。
我国的善意取得制度没有明确动产一方面，实现房屋登记系统与土地登记系统联或不动产善意标准的不同，尤其我国《物权法》并网。
我国主张建立不动产统一登记制度的关键是房没有区分登记生效主义与对抗主义物权变动善意标屋登记与土地使用权登记的统一。
对此，存在以土准的不同；而且我国的善意取得以支付合理的对价地为基础统一登记和以房屋为基础统一登记的争为条件，否则即使登记也无法成为登记权利人。
可议。
然而，我国《物权法》并未采用房地合一的制见，我国的善意取得制度不以登记簿的绝对公信力度。
基于房地分离的制度现实，建立房地合一的不为理论基础，也无法配合建立绝对的不动产登记簿动产统一登记制度的实际意义有限，也不利于分散公信主义模式。
不动产登记的行政成本。
目前，房地分离登记给交再次，不动产有权占有对于我国不动产物权的易带来的问题主要是信息不对称和由此导致的交易效力的影响也与德国法存在不同。
学理一般认为，成本，其最简单的解决办法是实现房屋登记系统和与债权相结合的有权占有具有对抗物权的效力。
按土地使用权登记系统的联网或者并网，而无需将两照德国的通说观点，德国《民法典》986条第2款的者的登记机构合并或建立新的统一的登记机构及登规定排除不动产有权占有对抗所有权人的效力，第记体制。
二买受人可以向取得占有的第一买受人主张返还。
除房屋登记系统和土地登记系统有实现联网或然而，我国《物权法》并未规定不动产有权占有不并网的现实需求外，我国房屋登记系统和土地登记得对抗所有权人的返还请求权。
在法律没有明确禁系统内部尚未实现互联，没有建立全国统一的房屋止的情况下，不应排除不动产有权占有人对抗所有或土地登记体系。
目前，住房与城乡建设部、国土权人的效力。
取得占有的第一买受人可以对抗未取资源部已经在系统内部开展联网的试点。
然而，单得占有但已登记的第二买受人。
这是不动产占有公纯从不动产交易而言，不动产权利人的房地产总体信力的表现，与德国法一元化的不动产登记制度不信息并不十分重要，不动产登记信息的正确性与全符。
国联网无关。
但是，不动产登记信息的全国联网对最后，我国的多元物权变动模式也不适合建立于行政管理有重要意义。
房屋登记和土地登记的全不动产登记簿的绝对公信力。
我国《物权法》第9国联网对限购和反腐败也有一定的意义。
如果使不条、第14条、第16条确立了不动产物权变动的登记动产登记簿负载更多的政策功能，单纯建立统一的生效主义，而第127条、129条、第158条、第169条不动产登记簿仍嫌不够，其他如不动产权利人的家等条文确立了不动产物权变动的登记对抗主义。
我庭信息、身份信息的真实性都是需要考虑的相关因国《物权法》兼采登记生效主义和登记对抗主义，素。
但是，应予重视的是协调不动产统一登记所本并未采用一元化的不动产登记生效主义的立法模应具有的交易保障功能与其他政策功能的关系，应式。
起码登记对抗主义的物权变动模式并不适合建以前者为主，后者只是附带性的功能。
立具有绝对公信力的登记簿制度。
另一方面，房地产信息系统与社会信用信息系综合上述，我国不具有德国式的土地登记簿的统相融统一。
房屋登记系统和土地登记系统的联网制度基础，并不适合建立土地登记簿的绝对公信或并网，有利于交易主体查询相关信息。
除此之力。
照搬德国的土地登记簿制度，并没有太多的合外，尚可建立统一的房地产信息查询中心平台，并理性可言。
与公民的社保、身份登记、婚姻、企业工商登记等信息相互整合、链接，并建立具有社会信用信息中心性质的统一的登记信息集合与查询平台。
建立社会信用信息中心并不否定土地、房产、我国的不动产登记制度应与民商事法律制度尤民政等登记机关的登记职能，而只是将其信息系统其物权法律制度相协调，不必效仿德国。
与其另起整合，建立相应的信息汇总和对外查询的平台。
在炉灶建立与现行登记制度完全不同的制度，不如将维持现有各种登记主管部门权限和职责的前提下，现有土地登记信息和房屋登记信息联网并进一步整通过相关部门的协调配合，建立集中统一的信息集合、改造、完善，建立适合我国国情的不动产统一散中心，是一种现实且成本较低的不动产登记、身登记制度。
份登记甚至商事登记信息的公示途径。
在房地联网登记基础上与社会信用系统相融统一
49 2/2014 LAND & RESOURCES。