土地发展权、美国土地权益收购机制及借鉴
土地发展权转移模式研究——以美国“TDR”为例
权供给和外发十 义需 求 的 时 问 错 位 问 题 。 针‘ 对 歼 发午 义的 供 给 和需求 的／ ｆ 同 步 现 象 ， 政 府 通 过 设 专 ¨ 的 机 构 ， 借
三、 作 用
美 国 的 土 地 开 发 权 转 移
保护性投 资的资金 来源 。
五、 实施及缺 点
美 的 Ｔ Ｄ Ｒ 项 日 丰 要 集
场 条 件 作 用 下 的 土 地 开 发 强 度 与 土 地 利 用 格 硒 导 致 的 对
果 不动产市场 萧条 ， 发 展 权 就 很难卖 出 ， 受 保 护 的 上 地 就 很
少
涨 价 利 益 。 具 体 做 法 是 将 需
要 保 护 的 地 块 确 定 为 丌 发 权 转让 区 ， 同 时 分 配 可 转 让 的 开 发 信 用 。 根 据 保 护 区 的 重 要 性 、 稀 缺 度和 难 易度 不 同 ， 保
护 区 每 个 单 位 的 开 发 信 用 所
包含 的面积不 同 ， 越 是 控 制 难
开 发 商 进 行 市场 交 易 的平 台 ， 按 照 市 场 原 则 来 确 定 发 展 权 价 格 和补 偿 标 准 ． 政 府 发 挥 制 度 设 计 和 服 务者 的 作 用 ， 没有从 中“ 截获 ” 任 何 收益 ， 从 而 能 够 在 相 当 程 度 上 确 保 了 农 地 所 有 者 和 房 地 产 开 发
问进 行 优 化 配 置 ， 整 体 的 发
容量甚 至还有 所提升 ， 这 种 做 法 既 释 放 了 接 收 的 盛 开
度 小 的地 区 ， 每 个 开 发 信 用 单
位 所 包 含 的 面 积 就 越 多
（ 二） 古 迹 保 护
美国土地政策演变及对资源保护的启示
美国土地政策演变及对资源保护的启示作者：木耳来源：《农产品市场周刊》2014年第29期美国早期的土地政策自18世纪70年代美国建国到19世纪90年代“最后边疆的消失”，美国西部源源不断的自由土地资源吸引了大量的国内外移民前往开发，为美国成为农业大国奠定了坚实的物质基础。
自1784年美国颁布第一部土地法直至1862年《宅地法》（Homestead Act）颁布之前，土地一直作为美国政府财政的一大来源，这与当时美国地广人稀、大片土地亟待开发、同时刚成立的邦联国会资本极度稀缺不无关系。
随着美国国库的日渐充裕，以土地出售的形式获取财政收入已经无法满足美国对于移民劳动力的需求。
1862年，国会颁布了举世闻名的《宅地法》，规定凡年满21岁的公民，只需交纳10-25美元的手续费，即可获得西部160英亩（约64.7公顷）土地，耕作满5年后就可成为这块土地的拥有者。
当时在大多数美国人的眼中，土地资源是取之不尽、用之不竭的。
因而美国政府大量出售国有土地给企业、个人进行开发，致使西部土地资源在大规模开发的时期被过度垦殖，形成了典型的对土地屠宰式经营。
美国水土保持学家吉福德平肖曾痛斥道：“美国人把土地资源看成是用之不尽、取之不竭，他们尽情掠夺、肆意浪费，他们只求获得而不论代价。
”19世纪70年代，美国在土地立法方面开始意识到水土资源需要进行综合开发利用。
1783年的《鼓励西部草原植树法案》（The Timber Culture Act）规定：拓荒者只要在干旱土地上种植40英亩（约16.2公顷）林地10年以上，即可免费获得160英亩（约64.7公顷）联邦土地。
1877年《沙漠土地法》（The Desert Land Act of 1877）规定：如果移民在产权申请登记后3年内灌溉土地，即可按每英亩1.25美元的价格购得640英亩（约259公顷）土地。
这些土地优惠政策的正确实施，为美国日后的森林草场植被的保护与利用发挥了积极的作用。
美国土地管理制度及其启示
美国土地管理制度及其启示作者：林目轩来源：《国土资源导刊》2011年第01期编者按：根据国土资源部的安排，受美国林肯土地政策研究院和加州大学圣伯纳迪诺分校的邀请，中国土地管理法律制度培训团于2010年11月14日至12月4日在美国进行了为期21天的培训和考察。
培训团系统地学习了美国的土地产权、土地规划、耕地保护、土地整理、土地征收和土地市场及税收等相关法律制度和操作实务。
多位教授为培训团作了一系列精彩的讲课。
此次对美国土地管理的基本情况、法律制度、操作实务等都有了较深的了解，虽然中美土地基本制度不同，但在诸多方面仍值得我国借鉴，对进一步完善我国土地管理法律制度，推进我国土地管理事业发展给予了新的启迪。
完整的土地产权登记制度美国是个极其重视土地私有产权的国家。
土地私有制是这个国家的基本特征，这一特征渊源于建国初期建立的土地私有制基本框架，美国大多数国民认为私有制为自由和公民权利提供了基础和保障。
虽然1787年美国宪法中没有专门针对土地产权的条款，但在1791年《美国权利法案》第五次修正案有关条款中明确：没有合理的补偿，私有财产不能被征收作为公共用途。
这个条款确了立了4个关键性的概念：明确了私有产权存在，明确了征收土地是一种政府行为，明确征收土地的用途必须是公共用途，征收土地必须给予土地所有权人合理补偿。
进入20世纪，美国的私有产权保护得到了进一步强化，以全球化推进和1989年东欧和前苏联剧变为标志性事件，明晰和保护私有产权不但在美国得到进一步的发展，并随着技术进步和政府变革的推进，成为全球语境下许多发达国家和发展中国家的共同诉求。
虽然美国为土地私有制国家，但美国仍然约有40%的土地为公有土地，用于公共用途，主要为国家公园、未利用土地、生态保护区、公共设施和公益事业用地及私人无法利用土地。
这些土地是美国各级政府通过战争掠夺、收购和征收私有土地等方式而获得，分别属于联邦、州、县或市政府所有，由各地相关土地管理局管理。
国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴
国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴编者按：2001年～2003年，国土资源部土地整理中心在国土资源部土地利用管理司的指导下开展了《土地收购储备与建立土地基金研究》，在土地收购储备及土地基金领域形成了一批有价值的的成果，对土地储备机构联谊会的工作和各地土地储备机构的健康规范发展具有积极的借鉴作用。
本刊将陆续予以刊登，本篇即为课题成果之一。
土地收购储备制度在西方出现得较早，一般都有几十年甚至上百年的历史。
其主要内容是政府通过土地购买（或征购）活动，预先从私人或组织取得土地，以降低城市发展过程中的建设成本（政府负担部分），调控土地市场，实现城市周边土地的合理有序开发，有效地提供福利性住宅用地及交通、绿化等公共产品。
在西方国家，大多实行的是土地私有制度，在进入现代文明社会之前，土地大多已被各私人集团或组织控制。
而随着工业化革命，城市化进程大大加快，城市范围不断扩大，地价不断上涨，城市政府一方面需要不断从私人手中购得大量的土地进行公共设施的建设，另一方面所购土地的价格则在不断上涨，城市政府的财政负担不断加重。
有鉴于此，城市政府就开始有计划的将距离城市较近，土地相对较便宜的土地购为国有，加以储备，来达到节省开支同时又能满足公共设施用地的需要。
同时，城市规划的实施和政府对土地市场的调控也要求政府对相关土地进行收购。
政府土地收购储备的过程伴随着巨额土地开发资金的流动过程，这里以荷兰、瑞典为例做简要介绍。
一、荷兰、瑞典的土地储备及其资金运作概况在20世纪初，瑞典有三分之一的人口移民美国，为了改变这种现状，抑制移民狂潮，瑞典政府决定合理调整房屋和土地价格，改善民众居住生活条件。
而荷兰建立土地基金的原因则是国土面积极其狭小，民众滥用土地的现象却很严重。
为充分高效的利用、开发土地，荷兰政府在很大程度上垄断土地的一级市场来实现对土地开发利用的直接控制。
荷兰超过80%的开发中土地都来自政府储备土地。
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示一、美国土地发展权制度的来源美国土地发展权制度的建立是为了应对二十世纪上半叶经济迅猛发展、城市化速度加快以及人口大量增加所带来的一系列问题，如城市污染、耕地锐减和环境保护等。
这个时期，城市的急剧扩张占用了大量农地，给城市周边的土地，特别是耕地的保护带来了巨大压力。
在地价快速上升的同时，农用地迅速减少，这在美国东部的佛罗里达州和西部的加利福尼亚州尤为明显。
为了解决这些问题，美国政府开始学习德国的土地用途管制做法，并加强了对土地利用的管理。
美国土地用途管制的主要内容是规范土地利用，控制土地利用容积率，以控制城市规模的不断扩大，保护农地特别是耕地，同时保护环境。
1936年，美国联邦政府出台了《水土保持和国内生产配给法》（Soil Conservation and Domestic Allotment Act），这是美国土地发展权制度建立的重要法律基础。
由于美国是联邦制国家，州政府在土地利用管理方面也扮演着重要角色。
各州政府在土地利用管理，特别是农地保护的立法上，制定了更加具体和详细的法规。
美国土地发展权制度的来源是为了解决经济发展和城市化进程中的土地利用问题，通过强化政府对土地利用的管理，保护农地和环境，实现土地资源的可持续利用。
二、美国土地发展权制度的运作美国土地发展权制度主要通过两种方式运作：土地发展权购买（Purchase of Development Rights，PDR）和土地发展权转移（Transfer of Development Rights，TDR）。
土地发展权购买是指政府或非政府组织通过购买土地所有者的发展权，限制土地的非农开发，以保护农地、自然资源或历史遗迹。
在PDR机制中，土地所有者自愿将土地的发展权出售给政府或非政府组织，并继续拥有土地的所有权和使用权。
政府或非政府组织则通过支付补偿金来购买这些发展权，从而确保土地按照既定的用途得到保护。
美国土地管理制度及其对我国的借鉴与启示
54异域撷英美国的土地管理制度参考了欧洲诸国的成功经验，又进行了开拓创新，形成了比较先进的土地管理制度模式。
分析美国土地管理制度模式的优势所在，对提升我国的土地管理水平有一定的借鉴意义。
美国土地管理的优势和特点土地管理机制。
美国的土地管理机制包括土地管理立法机构、咨询机构、仲裁机构和执行机构。
县（或称郡）、市政府拥有对土地管理的直接控制权，不仅管理公有土地，而且还直接管理辖区内各种土地的规划和使用；县、市政府具体负责土地管理法律的实施；各级议会是土地管理的立法机构；规划委员会是土地管理的咨询机构；仲裁委员会是土地管理的仲裁机构，规划和发展局（美国各个县、市土地管理主管部门机构名称有差异，此处以芝加哥为例）是土地管理的执行机构，具有执法权，负责土地利用的设计审定、开工许可、发照、监督和执法，具体实施《区划法》《土地细分规定》等有关土地法律；税务局地产办公室负责全市地籍管理和不动产税的征收；警察局负责土地法律和土地管理工作的强制执行。
土地管理法律体系。
美国土地管理法律主要有《区划法》《土地细分规定》《农地保护政策法》《联邦土地政策和管理法》等。
《区划法》是土地管理的基本法，其包括功能性区划和条件性区划两种类型。
功能性区划是指把土地划分不同的功能区域，各个区域可规定各自允许的土地使用类型，如农业用地、工业用地、居住用地、商业用地、公共用地等。
条件性区划规定地块的面积、建筑高度、退缩红线距离、建筑密度等。
美国从联邦政府到州、县、市都有配套健全的土地管理法律法规，且下级法律不得与上级法律冲突。
土地管理方式。
美国土地以私有化为主，多元所有制并存。
私有土地占58%，联邦政府土地占 31%，州政府土地占 10%，城市政府土地约占1%。
美国土地管理的重点在于控制。
分区制是美国土地管理最基本最重要的控制手段和管理方式。
分区制不涉及土地的所有权性质，主要规范土地用途，其核心是既要合理利用土地资源进行经济开发和建设，也要保护土地的自然属性，避免过度开发破坏环境。
国外土地利用规划制度比较及其对我国的借鉴PPT课件
二是正式规划许可。得到原 则许可后,申请人再提交正 式的规划许可申请。申请人 需对土地开发项目作进一步 的详细补充说明,包括建筑 设计等,在等到正式的规划
许可后,方可动工。
2020/1/9 15
日本
另一方面,日本政府在制定、 实施有关土地规划时,十分 重视用法律手段保障规划 工作的顺利展开和规划内
日本还有专门的专家审议机构,负责对规划进行审议。
2020/1/9 20
国外土地利用规划制度对我国 的借鉴
一、建立与新形 势相适应的土地
规划体系
二、正确处理好 土地利用总体规 划与城市规划及 其他专业规划之
间的关系
三、制定土地规 划的法律,加强 土地利用规划的
实施管理
四、提高公众在 规划制定中的参
与程度
2020/1/9
5
英国
国家级规划叫规划政策指南,提出全国性的土地利用方针政策，以白皮文 件的形势下发。
地区规划叫区域规划指南,通过召开区域协调会议制定。区域规划包括本地区粗 略的建房数、主要交通干线分布等等。
郡级规划叫结构规划,主要提出本郡土地利用的方针政策及发展的框架结构,它有各 类用地指标和粗略的规划图,对区级规划有较强的指导作用。
安排在这一阶段。
这一过程给予规划制订 者一个更好的教育公民 的机会,告诉他们规划是 符合他们利益的,还能为 规划制订者回答仍然存 在的批评意见提供途径。 同时,它还为各专家、机 构和公民提供了响应和 支持规划的机会,这有助 于引起公众关注,以便更
好地实施规划。
2020/1/9 14
英国
一是原则性的规划许可。规 划部门收到申请人的申请报 告,必须给申请人一个回函, 表示申请已经收到。随后, 规划部门将规划申请公之于 众,征求公众的意见。公布 的形势随开发项目的用途而
美国土地管理制度考察与借鉴
文章编号：1007－7596（2010）03－0024－03美国土地管理制度考察与借鉴李明1，櫰櫰櫰櫰櫰櫰櫰櫰櫰櫰櫰櫰櫰櫰毱毱毱毱2科技成果（1.武汉理工大学土木工程与建筑学院，武汉430070；2.广州市外事办公室，广州510030）摘要：通过考察美国土地管理制度，旨在借鉴美国的管理经验，在现行法律框架内，探讨中国土地管理中征地程序改革切实可行的思路，以期促进土地征收过程中矛盾的化解，为和谐社会的发展提供稳固的支撑。
关键词：土地管理、；土地征收程序；公告；听证；启发与建议中图分类号：D922.33文献标识码：C［收稿日期］2009－12－04［作者简介］李明（1964－），男，湖北武汉人，高级工程师。
随着生产要素的集聚与城市的不断扩张，我国现行土地管理制度尤其是土地征收中存在的诸多缺陷日渐凸显，譬如，征地过程中如何准确把握公共利益，严格界定征地的范围，如何完善征地程序，提高征地的透明度等问题均有待完善。
种种问题究其根源，既源于制度的不足，又源于实践操作上的不规范和程序正义的缺乏。
笔者在工作培训之际，对美国土地管理制度进行了考察，发现有一些经验和做法，尤其是征地程序上的设计颇值得我们学习和借鉴。
1美国土地管理制度简介美国土地管理制度植根于完善的市场经济环境，得益于完备的法律体系支撑，土地管理起步较早、管理水平较高。
1.1公私兼有的多元化土地所有制美国是一个以土地私有制为主体的国家，在全美936.48万km 2的国土面积中，私人所有的土地占51%，联邦及州政府所有的土地占47%，印第安人保留地占2%。
联邦政府、州、县、市政府各自拥有自己的土地，在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要，也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。
在联邦政府拥有的308.4万km 2的土地中，也存在多元化的所有形式，即国家土地管理局控制60%，国家森林局控制24%，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的16%。
美国土地利用管理与启示
美国土地利用管理与启示作者：颜学毛来源：《国土资源导刊》2013年第05期美国是经济超级大国，也是土地资源大国。
在其发展历程中，对土地的利用和管理有得有失，值得我们认真研究并引以为鉴。
美国土地利用管理的历史变迁城镇发展模式经历了从无序蔓延向精明增长的转变。
二次大战后，伴随着人口暴增、经济繁荣和小汽车普及，美国大城市出现了“郊区化”现象，即中心城市人口停止增长甚至负增长，而近郊小城镇人口却迅速增加。
进入20世纪80年代，在人口郊区化的基础上又完成了产业郊区化。
新区像野草般蔓延，伸向原来的农田、牧场和森林。
城市用地的无序扩张，消耗了巨量土地资源。
据统计，佛罗里达州2000年的农田面积与1960年相比，损失了近40%，其他州的情况大致相同。
这样的损失速度，引起了美国社会广泛关注。
一些地方开始对这种不可持续的增长方式进行反思，并提出了交通导向型开发模式、划定城市增长边界、宗地再开发等土地利用策略和措施。
这些都被纳入到“精明增长”的政策框架之内。
“精明增长”在土地利用方面提出了一系列原则，如鼓励利用建成区内低效用地；保护开放空间、农田、风景区和生态敏感地；提供多样化住房选择；鼓励紧凑型建筑设计。
俄勒冈、佛罗里达、马里兰等州均实施了“精明增长”计划，在控制城市扩展方面取得了显著成效。
土地利用目标经历了由全面开发向严格保护的转变。
由于自然条件优越，美国政府和民众曾一度忽视保护土地资源的重要性，土地利用粗放。
特别是在西部大开发过程中，掠夺式的经营使土地资源遭到严重破坏。
1934年美国发生了震惊世界的“黑风暴”，西部大平原600多万亩农田上的3亿多吨表土被刮走，波及27个州。
此次事件后，美国对土地开发政策进行了深刻反思，土地利用思路开始从全面开发、粗放利用向严格保护转变。
美国国会相继通过一系列法令，范围涵盖土壤保持、农田保护、小流域管理、洪水防治、控制采伐和自由放牧等。
此外，还采取了实施农业区划、对农地给予税收优惠、土地发展权转让、土壤保护储备计划、休耕等一系列经济和行政手段，加强农用地特别是耕地保护。
美国农地征收制度框架与宪法准则及启示
美国农地征收制度框架与宪法准则及启示文章基于美国农地征收的制度框架作为切入点，分析了美国农地征收中制度的宪法准则与管制性征收及其补偿机制，并针对我国当前在推行新型城镇化道路中农地转征收制度的不足，借鉴美国农地征收制度的一些经验，对我国农地征收制度的改革与重构提出了一些相关的建议。
美国是世界上第一个以宪法的形式确定农地征收的国家，在美国宪法第五修正案就明确规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由与财产，非依公平补偿，不得征收任何私有财产或土地为公共使用。
”第五修正案以最高法的形式确认了农地征收的基本原则与精神，这个制度设计至今已经有了200多年的历史，是美国农地征收制度中的最高规则。
美国联邦及各级政府依照宪法第五修正案比较好地设计了农地征收制度，征收者与农地所有人对簿公堂的情况较少。
而我国与美国相比却是另一番景象。
国土资源部在2013年发布的一组统计数字中表明，仅2013年上半年我国农民或农村集体组织上访到信访部门的关于征地纠纷、违法拆迁的情况占到了上访案件总数的80%，这显然是一个惊人的数字，在这80%的案件中有一半涉及到征地纠纷，有90%涉及到征地拆迁补偿安置问题。
在当前我国新型城镇化发展过程中，因征地发生纠纷引发的群体性事件占到全部群体性事件的60%以上，对新型城镇化的进程及农村地区社会稳定造成了不利影响。
因此，从构建和谐社会的角度看，美国成熟的征地市场机制及良好的征地法治机制值得我们借鉴与学习。
美国农地征收的制度框架美国的土地有公有与私有之分，公有土地包括为联邦政府、州、县及市政府所有，但这部分土地在今天占有的份额不大，不到20%，而且份额随着土地的自由买卖在不断减少，其他的土地皆是归私人所有。
但在美国建国初期，绝大部分的土地都是归各级政府所有①，在19世纪西部大开发及后来的土地大流转运动中，政府所有的大部分土地均卖给了公民个人，美国各级政府认为土地的私人所有及自由流转能够提高人们生产的积极性，土地作为一种生产资料，既可以带来生产收益，还可以带来资产增值，资产增值必须在交易、流通过程中才能实现。
美国农地保护政策 中美对比
美国农地保护政策演变及对我国的借鉴X车凤善¹张迪º(¹延吉市土地管理局,吉林,133000)(º国土资源部信息中心,北京,100812)一、美国农地保护政策演变美国农地政策自建国到现在,经历了一个由农地开垦、开发到保护不断演变的过程。
以农地政策的演变为主线,可以划分为开发期、觉醒期和保护期。
11建国至20世纪30年代的开发期美国独立时,国土仅从东部海岸线延伸至密西西比河,尔后经过一系列殖民战争和购买,国土面积不断扩大。
政府期望把出售土地作为其收入的主要来源。
1785年美国颁布了第一个5土地法令6,拉开了开发中西部大平原的序幕。
随后又相继进行了一些土地法令的修改,于1862年出台了5宅地法6。
从1863年1月1日丹尼尔#弗里曼在内布拉斯领取第一份宅地到1890年大平原被移民住满只用了27年。
从此大平原被移民分割私有,形成了美国农场农业的雏形。
其间,先后通过1796年5土地法6、1880年5土地法6、1841年5先占权法6、1854年5地价递减法6、1873年5育林法6、1877年5荒地法6、1878年5木材和砾石法6等主要法令,这些法令都直接或间接地促进了土地的私有化和集中。
获得土地的小农场主或无力再行购买或因无力偿还欠款而把土地转卖给他人,绝大多数土地落在投机商手里。
土地投机和私有化反过来加速了美国自由竞争市场经济的形成,使无计划开垦土地、开发资源成为可能。
在19世纪末期竞争激烈的情况下,垄断资本家不顾一切地追求高额利润,这便造成了自然资源的破坏和浪费;而自然资源和财富不断集中,使开垦和开发的规模越来越大,随着技术手段的不断进步,造成的破坏和浪费也越来越多、越来越严重。
到19世纪末,森林由815亿英亩减至4亿英亩,20世纪初,平均每年流入河流和海洋的沃土达10亿吨,水灾旱灾频繁,野牛和候鸟灭绝,矿产资源严重浪费,城市开始出现严重的环境污染。
2120世纪30年代至70年代的觉醒期随着在大平原上大规模的开发和移民迁徙,加上连续几年的干旱,1934年刮起了/黑风暴0,土地保护也开始被人们所重视。
美国土地利用规划特点及其对我国的借鉴意义_李茂
联邦政府行政管理机构
政府独立机构
内政部
农业部
城市规划委员会
国防部
田纳西流域管理局
土地印 地质第 管调安 理查人 局局管
理 局
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管
用
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理
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图 1 美国联邦政府土地资源管理体系
可以依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。土地权属纠 纷由法院解决，政府不担任调解仲裁角色。为了社会公 益事业兴建铁路、公路以及其他设施时，联邦政府如果 确实需要占用州县市属公有土地或私人土地，可以依 法通过交换、购买或租赁等有偿方式取得。通讯、输电、 输油等管线如要通过公有土地的地上或地下，都必须 向内政部土地管理局通行权处提请批准并支付租金。
美国土地利用规划特点及其对我国的借鉴意义
李茂
（国土资源部信息中心，北京，100812）
摘 要：美国土地资源管理特点表现为多元化的土地所有制，内政部土地管理局是最主要的土地管 理机构，土地资源管理在联邦层次上，是一种既集中又分散的管理模式，主要涉及内政部和农业部，各州 以集中管理为主，20 多个州设立了资源环境部门。
流 域 内 土 地 利 用
2009 年第 3 期
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土地研究
国土资源情报
之间土地资源管理模式有所不同。与中央集权制国家 不同的是，州政府与联邦政府不是隶属关系，各州具有 独立的立法、司法和行政权，可根据具体情况负责管理 州政府所有的土地资源，没有统一的管理模式。美国依 据法律管理国土资源，近年来随着联邦政府权力的增 大，联邦政府对各州资源管理的影响在增强，另外国会 可以通过立法、政策、财政拨款等手段影响州政府土地 资源管理。各州以集中管理为主，20 多个州设立了资 源环境部门。
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示刘国臻2013-4-9 9:36:24 来源：《法学评论》(武汉)2007年3期内容提要：美国土地发展权制度取得了巨大成功。
二十世纪中叶，美国在实行土地用途管制制度的基础上，设置了土地发展权，并通过土地发展权移转和土地发展权征购两种制度加以运作，具有注重效率、引入市场机制和土地发展权私权性的特点，对于我国目前土地使用性质改变而产生的发展性利益的分配和权利归属法律制度的构建具有重要借鉴价值。
关键词：土地发展权土地发展权移转土地发展权征购作者简介：刘国臻，中山大学法学院副教授、民商法学博士后。
在美国，土地发展权已经成为一项可以与土地所有权分离而单独处分的财产权。
自1968年和1974年美国分别建立土地发展权移转制度和土地发展权征购制度以来，土地发展权制度发挥了巨大作用。
随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，城市化进程的加快致使土地使用性质改变，由此而产生的发展性利益分配和权利归属越来越成为人们关注的热点和难点问题。
而我国现行的土地权利体系中还没有配置土地发展权。
因而，探讨美国土地发展权制度的来源、运作、特点及启示，对完善我国土地权利体系的法制建设，落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策大有裨益。
一、美国土地发展权制度的来源土地权利体系随着社会经济条件变化而不断丰富。
二十世纪上半叶美国经济迅猛发展，城市化速度加快，人口（包括移民）的大量增加，促使不堪重负的城市急剧向外扩张。
城市向外扩张，占用大量农地，给城市周边的土地（特别是耕地）保护带来巨大压力。
在地价快速上升的同时，农用地迅速减少。
美国东部以农业为支柱产业的佛罗里达州，农地流失的速度十分惊人。
佛罗里达州的马纳提县(Manatee County)每年流失的农地5000到7000英亩。
在西部的加利福尼亚州，传统农地以每年5万英亩的速度减少。
①在美国，农地的流失并不是个别地区的特殊问题，而是全国各地都面临的普遍问题，不过有些地区更加突出。
美国土地使用法的规定
美国土地使用法的规定在美国，土地使用法是一个重要的法律体系，它规定和管理土地的所有权、使用和转让。
这个法律体系确保了土地的合理利用，保护土地所有者的权益，同时也注重环境保护和可持续发展。
本文将介绍美国土地使用法的主要规定。
一、土地所有权在美国，土地使用法确定了土地所有权的规则和限制。
首先，土地所有权可以是私有的，也可以是公有的。
私有土地所有权是指个人或公司对土地拥有完全的控制权，可以自由使用、转让和转租。
公有土地所有权则是指土地归政府或公共机构所有，用于公益事业或公共设施。
土地所有权的行使也受到一些限制。
例如，土地所有者必须在法律允许的范围内使用土地，遵守相关的规定和法规。
此外，土地使用也受到环境影响评估的要求，确保土地使用不会对周围的生态环境造成严重损害。
二、土地使用规划为了保证土地的合理利用和城市的有序发展，美国土地使用法要求各级政府制定土地使用规划。
土地使用规划是一项长期的计划，通过考虑人口增长、经济发展和环境保护等因素，确定土地的最佳用途和开发方式。
土地使用规划的目标包括促进经济增长、改善基础设施、提高居民生活质量和保护环境。
制定土地使用规划需要广泛的民意参与和专业的技术分析，确保规划的合理性和可行性。
三、土地转让和开发土地使用法还规定了土地的转让和开发的程序和要求。
在美国，土地转让通常需要签订土地买卖合同，明确双方的权利和义务。
土地买卖合同包括土地的描述、交易价格、付款方式和转让手续等内容。
土地开发则需要获得相关的许可和批准。
土地开发项目必须符合土地使用规划和环境保护要求，同时满足相关的建设标准和安全规范。
政府机构负责审核和监督土地开发项目的执行情况，确保合法、安全和环保。
四、土地保护和环境法规美国土地使用法非常注重土地保护和环境保护。
土地使用法规定了土地的保护措施和环境法规。
例如，在土地开发过程中，必须考虑土壤保护、水资源保护和野生动植物保护等因素。
另外，土地使用法还规定了土地的环境影响评估要求。
美国土地用途管制制度及其借鉴
美国土地用途管制制度及其借鉴土地是人类社会的重要资源，如何合理、有效地利用和管理土地，对于一个国家的经济发展和社会进步具有重要意义。
美国作为世界上土地资源最为丰富的国家之一，其土地用途管制制度在保护土地资源、维护生态环境等方面取得了显著成效。
本文将详细介绍美国土地用途管制制度的内涵、主要内容及其存在的弊端，并探讨其对我国的启示和借鉴意义。
美国土地用途管制制度主要包括土地利用规划、许可制度和环保要求等方面。
在土地利用规划方面，美国实行的是联邦、州和地方三级规划体系，各级政府都有相应的规划机构和规划政策，对土地利用进行全面指导和管理。
在许可制度方面，美国针对不同土地用途设立了不同类型的许可，包括开发许可、占用许可和变更许可等，以确保土地使用的合法性和合理性。
在环保要求方面，美国通过《环境法》等法律法规，对土地开发利用过程中的环保问题进行了明确规定，严格限制了对环境的破坏行为。
尽管美国土地用途管制制度取得了一定成效，但也存在一些问题和不足。
权力滥用现象时有发生。
一些地方政府的规划机构和官员往往出于自身利益考虑，对土地利用进行不当干预，导致土地资源的浪费和滥用。
程序繁琐、审批周期长。
美国土地用途管制制度涉及到的环节众多，审批程序复杂，导致很多项目在审批过程中耗费大量时间和精力。
美国的环保措施也存在一定不足。
尽管法律法规对环保问题做出了明确规定，但在实际执行过程中，仍存在一些漏洞和缺陷，给环境带来了一定程度的破坏和污染。
美国土地用途管制制度对我国具有重要的启示和借鉴意义。
应加强政府监管，完善法律法规。
通过制定严格的土地利用规划和相关法律法规，确保土地资源的合理利用和环境的保护。
应优化许可程序，提高审批效率。
我国可以借鉴美国的经验，建立科学、高效的审批程序，减少审批环节和周期，提高土地利用效率。
还应提高环保意识，加强环保措施。
在土地开发利用过程中，应注重环保问题的预防和治理，采取切实有效的措施保护生态环境。
美国的土地开发权转让制度及成效借鉴
美国的土地开发权转让制度及成效借鉴胡静(四川大学经济学院四川成都)=摘要> 本文全面系统地介绍美国土地开发权转让制度,指出它在协调我国经济发展与耕地、环境以及古迹保护等等方面的借鉴意义。
=关键词> 美国土地开发权转让制度借鉴在我国,尽管我国土地法律制度中并未明确设立土地发展权,但是大部分学者承认土地发展权的客观存在,特别是近几年来,我国学术界越来越重视对土地发展权及其相关方面的研究,越来越多学者呼吁应该引进西方发达国家创设土地发展权方面的经验,对美国实行的土地"开发权转移制"尤为重视。
因为长期以来我国学术界一直存在"涨价归公"论与"涨价归私"论的争议,美国土地开发权转移制度的成功实践为这方面的纷争带来了新的理论要素,它实质上蕴含着一种介乎两者之间的崭新理论素材,开创了土地开发权制度创新的先河。
本文全面系统地介绍了美国土地开发权转让制度,指出它在我国经济发展与耕地、环境以及古迹保护等等方面的借鉴意义。
2美国的土地开发权转让制度在美国历史上,土地既是资源又是日用品,为了解决土地既是资源又是日用品的矛盾,土地发展权转让制度于上世纪60年代末运应而生[1]。
当时美国东部一些州在土地分区管制基础上创造性地设计了在区域内不同所有人之间转移开发权的方法,后来扩展到20个州,并在一些地方受到法律规范。
2.1前提条件美国土地开发转让制度具有两个最重要的前提条件:一是土地私有制;二是土地开发权是从属于所有权并可与之分离而独立支配的财产权。
只有这样农地所有者才拥有包括土地开发权在内的权利束,才可以将土地开发权分离出来转让与他人。
对于需要保护耕地的土地,州政府向农地所有者购得农地开发权,农地所有者出售土地开发权后可以继续耕种该土地,但不得改变农业用途。
若城市规划决定改变这块地的用途,则有两种处理方案:农地所有者从州政府手中购回土地开发权自己开发建设,或将农地所有权出售给开发商;州政府向农地所有者征得这块地的所有权,由政府对其进行处置[2]。
美国土地发展权转让定价主体、模型、制度的演进及启示
2016年1月（第30卷第1期）Jan.，2016（Vol.30，No.1）East China Economic Management美国土地发展权转让定价主体、模型、制度的演进及启示徐莉萍，张淑霞，李姣（湖南大学工商管理学院，湖南长沙410079）摘要：文章按时间顺序系统梳理了美国私人自由市场下土地发展权转让的产生背景及定价主体与模型，政府调控土地发展权转让的组织机构与相关制度的形成及制度的执行效果，政府调控与市场机制协调作用下土地发展权转让定价主体与模型、制度对定价主体与模型的影响及定价主体与模型对制度的再影响。
中国目前推行的征地补偿政策缺失了土地发展权对价，导致土地开发配置呈现“底部竞争”势态，应充分借鉴美国土地发展权转让及其定价经验，建立适用中国特色的土地发展权转让定价模型，并以非营利组织形式确立中国特色的土地发展权组织管理制度。
关键词：土地发展权转让；土地发展权转让银行；定价主体；定价模型；定价制度中图分类号：F311文献标志码：A文章编号：1007-5097（2016）01-0171-08Evolution and Inspiration of Pricing Subject，Pricing Model，Pricing Systemof Transferable Development Rights in the United StatesXU Li-ping，ZHANG Shu-xia，LI Jiao（College of Business Administration，Hunan University，Changsha410079，China）Abstract：This paper chronologically clarifies three aspects：the background of transferable development rights and pricing subject and pricing model under the US private free market；the formation of organizations of transferable development rights regulated by the government and the relevant system and the effect of the implementation of the system；pricing subject and pricing model under the coordinating role of government regulation and market mechanism，the influence of the system on pricing subject and pricing model as well as the re-influence of pricing subject and pricing model on the system.China’s cur⁃rent land expropriation compensation policy lacks the equivalent value of transferable development rights，resulting in the con⁃figuration of land development presenting“the competition at the bottom”.Accordingly，China should make full use of the ex⁃perience of the US transferable development rights and its pricing，and establish transferable development rights pricing mod⁃el and organization management system in the form of nonprofit organization with Chinese characteristics.Keywords：transferable development rights；transferable development rights bank；pricing subject；pricing model；pricing system一、引言土地发展权是一项从土地所有权中派生出来并单独处分的财产权，指改变土地用途及土地利用强度的权利。
美国土地开发权转让对中国城市发展的启示
美国土地开发权转让对中国城市发展的启示Enlightenment of Land Development Right Transfer in the U.S. on Urban Development of China■贺家宝 HE Jiabao 李 帆 LI Fan 程 赞 CHENG Zan【摘 要】 中国城市在经历了３０多年高速发展阶段后逐渐回归理性，城市更新、生态修复日渐提上日程。
如何在中国形成一套成熟的土地开发权转让技术体系来适应城市发展趋势，一直是目前城市规划面临的重要课题。
美国开发权转让技术在美国已经是一套非常成熟的体系，在保护城市生态、历史街区、建筑等方面对我国有很好的借鉴意义。
通过对美国开发权转让技术体系的分析与研究，并结合国内土地发展权转让的现状，对我国土地开发权转让技术体系的建立提出四点建议：一是制定土地开发权转让法律体系，明确法律地位；二是建立完整的市场交易体系；三是政府牵头，明确市场主导地位；四是鼓励全民参与，增加影响力。
【关键词】开发权转让；精明增长；城市更新【Abstract】 After 30-plus years of rapid development, Chinese cities have gradually returned to rationality, and urban renewal and ecological restoration are gradually put on agenda. It has been a key subject in current urban planning that how to form a matured technical system for transferring land development rights in China to adapt to urban development trends. The development right transfer technology has already become a matured system in the U.S., and China can well learn from the protection of urban ecology, historical blocks, and architectures. By analyzing and researching of the development right transfer technology system in the U.S. and in combination with the current situation of land development right transfer in China, we proposed four pieces of suggestion for establishing China's technical system of land development right transfer: the first is laying down the legal system for land development right transfer so as to clarify the legal status. The second is establishing a complete market trading system; the third is clarifying the dominant position of market led by government; the fourth is encouraging participation by all people and increasing the influence.【Keywords】 development right transfer, smart growth, urban renewal１ 美国开发权转让机制概述１．１ 历史及法律依托 美国开发权转让（ＴＤＲ）是指，土地所有人遵守土地开发的法律规定（区划条例或地方法律），放弃原有土地的开发权，并享有规定地块上允许的用途，以及获得开发建设的建筑面积、密度、容量或高度奖励［１］。
美国公共土地管理模式经验及其借鉴意义
美国是一个高度发达的资本主义国家，其幅员辽阔、资源丰富，所辖５０个州的自然条件和地理环境千差万别，在土地以私有制为主的同时，也存在联邦所有和州所有。
虽然美国在自然环境、社会及经济发展同我国有着较大的差异性，但其在公共土地方面的管理制度对我国目前的土地管理仍然有着现实的借鉴意义。
一、美国国土资源管理的历史回顾迄今为止，美国的公共土地管理已有了近２００年的历史，在不同阶段针对土地用途实施了不同的管理政策，根据管理目的、管理引导倾向以及具体管理措施大致可分为三个阶段：１、１９世纪中期至２０世纪３０年代这个阶段，国土资源管理特别是公共土地管理的主要目的是把隶属于国家所有的公共土地转移为私人财产，以此来鼓励定居和开发，土地管理的方式也较为粗放，这是美国当时的经济、社会发展要求所决定的。
１７８７年美国成为一个独立的国家时，政府在大西洋(行情资讯)沿岸获得了大量土地，这些土地主要分布在原来国土的西部，此后数年中，美国政府还通过购买获得了大量土地。
如此一来，美国政府就成为了大量土地的拥有者，公共土地面积从北美大陆一直延伸到太平洋海岸线。
但是大量地占有土地并未给美国的社会经济发展带来预期的推动作用，国家的财富也并为出现量级的增加，特别是西部偏远地区，由于定居的人群规模非常小，几乎没有任何自主性的土地开发，反而需要政府进行大量的财政投入来进行土地的维护。
政府在土地管理过程中逐渐认识到土地私有制对优化土地资源的重要意义，开始考虑将大量的公共土地出售给个体，并允许土地在私人间的自由买卖。
自１９世纪中期至２０世纪３０年代，美国政府实施了很多政策以鼓励公共土地私有化的发展，同时也建立了相应的土地登记机构来保障土地所有者的权利。
当然，政府并不是将全部的公共土地都私有化，联邦政府、州政府以及各个地方政府保留了部分土地，主要用于建设单个土地所有者难以自行或通过交易与合作而实现的公共项目，如公共交通、公共服务（学校、政府建筑、警察局、消防设施等）、公共基础设施等，而对其他一些贫瘠、偏远、无法激发土地购买者购买需求的公共土地，政府也继续持有，并逐步将其改造为国家公园、自然保护区或军事基地等，以求最大程度地从土地使用中获得最大的经济收益。
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政 府 购买 该 权利 。 第二个部分被称为土地发展权 的接受部分， 进 入 该 部 分 的土地 ， 开 发 者 必 须 将 其 保 护 部 分 的发 展 权与 接 受 部 分 的 土 地 相 结 合 ， 才 能 允 许 对 土 地 进 行 开发 。 这 种规 划 手 段 有 两 大 优 势 ： 一 是 将 土 地 开发 从 保 护 部 分转 向需 对 其 进 行 集 约 利 用 的 部 分 ， 二 是保 护 部 分 的 土 地 所 有 者 可 以 出让 土地 发 展 权 ， 从而获得收 入， 这 种 收 入可 以补 偿 所 有 者 因 为土 地 使 用
架 体 系 如下 ： 两 个 区 域 被 设 计 为项 目的 组 成 部 分。相 应 的 这 种 发 展 权 转 让
体 系设 计 为 两 部 分 ： 第一部分 是土地保护部 分， 也 将 其 称 为土 地 发 展 权 的
一
、
土地发 展权理论
发送部 分， 这些部 分的农地 开发被闲置 ， 但将 剥离了农地的发 展权 ， 将发 展权从 土地使用权利中分开， 将 该 土 地 发 展 权 置 于 市 场 公 开 出售 ， 而 不 是
权转让 而损失的收入 ， 从 而 这 种 方 法 实 际 上 是 由市 场 来 进 行 农 地 保 护 ， 而 不 是 由政 府 财 政 补 贴 来 进 行农 地 保 护。
的运营形态更加的健康 ， 工作 更 加 的 有 效 率 ， 发 展 方 向 更加 的 清 晰 。
［ ４ 】 赵红霞 ． 刍议 大数 据 时代 给企业 人力 资源管理 带来的变 革 ［ Ａ 】 ． ． 中国
烟草 学会 ２ ０ １ ５年度优秀论文汇编 ［ Ｃ ］ ． ： ， ２ ０ １ ５ ： ３
关键词 ： 土 地 发展 权 土地 权 益收 购机 制 农地保 护 土 地
权 益
化 为建 设 用地 。 这样 ， 即 使 通 过 不 同 手 段 获 取 的 土 地 发 展 权 最 终 都 能 完 整 体 现 对 私有 土 地 使 用 控制 的公 共 意 愿 。 土地 发 展 权 转 让 （ ＴＤＲ） 。 土 地 发 展 权 转 让 是 指 土 地 发 展权 以市 场 为 基础的交易转让 方式 ， 其主要优 点是 ： 它 的 发 展 权 补 偿 是 由开 发 商 支 付 而 不是 由政 府 财 政 支 付 现 阶 段 国 际上 通 常 对土 地 发 展权 转 让 规 划 的 基 本 框
响十 分 的深 远 。 作为事业单位来说， 也受到了不小的冲击， 在大数据 的作
用下 产 生 了新 的职 位 及 新 的 业 态 尤 其 是 在 新 业 态 方 面 的 影 响 是 非 常 明 显 的， 比如 ， 过 去 事业 单位 人 力 资源 的 规 划 更 多 的 是 凭 多年 的 感觉 和 经 验 ，
土地 发展权 是指改变土 地用途 ， 对 土 地 在 利 用 上 进 行 再 发 展 的 一 种
权利 ， 它 由农 地 的 地 役 权 衍 生 而 来 ， 具 有抽 象性、 潜 在 性 、政 策 性 和 工 具 性 。上 个世 纪 ５ Ｏ 年代 左右， 美 国学 者 开 始 将土 地 发 展 权 作 为农 地 和 开 放 空 间的重要保护手段， 土 地 发 展 权 的 运 用 使 得土 地 用途 管 制 得 以 顺 利 实 施 ， 这 些 学 者在 此 基 础 上 提 出了 发 展 权 购 买 （ Ｐ ＤＲ） 和发 展权转让 （ ＴＤ Ｒ）的 操作思路 ， 从土地权 利的法理、 产 权 和 外 部 性 的 角度 解 释 了该 手 段 的 可行 性， 从 而 使 得 土 地 发 展 权 在 土 地 权 利 体 系中 具 有 独 立 的 地 位 。
人力资源管理 。
提高人员整体的素质， 全面促进事业单位的发展。 翻
土地 发展 权 、 美 国土地 权 益收 购 机 制及借 鉴
张 合林 郑 州 大学 西亚 斯 国 际学 院
摘要 ： 本文首先阐释 了 土地 发展权 理论 ； 其次研 究总结了 美国土 地 益权 收购机制及政 策； 最后指 出了 对我 国的启示与借鉴： 即对于完 善我国农地产权、 有效保护农地 及其权 益、 城镇化健康发展 及其集约 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ用土地有借鉴意义。
业技术学院 学报 ， ２ ０１ ５ ， ０ ４ ： ３ ５ － ４０
［ ３ 】 张建 霞 。 “ 大数据 时代 ” 旅游 电子商务 网站 人力资源创新管理研 究 ［ Ｄ ］ ．
东南大学 ， ２ ０ １ ５
学 性 这 就 是 新 业 态 的 一 个 体 现 ， 就 是 说 通 过 利 用 大 数 据 战 略 使 我 们 单 位
Ｆ ｒ ｏ ｎ ｔ ｉ ｅ ｒ前沿汇
位 健 全 完 善 对 人才 的 测 评 机 制 。
参考文 献
［ １ ］ 和云 ， 安星 ， 薛竞 大数 据时代 企业人 力资源管 理变革 的思考 ［ Ｊ ］ ． 经
济研究参考 ， ２ ０１ ４， ６ ３ ： ２ ６ － ３ ２
２ ． 随 着大数据 时代 的来 临， 技 术 的不 断应 用， 对 于各 行 各业 的 影
对单 位 未来 的 发 展 把 握 不 够 ， 缺乏针对性 ， 而 利 用 大数 据 技 术 则 依 靠 准 确 的 事 实 数 据 对 单位 的 未来 发 展 进行 规 划 ， 极 大 的 增 强 了规 划 的可 行 性 和 科
［ ２ ］ 李柯 ． 大数据 时代人力资源管 理的机遇 、 挑 战与转型升 级 ［ Ｊ ］ ． 金 华职
三、 结 语
在大数 据背景之下， 要 想 全面 的 促 进 事 业单 位 快 速 向 前 发 展 ， 一定要 做 好人 力 资 源 的 管 理 工 作 。采 取 措 施 不 断 革 新 ， 改变管理 的模式及手段，
作 者 简介
王菊红 ， １ ９ ７ ４ 一， 女， 汉， 浙江省台州市人， 经济 师， 学历： 本 科， 研究方 向