房地产开发超容积率问题之治理
安徽省住房和城乡建设厅、省监察厅关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知
安徽省住房和城乡建设厅、省监察厅关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知文章属性•【制定机关】安徽省住房和城乡建设厅,安徽省监察厅•【公布日期】2009.12.10•【字号】皖建规明电[2009]41号•【施行日期】2009.12.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文安徽省住房和城乡建设厅、省监察厅关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知（皖建规明电〔2009〕41号）各市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理领导小组：根据住房和城乡建设部、监察部《关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知》要求，结合开展全省工程建设领域突出问题专项治理工作，现就进一步推进全省房地产开发领域违规变更规划，调整容积率问题专项治理工作提出如下要求，请各地认真贯彻落实。
一、各市专项治理房地产开发中违规变更规划调整容积率问题领导小组要在年底前组织开展一次专项治理工作“回头看”，重点对自查自纠不深不细、整改不到位、案件查处不力等问题进行认真复查整改，并对专项清理的有关统计数据进行补充完善。
2009年12月20日前，各市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理办公室要将专项治理“回头看”的情况和补充完善后的各类汇总表（在原房地产开发中变更规划、调整容积率专项清理检查统计表中增补“变更规划、调整容积率项目数”一栏，详见附件一）报省专项治理领导小组办公室。
二、为了与工程建设领域突出问题专项治理工作相衔接，结合工程建设领域突出问题专项治理排查阶段工作要求，各地区要对2009年4月1日至2009年12月31日期间领取规划许可的房地产项目进行清理检查（清理检查的要求仍然按照建设部、监察部建规〔2009〕53号文件以及省建设厅、监察厅建规〔2009〕80号文件的规定执行）。
各市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理领导小组要于2010年3月15日之前，将清理检查情况和清理检查统计表（详见附件一、附件二、附件三）报省专项治理房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题领导小组办公室。
房地产建设用地容积率管理存在的问题及解决探讨
房地产建设用地容积率管理存在的问题及解决探讨摘要：容积率一般指的是土地内部、总体建筑面积和建筑用地之间的比例。
以建设用地为例，在建设用地中容积率既包含了建设用地也包含了工业和商业用地。
然而从我国商业房地产的发展状况来看，我国商业房地产发展速度缓慢，或者也可以说我国商业房地产发展起步较晚。
因为在发展的过程中存在着一定的特殊性，所以并不能直接借鉴发达国家的管理体制，需要结合各地实际情况来作出一定的调整。
下面本文将结合房地产建设用地同容积率管理中存在的问题进行探究，并且针对存在的问题找到解决的对策。
关键词：房地产；建设用地；容积率管理我国商业房地产市场的起步是相对较晚的，在其发展的过程中存在着一定的复杂因素，在近几年来的加速发展，为当地的发展留下了很多历史遗留问题，再加上目前新的社会形式，这导致房地产建设用地在容积率管理方面存在着很多的问题，管理成为了难点。
本文就存在的问题进行分析，找到针对性的解决办法。
一、房地产建设用地容积率管理存在的问题（一）存在着超容积率建设情况目前房地产建设用地存在着超容积率建设的问题。
企业在有的时候会设置一些临时的结构负责来项目建设，在项目建成撤离之后，无法对超容积率建设的问题进行妥善的处理。
另外政府存在的补助性房改房项目和商业房地产开发还有安置房项目存在着共同使用一块土地的情况，这样无法有效地来解决超容积率建设的相关问题。
再有就是政府办公用房和商业房地产开发存在着混合用地的情况，这样计算出来的建筑容积率与以容积率控制建筑的体态存在出入。
还有就是因为房地产项目在进行设计的时候从设计到建筑物最终建筑成型距离的时间比较长，加之一些政策的原因，导致超容积率建设改变建筑用途的问题。
对于分期建设项目若前期超容，后期因各种原因不能继续开放，导致政府只能从新核算，而无法改变建筑状态，变相破坏城市景观，为城市留下遗留问题。
（二）存在着粗放式的管理情况在住房与城乡的建设发展中，自然资源和规划部门与行政执法部门以及房产建设部门都和容积率管理产生着紧密的联系。
住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报
住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部,监察部(已撤销)•【公布日期】2010.04.14•【文号】建规[2010]57号•【施行日期】2010.04.14•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报（建规[2010]57号）各省、自治区住房和城乡建设厅、监察厅，直辖市规划委员会（局）、监察局：2009年4月，住房和城乡建设部、监察部下发了《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号），组织开展房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理（以下简称容积率专项治理）。
2009年7月，中央部署开展工程建设领域突出问题专项治理后，两部及时把容积率问题的治理纳入工程建设领域突出问题专项治理中，进一步作出安排。
各级城乡规划主管部门和监察机关认真履行职责，深入推进容积率专项治理工作，取得了阶段性成果。
现将有关情况通报如下：一、前一阶段专项治理的开展情况中央纪委、监察部和住房城乡建设部领导对抓好容积率专项治理工作非常重视。
中央政治局常委、中央纪委书记贺国强就此作出了重要批示。
为加强对专项治理工作的组织领导和综合指导，住房城乡建设部、监察部成立了专项治理工作领导小组及办公室。
2009年4月，两部召开全国电视电话会议，动员部署专项治理工作；5月，组织5个调研组分别赴北京、安徽、福建、海南等省（市），对专项治理开展情况进行了调研督导；6月，分三个片区召开了由各省（区、市）、省会城市、计划单列市城乡规划主管部门和监察机关的有关同志参加的专项治理工作座谈会，采取以会代训的形式，对各地工作骨干进行了培训；9月，召开了容积率问题专项治理自查情况交流会；11月，下发了《关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知》，组织各地开展专项治理“回头看”，重点对自查自纠不深不细、整改不到位、案件查处不力等问题进行认真复查整改。
房地产开发超容积率问题之治理——以南京市为例
使 用性 质 的情 况 进行 彻 查 ，在 ２ １ ０ ０年 １ ２月 ３ １ 日前 对专 项 治 理 工作 情 况 进 行 总结 。２ ０ ０ ９年 ５
积 率倍 数在 １ ０ ～１ ５ 间 ， ７个项 目（ 比 ． ｌ ． Ｏ之 有 占
为 ６ ３％ 超 容积 率水平 在 １５ ～２ ５ 间。 ． ６） ． １ ．０之
２ 不 同年 份 出让 土地 超容积 率 水平 ． 从不 同年 份 出让土 地 来看 ， 容积 率 问题 年 超 度 差异 不大 ，基 本在 １ ２倍左 右 ，但 可 以发现 ， ． ２０ ０ ６年 以前超 容 积 率 的 问题较 为 严 重 ，而 随 着 南 京市 房地产 市 场 的逐步 规 范 ， 地违 规 开发 现 土 象 的查 处力 度加 大 ， ２ ０ 自 ０ ７年 以来 ， 出让土 地 超
３ ４
８
ｆ
占 比 （） ％
１０ ０
３．５ ４ ５
２．７ ７ ２
３．１ ０ ９
７ ２ ．７
｝
表 ２ 不 同 物 业 性 质 土 地 超 容 积 率 分 析 ： 物 业 类 型 项 目个数
超容积率倍数 （ 项目个数）
１Ｏ ． １
．
平 均 超 容 积 率
超容积率倍数（ 目个数） 项
１
．
平 均 超 容 积 率
１２ ～ １５ ． 一 ． １ ５以 上 ．
０
１Ｏ １２ ． ～ ．
倍 数
２ ２ ００
２
０
１
１
百色市人民政府关于印发百色市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案的通知
百色市人民政府关于印发百色市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案的通知文章属性•【制定机关】百色市人民政府•【公布日期】2009.05.26•【字号】百政发[2009]24号•【施行日期】2009.05.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文百色市人民政府关于印发百色市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案的通知（百政发〔2009〕24号）各县、区人民政府，市人民政府各组成部门、各直属机构：现将《百色市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案》印发给你们，请认真组织实施。
二○○九年五月二十六日百色市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案为了深入贯彻落实住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议精神和《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）、《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号）等文件精神，推进城乡规划依法行政，提高城乡规划管理水平，结合我市城乡规划工作实际，制定本方案。
一、指导思想、总体目标和工作依据（一）指导思想。
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照国家和自治区有关文件及会议要求，坚持规范程序、加强监管，依法治理、标本兼治，惩防并举、注重预防的方针，围绕房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题，深入开展专项治理工作；严厉打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，推进城乡规划领域惩治和预防腐败体系建设，建立健全长效机制，维护城乡规划的严肃性和权威性，促进城乡建设事业健康发展。
（二）总体目标。
通过专项整治，解决不严格执行城乡规划及有关法律法规、城乡规划随意更改、规划实施缺乏有效监督等问题；力争通过1至2年的专项治理，使百色市房地产开发领域违规变更规划、调整容积率等问题明显减少，确保城乡规划有效实施，促进城乡规划依法行政和房地产市场健康发展。
房地产开发领域中违规变更规划、调整容积率问题专项治理和自查自概要
房地产开发领域中违规变更规划、调整容积率问题专项治理和自查自概要1. 背景描述近年来，房地产市场的快速发展带动了房地产开发的迅速发展。
然而，随着城市化进程的加快，房地产开发领域却出现了违规变更规划、调整容积率等问题，给城市正常的开发和管理带来了极大的困扰。
因此，为了加强房地产开发领域的规范化管理，专项治理和自查自纠显得尤为必要。
2. 专项治理和自查自纠为了治理房地产开发领域中的问题，需要采取专项治理和自查自纠的措施。
专项治理主要包括以下几方面：1.加强规划管理。
规划部门应该加强对房地产开发项目规划设定的审核和管理，确保规划符合相关法规、政策和标准。
2.加强容积率管理。
房地产开发企业应按照规划要求，认真执行容积率标准，严禁违规调整。
3.加强工程监管。
工程监理部门应该对房地产开发企业的建设项目进行严格监管，确保工程建设合规，符合相关法规、政策和标准。
4.增强社会监督。
相关政府部门和媒体应该发挥监督作用，对房地产开发项目的违规行为进行曝光和舆论监督，增强治理效果。
同时，房地产开发企业也应主动开展自查自纠工作，确保自身的合法经营和规范管理：1.对已经开展的项目进行自查。
企业应该对已经开展的房地产开发项目进行自查，发现有违规行为的，及时进行整改并报告相关部门。
2.对已经验收的项目进行自概。
企业应该对已经验收的房地产开发项目进行自概，确保项目合规，符合相关法规、政策和标准。
3.增强内部管理。
企业应加强内部管理，建立规范化的管理制度，确保行业规范化和标准化。
3. 推进专项治理和自查自纠的建议为了推进专项治理和自查自纠，需要采取以下几点建议：1.完善监管制度。
政府应该进一步完善房地产开发行业的监管制度，加强对行业的监管和管理。
2.加强部门协作。
有关政府部门应该加强协作，形成合力，加强对房地产开发项目的监管和管理。
3.开展教育培训。
政府应该加强对房地产开发企业和从业人员的教育培训，提高他们的规范意识和法律意识。
4.宣传普及知识。
房地产开发商擅自提高容积率-要承担行政和违约责任
2007年10月29日，重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处罚决定，决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。但被告银昌公司超建部分未通过规划验收。
2008年3月31日，原告接房后发现被告违反合同约定，擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层，超建3254平方米，造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量严重下降，专有部分房屋贬值。
147名原告根据各自购买的房屋面积不同（三种不同类型的户型），分别提出索赔请求，其中成某等73名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1万元；陶某等26名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1.5万元；陈某等48名原告请求人民法院判令被告赔偿损失2万元。
【法条链接】
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
【争议焦点】
1、规划部门有关“履行罚款后予以办理永久规划许可手续”的行政处罚决定，是否表明了被告超建4层已经得到了规划行政主管部门的批准？
2、被告的违约行为，是否给原告造成了损失？原告损失额如何计算？
【法理评析】
住建部容积率管理办法
《建设用地容积率治理方法》公布日期：2021-09-15 信息来源：中央政府门户网站关于印发《建设用地容积率治理方法》的通知建规〔2021〕22号各省、自治区住宅和城乡建设厅，直辖市规划局〔委〕：为标准建设用地容积率治理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇操纵性详细规划编制审批方法》，我部制定了《建设用地容积率治理方法》，现印发你们，请认真贯彻落实。
附件：建设用地容积率治理方法中华人民共和国住宅和城乡建设部二零一二年二月十七日建设用地容积率治理方法第一条为进一步标准建设用地容积率的治理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇操纵性详细规划编制审批方法》等法律法规，制定本方法。
第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方法提供国有土地使用权的建设用地的容积率治理，适用本方法。
第三条容积率是指肯定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
容积率计算规则由省〔自治区〕、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准标准确定。
第四条以出让方法提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据操纵性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成局部。
未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
以划拨方法提供国有土地使用权的建设工程，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据操纵性详细规划核定建设用地容积率等操纵性指标，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。
第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的操纵性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。
确需调整的，应当按本方法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
房地产开发建设违法行为专项整治实施方案
房地产开发建设违法行为专项整治实施方案一、前言为贯彻落实党中央、国务院关于坚决整治房地产市场乱象的决策部署，进一步规范房地产开发建设市场秩序，保障人民群众合法权益，促进房地产市场健康发展，结合我国实际情况，特制定本方案。
二、整治目标通过本次专项整治，坚决遏制房地产开发建设领域的违法行为，强化企业自律，规范市场秩序，提高房地产开发建设质量，切实维护人民群众合法权益。
三、整治范围本次专项整治范围包括全市范围内的房地产开发企业、房地产项目，重点是近年来有投诉举报、存在严重违法行为的项目。
四、整治内容1.违法占地、违法建设。
对未经审批、擅自改变土地用途、超面积建设等违法行为进行整治。
2.违法预售。
对未取得预售许可证、虚假宣传、捂盘惜售等违法行为进行整治。
3.违法销售。
对捂盘惜售、价外加价、虚假降价、捂盘涨价等违法行为进行整治。
4.违法合同。
对合同欺诈、不公平格式条款、捆绑销售等违法行为进行整治。
5.违法交房。
对延期交房、配套设施不完善、质量不合格等违法行为进行整治。
6.违法收费。
对乱收费、价外收费、强制收费等违法行为进行整治。
五、实施步骤1.启动阶段（1个月）（1）成立专项整治领导小组，明确责任分工，制定整治方案。
（2）开展宣传发动，提高社会各界对专项整治的认识和参与度。
2.自查自纠阶段（2个月）（1）房地产开发企业对照整治内容，开展自查自纠，对存在的问题进行整改。
（2）各级房地产管理部门对房地产开发企业自查自纠情况进行督促指导。
3.集中整治阶段（3个月）（1）对自查自纠阶段未整改到位的问题，进行集中整治。
（2）对存在严重违法行为的房地产开发企业，依法予以处罚。
（2）对专项整治成果进行评估，巩固整治成果。
六、保障措施1.加强组织领导。
成立专项整治领导小组，明确责任分工，确保整治工作落到实处。
2.落实部门责任。
各相关部门要按照职责分工，密切协作，形成合力，共同推进专项整治工作。
3.强化政策支持。
对专项整治中发现的问题，依法依规制定相关政策，推动整治工作顺利进行。
关于开展房地产项目调整容积率问题
关于开展房地产项目调整容积率问题青海省工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组：根据中央扩大内需促进经济增长政策落实暨治理工程建设领域突出问题第20检查组提出的我省房地产项目违规调整容积率问题比较突出，责成对每一个房地产项目的容积率调整、审批、处理等情况进一步进行检查，对所检查项目要造表登记，检查人要签字，检查情况于4月12日提交书面报告等要求。
按照省委常委、省纪委仁青加书记的指示精神，我厅于4月9 日组织厅纪委、监察、规划、房产、法规等处室和西宁市规划局召开专题会议进行了工作部署。
根据专题会议要求，各地对本地区自2007 年1月1 日至2009年12 月31 日的房地产开发项目变更规划、调整容积率情况进行了全面检查。
现将检查情况汇报如下：一、总体检查情况全省2007年1月1 日—2009年12 月31 日共有房地产开发项目164 项（不含28 项廉租房等项目），其中：2007年1月1 日—2009年3 月31日开发项目144 项（含28 项廉租房等项目），2009年4月1 日以后48 项。
按照对每一个项目进行检查造表登记的要求，全部进行了检查，检查率100%。
（详见附件1：房地产项目变更规划、调整容积率登记表）。
除已查出的6项变更规划容积率项目外，未发现新的容积率调整项目。
容积率调整占项目总数的3.66%。
二、容积率调整项目的有关说明按照要求，对已查出的6个调整容积率房地产项目的容积率调整、审批、处理等情况进一步进行了核查。
（一）西宁市经济技术开发区天桥-水岸项目。
因城市规划调整，该项目选址已由西宁市经济开发区规划分局撤销作废。
（二）海东地区民和县海鸿城市花园项目。
该项目用地在《民和县城总体规划》中原为工业用地，容积率0.56。
因民和县建设下川口工业园区，工业用地向工业园区集中，此用地经民和县政府（2008）5号会议纪要批准，将用地性质由工业用地调整为居住用地。
民和县建设局根据民和县政府（2008）5 号会议纪要进行项目选址，批准容积率≤2.0，项目实施容积率为1.91。
浅析房地产建设用地容积率管理存在的问题及解决探讨
《浅析房地产建设用地容积率管理存在的问题及解决探讨》摘要：建设用地容积率大体分为房地产开发建设用地容积率、工业建设用地容积率、其他不同土地用途的建设用地容积率，笔者以为，应在上述部门的监督工作中加入超容积率建设监督一项，提前介入建设用地容积率的审核监督，并由现场监督人员签字确认是否超容积率建设，将故意超容积率建设扼杀在摇篮中，根据各地房地产市场发展的实际情况，具备直接出让土地的地方政府应根据《建设用地容积率管理办法》出台具体的建设用地容积率管理实施细则，制定科学、公正、可操作性强的管理规定摘要：本文主要针对我国现行房地产建设用地容积率管理进行探讨，分析管理中存在的问题，系统论述健全房地产建设用地容积率管理须着重关注的几个方面，探索房地产建设项目建设前后监管部门如何实施有效方法，遏制房地产超容积率建设的现象，建立规范的房地产建设用地容积率管理制度。
关键词：房地产容积率管理问题探讨住建部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）关于容积率的定义，是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
建设用地容积率大体分为房地产开发建设用地容积率、工业建设用地容积率、其他不同土地用途的建设用地容积率。
本文只针对房地产开发建设用地容积率管理（以下简称建设用地容积率管理）这一问题进行分析和探讨。
政府补助性住房退出市场以来，巨大的利润诱惑及其高成长性，吸引国内外资金蜂拥进入，房地产开发市场进一步繁荣。
我国商业房地产市场起步较晚，特殊的成长过程、对房地产的定义定性及其在地方财政收入中的特殊地位，又使得它无法直接借鉴发达国家较为成熟的房地产管理体制，极其复杂的房地产发展轨迹与相对滞后的房地产管理体制交织，历史遗留问题与新形势新情况交错，带来众多房地产开发管理问题，建设用地容积率管理就是其中的一个难点。
一、建设用地容积率管理存在的问题1.超容积率建设现象多样、原因复杂。
建设用地超容积率建设问题一直伴随着房地产开发的出现存在至今，现象多样、原因复杂。
房地产超容积率处理方法
房地产超容积率处理方法1. 超容积率处理方法包括合法调整、处罚、限制开发范围等多种方式。
合法调整指根据实际情况，对超容积率进行合理调整，符合规划要求和城市发展需要。
进行规划调整、项目重申建等方式。
2. 处罚指针对违规超容积率开发者进行罚款或停工整改等处罚措施，以实现严格监管和法规约束。
3. 限制开发范围是一种限制超容积率开发的方法，通过设置开发用地范围或开发密度控制等方式，实现对超容积率的有效限制。
4. 加强监管力度是超容积率处理的重要方式，包括加强规划管理、加大执法力度、严格开发项目审批等，以确保超容积率的严格执行。
5. 提高开发投入门槛，通过提高超容积率开发项目的投入条件，例如提高土地出让价格、加大资金投入等，以降低超容积率的开发诱因。
6. 强化舆论监督是超容积率处理的重要手段，通过媒体曝光、社会监督等方式，推动违规超容积率开发者受到舆论谴责和社会压力。
7. 推动相关立法和政策，加大对超容积率违法开发的处罚力度，提高对超容积率开发的监管和管理水平。
8. 完善城市规划体系，通过科学规划、合理布局等方式，减少超容积率的产生，从源头上控制超容积率问题。
9. 加强公众参与，倡导居民、业主等相关利益相关方积极参与超容积率治理，提高社会共治能力和治理效果。
10. 加强相关部门协作，实施跨部门合作，形成联防联控合力，共同治理超容积率问题。
11. 完善土地利用政策，通过调整土地使用性质、推行土地容积率交易等方式，实现对超容积率的科学管理。
12. 加大执法力度，加强城市管理部门对于超容积率违法行为的执法检查、监督和处罚力度，形成震慑效应。
13. 加强整改督查，对于发现的超容积率违法行为及时通报，要求开发商进行整改，并进行督查验收，确保整改到位。
14. 成立城市规划专家组，依托专家们丰富的经验和专业知识，加强超容积率治理的科学性和可操作性。
15. 积极倡导绿色建筑和低碳发展模式，通过引导城市建设向可持续发展方向转变，减少超容积率的产生，提升城市宜居性。
在治理房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项工作电视电话会议上的讲话
“
“
要维 护 规 划
当前
，
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些 领 域 腐败 现 些 损 害群 众 利
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促 进 城 乡建 设 和
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要 着力解决重点领域 的腐 严 肃 查处 领导 机 关 和领 导
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传和教 育
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增 强 各级 领 导
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督检 查
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重 点 对建设 用 地 容积
开 展 专 项 治 理 工 作 的根 本 目 的 就 是 要 按 照 党 中央
开 发 中违 规 变 更 规 划
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结 城 乡规 划 部 门 的 某 些 领 导 和 干
积 率 问题 开 展 专 项 治理 工 作
安阳市人民政府关于对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理的通知
安阳市人民政府关于对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理的通知文章属性•【制定机关】安阳市人民政府•【公布日期】2009.06.11•【字号】安政文[2009]185号•【施行日期】2009.06.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文安阳市人民政府关于对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理的通知（安政文[2009]185号）各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门及有关单位：为认真贯彻第十七届中央纪委三次全会、国务院第二次廉政工作会议精神，根据省住房和城乡建设厅、监察厅《转发住房和城乡建设部监察部关于对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理的通知》（豫建规园〔2009〕34号）、《关于印发河南省房地产开发领域违规变更规划调整容积率专项治理工作实施方案的通知》（豫建规园〔2009〕39号）、《关于成立房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作领导小组及其办公室的通知》（豫建规园〔2009〕40号）精神，为做好我市专项治理工作，现将有关事宜通知如下：一、提高认识，切实加强对专项治理工作的组织领导各地各有关部门要充分认识专项治理工作的重要性，增强政治责任感和工作紧迫感，把房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题专项治理工作列为今明两年的重点工作之一，切实加强组织领导，力争通过1至2年的专项治理，使有关制度得到完善，监管工作得到强化，房地产开发领域违规变更规划、调整容积率等问题明显减少，房地产开发中规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏制。
为加强对专项治理工作的领导，市政府成立了专项治理工作领导小组，（领导小组成员名单见附件1）。
办公室工作人员由相关部门抽调素质高、业务精、能力强的人员组成。
各县（市）政府、开发区管委会要成立相应的领导机构和工作机构，并于6月9日前将机构名单上报至市专项治理领导小组办公室。
关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知
查、 建设工程规划许可 、 建设项 目竣工规划核实过程中对建设用地 容积率等强制性指标的管理情况。 ２对调整容积率指标 、 ． 改变土地使用性质的情况进行检查 。对 ２０ 年 １月 １目至 ２０ ０７ ０９年 ３ ３ 月 ｌ日期间领取规划许可的所有房 地产项 目进行清理 。重点对其中涉及提高容积率 ， 以及将基础设施
试点所在县（ 政府要统筹协调 、 市） 督促检查工作进展 ， 指导规
划实施。试点所在县 （ ） 市 要建立健全村镇规划管理机构 ， 指派专人
地农村急需解决的实际问题、 资金能力 、 农民诉求等 ， 确定工程建设 项 目。要对列出的小项 目进行打捆整合 ， 形成与备级政府支持帮扶 资金对应的项 目包。 第三， 提出项 目实施的资金来源建议。 要明确每
实践 、 存在的问题和措施建议。调研报告 ６ 月底前报部 。
８１ — ２月， 按规划组织实施
１ 月底前， ２ 上报年度试点工作总结， 形成阶段『 生成果。
四、 试点工作保障措施
屋后排水沟） 、村镇内沟塘治理工程 、便民桥工程 （ 南方水网密布 区）村镇污水处理设施工程 、 、 村镇垃圾处理工程等。（） ２公共服务设 施类。包括村镇综合服务中心工程 、 便民健身活动工程 、 敬老养老设 施工程 、 义务教育工程 、 文化建设工程（ 图书室）便民超市等。（ ） 、 ３村
一
为贯彻落实第十七届中央纪委第三次全会 、 国务院第二次廉政 工作会议精神和 《 建立健全惩治和预防腐败体系 ２０－ ２ １ 年工 ０ ８ ０２ 作规划》 部署 ， 推进重点领域和关键环节 改革 ， 深化从源头上防治腐
、
指导 思想 和工 作依 据
７ ， ４ 、
（ ） 导思想 一 指
杭州市人民政府办公厅关于成立杭州市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作领导小组的通知
杭州市人民政府办公厅关于成立杭州市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作领导小
组的通知
文章属性
•【制定机关】杭州市人民政府
•【公布日期】2009.05.25
•【字号】杭政办函[2009]194号
•【施行日期】2009.05.25
•【效力等级】地方工作文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】房地产市场监管
正文
杭州市人民政府办公厅关于成立杭州市房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作领导小组的通知
（杭政办函〔2009〕194号）
各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为加强对我市房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题的专项治理，市政府决定，成立杭州市房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理工作领导小组。
现将领导小组成员名单通知如下：
组长：王光荣（市政府）
副组长：阳作军（市规划局）
成员：胡伟（市监察局）
何明俊（市规划局）
林丽雅（市纪委驻市规划局纪检组）
黄瑚（市规划局）
郑心舟（市规划局）
谢建华（市建委）
姚官礼（市房管局）
领导小组下设办公室（设在市规划局），林丽雅兼任办公室主任，郑心舟（兼）、邬月培（市监察局）、王学雄（市规划局）任办公室副主任。
二○○九年五月二十五日。
房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案
附件一房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案为贯彻落实第十七届中央纪委第三次全会、国务院第二次廉政工作会议精神和《建立健全惩治和预防腐败体系2008-2012年工作规划》的要求，深化从源头上防治腐败工作，进一步规范城乡规划管理工作，提高城乡规划主管部门依法行政意识和水平，有效预防房地产开发领域违规变更规划、调整容积率等突出问题，完善制度，规范程序，严明纪律，加强监管，推进房地产领域突出问题的治理，现制定如下工作方案：一、指导思想和工作目标专项治理工作以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观。
以规范城乡规划审批管理，纠正和查处违规违纪问题，维护群众根本利益，促进城乡规划依法行政和房地产市场健康发展，推进惩治和预防腐败体系建设。
通过专项治理，促进各级规划行政主管部门更好地履行职责，严格依法办事。
力争通过1至2年的专项治理，使房地产开发领域违规变更规划、调整容积率等问题明显减少，房地产开发中规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏制。
二、范围和内容专项治理的范围是：对建设用地规划管理情况进行检查。
对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理检查。
专项治理的内容是：1、建设项目规划设计条件是否在控制性详细规划中确定，是否符合国家和省有关标准和技术管理规定。
2、规划设计条件是否包括以下内容：地块的位置、土地使用性质、用地范围、容积率、建筑密度和建筑高度等土地使用要求；退让道路红线、绿地率、日照间距和机动车停放车位等公共利益要求。
3、核发建设工程规划许可证是否符合控制性详细规划和用地规划许可证确定的规划设计条件。
4、对变更建设用地性质和容积率等规划设计条件的建设项目，是否履行程序。
5、在建设项目竣工规划条件审核过程中，对擅自改变容积率的建设项目是否严肃查处。
6、重点检查在城市规划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，风景名胜区范围内的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，同一房地产项目（含分期开发的房地产项目）在给出规划条件、建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中对建设用地容积率等强制性指标的管理情况。
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房地产开发超容积率问题之治理
长期以来，许多开发企业为了追求更高的利润空间，通过变更项目规划设计、调整(提高)容积率。
2009年4月，为了打击开发企业调整容积串的行为，住房和城乡建设部、监察部联合发文《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知净(建规[2009]53号)，要求各地对2007年1月1日至2009年3月3l日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理，尤其是针对项目提高容积率、改变土地使用性质的情况进行彻查，在2010年12月31曰前对专项治理工作情况进行总结。
2009年5月，江苏省建设厅和监察厅转发住建部、监察部的通知，要求各市彻查土地开发中的违规情况；2009年12月，南京市出台《南京市建设项目容积率管理暂行规定》，针对房地产开发项目调整容积率的问题做丁严格限制。
本文对南京市2003―2008年以来的110个开发项目超容积率的现象进行全面普查，试图总结开发项目超容积率的普遍特征，以对超容积率问题的查处和治理提供决策参考。
一、南京市开发项目超容积率问题
1开发项目平均超容积率水平
对110个楼盘的分析发现，平均超容积率倍数为1.20，即所有项目的合计建筑面积较土地出让时的标准增加20％的建筑面积。
有38个项目(占比为34.55％)完全符合土地出让条件下的容积率水平，有65个项目(占比为59，09％)超容积率倍数在1.01～1.50之间，有7个项目(占比为6.36％)超容积率水平在1.51～2.50之间。
2不同年份出让土地超容积率水平
从不同年份出让土地来看，超容积率问题年度差异不大，基本在1.2倍左右，但可以发现，2006年以前超容积率的问题较为严重，而随着南京市房地产市场的逐步规范，土地违规开发现象的查处力度加大，自2007年以来，出让上地超容积率问题有所缓解。
3不同性质用地平均超容积率水平
从不同物业性质的出让土地来看，超容积率水平最高的为商业办公性质用地，平均超容积率水平为1.55倍；其次为商业性质用地，平均超容积率水平为1.50倍，且66.7％的项目超容积率水平在1.2～1.5之间；纯住宅性质、住宅商业性质用地超容积率水平相当，分别为1.18倍、1.19倍，均在1.20倍以下；别墅性质用地为保证低密度、高绿化率等指标的吸引力，很少有超容积率的问题存在，这也是别墅项目与其他项目的区别所在。
4不同超容积率项目空间布局
受区位、交通、市政配套及城市规划等因素的影响，不同项目的超容积串问题在空间分布上也表现不一，归结为以下特点：
(1)主城内(古城墙以内)项目超容积率水平较低，基本不存在超容积率问题，这也反映了行政主管部门对于“寸土寸金”的城市核心区域查处力度大，开发企业难以逾越‘容积率”界限。
(2)超容积率在1.5倍以上的项目均分布在绕城公路(城市外环)附近，即处于城乡接合地带。
该区域多处于多个行政辖区的边界，土地资源价格相对低廉，存在行政管理的“空白地带”，开发企业违规调整容积率的案例大幅提升。
(3)城市规划的重点新城超容积率问题较小，河西新城、仙林新城作为南京市“十一五”
重点打造的新城，土地资源升值潜力大，未来提升空间高，土地出让更为规范，查处力度相对较大，多数项目基本维持出让条件的容积率。
二、项目开发中超容积率的途径
1更改项目整体规划，调整容积率上限
开发企业为了追求更大的利润空间，在项目前期规划产品不能达到预期效益的情况下，可能会通过更改尚未开发部分土地的整体规划方案，尤其是在市场行情不好的背景下(如2008年)，行政主管部门为了保证房地产市场的持续发展，对开发企业调整项目规划的行为多子以批准。
2改变用地性质，提高容积率水平
从调研的情况可以看出，住宅用地一般超容积率水平较低，而商业、办公等混合性质用地，则存在较大幅度的超容积率情况。
开发企业也正是“看好’不同性质用地的容积率水平差异，通过后期对用地性质的更改，达到增加项目容积率的目的。
3占用公建配套及道路绿化等资源，增加房屋面积
更改规划、用地性质似乎都是通过“合法途径”达到增加容积率的手段，但是部分“不良”开发企业则通过占用项目的公建配套、道路绿化等公摊资源，增加房屋建筑面积，这也是“交房纠纷”中普遍存在的问题，
4违规改变尸型设计，变相提高容积率
为了增加项目利润空间，开发企业存在违规改变户型设计的情况，如将普通平层改为挑高产型，在项目总建筑面积上似乎没有增加，但项目的建筑高度明显提高，居住舒适度大幅降低，变相增加项目容积率。
三、对策建议
1严格执行城市规划要求，分区域制定公开透明的建设用地容积率指标
依据城市总体规划的要求，严格执行各片区控制性详细规划中对区域建筑控高、容积率限制标准、建筑密度等；在土地出让时，明确上述相关指标，同时将各区域建设用地容积率公布于众，以达到平等对待开发企业，充分合理开发利用土地资源，打造健康、和谐的投资环境。
2取消调整建设用地容积率收取一定费用的行政规范
针对前期调整项目规划、重申审批增加建筑容积率等情况，只需交纳一定比例的增容费的规定在城市建设用地曰益紧张的形势下显然是不合理和不合法的。
因此，必须规范行政管理职能，严格杜绝开发企业“以钱买容”的情况发生，取消按规定提高建设用地容积率的不合理收费现象。
3完善政策制度，加强对建设用地容积率管理情况的监督和检查力度
建设系统的相关政府部门多掌握城市发展的“命脉”，也是最容易滋生腐败的系统之一，要完善相关政策制度，坚决杜绝调整建设用地容积率的问题发生。
同时，加强对控制性详细
规划中建设用地容积率管理情况的监督和检查，重点检查、清理和纠正涉及容积率方面的制度、规范性文件；进一步完善对违规变更规划、调整容积率等违法、违纪行为的责任追究办法。
李求军责任编辑。