[经典资料]房地产项目价格定位咨询报告PPT62页
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房地产项目定位课件
失败案例解析
01
失败案例三：某旅游地产项目
02
地理位置偏远，配套设施不完善
该项目定位为旅游地产，但由于地理位置偏远，配套设施不完
03
善，无法吸引足够的客户关注和购买，导致项目失败。
本公司成功项目定位实践
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本公司成功案例一：某大型住宅小区项目
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注重客户需求，提供优质服务
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该项目定位为中高端住宅小区，注重客户需求和体验，提 供全方位的优质服务，实现了项目的成功。
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本公司成功案例二：某商业广场项目
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创新业态组合，提升商业价值
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该项目定位为商业广场，通过创新的业态组合和品牌引进 ，提升了商业价值和市场影响力，实现了项目的成功。
深入挖掘目标客户的需求和偏好，如 购房目的、户型需求、装修风格等。
PART 03
项目SWOT分析
项目优势分析
01
02
03
04
地理位置优越
位于城市核心区域，交通便利 ，周边配套设施齐全。
建筑设计独特
采用现代简约风格，注重空间 利用和采光通风，符合当下市
场需求。
品牌影响力强
开发商拥有良好的口碑和市场 占有率，项目品质值得信赖。
房地产市场走势
研究房地产市场的供求关 系、价格水平、投资回报 率等，以判断当前市场状 况和未来趋势。
行业发展趋势
分析房地产行业的发展趋 势，如绿色建筑、智能化 等新兴领域，以预测未来 市场需求和竞争格局。
竞争分析
竞争对手分析
了解竞争对手的市场份额 、产品特点、营销策略等 ，以找出自身的优势和不 足。
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
房地产住宅楼项目前期定位报告(ppt 共40页)
形象高档次
天成佳园
地段好
君临天下
花都艺墅 自由都市
祥和花园 东辉铂领第e特区
我们
白领公寓
锦绣豪门
大德世家
丽景江南
地段差
形象低档次
我们的形象位置
明確區隔,更突顯產品特性,讓目標消費群易於識別
意识感
宁静的
明晰的
Cool
强调生活尊容
高尚的
君临天下
信赖感
正强调統生的活尊荣 东辉铂领
浪漫的
自然的
稳重的
一流的
xx都市花园项目
前期定位报告
2010.1.20
本次汇报的结构
项目自身分析 竞争市场分析 入市时机分析 入市价格预估
形象定位 形象解读
Contents
1. 项目认知 2. 竞争市场研判 3. 入市时机分析 4. 入市价格预估
xx都市花园项目
区位分析：成熟的CLD生活区
339 省
道
长
生态公园
新
白
白 浦
市场推量分析表
一季度
2009年
二季度
三季度
四季度
一季度
2010年
二季度
三季度
汉城国际/429套/高层，目前剩余334套
佑林泰极二期、三期/637/高层、精装小公寓，目前剩余418套
清华名城/140套/小高层、
多层，剩余58套
项
目
竞
晶蓝上城/1031套/高层，剩余987套
争
区
域
佑林高迪约540套/多层、小高层、高层，剩余265套
东辉铂领
主抓客群：
企业白领
广告语： 遥遥领先，铂项领目生推售活示意至图高处
第4章 房地产项目定价《房地产经济实务》PPT课件
段的策略安排,找出项目不同阶段最合适的均价。
B.销售过程中的促销用再折扣的比例和范围。 C.尾盘的再折扣比例和范围。
D.分阶段上调折扣比例和范围。
3)层差和朝向差
3
5
(1)关注最低层和最高层(除顶层复式的标准层)的总差价
5)特别调整
(2)层差和朝向差一定不是均匀的
4
针对顶层复式单位或双拼单位供应量小,可依据以
3)中价策略
这种策略一般适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘,房地产企业希望在现有的市场状况下保持
其市场占有率。其定价的依据是:
①市场消费容量较为稳定,成交量大；
②楼盘投放市场后比较成熟,消费者认同程度较高；
③区域房地产市场的发展进入了成熟阶段； ④价位对于开发商和消费者都比较容易接受；
⑤市场供求较为平衡；
,12层以下受周边楼盘遮挡 创业路、翻身路噪音
3)楼层之间的因素调整
(1)景观分布因素调整 景观的因素差异分配成为楼层制定的依据之一。要能够 客观地做到景观因素调整,首先必须制定景观分布表。不 同楼层的东、南、西、北的景观差异,根据不同的景观打 分分配。
(2)其他因素调整 其他因素,如景观、朝向、采光、通风、户型、面积、噪 声等也需要排队比较打分,进行修正。
4.3.3 未来收益定价法
未来收益 定价法
它是指用一些具有投资价值的商业服务物业和一些小 户型投资性物业的未来年租金(或年总收益)乘以一定的收 益倍数,由此求得房地产价格的方法。
收益倍数与市场上心理投资回报期相关。确定收益倍 数是比较困难的事,市场上心理投资预期收益可以作为定价 的参照。例如,某物业年总收益为3万元,市场上心理投资预 期收益是5%,即20年即可收回投资，物业收益倍数在20倍 左右。
房地产项目定位PPT课件
❖ 价格策略定位——需要根据市场变化经常调整 1、低开高走 2、高开高走 3、控制总价 4、付款方式多样化 5、低首付 6、尾盘抬价或尾盘降价 7、小步快跑或小步慢跑
四、营销主体及品牌形象定位
1、营销主体要紧扣项目独特卖点，大气、新 奇、响亮、鲜明，但不能过分夸张，脱离实 际
——个性鲜明的项目 ——大气响亮的项目 ——新奇独特的项目
——脱离实际的洋项目 ——夸大其辞的项目 ——毫无内涵的项目 ——莫名其妙含糊不清的项目
2、营销主体与广告口号经常是合二为一的 ，可以贯穿使用，也可分段变换，即系列 主体
能快半步，快一步风险都很大
1、规划布局的差异化
行列式——围合式——半围合式——散点式— —组合式
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观
2、园林风格的差异化
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观+私家化园景观
小草树绿化——大树+草地+小桥流水——融入 多元文化、人性化的山水园林设计
❖ 版块定位 ——划分板块，若无约定俗成，则自己命名 ——要化不利为有利，寻找潜在利好 ❖ 社区风格定位 ——封闭还是开放，开放式商业 ——人车混流还是人车分流，人车不完全分流 ——体现开发商、策划公司、规划设计公司对城市发
展的判断、责任感和参与意识
七、价格及价格策略定位
❖ 价格定位——价格定位的基本方法 1、成本加成法（利润预期法） 销售价格=总成本×15% 2、比较定价法（评估定价法） 大项打分——小项打分——加权平均 3、竞争定价法 消费者的价格敏感线约300元/平米
3、营销主体一旦确定，就应当在所有宣传 品、媒体、现场充分展示，形成品牌形象 的长期积累。 不断换主体是缺乏自信、浪费金钱的表现 。
某房地产项目定价分析报告(PPT 65页)
三室两厅两卫 152㎡
四室两厅三卫 179㎡
多层电梯洋房为152、179平米三四居，整体面积偏大，目前所剩房源较 少，均价6200元/平米。
九洲·金地华章/产品价格
在售价格
细部定价参考
九洲·金地华章/整体综述
九洲·金地华章主要产品有高层板楼、电梯洋房、联排别墅，整体产品面积 偏大，定位客户层次较高。 从建筑品质、产品配套、园林等方面均定位高端，以电梯洋房、联排别墅拉 升整体项目品质。 目前项目立面、配套、园林、现房等均已呈现，为项目实现高价奠定基础。 此项目与本案属同一地段，对于本案定价具有重要的参考意义。
华宇城月均销售速度约为40套，在区域内销售速度较快。 多层均价4200元/平米，高层均价3700元/平米。 目前尚未动工，但交房时间与本案基本相同。 从地段、产品、项目规模等各方面对比，华宇城为本案重点竞争参考项目。
华宇城/产品价格
细部定价参考
华宇城首层不赠送地下室，花园加价300元/㎡。 顶层赠送产权阁楼，价格按照标准层面积计算，加价100元/平米。 边户型客户认可度较低，减价100元/㎡。 多层层差为100、200元/㎡，高层户型差为30、50元/㎡。
高报价、高折扣，折扣逐步回收，逐步提高售价
内部员工、团购优惠
内部员工： • 内部员工购房给予10%的无息贷款补贴，10%房款在后期员工工资中进行扣除，封顶
补贴无息房款为5万元，如员工在三年内离职，须补齐房款及贴息。此方案可在加强员 工忠诚度的同时，达到销售的目的。 • 此方案需开发商尽快确定，在此次开盘能够实施。
户型差：B户型>C户型>A户型
户型差
B1
B2
B3
B1、B2、B3差异较小，定义为基准户型，户型差为+0元/平米。
《房地产估价报告》课件
收益法
通过估计房地产的未来收益来确定其价值。
成本法
通过计算建筑物的重建成本和折旧等因素，来 确定其价值。
估价要素
1
房地产的基本属性
考虑房屋类型、面积、地理位置等因素。
市场均衡位置与交通便利度
2
了解房地产所处区域的市场需求和交通
状况。
3
市场关注度与购买意愿
考虑人们对该房地产的关注度和购买意
房地产所处区域的整体经济发展
2 市场风险
分析市场供需关系和竞争状况对房地产价值的影响。
3 天然灾害风险
评估自然灾害对房地产的潜在影响和风险。
结论
1 概括总结
总结估价报告的关键发现和结论。
2 给出建议
根据估价报告的结果，提供相应的建议和决策支持。
参考文献
估价方法
《房地产估价方法指南》 《房地产投资估价理论与实践》
数据来源
《国家统计局房地产市场数据年鉴》 《房地产市场分析报告》
4
愿。
水平
了解房地产所在区域的经济状况和发展 潜力。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
估价数据分析
历史数据
分析过去几年的房地产销售数 据和市场趋势，以预测未来的 房地产价值。
现有数据
收集当前市场上类似房地产的 销售价格以及相关数据。
未来预测
基于市场趋势和经济预测，对 未来房地产价值进行预测和分 析。
市场风险分析
1 政策风险
考虑政府政策变化对房地产市场的影响。
《房地产估价报告》PPT 课件
房地产估价报告 PPT课件
简介
房地产估价报告是对房地产价值进行评估和分析的专业报告。了解估价报告 的定义、重要性及应用场景。
房地产价格报告及价格表的制作 PPT
33
价格表调整及审核
调整
审核
• 总价调整
-调整折扣率； -调整价格表（实收 面价）
•分栋调整
-调整基准价
•分户型调整
-调整平面差
• 查丈报告
-分户、分栋、总面积； -户型分布（楼层）
•分户型、分层统计
-交叉核对
•电子复核+手工计算果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了。
市场比较法是最常用的方法，但往往一个楼盘有时不 仅仅是只采用一种定价方法，有时是两种甚至更多种 方法的结合，主要取决于产品分类的特点。
13
二、定价方法和定价策略之均价推导模型
价格区间动态估算模型：
比准均价=Σ（静态基准价格（Pn）×区域修正系数（R1） ×楼盘素质修正系数（R2）×权重）
P = Σ（Pn × R1 × R2 ×权重）
•单价形成=基准价+平面差+层差+特殊调差
因素权重 平面极差
供求关系 比例悬殊
23
水平调差与垂直调差的确定
第一步：爬楼 1、爬楼前准备:打分表\熟悉平面图 2、爬楼的要点:
一张图纸、一部相机、一张记录表、一支专业队伍。
带着思考的问题爬楼(亮点与难点) 做好记录,如各朝向景观，建筑物视野遮挡，特别是景观突变的情况,记录以前 未知的细节.
14
区域修正系数（R1） 综合考虑项目“区域形象”、“城际距离”、“交通通
达”、“发展前景”等因素对各项目区域进行比较。
楼盘素质修正系数（R2） 综合考虑比较各项目之“片区内外环境”、“小区规划”、
“产品设计”、“配套”、“交通”、“现场包装”、“社区” 等因素，得出各项目的楼盘素质修正系数。
15
对特别追 捧的单位 进行调差
价格表调整及审核
调整
审核
• 总价调整
-调整折扣率； -调整价格表（实收 面价）
•分栋调整
-调整基准价
•分户型调整
-调整平面差
• 查丈报告
-分户、分栋、总面积； -户型分布（楼层）
•分户型、分层统计
-交叉核对
•电子复核+手工计算果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了。
市场比较法是最常用的方法，但往往一个楼盘有时不 仅仅是只采用一种定价方法，有时是两种甚至更多种 方法的结合，主要取决于产品分类的特点。
13
二、定价方法和定价策略之均价推导模型
价格区间动态估算模型：
比准均价=Σ（静态基准价格（Pn）×区域修正系数（R1） ×楼盘素质修正系数（R2）×权重）
P = Σ（Pn × R1 × R2 ×权重）
•单价形成=基准价+平面差+层差+特殊调差
因素权重 平面极差
供求关系 比例悬殊
23
水平调差与垂直调差的确定
第一步：爬楼 1、爬楼前准备:打分表\熟悉平面图 2、爬楼的要点:
一张图纸、一部相机、一张记录表、一支专业队伍。
带着思考的问题爬楼(亮点与难点) 做好记录,如各朝向景观，建筑物视野遮挡，特别是景观突变的情况,记录以前 未知的细节.
14
区域修正系数（R1） 综合考虑项目“区域形象”、“城际距离”、“交通通
达”、“发展前景”等因素对各项目区域进行比较。
楼盘素质修正系数（R2） 综合考虑比较各项目之“片区内外环境”、“小区规划”、
“产品设计”、“配套”、“交通”、“现场包装”、“社区” 等因素，得出各项目的楼盘素质修正系数。
15
对特别追 捧的单位 进行调差
房地产定价PPT演示文稿
目标利润=15000万元×25%=3750万元， 每平方米价格=（总成本+目标利润）/预 计销量 =（15000万元+3750万元）/20万平方米 =9375元/平方米
12
3.盈亏平衡点定价法 是一种以企业总成本与总收入保持平衡为依据 来确定价格的方法。 销量×价格=固定成本+单位变动成本×销量 价格=固定成本/销量+单位变动成本 例如某房地产企业开发某楼盘，固定成本 30000万元，预计销量35万平方米，产品的单 位变动成本为2000元/㎡，则该产品的盈亏平 衡点价格=30000万元/35万㎡ +2000元/㎡
2
4、房屋建筑安装工程费 指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安 装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工 程费和设备费。 5、配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开 发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用 ，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托 、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
3
6、开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场为开发房地产而发生的各项间接费用， 包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费 等。
4
（二）销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需 的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。 （三）税金 包括营业税、城市维护建设费、教育附加费 （四）贷款利息 （五）投资利润
5
二、房地产价格的影响因素 1.成本因素 成本是楼盘定价的下限 2.供求因素 需求是楼盘定价的上限 3.竞争因素 产品的差异性越大（建筑风格、景观、户型 等），则垄断性越强，竞争力也越强，反之 ，产品同质性越大，则被替代性越强，竞争 力也越弱。
8
第二节 房地产定价方法
12
3.盈亏平衡点定价法 是一种以企业总成本与总收入保持平衡为依据 来确定价格的方法。 销量×价格=固定成本+单位变动成本×销量 价格=固定成本/销量+单位变动成本 例如某房地产企业开发某楼盘，固定成本 30000万元，预计销量35万平方米，产品的单 位变动成本为2000元/㎡，则该产品的盈亏平 衡点价格=30000万元/35万㎡ +2000元/㎡
2
4、房屋建筑安装工程费 指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安 装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工 程费和设备费。 5、配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开 发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用 ，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托 、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
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6、开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场为开发房地产而发生的各项间接费用， 包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费 等。
4
（二）销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需 的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。 （三）税金 包括营业税、城市维护建设费、教育附加费 （四）贷款利息 （五）投资利润
5
二、房地产价格的影响因素 1.成本因素 成本是楼盘定价的下限 2.供求因素 需求是楼盘定价的上限 3.竞争因素 产品的差异性越大（建筑风格、景观、户型 等），则垄断性越强，竞争力也越强，反之 ，产品同质性越大，则被替代性越强，竞争 力也越弱。
8
第二节 房地产定价方法
房地产项目定价方案-课件PPT
房地产定价方法
通过市场类比法确定均价后，销售前还需制作详细价格表。
具体包括以下5步骤：
正式开 售后， 随时总 结销售 成果， 及时进 行调整。
分栋／分期 实收均价
平均折扣率
层差
同层单位差
着重产品、分期策略
着重对客户的适应和促销 着重开盘策略和最终销售率
着重户型价值体现
价格表
着重客户的直观感受
房地产定价方法
价格在房地产营销中的地位
在衡量房地产业发展水平时， 业内多用“量”和“价”两 个数据作为重要指标，即成 交量和价格。
价格同时又是衡量房地产发展的特性
价 ＄15 格
＄10
100 130
需求数量
解析： 传统营销认为，销售额（即现金流）的最大化是营销的最核心目标。因
此，最佳价格则是一个固定的数值，即：找到某个数值，使价格与需求的积最大。
但是，企业品牌及形象树立对价格的修正，以及经济环境对价格曲线影 响程度的不可量化，使价格在制定过程中存在许多不确定性因素。
价 格
＄15
＄10 〔a〕价格弹性小的需求
价 ＄15
格
＄10 （b）价格弹性大的需求
100 130
需求数量
50
180
需求数量
从传统经济学的经济模型可知，价格具有弹性特征
销量 高 中 低
房地产定价方法
市场导向法影响因素
1、市场对同类产品价格的接受范围
在市场导向法定价之前，应先对市场和意向客户进行摸底，确定客户能够接受的价格范 围。
2、市场上同类产品的竞争程度
市场上同类产品的产品和价格方面会对本项目产品一定竞争，其它楼盘的动态也间接地 影响到本项目的销售，所以，我们的定价必须充分考虑竞争对手的价位威胁。
房地产项目定位报告(ppt 51张)
根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下: 户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 面积区间M2
80-90 90-100
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万
套数比例
25% 20%
二房二厅两卫
三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
100-105
110-115 120-130 140-165
第二 部分
项目档次定位 及目标客户研究
项目档次定位：
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略
主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节
目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年 龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
多层无电梯 28.00% 20%
多层带电梯 20.50% 15.80%
小高层 32.50% 25.00%
高层 17.60% 13.80%
别墅 1.40% 0.40%
供应 购买
供应
购买
城东客户希望把购房总价控制在20万以内的占到12%，希望控 制在20—30万的占到54%，这也是城东住宅的主要成交区间。 总价在30万—40万的占到24%，这是三房主要成交区间，40万 以上的占到8%，主要是四房以上户型的成交区间。
7+1层带电梯一梯两户多 层，1：1设置140平米左 右四房120-130的三房，一 楼送半地下室，顶层设置 复式。
三、产品设计定位
1、住宅建筑风格：现代建筑风格；多层采用平坡结合或者平屋顶，结 合线条丰富造型； 2、商铺建筑风格：中式建筑风格，整体上与住宅能够融为一体，同时 与半坡博物馆形成呼应； 3、园林风格：现代园林风格或中式园林风格； 4、外立面：现代，简约，外墙采用面砖； 5、多层为6层建筑，一层带半地下室，顶层采用退台或送阳光房形式； 6、多层两侧山墙设置一步式观景阳台，东侧可以看到半坡博物馆，西
《房地产价格》PPT课件
制作人 丁刚 张奎
第二节 房地产价格的构成
一、商品房价格的构成 （一）土地开发费 1、生地价格 2、征地发生费 3、前期工程费 4、基础设施建设费 5、土地开发企业管理费和计入成本的贷款利息 6、税金 （二）建设安装工程费 （三）基础设施建设费 （四）工程设计费 （五）公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费 （六）商品房流通费 （七）房地产开发企业的利润和税金 （八）贷款利息
（一）房地产价格的涵义 房地产价格是房屋价格和土地价格的统一，是
房地产商品价值和地租资本的综合价值的货币表现。
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格概述 （二）房地产价格形成的三因素
房地产的效用 供给的相对稀缺性 房地产的有效需求
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
二、房地产价格的特征 （一）价格影响的广泛性 （二）价格的趋升性 （三）房地产价格实体的双重性 （四）价格因素的复杂性 （五）价格的地域性 （六）价格的风险性
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
一、房地产价格的内部影响因素 （二）地产本身基本条件对土地价格的影响
1、区位 2、地形、地势 3、地质条件 4、土地使用功能
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
二、房地产价格的外部影响因素 （一）社会因素
1、社会稳定状态 2、人口因素 3、城市化 4、教育及社会福利状态
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
三、房地产价格的分类 （一）房产价格、地产价格、房地产价格 （二）评估价格、理论价格、市场价格 （三）单位价格、楼面价格、总价格 （四）拍卖价格、招标价格、协议价格 （五）使用权价格、所有权价格 （六）标准价、成本价 （七）征用价格、课税价格、抵押价格 （八）出售价格、出租价格
第二节 房地产价格的构成
一、商品房价格的构成 （一）土地开发费 1、生地价格 2、征地发生费 3、前期工程费 4、基础设施建设费 5、土地开发企业管理费和计入成本的贷款利息 6、税金 （二）建设安装工程费 （三）基础设施建设费 （四）工程设计费 （五）公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费 （六）商品房流通费 （七）房地产开发企业的利润和税金 （八）贷款利息
（一）房地产价格的涵义 房地产价格是房屋价格和土地价格的统一，是
房地产商品价值和地租资本的综合价值的货币表现。
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格概述 （二）房地产价格形成的三因素
房地产的效用 供给的相对稀缺性 房地产的有效需求
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
二、房地产价格的特征 （一）价格影响的广泛性 （二）价格的趋升性 （三）房地产价格实体的双重性 （四）价格因素的复杂性 （五）价格的地域性 （六）价格的风险性
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
一、房地产价格的内部影响因素 （二）地产本身基本条件对土地价格的影响
1、区位 2、地形、地势 3、地质条件 4、土地使用功能
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
二、房地产价格的外部影响因素 （一）社会因素
1、社会稳定状态 2、人口因素 3、城市化 4、教育及社会福利状态
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
三、房地产价格的分类 （一）房产价格、地产价格、房地产价格 （二）评估价格、理论价格、市场价格 （三）单位价格、楼面价格、总价格 （四）拍卖价格、招标价格、协议价格 （五）使用权价格、所有权价格 （六）标准价、成本价 （七）征用价格、课税价格、抵押价格 （八）出售价格、出租价格
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3600 3400 3200 3000 2800 2600
月 11
月 12
20 1月 年 06
新增供应量
消化量
20 05 年 8月
20
9月
10 月
本报告是严格保密的。
11 月
12 月
2月 1月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
06 年
均价
资料来源：市场调研
1.1价格、产品需求相对集中；
2006年1-8月主城区单套住宅成交套内单价区间分布（单位：元） 2006年1-8月主城区单套住宅成交套内总价区间分布（单位：瓦元）
A2 A1 C1 C2 C3
套数：896套
建筑形式：3栋32F 高层
4房2厅3卫 3房2厅3卫 2房2厅2卫(无花) 14% 2房2厅2卫 1房1厅1卫(无花) 18% 7% 50%
11%
本报告是严格保密的。
1.2项目分析
多层产品建筑面积3850平方 米（含商铺）
住宅套数：69套
建筑形式：1栋6F、1栋8F
本报告是严格保密的。
1.2项目优势资源分析
户型优势
面积控制
双主卧 空中花园
面 积 单 位 平 方 米 (
130
92-116
107-126
110
85-107 95-102 92-102
105-109 78-99
90
75-80 65-75
本项目三房 87-94平方米 84-86
70-75 65-70
总价
（单位万元） 39-46 42-44 34-43
项目具有总价上 的优势，建议对外 价格表以总价形式 出现
45
40
30-38
33-37
26-36
35
30-34
33-35
三房总价范围28-36万
30
27-28 24-28
2房总价范围23-30万
21-25 24-28 18-21 22-24 15-21 16-20 25-28
项目周边区域供应量大，面临激烈竞争；
本报告是严格保密的。
1.2项目分析
一期高层建筑面积： 84990平方米
房型 4房2厅3卫 3房2厅3卫 2房2厅2卫(无花） 2房2厅2卫 1房1厅1卫 套数 64 448 96 128 160 面积 111.84㎡ 84-93 ㎡ 64-74㎡ 63-74 ㎡ 39-42 ㎡
渝中名郡 嘉华鑫城 莲花国际 华宇渝洲新都
78 25 15 单位；万平方米
中新城上城 同创奥韵
云满庭C区
星月湾
项目周边既有市场供 应量165万平方米
本报告是严格保密的。
龙湖观山水
资料来源：市量大，销售量呈现下降趋势，未来市场销售 存在压力
市场供应量大，但销售价格没有出现较大幅度的提升；
单价4000以上产品占总销售套数比例为5.7%
本报告是严格保密的。
1.1项目周边区域供应量量大，面临竞争
项目 建筑面积 剩余量
渝中名郡
渝洲新都
11
20
8
3
钱塘玫瑰湾
嘉华鑫城
莲花国际 星月湾 钱塘玫瑰湾 同创奥韵 中新城上城 龙湖观山水 云满庭C区
16
10 9 15 23 80 31 18
8
0.1 8 13 6
25
20
1房总价范围16-20万
1房 2房 3房
15 渝 渝 洲 中 新 名 本报告是严格保密的。 都 郡 嘉 华 鑫 城
星 月 湾
中 新 城 上 城
观 山 水
云 满 庭
莲 花 国 际
同 创 奥 韵
玫 瑰 湾
1.2项目优势资源分析
户型优势
项目 主力户型 1室1厅1卫 2室2厅2卫 面积段 39-41 65 套房 / 1 空中花园 无 无
A2
118.33 123.51
A1
房型 3房2厅3卫 3房2厅3卫（跃层） 3房2厅3卫（跃层） 大户型
面积 99.57 118.33 123.28 228.44
套数 21 22 22 4
本报告是严格保密的。
1.2项目优势资源分析
渝中60万方大盘； 原版移植旧金山花街； 江景资源（江湾，江景效果更好）； 90米高差山体建筑； 150米原生态峡谷； 2A品质 •••
面积控制
双主卧
本项目
2室2厅2卫
3室2厅3卫 4室2厅3卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫 1房1厅1卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫 2房2厅2卫 3房2厅2卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫
6000
同比增加21%
5000
4000
3000
2000
同比增加18.5%
05/06年1-6月住宅销售面积对比（单位：万平方米）
1000
480
0 住宅施工面积 2005 2006 住宅新开面积
470 460 450 440 430 420 410 400 390
本报告是严格保密的。
同比下降10.6%
销售面积 2005 2006
经验销售人员(25%)
非经验销售人员(5%)
本报告是严格保密的。
价格报告思路
1 2
项目背景分析
定价策略及方法
核心均价的推导 价目表形成及验证 推售节奏
3
4
5
本报告是严格保密的。
1.项目背景分析
1.1市场分析
1.2项目分析
本报告是严格保密的。
1.1市场供应量大，销售量呈现下降趋势，
05/06年1-6月住宅施工面积及新开面积比较（单位：万平方米）
资料来源：市场调研
1.1市场供应量较大，但销售价格没有出 现较大幅度的提升；
05.8-06.9商 品 房 住 宅 供 求 量 （ 万 平 方 米 ）
140 120 100 80 60 40 20 0
9月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
20 8月 年 05
月 10
05.8-06.9商 品 房 住 宅 销 售 均 价 （ 元 /平 方 米 ）
67-72
65-75
70
55
本项目两房64-74平方米
43-48 43-44 38-46
50
38
1房 2房 3房
)
本项目一房39-42平方米
30 渝 渝 洲 中 新 名 都 郡 本报告是严格保密的。 嘉 华 鑫 城 星 月 湾 中 新 城 上 城 莲 花 国 际 玫 瑰 湾
观 山 水
云 满 庭
项目
4.6价格表说明
旭庆 江湾国际花都 价格报告
2006年11月
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
工作方式
工作方式：
旭庆+世联项目组共同打分，确定各项权重和分值 将旭庆对当地市场的深入了解与世联以往定价经验结 合，共同制订本项目价格
权重
A组（40%）
B组（30%）
C组（30%）
世联项目组
旭庆销售部
旭庆策划部
月 11
月 12
20 1月 年 06
新增供应量
消化量
20 05 年 8月
20
9月
10 月
本报告是严格保密的。
11 月
12 月
2月 1月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
06 年
均价
资料来源：市场调研
1.1价格、产品需求相对集中；
2006年1-8月主城区单套住宅成交套内单价区间分布（单位：元） 2006年1-8月主城区单套住宅成交套内总价区间分布（单位：瓦元）
A2 A1 C1 C2 C3
套数：896套
建筑形式：3栋32F 高层
4房2厅3卫 3房2厅3卫 2房2厅2卫(无花) 14% 2房2厅2卫 1房1厅1卫(无花) 18% 7% 50%
11%
本报告是严格保密的。
1.2项目分析
多层产品建筑面积3850平方 米（含商铺）
住宅套数：69套
建筑形式：1栋6F、1栋8F
本报告是严格保密的。
1.2项目优势资源分析
户型优势
面积控制
双主卧 空中花园
面 积 单 位 平 方 米 (
130
92-116
107-126
110
85-107 95-102 92-102
105-109 78-99
90
75-80 65-75
本项目三房 87-94平方米 84-86
70-75 65-70
总价
（单位万元） 39-46 42-44 34-43
项目具有总价上 的优势，建议对外 价格表以总价形式 出现
45
40
30-38
33-37
26-36
35
30-34
33-35
三房总价范围28-36万
30
27-28 24-28
2房总价范围23-30万
21-25 24-28 18-21 22-24 15-21 16-20 25-28
项目周边区域供应量大，面临激烈竞争；
本报告是严格保密的。
1.2项目分析
一期高层建筑面积： 84990平方米
房型 4房2厅3卫 3房2厅3卫 2房2厅2卫(无花） 2房2厅2卫 1房1厅1卫 套数 64 448 96 128 160 面积 111.84㎡ 84-93 ㎡ 64-74㎡ 63-74 ㎡ 39-42 ㎡
渝中名郡 嘉华鑫城 莲花国际 华宇渝洲新都
78 25 15 单位；万平方米
中新城上城 同创奥韵
云满庭C区
星月湾
项目周边既有市场供 应量165万平方米
本报告是严格保密的。
龙湖观山水
资料来源：市量大，销售量呈现下降趋势，未来市场销售 存在压力
市场供应量大，但销售价格没有出现较大幅度的提升；
单价4000以上产品占总销售套数比例为5.7%
本报告是严格保密的。
1.1项目周边区域供应量量大，面临竞争
项目 建筑面积 剩余量
渝中名郡
渝洲新都
11
20
8
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钱塘玫瑰湾
嘉华鑫城
莲花国际 星月湾 钱塘玫瑰湾 同创奥韵 中新城上城 龙湖观山水 云满庭C区
16
10 9 15 23 80 31 18
8
0.1 8 13 6
25
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1房总价范围16-20万
1房 2房 3房
15 渝 渝 洲 中 新 名 本报告是严格保密的。 都 郡 嘉 华 鑫 城
星 月 湾
中 新 城 上 城
观 山 水
云 满 庭
莲 花 国 际
同 创 奥 韵
玫 瑰 湾
1.2项目优势资源分析
户型优势
项目 主力户型 1室1厅1卫 2室2厅2卫 面积段 39-41 65 套房 / 1 空中花园 无 无
A2
118.33 123.51
A1
房型 3房2厅3卫 3房2厅3卫（跃层） 3房2厅3卫（跃层） 大户型
面积 99.57 118.33 123.28 228.44
套数 21 22 22 4
本报告是严格保密的。
1.2项目优势资源分析
渝中60万方大盘； 原版移植旧金山花街； 江景资源（江湾，江景效果更好）； 90米高差山体建筑； 150米原生态峡谷； 2A品质 •••
面积控制
双主卧
本项目
2室2厅2卫
3室2厅3卫 4室2厅3卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫 1房1厅1卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫 2房2厅2卫 3房2厅2卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫 2房2厅1卫 3房2厅2卫
6000
同比增加21%
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同比增加18.5%
05/06年1-6月住宅销售面积对比（单位：万平方米）
1000
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0 住宅施工面积 2005 2006 住宅新开面积
470 460 450 440 430 420 410 400 390
本报告是严格保密的。
同比下降10.6%
销售面积 2005 2006
经验销售人员(25%)
非经验销售人员(5%)
本报告是严格保密的。
价格报告思路
1 2
项目背景分析
定价策略及方法
核心均价的推导 价目表形成及验证 推售节奏
3
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本报告是严格保密的。
1.项目背景分析
1.1市场分析
1.2项目分析
本报告是严格保密的。
1.1市场供应量大，销售量呈现下降趋势，
05/06年1-6月住宅施工面积及新开面积比较（单位：万平方米）
资料来源：市场调研
1.1市场供应量较大，但销售价格没有出 现较大幅度的提升；
05.8-06.9商 品 房 住 宅 供 求 量 （ 万 平 方 米 ）
140 120 100 80 60 40 20 0
9月
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20 8月 年 05
月 10
05.8-06.9商 品 房 住 宅 销 售 均 价 （ 元 /平 方 米 ）
67-72
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70
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本项目两房64-74平方米
43-48 43-44 38-46
50
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1房 2房 3房
)
本项目一房39-42平方米
30 渝 渝 洲 中 新 名 都 郡 本报告是严格保密的。 嘉 华 鑫 城 星 月 湾 中 新 城 上 城 莲 花 国 际 玫 瑰 湾
观 山 水
云 满 庭
项目
4.6价格表说明
旭庆 江湾国际花都 价格报告
2006年11月
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
工作方式
工作方式：
旭庆+世联项目组共同打分，确定各项权重和分值 将旭庆对当地市场的深入了解与世联以往定价经验结 合，共同制订本项目价格
权重
A组（40%）
B组（30%）
C组（30%）
世联项目组
旭庆销售部
旭庆策划部