易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位60PPT
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O
K
选择服务式公寓作为项目的产品定位方向
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
PART III
路漫漫其悠远
项目定 PRO位JECT POSITION
ING
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
导入Boutique serviced Apartment概念
Boutique的起源 起源于法语的“Boutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生 “Boutique”便与“时尚”、“独特”和“个性化”等含义联系在一起。
期保持旺盛
未来受其产品特性和市 场容量的影响，将长期
保持比较稳定的水平
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
服务式公寓整体走势
长期稳定高回报 保值升值潜力 专业经营管理公司
服务式公寓不仅受到国内高端投资 的青睐，更成为海外基金公司的追 的宠儿
Tips：
2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和 集团（Concord）,（总价约1亿美元） 2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公 （总价约8000万美元） 2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约70 万美元） 2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公 寓… …
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目基本状况
商住综合物业 规划占地面积：16389平方米 总建筑面积：63450.9平方米 其中——
居住面积：22144平方米 商业面积：17239平方米 地下面积：24367.4平方米
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
户型配比
以小面积紧凑房型为主
发展商方面无回租回购计划。
路漫漫其悠远
不适合做为产权酒店进行定位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
综合建议
住宅市场
酒店市场
未来供应巨大，竞争激烈 50年产权住宅抗性较大 价格不易作高
P机会选择 A S S
服务式公寓
服务式公寓市场
物业稀缺性较强 地段价值 交通便利性
可售酒店空白点 产品稀缺性 无法承诺回租回报
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
PART II
路漫漫其悠远
产品方 向PR推OJE导
CT RATIO CINAT ION易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位
60PPT
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
本案
定位方向 普通公寓
服务式公寓 产权酒店
产品属性 自用
投资兼自用 纯投资产品
100%
系数
0.15 0.05 0.06 0.035 0.055 0.05 0.04 0.2 0.05 0.690
路漫漫其悠远
本案综合系数：0.69
东樱花苑租金：20—25美元/平方米/月
本案理论租金=20/25*0.69=13.4——16.75美元/月/平方米
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
房型 1房1厅1卫
2房1厅1卫
2房2厅1卫 2房2厅2卫 3房2厅1卫
面积 52
83.24-87.5
96 93 113
套数 56
88
30 30 28
比例 24.20%
63.80%
12%
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目位置
地处中环以内，属于上南板块，临近昌 里，在三大世博板块中区位条件最佳
易居上海浦东恒大锦之 嘉项目定位-60PPT
路漫漫其悠远
2020/11/16
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
路漫漫其悠远
1
产品项定目位方解向析思考
1
价产格品推导
1
价项格目推定导位
1
产产品品定建位议建议
1
产企品划定推位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
PART I
路漫漫其悠远
项目解 PR析OJE CT ANALY ZING
7 号 线
6 8号 号线 线
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
周边环境
商业氛围
昌里商圈 昌里商业街 好又多量贩 未来本案内的浦东商场、世纪联华
wk.baidu.com
居住环境
世博聚居区 上南花苑
新昌里公寓 爵仕悦公寓
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
路漫漫其悠远
项目特质综合解读
区位特质——大三林上南板块 规划特质——世博前沿核心 交通特质——全方位立体交通 商业特质——昌里繁华共荣体 居住特质——新兴中高档聚居区 产品特质——商住综合体之精致住家
11000元/m2为区域价格 体系上限，很难突破
市场竞争情
万科新里程： 6万平 1000 尚 东 国 际： 9万平 11000
未来竞争再度升
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
普通住宅可行性判断
项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性； 项目整体规模不大，无社区感觉 项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性； 项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以
区位因素
产品因素 管理服务 综合系数
地段 周边环境 交通便利
景观 内外装修 硬件设施 会所配套 经营管理公司 项目知名度
东樱花 苑 1 1 1 1 1 1 1 1 1
锦之家
0.5 0.5 1.2 0.7 1.1
1 0.8 0.8 0.5
参考权 重 30% 10% 5% 5% 5% 5% 5% 25% 10%
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目SWOT分析
优势（strength）
劣势（weakness）
• 世博核心三林上南板块； • 交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造 • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理
当今，"Boutique"概念，意义广泛，精品经营、富个性、讲究独特设计 标榜量身订造的贴心服务。它重视细节，代表了新世纪新一代30岁上下高 精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最In的时髦，也将是时尚的生活指
将Boutique 与 Serviced Apartment 结合，将以新的概念，以产品设计感 个性化来弥补项目在区位及立地条件方面的不足与缺陷。
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
轨道交通
板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6 线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和 M8线将导入来自浦西的众多客源
距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米 距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米 距离轨道8号线（成山路/上南路）800米
而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白； 可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力； 避免与尚东及万科新里程竞争；
路漫漫其悠远
可以做为服务式公寓进行定位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
酒店市场分析
世博会期间预计上海将有7000万人流，对 酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳 人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；
世博区域内酒店数量较少且档次不高； 区域酒店市场将在世博前达到高峰； 目前区域内尚无可售酒店
酒店名称 恒山城宾馆
亨泰宾馆 上海樱枫酒店
江天宾馆
路漫漫其悠远
上
江海
天樱
宾枫
亨 泰地址
成山路578号
宾 西营路成山路 馆 东方路2891号
浦东南路3456号
恒馆 酒
山 店 星级 房间套数
城** /
100 138
宾/
100
馆***
266
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
产权酒店可行性判断
上海酒店业的巨大缺口； 世博辐射区的产权酒店空白； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机； 项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前
陆家嘴
物业名称
房型面积
明城花苑 东樱花苑
雅诗阁
1R:83 2R:106-121
3R:148 1R:83 2R:107 3R:142-274 1R:86 2R:133-168 3R:176-183
租金(报价)
日租(元/天)
月租(元/月)
1R:1480 2R:1880 3R:2280
——
1R:1500 2R:2350 3R:2700
临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道 以及杨高路等主干道，全方位立体交通 便捷
路漫漫其悠远
中
外
环
内间
环 内内
中
环
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
间
世博规划
世博会已开始建设 ，带动世博辐射区 域的投资建设
世博会后，会址将发展会展旅游、商 务贸易等综合功能的新的多功能城市 公共活动中心
本案位于世博规划核心辐射区内
区域繁荣； ■ 目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目可利用良好的设计理
以领先的Boutique服务公寓产品吸纳浦东及市中心区域的中高端租赁客户， 区整体档次；
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目价值定位
测算本案理论租金
浦东浦江沿线服务式公寓租金状况
陆家嘴 南浦大桥
改善型居住为主，对小面积住宅需求不大； 作为住宅出售，很难超出区域11000元的价格体系极限； 未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产
品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；
路漫漫其悠远
不适合做为普通住宅进行定位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
服务式公寓市场分析
service
可持续发展de
location
持续推广经营策略
spread
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目整体定位
世博核心/全功能/城市级/ Boutique 服务式公
[ 上海首家 Boutique Serviced Apartment ]
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目价值定位
测算条件：
本案理论租金：13.4—16.75美元/平方米/月 年 空 置 率：20% 投 资 回 报 率：8%
本案理论售价＝(月租金×12月×80％) × 8 / 8%
=13248—16560元/平方米
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
普通住宅市场分析
市场现状
板块市场进入有序状态 成交价格“稳中有升”
销售状况普遍平平 调控后市场降温
调控影响市场表现
板块价格体系
三林：7500-8700 上南：8500-9200 昌里：9500-10500 六里：9500-10000 南浦：10000-11000
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
服务式公寓可行性判断
上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充； 世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 标准
稳定健康发展的经济环境
Economy environment
别出心裁的设计
unique design
路漫漫其悠远
方便通达的交通
Communications
BOUTI Q六UE 项
标
准
周到贴心的服务
市场供应状况
市中心土地稀缺 投资建设门槛高
市场供应量增幅有限， 成为稀缺产品类型
市场需求状况 上海国际化地位提升
会展业高速发展 世界500强企业移师上海
市场需求状况 长期保持稳中有升的态 势，平均租金水平达到
25$/平方米/月
路漫漫其悠远
作为星级酒店及高档住 宅的演变提升产品，吸 纳量连年走高，需求长
1R:31000 2R:38800 3R:47880 1R:14760 2R:21320 3R:27000-32800 1R:30000 2R:47500 3R:51000
价格 USD/平
3
20—
35—
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易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目价值定位
选取东樱花苑与本案比较
比较项目
项目定位依据
■ 引入Boutique概念，形成个性化产品和个性化服务，与普通服务式公寓差异 ■ 上海的酒店式服务公寓总量有限，新增供应减少,需求稳定，供不应求的状况
现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高； ■ 项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白； ■ 服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，
K
选择服务式公寓作为项目的产品定位方向
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易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
PART III
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项目定 PRO位JECT POSITION
ING
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
导入Boutique serviced Apartment概念
Boutique的起源 起源于法语的“Boutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生 “Boutique”便与“时尚”、“独特”和“个性化”等含义联系在一起。
期保持旺盛
未来受其产品特性和市 场容量的影响，将长期
保持比较稳定的水平
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
服务式公寓整体走势
长期稳定高回报 保值升值潜力 专业经营管理公司
服务式公寓不仅受到国内高端投资 的青睐，更成为海外基金公司的追 的宠儿
Tips：
2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和 集团（Concord）,（总价约1亿美元） 2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公 （总价约8000万美元） 2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约70 万美元） 2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公 寓… …
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目基本状况
商住综合物业 规划占地面积：16389平方米 总建筑面积：63450.9平方米 其中——
居住面积：22144平方米 商业面积：17239平方米 地下面积：24367.4平方米
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
户型配比
以小面积紧凑房型为主
发展商方面无回租回购计划。
路漫漫其悠远
不适合做为产权酒店进行定位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
综合建议
住宅市场
酒店市场
未来供应巨大，竞争激烈 50年产权住宅抗性较大 价格不易作高
P机会选择 A S S
服务式公寓
服务式公寓市场
物业稀缺性较强 地段价值 交通便利性
可售酒店空白点 产品稀缺性 无法承诺回租回报
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易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
PART II
路漫漫其悠远
产品方 向PR推OJE导
CT RATIO CINAT ION易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位
60PPT
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
本案
定位方向 普通公寓
服务式公寓 产权酒店
产品属性 自用
投资兼自用 纯投资产品
100%
系数
0.15 0.05 0.06 0.035 0.055 0.05 0.04 0.2 0.05 0.690
路漫漫其悠远
本案综合系数：0.69
东樱花苑租金：20—25美元/平方米/月
本案理论租金=20/25*0.69=13.4——16.75美元/月/平方米
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
房型 1房1厅1卫
2房1厅1卫
2房2厅1卫 2房2厅2卫 3房2厅1卫
面积 52
83.24-87.5
96 93 113
套数 56
88
30 30 28
比例 24.20%
63.80%
12%
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目位置
地处中环以内，属于上南板块，临近昌 里，在三大世博板块中区位条件最佳
易居上海浦东恒大锦之 嘉项目定位-60PPT
路漫漫其悠远
2020/11/16
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路漫漫其悠远
1
产品项定目位方解向析思考
1
价产格品推导
1
价项格目推定导位
1
产产品品定建位议建议
1
产企品划定推位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
PART I
路漫漫其悠远
项目解 PR析OJE CT ANALY ZING
7 号 线
6 8号 号线 线
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
周边环境
商业氛围
昌里商圈 昌里商业街 好又多量贩 未来本案内的浦东商场、世纪联华
wk.baidu.com
居住环境
世博聚居区 上南花苑
新昌里公寓 爵仕悦公寓
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
路漫漫其悠远
项目特质综合解读
区位特质——大三林上南板块 规划特质——世博前沿核心 交通特质——全方位立体交通 商业特质——昌里繁华共荣体 居住特质——新兴中高档聚居区 产品特质——商住综合体之精致住家
11000元/m2为区域价格 体系上限，很难突破
市场竞争情
万科新里程： 6万平 1000 尚 东 国 际： 9万平 11000
未来竞争再度升
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
普通住宅可行性判断
项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性； 项目整体规模不大，无社区感觉 项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性； 项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以
区位因素
产品因素 管理服务 综合系数
地段 周边环境 交通便利
景观 内外装修 硬件设施 会所配套 经营管理公司 项目知名度
东樱花 苑 1 1 1 1 1 1 1 1 1
锦之家
0.5 0.5 1.2 0.7 1.1
1 0.8 0.8 0.5
参考权 重 30% 10% 5% 5% 5% 5% 5% 25% 10%
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目SWOT分析
优势（strength）
劣势（weakness）
• 世博核心三林上南板块； • 交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造 • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理
当今，"Boutique"概念，意义广泛，精品经营、富个性、讲究独特设计 标榜量身订造的贴心服务。它重视细节，代表了新世纪新一代30岁上下高 精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最In的时髦，也将是时尚的生活指
将Boutique 与 Serviced Apartment 结合，将以新的概念，以产品设计感 个性化来弥补项目在区位及立地条件方面的不足与缺陷。
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
轨道交通
板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6 线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和 M8线将导入来自浦西的众多客源
距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米 距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米 距离轨道8号线（成山路/上南路）800米
而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白； 可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力； 避免与尚东及万科新里程竞争；
路漫漫其悠远
可以做为服务式公寓进行定位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
酒店市场分析
世博会期间预计上海将有7000万人流，对 酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳 人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；
世博区域内酒店数量较少且档次不高； 区域酒店市场将在世博前达到高峰； 目前区域内尚无可售酒店
酒店名称 恒山城宾馆
亨泰宾馆 上海樱枫酒店
江天宾馆
路漫漫其悠远
上
江海
天樱
宾枫
亨 泰地址
成山路578号
宾 西营路成山路 馆 东方路2891号
浦东南路3456号
恒馆 酒
山 店 星级 房间套数
城** /
100 138
宾/
100
馆***
266
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
产权酒店可行性判断
上海酒店业的巨大缺口； 世博辐射区的产权酒店空白； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机； 项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前
陆家嘴
物业名称
房型面积
明城花苑 东樱花苑
雅诗阁
1R:83 2R:106-121
3R:148 1R:83 2R:107 3R:142-274 1R:86 2R:133-168 3R:176-183
租金(报价)
日租(元/天)
月租(元/月)
1R:1480 2R:1880 3R:2280
——
1R:1500 2R:2350 3R:2700
临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道 以及杨高路等主干道，全方位立体交通 便捷
路漫漫其悠远
中
外
环
内间
环 内内
中
环
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
间
世博规划
世博会已开始建设 ，带动世博辐射区 域的投资建设
世博会后，会址将发展会展旅游、商 务贸易等综合功能的新的多功能城市 公共活动中心
本案位于世博规划核心辐射区内
区域繁荣； ■ 目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目可利用良好的设计理
以领先的Boutique服务公寓产品吸纳浦东及市中心区域的中高端租赁客户， 区整体档次；
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项目价值定位
测算本案理论租金
浦东浦江沿线服务式公寓租金状况
陆家嘴 南浦大桥
改善型居住为主，对小面积住宅需求不大； 作为住宅出售，很难超出区域11000元的价格体系极限； 未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产
品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；
路漫漫其悠远
不适合做为普通住宅进行定位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
服务式公寓市场分析
service
可持续发展de
location
持续推广经营策略
spread
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项目整体定位
世博核心/全功能/城市级/ Boutique 服务式公
[ 上海首家 Boutique Serviced Apartment ]
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项目价值定位
测算条件：
本案理论租金：13.4—16.75美元/平方米/月 年 空 置 率：20% 投 资 回 报 率：8%
本案理论售价＝(月租金×12月×80％) × 8 / 8%
=13248—16560元/平方米
路漫漫其悠远
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普通住宅市场分析
市场现状
板块市场进入有序状态 成交价格“稳中有升”
销售状况普遍平平 调控后市场降温
调控影响市场表现
板块价格体系
三林：7500-8700 上南：8500-9200 昌里：9500-10500 六里：9500-10000 南浦：10000-11000
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易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
服务式公寓可行性判断
上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充； 世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，
路漫漫其悠远
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BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 标准
稳定健康发展的经济环境
Economy environment
别出心裁的设计
unique design
路漫漫其悠远
方便通达的交通
Communications
BOUTI Q六UE 项
标
准
周到贴心的服务
市场供应状况
市中心土地稀缺 投资建设门槛高
市场供应量增幅有限， 成为稀缺产品类型
市场需求状况 上海国际化地位提升
会展业高速发展 世界500强企业移师上海
市场需求状况 长期保持稳中有升的态 势，平均租金水平达到
25$/平方米/月
路漫漫其悠远
作为星级酒店及高档住 宅的演变提升产品，吸 纳量连年走高，需求长
1R:31000 2R:38800 3R:47880 1R:14760 2R:21320 3R:27000-32800 1R:30000 2R:47500 3R:51000
价格 USD/平
3
20—
35—
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目价值定位
选取东樱花苑与本案比较
比较项目
项目定位依据
■ 引入Boutique概念，形成个性化产品和个性化服务，与普通服务式公寓差异 ■ 上海的酒店式服务公寓总量有限，新增供应减少,需求稳定，供不应求的状况
现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高； ■ 项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白； ■ 服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，