【投资】房地产投资与投资风险习题
房地产开发与经营与管理练习题
房地产开发与经营与管理练习题一、单项选择题(共35题，每题 1 分。
)1．下列风险不属于房地产投资系统性风险的是( )A 通货膨胀风险B 周期风险C 比较风险D 变现风险答案：C解析：比较风险为个别风险2．某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4, 那么, 用资本资产定价模型确定的折现率应为( )A 6% B8.4% C11% D15%答案：B解析：4%+0.4X (15%-4%)=8.4%3．某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5 年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向( ) 贷款较经济.A 甲银行B 乙银行C 甲乙同样D 无法比较答案：A解析：甲银行:1500+1500*17%*5=2775 乙银行:1500+(1+16%/12)60=3320.71 因此向甲银行贷款较经济.4．房地产的( ) 性, 决定了房地产市场是地区性的市场.A 不可移动性B 适应性C 各异性D 相互影响性答案：A解析：房地产的不可移动性, 决定了房地产市场是地区性的市场5．已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是( )A 3.75%B 7.5%C 15%D 15.87%答案：D解析：i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%6．关于等额序列支付资金回收系数, 下列表示正确的是( )A (P / A,i,n)B (A/P,i,n)C (A/F,i,n)D (F/A,i,n)答案：B解析：(A/P,i,n) 为等额序列支付资金回收系数标准表示法.7．单利计息与复利计息的区别在于( )A是否考虑资金的时间价值B是否考虑本金的时间价值C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D采用名义利率还是实际利率答案：C解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。
房地产投资与融资复习大全(共28页)
第一章房地产投资与融资(rónɡ zī)概论1. 思考题：➢房地产市场(shìchǎng)的影响与联动✧房地产存量市场→房地产租赁市场所决定的租金水平→房地产价格→开发(kāifā)建设的房地产资产→房地产存量市场➢房地产投资价值(jiàzhí)与市场价值✧投资价值：投资者对投资物业未来收益的价值判断。
✧市场价值：在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。
➢房地产资产的需求为什么是引致需求，而不是直接需求？✧由于房地产资产的特殊属性，以建筑物和土地构成的房地产资产实际上可以被看作是一个中间产品，其价值取决于他对其他产品的贡献。
因此房地产资产的需求可以被看作是引致需求。
➢房地产市场的四象限模型的缺陷是什么？✧四象限模型是以经典经济学的基本假设为条件的，在用四象限模型对房地产市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。
但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响房地产市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加。
因此，要找到房地产市场新的平衡点是非常困难的。
✧用四象限模型也不能把握房地产市场的瞬间调节与变化。
➢房地产市场(shìchǎng)的界定✧一个基于地域划分的多层次市场界定，即房地产市场是一个地区性市场，越是邻里区域的市场变化，对我们(wǒmen)所研究的目标物业越会产生直接的影响。
➢房地产市场(shìchǎng)结构✧一个垄断竞争的价格搜寻(sōuxún)者市场。
➢房地产市场无效率的原因✧房地产市场的信息获取比较困难、交易成本较高、产品异质等因素阻碍了市场效率的提高。
➢房地产市场价格搜寻者（中介）的作用？✧降低信息成本和交易费用，以及提高了市场效率。
➢为什么房地产资产管理是企业价值管理的重要内容？✧大企业中很大一部分资产是房地产资产。
(完整word版)房地产投资分析复习题
房地产投资分析复习题单项选择20分，多项选择10分，简答40分，计算30分一、单项选择题１资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )A.利润B.经营收入C.沉淀成本D.机会成本2某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( )A.1.8%B.6%C.2.5%D.6.1%3某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( ) A.1，100万元 B.1，200万元 C.1，120万元 D.1，020万元4按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年5按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年6在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )A.竞争B.垄断C.非垄断D.完全竞争7由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( )A.权益的交易B.实物的交易C.价值的交易D.价格的交易8.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )A.地区性B.国内性C.国际性D.城市性9房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )A.萌芽阶段B.衰退阶段C.发展阶段D.平衡阶段10开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )A.开发投资B.短缺C.流动资金D.发展基金11房地产的固定性，决定了房地产市场( )A.能配置存量房地产资源和利益B.能指导供应以适应需求的变化C.是房地产权益交易的市场D.是地区性市场12.将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )A.时值B.终值C.现值D.未来值13某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率10%，分别按年、季度、日、周计息，则实际利率最高的是( )A.甲B.乙C.丙D.丁14.房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变化所需的时间( )A.相对较短B.相对较长C.不定D.不受任何影响15房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的( )A.超前B.弹性C.反应D.滞后16将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的( )A.购买目的B.用途C.档次D.租赁17.房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特定房地产的( )A.交易价格B.交易形式C.交易内容D.交易双方18除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是( )A.预售B.预租C.承包商垫资D.合作开发19.1000元的借款，借期为1年，名义利率为12%，按月复利计息时，实际利率为( )。
房地产开发经营管理模拟试题及答案-第一章房产投资与投资风险
第一章房地产投资与投资风险一、单项选择题1.（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。
A.投机B.储蓄C.投资D.信托2.实物投资可分为（）。
A.直接投资和间接投资B.生产性投资和非生产性投资C.固定资产投资、流动资产投资等D.短期投资和长期投资3.随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。
A.长期投资、实物投资和直接投资B.长期投资、间接投资和实物投资C.短期投资、实物投资和金融投资D.短期投资、间接投资和金融投资4.下列（）不属于投资的特性。
A.投资是一种有目的的经济行为B.投资具有时间性C.投资的目的在于得到报酬D.投资具有稳定性5.（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业6.赛马场属于（）。
A.酒店和休闲娱乐设施投资物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业7.下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区8.房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。
A.不可移动性；区位B.稀缺性；环境C.增值性；区位D.变现性差；环境9.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。
A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率10.公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。
这是房地产投资的（）特性。
A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移11.某城市规划在A区修建火车站则A区商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。
A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移12.在.房地产开发投资活动中的投资者主要是（）。
房地产投资及其区位选择练习题
房地产投资及其区位选择练习题一、单项选择题：1、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（C）oA、直接从事房地产开发经营活动的经济行为B、间接地从事房地产开发经营活动的经济行为C、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为2、投资者进行房地产投资的主要目的是（D）。
A、获得作为房地产业主的荣誉B、降低其投资组合的总体风险C、抵消通货膨胀对其资产的影响D、使其财富最大化3、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D）。
A、政策影响性B、专业管理依赖性C、相互影响性D、位置固定性或不可移动性4、由于房地产的不可移动性或受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（D）相关，A、所投资的房地产类型B、投资决策的准确性C、进入房地产市场的时机选择D、房地产所处的区位5、（D）是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。
A、使用寿命B、自然寿命C、设计寿命D、经济寿命6、公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（A）。
A、适应性B、差异性C、长期性D、政策性7、国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（A）年。
A、40B、50C、60D、708、（B）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
A、房地产债券投资B、房地产间接投资C、房地产开发投资D、房地产转业投资9、（C）的出现，使得投资者可以把资金投入到专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。
A、房地产开发企业的债券B、房地产投资企业的股票C、房地产投资信托基金D、房地产抵押支持证券10、以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（B）。
A、房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润B、房地产开发投资通常属于长期投资C、房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给D、房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资11＞以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是（C）0A、房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的B、其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产C、其目的是自用D、投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售，并获取转售收益。
房地产开发经营管理模拟试题附标准答案风险分析与决策
第七章风险分析与决策一、单项选择题1。
信息原则在于强调信息是决策的（）。
A.基础B.桥梁C。
目的D。
手段2。
确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）.A.固定性决策B.标准化决策C.程序化决策D。
科学性决策3。
目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与(）的比值,取其平均值作为评估项目的资本化率。
A。
售价B。
毛租金收入C.经营收入D。
税后现金流4。
某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡,规划容积率≤４，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(）元／㎡.（2008年真题）A.2350。
00B.2937.50C。
3250。
00D.4062.505.某房地产开发项目的占地面积3万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为(）。
A.1。
4B。
1.5C。
1。
6D。
1。
76。
保本点分析,是分析计算一个或（）风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A。
2B.3C.4D.多个7。
房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于（）。
（2005年试题）A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置8。
房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。
（2004年试题）A.利润为零B。
允许的最低经济效益指标C。
最大费用D.最大利润9.临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A.利润为零时B.利润最大时C。
允许的最低经济效益指标D。
允许的最高经济效益指标10.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（)分析。
房地产估价师讲义
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）《房地产金融与投资概论》练习题3-5(答案).txt这是一个禁忌相继崩溃的时代，没人拦得着你，只有你自己拦着自己，你的禁忌越多成就就越少。
自卑有多种档次，最高档次的自卑表现为吹嘘自己干什么都是天才。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）一、填空1、固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。
2、住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险，第二类是利率风险，第三类是提前付款风险，第四类是其他风险。
如贷款或投资的流动性或市场可售性。
3、可调利率抵押贷款是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。
4、在固定利率抵押贷款中，贷款人承担全部的利率风险；在可调利率抵押贷款中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。
5、可调利率抵押贷款的核心思想是通过定期调整抵押贷款利率达到向借款人转移一部分利率风险的目的。
6、在可调利率抵押贷款中最主要的变量是市场利率指数、调整间隔、可调利率抵押贷款的初始利率、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。
7、住房抵押贷款证券化与通常的资产面临的风险是相似的。
不过，这类证券面对的突出风险在于利率风险（市场风险）、提前支付风险和信用风险（违约风险）。
8、利率风险也称为市场风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。
这是住房抵押贷款证券化交易中最难以规避的。
9、提前支付风险，指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。
这是住房抵押贷款面临的主要风险。
10、信用风险也叫违约风险，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。
住房抵押贷款的证券化的信用风险是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人不支付、不按时支付，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。
课程资料：第02讲第一章-房地产投资与投资风险(二)
第二节房地产投资的形式与利弊【房地产直接投资】（二级考点）1．房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。
（）【答案】×【题库解析】属于中短期投资。
2．在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。
A．买地—建房—卖房B．买房—经营C．买房—出租—转售D．买房—出租E．买地—开发—转让【答案】BCD3．下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。
（2017年题库）A．开发商品住宅B．开发工业厂房C．购买优良区位的新竣工物业D．购买繁华区域的成熟物业【答案】C【题库解析】房地产投资管理经验丰富的机构投资者会倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力会逐步提升。
【投资房地产投资信托基金】（二级考点）1．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。
（）【答案】×【题库解析】是间接投资房地产的重要工具。
2．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入B．转让收入C．租金收入D．利息收入【答案】C3．下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，不正确的是（）A．有专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的主要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好【答案】C【题库解析】分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
4．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。
A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房【答案】A【房地产投资的利弊】1．房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因，是房地产投资（）。
（2015年题库）A．存在效益外溢和转移B．易获得金融机构的支持C．具有保值增值性D．可提高投资者的资信等级【答案】C【题库解析】房地产投资具有增值性和保值性，这也是房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因。
房地产项目投资与融资复习题
房地产工程投资及融资复习题一、单项选择题。
1．房地产的〔〕是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。
A适应性 B对专业管理的的依赖性C位置的固定性 D相互之间的影响性答案：C解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,那么( )个月可收回投资.A 50.5B 60C 65D 75答案：C解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =653．某工程未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%那么该工程的实际收益率为( )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4．以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是〔〕A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权出让D 土地使用权转让答案：C解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场5．一般来说，认知定价法所确定的价格〔〕价值定价法所确定的价格。
Ａ高于Ｂ低于Ｃ等于Ｄ高于等于答案：Ａ6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,那么本期预测销售量为( )万台.A102 B120 C108 D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087．以下说法不正确的选项是( )A利息备付率表示使用工程利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资工程，该指标值应该大于1。
B偿债备付率表示可用于还本付息的资金归还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资工程，该指标值应该大于1．2。
C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发工程，其目标本钱利润率大体应为35％一45％。
投资学第三章资产风险与收益分析(1)习题
《投资学》习题第三章资产风险与收益分析（1）计算题（必须有计算过程）1．去年，你收到了9%的名义利率，而同期通货膨胀率是1．2%，那么你的购买力的实际增长率是多少？2．一年前，你在储蓄账户中存入了5000美元,年利率是3%。
如果这一年的通货膨胀率是1.5%,那么真实收益率大概是多少?3．如果你以27美元购买了股票,一年以后获得了1.5美元分的分红并以28美元出售了该股票,那么你在持有期的收益率是多少?4．利用下表回答以下问题,信息空间股票的持有期收益(HPR)的概率分布如下:（1）信息空间股票的预期持有期收益率是多少？（2）信息空间股票的预期方差是多少？（3）信息空间股票的预期标准差是多少？（4）如果无风险利率是3%，那么该股票的风险溢价是多少？5．如果AMAT股票的风险溢价是29%，那么无风险利率是多少？6．你是新点子共同基金的经理。
下表反映了基金在上一季度的表现。
该季度从1月1日开始，基金的余额为1亿美元。
(1)计算该基金上半年算术平均收益率;(2)计算该基金上半年几何平均收益率;(3)对于该基金预期收益的无偏估计是多少?(4)如果你在1月份投资1000美元在该基金上,那么在6月末,你的账户中能有多少钱?7.假设你正在研究一项预期收益是12.4%,标准差是30.6%的投资。
假设收益是正态分布的，计算以下敬意的上下边界。
（1）包含68.26%预期结果的区间。
(2)包含95.44%预期结果的区间。
(3)包含99.74%预期结果的区间。
8.你正在考虑是否投资于A公司，你估计的该公司股票收益率的概率分布如下表所示：A公司股票收益率的概率分布基于你的估计，计算该股票的期望收益率和标准差。
9.你估计的证券A和B的投资收益率与联合概率分布如下表所示。
证券A和B的投资收益率与联合概率分布基于你的估计，计算两种证券的协方差和相关系数。
房地产投资与投资风险
2.房地产需求指标的内容和含义：
国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城 镇家庭可支配收入、城市家庭总支出、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数；
3.市场交易指标的内容和含义：
销售量、出租量、吸纳量、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数；
1.4 投资的作用 a. 投资是国家经济增长的推动力；GDP = C + I + G +（X-M） b. 投资与企业的发展密切相关； c. 投资可以促进人民的生活水平提高； d. 投资有利于国家的社会稳定和国际交往。
By: Chen Hao (XCC-ASC)
第一节 投资与房地产投资
REAL ESTATE
公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献；
b. 个人角度—房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，
投资者就可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降
低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房产投资通
常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最
By: Chen Hao (XCC-ASC)
第一节 投资与房地产投资
1.3 投资的特性 a. 投资是一种经济行为； b. 投资具有时间性； c. 投资的目的是为了取得收益； d. 投资是有风险性。
REAL ESTATE
By: Chen Hao (XCC-ASC)
第一节 投资与房地产投资
REAL ESTATE
杨晓佳 吴婷婷 朱晓岚 廖常肸 史正阳
孔凡骏 崔光岭 孙明见
胡妮 董鹏 王飞 刘玉梅 李杰
By: Chen Hao (XCC-ASC)
投资性房地产习题
投资性房地产习题【例题6】20×9年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。
6月处理。
10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出【例题11?计算题】甲公司2006年6月1日购入一幢办公楼，用于对外出租。
租给乙公司，租赁期为10年。
8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款该资产的买价为3 000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。
残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法计提折旧。
该办公【例题7】沿用上例，假设甲公司购入的投资性房地产符合采用公允价值模式楼的年租金为400万元，于年末一次结清，自2006年7月1日开始出租。
根进行后续计量的条件，采用公允价值模式进行后续计量。
据投资性房地产准则规定，甲公司所购办公楼符合投资性房地产的确认条件，【例题8?计算题】乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于2006年1应单独列于“投资性房地产”科目核算，其后续会计处理应参照《企业会计准则月1日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一幢商务办公楼，拟用于招租。
——固定资产》的相关规定处理。
工程期为1年，于2007年1月1日完工，于2007年2月达到预定可使用状态。
【例题12?计算题】戊公司2006年7月1日与乙公司进行债务重组，重组当日工程期间发生人工费600万元，投入工程物资3 000万元，假定无相关税费。
的应收债权为3 700万元，双方协议由乙公司以一幢楼房抵债，假定房产的公工程完工时，所占地皮的账面原价为5 000万元，累计摊销1 300万元。
根据允价值是3 000万元，债务解除手续于当日办妥，假定无其他税费。
戊公司将投资性房地产准则，A公司所建商务用楼符合投资性房地产的界定条件，应单此楼房用于出租，于2006年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为10独列于“投资性房地产”科目核算。
风险投资练习题
风险投资练习题第一章【单项选择】1 、以下关于风险投资的说法中正确的是(难度系数:易）A、风险投资着眼于企业的现状、目前的资金周转和偿还能力B、风险投资的收益在签订合同的时候以固定收益的形式确定C、风险投资考核实物指标、以货币计量的有形资产居多D、风险投资考核的是企业的管理队伍、企业家素质、高科技的未来市场、难以用货币来计量的无形资产参考答案：D【单项选择】2 、风险投资项目的获取途径主要不包括（难度系数：易）A、中介推荐投资项目B、通过投资上市公司C、风险投资家寻找投资项目D、风险企业的创业家自荐投资项目参考答案：B【单项选择】3 、风险投资公司参与风险企业的经营管理方式不包括（难度系数：易）A、委托管理B、直接管理C、间接管理D、合作管理参考答案：A【单项选择】4 、风险投资的主要监管体制不包括（难度系数：易)A、集中型监管体制B、自律型监管体制C、委托型监管体制D、中间型监管体制参考答案：C【单项选择】5 、以下（）不属于高科技风险企业主观上的风险特征（难度系数:易)A、决策风险B、财务风险C、技术风险D、竞争风险参考答案：D【单项选择】6 、以下关于风险投资的说法中正确的是(难度系数：易)A、风险投资着眼于企业的现状、目前的资金周转和偿还能力B、风险投资的收益在签订合同的时候以固定收益的形式确定C、风险投资考核实物指标、以货币计量的有形资产居多D、风险投资考核的是企业的管理队伍、企业家素质、高科技的未来市场、难以用货币来计量的无形资产参考答案:D【单项选择】7 、关于风险投资基金与证券投资基金的异同，下面（）是错误的。
(难度系数：易）A、资金来源相同B、投资对象不同C、投资的期限和变现方式不同D、投资组合不同参考答案：A【单项选择】8 、风险投资是以（)方式募集资金的（难度系数:易）A、私募B、公募C、私募、公募均可D、私募、公募均不用参考答案:C【单项选择】9 、（)是风险投资价值实现的最佳途径（难度系数：易）A、公开上市B、企业并购C、破产清算D、撤资参考答案:A【单项选择】10 、世界上第一家正规的风险投资公司是（）（难度系数：易)A、英国研究与开发公司B、美国研究与发展公司C、美国研究公司D、欧洲投资公司参考答案:B【单项选择】11 、风险投资家的主要工作职能不包括（难度系数：易)A、筹集风险投资资金B、发现、评估投资机会C、参与风险企业的管理D、策划和实施风险投资的退出参考答案：C【单项选择】12 、风险投资家在选择项目时最看重（难度系数：易）A、产品B、人才C、市场规模D、技术参考答案：B【单项选择】13 、风险投资交易设计本质上就是风险资本家和（）之间的投资合同设计,主要是解决两者之间的风险分担和利益分割的问题，是整个风险投资过程的中心环节（难度系数：易)A、风险资本家B、有限合伙人C、普通合伙人D、创业家参考答案：D【单项选择】14 、在将公司并人一个新设公司时，新公司向经理发股权，而只给风险资本家现金或债权。
中级经济师《房地产经济》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第2次)
中级经济师《房地产经济》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.【真题】某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。
该店铺的年租金收入为15万元，年经营成本为年租金收入的25%。
该项投资的偿债备付率是()。
A.1.32B.1.76C.1.88D.2.502.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和()两大部分组成。
A.经营成本B.土地取得成本C.付现成本D.非付现成本3.【真题】关于建设用地管理原则的说法，错误的是（）。
A.节约、合理利用每寸土地B.强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用C.实行建设用地有偿使用D.经济效益优先4.投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的()进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。
A.产量、价格、成本B.产量、利润、价格C.产量、成本、利润D.成本、利润、价格5.【真题】房地产市场调研报告的核心部分是（）。
A.调研成果B.调研方法C.调研条件D.调研依据6.【真题】已动工开发建设、但已投资额占总投资额不足()且未经批准中止开发建设连续满一年的土地，可以认定为闲置土地。
A.25%B.30%C.33%D.50%7.从房地产投资风险应对的角度看，参加保险、租赁的方法属于()。
A.风险回避B.风险组合C.风险转移D.风险自留8.生活在不同地区的人们对住宅产品有不同的需求偏好，据此可以把市场细分为本地购房者和外地购房者。
其市场细分的依据是()。
A.地理因素B.人口因素C.行为因素D.心理因素9.【真题】肖费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（）。
A.主体B.动力C.保障10.在低开高走定价策略下，调价的要点是小幅递涨，根据实践经验，一般每次调价的涨幅在()较为合适。
房地产投资与投资风险(六)_真题-无答案
房地产投资与投资风险(六)(总分100,考试时间90分钟)一、多项选择题1. 房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对______都具有吸引力。
A.置业投资者 B.开发商 C.承包商 D.租客 E.专业人士2. 房地产投资较一般投资，具有______优点。
A.相对较高的收益 B.投资回收期长 C.提高投资者的资信等级 D.良好的流动性 E.投资数额巨大3. 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有______。
A.导致房地产实际价值下降 B.导致房地产实际价值上升 C.加大投资者债务负担 D.抑制房地产市场需求 E.增加房地产市场需求4. 下列风险属于房地产投资系统风险的有______。
A.持有期风险 B.或然损失风险 C.政策风险 D.通货膨胀风险 E.收益现金流风险5. 房地产投资的风险主要体现在______。
A.投入资金的安全性 B.期望收益的可靠性 C.投资项目的变现性 D.宏观经济的稳定性 E.资产管理的复杂性6. 按照物业类型划分，房地产投资可以分为______投资。
A.居住物业 B.商用物业 C.工业物业 D.出租物业 E.特殊物业7. 房地产间接投资包括______。
A.投资房地产开发企业股票 B.在建工程 C.投资房地产开发企业发行的债券 D.投资房地产投资信托基金 E.购买住房抵押支持证券8. 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为______。
A.机会型 B.收益型 C.保本型 D.收益加增值型 E.博弈型9. 间接投资的主要特点包括______。
A.资金所有者和资金使用者为同一个人或机构 B.资金所有者和资金使用者分离 C.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志 D.实施全过程的管理 E.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况10. 下列投资中属于金融投资的有______。
A.股票 B.保险 C.彩票投资 D.货币市场的存款 E.流动资产投资11. 投资者可以控制的风险包括______。
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【关键字】投资第一章房地产投资与投资风险一、多选题:1、长期投资的特点包括（）。
A．投资回收期长B．投资资金周转快C．短时间变现能力较差D．风险较小E．长期盈利较强标准答案：a, c, e2、间接投资的主要特点包括（）。
A．资金所有者和资金使用者为同一个人或机构B．资金所有者和资金使用者分离C．在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志D．实施全过程的管理E．不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况标准答案：b, c, e3、下列投资中属于金融投资的有（）。
A．股票B．保险C．彩票投资D．货币市场的存款E．流动资产投资标准答案：a, b, c, d4、投资的作用（）。
A．投资是一个国家经济增长的基本推动力B．投资与企业发展密切相关C．投资可以促进人民生活水平提高D．投资有利于国家的社会稳定和国际交往E．投资可以抑制通货膨胀标准答案：a, b, c, d5、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）。
A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命B．自然寿命一般要比经济寿命长C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D．房地产的经济寿命与使用性质无关E．对于收益性房地产来说，经济寿命是指在正常市场和运营状态下，净收益大于零的持续时间标准答案：a, b, c, e6、下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。
A．能为投资者带来经营性的收入现金流B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C．适合于长期投资D．常在机构投资者之间进行交易E．位置对其有着特殊的重要性标准答案：a, c, d, e二、判断题:7、金融投资与实物投资的主要区别在于，前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资间接得到社会积累。
（）标准答案：错误解析：实物投资通过投资直接实现社会积累。
8、短时间投资和长期投资在任何条件下均可相互转化。
（）标准答案：错误解析：在一定条件下，短时间投资和长期投资可以相互转化。
9、房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，应属于房地产投资研究的范畴。
（）标准答案：错误解析：房地产业的中介服务和物业管理活动等虽然也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。
10、工业物业投资只有开发—出售市场。
（）标准答案：错误解析：工业物业投资既有开发—出售市场，也有开发—持有出租经营市场。
11、现代企业运营的潮流和趋势是将有限的资金集中用于生产经营环节而不是用于购置工业物业。
（）标准答案：正确12、特殊物业投资一般属于短时间投资。
（）标准答案：错误解析：特殊物业的市场交易很少，多属长期投资13、一宗房地产投资价值的高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关。
（）标准答案：正确14、城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值是由于房地产投资存在效益外溢和转移的特性。
（）标准答案：正确15 不论房地产的维护状况是否良好，其较长的自然寿命只能使投资者从一宗置业投资中获取一个经济寿命。
（）标准答案：错误解析：如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命。
一、单选题:1、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。
A．商品房建设投资B．土地开发投资C．其他投资D．生产性投资标准答案：b2、房地产开发投资通常属于（）。
A．长期投资B．中长期投资C．中短时间投资D．置业投资标准答案：c3、下列属于房地产开发直接投资的是（）。
A．购买房地产开发企业的债券、股票B．购买房地产投资信托基金C．购买住房抵押支持证券D．购买一座正在运营的高尔夫球场标准答案：d4、购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于（）。
A．房地产间接投资者B．房地产置业投资者C．房地产开发投资者D．房地产直接投资者标准答案：a5、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A．房地产企业债券B．个人住房抵押贷款C．房地产企业抵押贷款D．金融机构长期融资标准答案：b6、投资者进行房地产投资的主要目的，是为了（）。
A．获得作为房地产业主的荣誉B．抵御通货膨胀的影响C．实现其财富价值的最大化D．降低其投资组合的总体风险标准答案：c7、房地产投资的（）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A．相对较高的收益水平B．易于获得金融机构的支持C．能抵消通货膨胀的影响D．提高投资者的资信等级标准答案：c8、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。
（2005年试题）A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙两个物业投资风险相同D．无法判断标准答案：b二、多选题:9、房地产置业投资的目的是（）。
A．赚取开发利润B．满足自身生活居住的需要C．将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D．满足自身生产经营的需要E．参与房地产间接投资标准答案：b, c, d10、房地产间接投资包括（）。
A．投资房地产开发企业股票B．在建工程C．投资房地产开发企业发行的债券D．投资房地产投资信托基金E．购买住房抵押支持证券标准答案：a, c, d, e11、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有（）。
A．小中取大法B．大中取小法C．大中取大法D．小中取小法E．最小最大后悔值法标准答案：a, c, e12、房地产投资的风险主要体现在（）。
A．投入资金的安全性B．期望收益的可靠性C．投资项目的变现性D．宏观经济的稳定性E．资产管理的复杂性标准答案：a, b, c, e三、判断题:13、我国房地产投资统计包含房地产开发投资和房地产购买投资。
（）标准答案：错误解析：包括商品房建设投资和土地开发投资。
14、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。
（）标准答案：正确15、购买商铺属于房地产投资形式中的直接投资。
（）标准答案：正确解析：购买商铺属于房地产直接投资中的置业投资.16、随着房地产置业投资的需求不断增长，许多房地产企业，从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。
（）标准答案：正确17、房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。
（）标准答案：错误解析：可以抵消通货膨胀的影响。
18、住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产直接投资工具。
（）标准答案：错误解析：住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产间接投资工具。
1、我国2003年国有土地使用权出让招拍挂制度的全面实施，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。
A．政治风险B．政策风险C．利率风险D．市场供求风险标准答案：b2、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。
A．下降B．上升C．不变D．不能确定标准答案：a3、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。
A．时间风险B．资本价值风险C．机会成本风险D．未来运营费用风险标准答案：a4、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。
A．上升B．下降C．不变D．不确定标准答案：a5、投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。
A．提高投资收益B．降低系统风险C．降低个别风险D．使投资毫无风险标准答案：c解析：通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在。
6、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（）。
A．正的协方差B．负的协方差C．标准协方差D．绝对协方差标准答案：b7、某投资商欲进行写字楼置业投资。
其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。
此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）。
A．0.57B．0.74C．0.80D．1.04标准答案：b解析：由公式知：12%?3.5%?βj（15%?3.5%），故βj?0.74。
8、房地产开发投资属于典型的（）房地产投资。
A．收益型B．收益加增值型C．机会型D．博弈型标准答案：c二、多选题:9、下列风险属于房地产投资系统风险的有（）。
A．持有期风险B．或然损失风险C．政策风险D．通货膨胀风险E．收益现金流风险标准答案：b, c, d10、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。
A．导致房地产实际价值下降B．导致房地产实际价值上升C．加大投资者债务负担D．抑制房地产市场需求E．增加房地产市场需求标准答案：a, c, d11、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）几种类型。
A．收益型B．收益贬值型C．收益加增值型D．机会型E．保本型标准答案：a, c, d三、判断题:12、租金调整时可能会引起争议而诉诸法律带来的风险属于收益现金流风险（）标准答案：错误解析：属于未来运营风险。
13 时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短。
（）标准答案：正确14 当收益和运营费用都不发生变化时，资本价值不会随着收益率的变化而变化。
（）标准答案：错误解析：即使收益和运营费用都不发生变化时，资本价值也会随着收益率的变化而变化。
15、在考虑利率风险时，房地产投资者得到的是固定利率货款，则其在转售物业的过程中不会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。
（）标准答案：错误解析：在考虑利率风险时，房地产投资者即使得到的是固定利率货款，在其转售物业的过程中也会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。
16 投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
（）标准答案：正确17、在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判、选择投资方案唯一的标准。
（）标准答案：错误解析：在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。
风险就是影响房地产投资决策的一个重要因素。
18、如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。
在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。
（）标准答案：错误解析：如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。