税法学课件：第六章 第六节 契税及会计处理

❖ （三）契税的计税依据 ❖ 契税的计税依据是不动产的价格。分别为成交价格、市场价
格、价格差额、出让费用或土地收益等。 ❖ （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以
成交价格为计税依据。成交价格，是土地、房屋权属转移合同确 定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或其他经 济利益。 ❖ （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用 权出售、房屋买卖的市场价格核定。
❖ （6）法定继承人继承不动产免征契税；非法定继承人继承不 动产应征契税。
❖ （六）纳税申报及缴纳
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1.纳税义务发生时间
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纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有
土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天，为纳税义务发生时间。
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2.纳税期限
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纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内，向土地、房屋所在地
❖ （4）房屋赠予； ❖ （5）房屋交换； ❖ （6）以土地、房屋权属作价投资、入股、抵债或以获奖
方式、预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权 属的应视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠予。 ❖ 2.契税的纳税义务人 ❖ 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，其产权 承受的单位和个人。
❖ （3）土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、 房屋的价格差额为计税依据。
❖ 价格差额，是土地使用权交换、房屋权属交换时，所交换的 土地使用权、房屋的价格差额。
❖ （4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由 房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用 或者土地收益。
❖ 要求：计算该公司应缴纳的契税。 ❖ 例14解： ❖ 该公司应缴纳契税 ❖ ＝（800－500）×3％＝9（万元）
❖ 二、契税会计处理
❖ 契税虽然归类于费用性税种，但企业所交纳的契税不可记入“管理费用” 账户，而是应记入“固定资产”、“无形资产”等账户，即契税不能费用化， 而要资本化。企业取得房屋、土地使用权后，计算应交契税时：
❖ 借：固定资产、无形资产
❖
贷：应交税费——应交契税
❖ 企业缴纳税金时：
❖ 借：应交税费——应以不通过“应交税费——应交契税”账户。当实际缴纳契税时：
❖ 借：固定资产、无形资产
❖
贷：银行存款
❖ 例15.某企业以1000万元购得一块土地的使用权，当 地规定契税税率为3％。
❖ （3）企业分立：派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属 的，不征契税。
❖ （4）股权重组：单位、个人承受企业股权，企业的土地、房 屋权属不发生转移，不征契税；注意：增资、扩股中，对以土地、 房屋权属作价入股或作为出资投入企业的征收契税。
❖ （5）企业破产：对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业 土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受破产 企业土地、房屋权属的，征收契税。
的公有住房不得超过国家规定的标准面积。) ❖ 单位集资建房建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，
经批准卖给本单位职工的，如职工为首次购买住房，免征契税。
❖ （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免； ❖ （4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承
受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免； ❖ （5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、
林、牧、渔业生产的，免征契税。 ❖ （6）对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中
相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过补偿款的，对 超过部分征收契税。
❖ 2.企业改组、改制中契税征免： ❖ （1）公司制改造，下列情况免征契税： ❖ ①不改变投资主体和出资比例改建的公司制企业，承受原企
❖ 要求：计算M公司应纳契税并作会计分录。
❖ 例16解：应交契税＝250×3％＝75000(元)
❖ 计提税金时：
❖ 借：固定资产
2575000
❖
贷：资本公积
2500000
❖
应交税费——应交契税 75000
第六节 契税及会计处理
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一、契税
❖ （一）契税的产生和发展简介（略）
❖ （二）征税对象与纳税人
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1.征税对象
❖ 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权 承受人征收的一种财产税。契税征税对象包括以下五种具体情况:
❖ （1）国有土地使用权出让；
❖ （2）土地使用权转让；
❖ （3）房屋买卖；
业土地、房屋权属； ❖ ②独立发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房
屋权属； ❖ ③国有、集体企业改建成全体职工持股的有限责任公司或股
份有限公司承受原企业土地、房屋权属。 ❖ 不属于上述情况的应征契税。 ❖ （2）企业合并：新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋
权属，如合并前各方为相同投资主体的，不征契税。
❖ （四）契税实行地区差别幅度税率 ❖ 比例为3％～5％。具体由省级人民政府酌情决定。
❖ （五）契税税收优惠 ❖ 1.《暂行条例》中规定的主要减免税优惠 ❖ （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、
房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税； ❖ （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；(购买
❖ 要求：计算应纳契税并做会计分录。
❖ 例15解：
❖ 应纳税额＝1000×3％＝30(万元)
❖ 借：无形资产——土地使用权 300000
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贷：银行存款
300000
❖ 例16.某公司接受另一公司赠与房屋一栋，赠与契约上未标 明价格。经主管税务机关核定房屋现值为250万元(评估价值与 此相同)，设契税税率为3％。
的契税 征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳
税款，索取完税凭证。
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3.变更登记
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纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房管部门才能办理变更
登记手续。
❖ 例14.某公司201×年发生两笔互换房产业务，并已办理了相 关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值 800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值 300万元。已知当地政府规定的契税税率为3％。