物业前介--出入口标准化

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开放小区内每个围合封闭的必要性
横跨小区景观轴开放问题
开放式社区内每个围合封闭管理
院 落 门 禁
围 合 门 禁
开放式社区内每个围合必须封闭管理
围 合 门 禁
人行出入口、大堂/单元门设置无限位地弹簧自动回位，防尾随
住区出入口监控系统设置
（1）住区或车库（场）出入口是突发事 件多发区域，建议在该处安装可调焦距 的监控摄像云台，以利于实时监控和取 证工作。
物业管理对道路交通设施的要求
小区主要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带。 在设计小区级道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需，应设计 预留足够横穿住区道路的地下线管或线槽。 交通 辅助 配套 设施 建议住区道路和地下车库的停车位标线，采用热涂方式铺设。
小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡。
社区出入口开放潜在风险案例分析
住宅新项目，尤其是小
区主出入口区域配备有底商 的项目，在小区出入口处是 开放社区 否封闭封闭问题上： 1、概念创新设计不封闭 2、横贯市政路不能封闭 3、考虑底商经营不便封闭
社区入口配套底商
居家安全是第一位的！
小区围墙 车辆入口
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我们的 客户对小区 安防价值重
（2）住区或车库（场）出入口应安装与
监控中心连接的紧急呼叫装置（或安装 电话），出入口周边应配备足够照度的 照明系统，以保证图像对比系统的夜间 工作效果。注：前期施工需预埋管线。 （3）在容积率较高，停车位配比密度较 小的停车场（库）出入口建议在道闸控
制系统上安装空余车位数量（库容）显
示系统，以便及时提醒管理人员疏导车 辆和清理库容。
2013年8月
物 业 前 期 介 入 和 接 管 验 收
如 何 做 好
社区出入口开放与标准化问题
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社区开放潜在风险案例
根据目前社会治安环境，各物业公司管 理项目发生了多起被盗治安类事件。物业和
业主最关注的居家安全第一位的问题，必须
从地产在新项目前期规划设计中考虑到位！ 切不可为追求新意而采用小区的开放式设计。 实践证明，物业住宅小区开放式设计将
设置多个出入口的，各出入口及监控中心应联网操作，以利于信息共享及实时监控。
读卡器处应设置高于路面的安全岛，其前侧安装地桩，防止车辆意外冲撞，道闸应具有防砸车装置 。 高档别墅项目车场出入口应使用远距离自动读卡识别系统。 小区内停车场应尽可能连通（地下及半地下停车场优先设计相互连通，减少出入口）设计。
人行入口 小区园林,会所,停车场等公共区域
要性的排序
客户的声音与感受
交通便利性 房屋建筑风格 房屋质量 户型设计 区域地理位置 小区内绿化环境 社区安全性 物业服务 开发商品牌 16.8 17.8 25.1 40.8 46.6 47.6 51.7 63.9 83.3
私家花园 室内家居
保安队伍
7
0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0
地下车库出入口应单向行驶设计，交通主干道应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人的 干扰
停车场要考虑预留10%-20%的临时及访客机动车停放位置。 地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁。 机动车 停车场 地面停车位与住宅楼宇墙裙保持4-5米间距，防止物品坠落损坏车辆。 室外车场上的路灯，消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。 地面生态停车场设计时，应有碎沙垫层，便于绿化排水,植草砖应选择非塑料硬质抗压材料，植草砖 应选择中孔且孔距较大的型号，以便于承重及最大限度保证土壤量。 商业配建停车场(库)应就近设置，并宜采用地下或多层车库，核心商业区域周边停车场设计需考虑商 家的货物装卸、餐饮业垃圾清运、消费者的停车便利。 住区内靠近（区、苑）入口附近，应设置服务车辆临时停泊区域或设置卸货区，满足送货及临停车 辆泊位需要。
小区出入口对外来人员分类
红线内底商
执行公务/内部人员 内部人员 外来服务人员
执行公务
外 来 人 员
中介、看房人员 媒体人员 其他人员 参观人员 推销、广告人员 外包方人员
装修人员 施工人员 地产保修\市政维修
住区封闭管理
Biblioteka Baidu
住宅小区开放与封闭的几种形式
小区封闭——围合封闭（围合内单元开放）——单元封闭 全封闭： 小区封闭——单元封闭 小区开放——围合封闭——单元封闭 半封闭： 小区开放——单元封闭
物业管理对道路交通设施的要求
分项名称 物业建议 住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。 住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个 ），住区交通最好实行全封闭式管理。主要道路和出入口人车分流， 在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
应尽量避免在大流量城市干道上开口，如果受周边环境限制，考虑增
车行 道路
住区公众活动较为频密的区域可考虑在小区级道路两旁设计并预留一定长度，宽度不小于1m 的路肩。以解决公众场所举办活动停车需要，也可作为将来预留车位，以缓解因车辆增长所 带来的停车压力。
小区道路不易采用细沥青或粗糙材质的砖石铺设路面，噪声大，不利于维护，建议采用粗粒 沥青路面，噪音小、不宜脱落。 建议小区路面宽6-9米（预留1米宽硬路肩或草坪，为将来解决停车预留场地）；组团路面宽 3-5米；宅间小路宽不宜小于2.5米。
造成物业管理成本（增加安全员数量）的提
高和安全防范管理风险。
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社区出入口开放潜在风险案例
风险分级目录
安全管理 设备设施管理 员工相关
数量
1776 579 465 99 81
客户相关
房屋管理 综合服务 地产相关 自然灾害 环境管理 公共关系
57
32 20 20 11
规划社区内有市政路形成的难点
车位划定车位标线和编号，出售车位安装车位地桩锁。 为保证车辆入库安全，车库入口应安装限高杆，限高杆上应粘贴反光膜或刷反光漆。 车库照明采用多路或分级控制（如：全开、局部开），安装节能灯具或设计采光井。 车库的柱子、栏杆应有防撞措施，避免影响行车安全和结构安全。 车库、架空层照明灯具设置可以考虑，60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布。 小区道路采用单向行驶的环道设计，线型尽可能顺畅，不要出现生硬弯折。 住区出入口坡度尽量减小，地下停车场的上下坡度应做好防滑处理，区内坡道面层应有防滑 措施、柱子栏杆等必要防撞措施，避免影响行车安全和结构安全。 区内尽端式道路的长度不超过120米，尽端设不小于12米×12米的回车场地
园区 出入口 加其他出入口分散车流，但应考虑建设及后期管理成本。 小区入口设小区总平面图。 值班岗亭设置要视线通透，方便观察来往车辆和行人。 小区出入口与城市道路界面的景观布局要保持视野开阔。 围合式苑落，在人行主要苑门设置公共信息栏，商业区域设置产品广 告信息栏，信息栏选用不锈钢材料，能够防雨。 高档住宅项目出入口应分别设置业主、访客专属通道。
物业管理对道路交通设施的要求
小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统 小区内停车场应连通，车行主干道尽量安排在小区四周。 车辆通道（以道牙为界）与组团门间保持2-3米间距，苑门附近不栽种过高植物，视野开阔。 车行 道路 小区道路人流较多的路段设置减速路拱，路拱与路面采用整体浇注成型或橡胶路拱，路拱地面 以上高度为5-6厘米、宽度为40-60厘米，路拱中段应留40厘米豁口。 住区道路的雨水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面；如井盖设在路面上，应使用混凝土板 材料或塑脂合成材料，防止噪音。 消防车道的宽度不应小于4.00m，消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m，消防车道上空4.00m以 下范围内不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等障碍物。 尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15m×15m。大型消防车的回车场不宜 小于18m×18m。 宅间道设计宽度应≥1.5m，以方便自行车、小推车、垃圾车通行，避免人“车”争道。 建议该道路设计尽量采用“点对点”方式，以免因习性导致图便利而走“捷径”。 高层住宅小区人行道不宜延楼宇轮廓设计走向，如果必须沿楼设计需考虑防止高空抛物的安全 距离，最好不低于5米，不能满足安全距离的情况下需考虑设计连廊等相关设施。 人行 道路 小区人行道路与城市人行道路采用无障碍自然连接方式，以便于残疾人及老年人通行。 小区（组团、苑）内的人行路面应高出草地4-5cm以防路径周边草地被损坏。 建议人行小径不宜大面积采用卵石铺设，以减轻后期维护成本。 公共区域踏步、坡道处应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜采取相应保护性措施。 公共路面不宜铺装木地板，路面贴砖应具有防滑作用；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺 设黑色鹅卵石。
物业管理对道路交通设施的要求
停车场 出入口
道闸控制系统上安装空余车位数量（库容）显示系统，以便疏导车辆。
因岗亭内电脑长期连续使用,为防止高温导致电脑故障，建议考虑安装空调。 小区出入口及实行小封闭式管理的车场（库）出入口须设置道闸和安装车辆进出图像、车牌对比识 别系统。
道闸 管理系 统
停车场出入口的刷卡器安装雨棚，便于雨天刷卡进出。