2014年房地产行业发展报告 --展望篇 (1)

2014年房地产行业发展报告－－展望篇 长效机制有望逐步出台，2014年房地产市场将开始降温 中国经济信息网 出版单位：国家信息中心 中经网出版日期：2013年11月中国经济信息网 目 录Ⅰ 最新概览......................................................1 Ⅱ 供求分析 (2)一、国房景气指数情况.........................................2 二、房地产业投融资情况 (2)（一）投资：投资分化的局面加剧，开发投资增速稳中有落...............2 （二）融资：银行房贷收紧的压力加大，资金来源增速高位回落.. (3)三、土地市场情况 (5)（一）供给：房地产用地规模创新高，北上广住宅用地供应量猛增.........5 （二）需求：开发商拿地热情较高，土地交易市场明显回暖...............5 （三）价格：主要城市土地价格加速上涨，多地成交高价地块. (6)四、房地产市场情况 (6)（一）供给：商品房新开工速度明显加快，全国商品房库存量屡创新高.....6 （二）需求：恐慌性购房情绪迅速蔓延，商品房销售形势依然火热.........8 （三）价格：主要城市房价加速上涨，城市间房价变动差异和分化较大. (11)Ⅲ 问题与风险 (13)一、部分城市房价调控目标难以完成，调控加码可能性加大........13 二、三四线城市房地产市场泡沫破裂的风险加剧..................14 三、房贷收紧潮不断蔓延，楼市销售将受到一定程度的影响........15 四、“以房养老”操作难度较大，诸多问题仍待解决...............16 五、自住型商品住房或逐步推广，但效果不宜过分乐观 (17)中国经济信息网 Ⅳ 趋势预测 (19)一、房地产政策趋势判断 (19)（一）行政调控政策短期内不会退出，调控差异化将成为常态............19 （二）房地产调控长效机制将逐步出台，房产税扩容或率先推出. (20)二、房地产开发投资预测......................................22 三、房地产开发资金来源预测..................................24 四、土地市场预测............................................26 五、房地产市场供给预测......................................28 六、房地产市场需求预测......................................29 七、房地产市场价格预测.. (31)Ⅴ 政策解读 (34)一、《关于进一步推进利率市场化改革的通知》...................34 二、《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》....................34 三、《温州市农村产权交易管理暂行办法》.......................34 四、《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》................................................35 五、《关于加快发展养老服务业的若干意见》.....................35 六、《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》. (36)Ⅵ 热点研究 (37)一、报告称中西部楼市泡沫严重，区域性风险值得警惕............37 二、中房研协：房价和地价升势难减，三四线去化压力大..........37 三、公积金受限误伤刚需族，下半年房贷将维持偏紧局面..........37 四、温州松绑限购令，地方调控隐现分化趋势.. (38)中国经济信息网 五、多地抑制房价动真格，专家称一二线房价很难再跌............38 六、未来5年中国旅游度假地产将进入变革期....................38 七、发改委：房价反弹压力大，房产税改革试点将扩大............38 八、多地楼市调控政策出现微调，谨防房价全面上涨..............39 九、多地暂停房贷、上浮利率或延长审批时间，楼市风险达到临界点......................................................39 十、三中全会后房地产调控升级预期或趋浓......................39 十一、四季度或成楼市调控加码窗口期，限购限价或加码. (40)Ⅶ 上市公司 (41)一、经营绩效：结算收入快速增长，利润增速低于收入增速 (41)二、盈利能力：低毛利产品结算增多，利润率大多有所回落........42 三、偿债能力：流动比率有所提高，资产负债率维持高位..........43 四、营运能力：库存去化形势较好，存货周转率有所提高..........44 五、现金流量：销售资金回笼情况较好，拿地筹资需求快速增长....45 六、代表性上市公司 (47)（一）万科企业股份有限公司.......................................47 （二）保利房地产（集团）股份有限公司.............................47 （三）招商局地产控股股份有限公司.................................48 （四）金地（集团）股份有限公司...................................49 （五）深圳华侨城股份有限公司. (50)Ⅷ 关键指标 (51)中国经济信息网 图表目录表1： 2013年前3季度20个一二线重点城市住宅市场交易面积及同比增速......................9 表2： 2013年前3季度龙头房企销售金额集中度................................................................10 表3： 2013年前3季度房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20................................11 表4： 7、8、9月新建商品住宅房价同比涨幅不少于10%的城市....................................13 表5： 2013年城市房地产发展风险排行榜..........................................................................15 表6： 国内部分城市“以房养老”尝试情况......................................................................17 表7： 2013年以来部分城市限购政策微调细则..................................................................20 表8： 2013年以来关于房产税扩容的重要消息..................................................................21 表9： 2013年9月以来部分房企海外融资情况....................................................................25 表10： 部分上市公司再融资预案........................................................................................26 表11： 2013年前3季度“招保万金”四大标杆企业拿地情况..........................................28 表12： 2009～2013年“金九银十”期间重点城市商品住宅市场成交量........................30 表13： 房地产行业关键指标预测（当季/年度预测）.......................................................33 表14： 2013年前3季度主要房地产上市公司经营绩效指标..............................................41 表15： 2013年前3季度主要房地产上市公司盈利能力指标..............................................42 表16： 2013年前3季度主要房地产上市公司偿债能力指标..............................................44 表17： 2013年前3季度主要房地产上市公司营运能力指标..............................................45 表18： 2013年前3季度主要房地产上市公司现金流量指标..............................................46 表19： 2013年前3季度万科企业股份有限公司经营效益..................................................47 表20： 2013年前3季度保利房地产（集团）股份有限公司经营效益..............................48 表21： 2013年前3季度招商局地产控股股份有限公司经营效益......................................49 表22： 2013年前3季度金地（集团）股份有限公司经营效益..........................................49 表23： 2013年前3季度深圳华侨城股份有限公司经营效益..............................................50 表24： 2013年3季度房地产行业关键指标.. (51)图1： 2011年以来房地产开发综合景气指数........................................................................2 图2： 2012年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速....................................3 图3： 2012年以来房地产开发投资累计同比增速................................................................3 图4： 2012年以来房地产开发投资资金来源累计同比增速 (4)中国经济信息网 图5： 2012年以来房地产开发投资主要资金来源累计同比增速........................................4 图6： 2012年以来房地产企业土地购置面积及同比增速....................................................5 图7： 2011年以来全国主要监测城市土地价格环比增速....................................................6 图8： 2012年以来商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速....................................7 图9： 2012年以来全国商品房待售面积及同比增速............................................................7 图10： 2013年1～9月20个典型城市新建商品住宅存销比..................................................8 图11： 2012年以来商品房销售面积和销售额累计增速......................................................9 图12： 2012年以来70个大中城市新建商品住宅价格变动情况........................................12 图13： 2012年以来全国100个城市（新建）住宅平均价格及同环比涨幅......................12 图14： 2013年前3季度东、中、西部房地产开发投资增速及销售额增速......................15 图15： 2013～2015年房地产开发投资总额预测................................................................23 图16： 2013～2015年房地产开发资金来源小计预测........................................................24 图17： 2013～2015年房地产开发土地购置面积预测........................................................27 图18： 2013～2015年商品房新开工和竣工面积预测........................................................28 图19： 2013～2015年商品房销售面积和销售额预测........................................................30 图20： 2013年1～10月300个城市住宅用地成交楼面均价同比涨幅及平均溢价率.. (32)中国经济信息网 Ⅰ 最新概览下半年以来，“新国五条”的政策效力快速减弱，房地产供需形势双双向好，土地交易市场明显回暖，主要城市楼市销售“量价齐升”。