资产升值预期及居民收入水平对房价的影响研究
货币、利率、汇率对房价影响的实证分析
２Ｏ Ｏ９年 ６月
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认 为货 币供应量上升 、 低利率和预期本 币汇率上 升， 都是促进房价上升 的重要 因素。
［ 关键 词】 房地产销售价格 ； Ｍ ； 利 率； 汇率 ２ ［ 中图分类 号］ ８０ Ｆ３ 【 文献标 识码 ］ Ａ ［ 文章编号 ］ ０８ ７６（０９０ 一 Ｏ３ ｏ １ — ３２２０）２ Ｏ９ 一 ４ ０
Ａｂ嘣 ｓ ：Ｒ ａ ｓ ￣ ｉ ａｋｎ ｆ ｏ ｓｍｐ ｏ ｒｄ ｃ ｎ ｌ ｉｄｏ ｃｐｔｌ ｈ ｒ ｒ ，ｒａ ｓｓｅｐｉｅｗｉ ｅａ ｅｔｄｂ ｅ ｔ ｎ ｅｌｅｔ ｓ ｉｄ０ ｃｎｕ ｔ ｎｐｏ ｕ ｔ ｄａｓ ａｋｎ ｆ ａ ｉ ，ｔｅ￣ｏｅ ｅ ｌ ｔ ｌ ｓ ｉ ａ ｏ ａ ｅ Ｉ ｃ ｌｂ ｆ￣ｅ ｙｒｌ ｉ ｌ ａｏ
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人民币持续升值对国内房地产行业影响
殊情况，避免供给不足和浪费。
（三）提高旅客出行全过程的舒适度一是加强公共交通与火车站的联通度，最好做到零距离换乘。
提高通过公共汽车、出租汽车和地铁、轻轨等城市轨道交通工具到火车站的旅客的方便性。
二是提高车站管理水平和设置动车专用候车室。
目前，成渝铁路车站周边环境有些混乱，需要提高执法力度，严厉打击在车站作案的各类不法分子。
因为成渝间客流属于中短途客流，日常出行不会携带太多的物品，候车时间也不会太长，这与长途旅客有着本质的区别因此最好为动车旅客设置专门的候车室。
三是开辟快速乘降通道，为旅客快速上车和快速下车出站提供方便。
因为成渝间旅客绝大多数是随到随走，乘降时间集中，滞留时间短，携带物品少，行动便捷。
四是逐步建立为旅客服务的新理念，要学习民航的服务特色，转变观念，统一站车的服务标准，创造一个文明、整洁、规范的站车服务环境，从而树立铁路客运的良好市场形象。
（四）加大营销力度，树立铁路客运的良好市场形象通过互联网和电视台、广播电台、报纸等媒体，将成渝城际旅客运输的售票情况、列车运行情况和具体的发车时间与班次，以及其他一些实时信息传达给旅客，让旅客能及时了解到出行有关信息。
另外，还要加强对旅客的了解，通过对旅客的调查，来有效地细分旅客，针对既定的细分群体采取不同的营销措施。
在速度、价格战全面展开的情况下，铁路还必须通过提高服务质量，加大营销力度，形成铁路客运品牌效应来争取更多客流。
参考文献[1] 唐热情，黄伟宏，郭良久. 成渝两地高速公路客运经营策略研究[J]．重庆交通大学学报（自然科学版），2007，（6）．[2] 宋小满，王怀相. 京津城际铁路SWOT分析[J]. 铁道运输与经济，2008，（11）．[3] 黄鹏，李琼. 成渝客运通道各种运输方式的运输组织分析[J]. 铁道运输与经济，2008，（10）．作者简介：舒玲（1976-），女，四川资阳人，成都铁路局成都车务段客货运科副科长，工程师。
（责任编辑：赵秀娟）文章分析了人民币持续升值对房地产行业的影响，概括了影响房地产行业发展的主要因素，提出了在人民币持续升值的背景下，从宏观调控角度采取措施，加强管理，防止人民币升值对我国房地产市场以及我国整体经济情况的负面影响。
从微观经济学角度分析影响房价的因素
从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。
关键词:房价供需消费者博弈机制一、供需影响着房价1.住房供给影响房价。
这里主要从供给结构来谈。
我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比,仍存在很大的差距,绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题,存在空置。
这里引入空置这一概念。
①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。
由此可见，空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售,只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。
否则，不能称其为空置。
空置也是一种供给,且:供给＝需求+空置率。
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时,使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。
从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长,管理的费用就越高。
因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格;相反，空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能提高价格。
2.土地的供给影响房价。
土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。
土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。
所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上,经过开发,可为人类直接用于生产,生活等各种用途的土地的数量。
土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。
所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。
土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。
房地产价格与居民收入差距关系的实证研究
房地产价格与居民收入差距关系的实证研究赵阳【摘要】改革开放以来,随着经济的高速持续增长和居民收入水平的不断提高,国内房地产价格水平开始持续攀升,居民收入差距也不断扩大.为研究二者的相互关系,文章采用定量分析的方法,首先探讨房地产价格与居民收入差距的历史演化进程,其次从实证角度检验二者之间是否存在相关性以及对相关性程度作出解释.结果表明,房地产价格与居民收入差距之间存在着较为显著的正相关关系.【期刊名称】《江苏科技信息》【年(卷),期】2017(000)010【总页数】2页(P79-80)【关键词】房地产价格;居民收入差距;相关性【作者】赵阳【作者单位】河南财经政法大学,河南郑州 450000【正文语种】中文房地产价格上涨和居民收入差距扩大已经对人们的日常生活、社会稳定和经济的健康发展带来了一定的负面影响，而它们之间又有着某些密切的联系。
文章对此进行了深入研究，以便更好地采取相应措施消除负面影响，促进社会和谐发展。
1.1 房地产价格近几年走势据中国统计年鉴可知，1998—2013年间我国商品房的年平均销售价格：2003年以前，房地产价格一直呈现一种温和上涨的走势；进入2003年，中国的经济增长开始明显加速；“非典”冲击后，经济也随着中国的工业化、城镇化、市场化程度的不断提高而增长，推动了以房地产和汽车为代表的消费结构和产业结构的升级。
因此从2003年以后，我国房地产价格呈现出加速上涨的现象。
2009年由于当时我国正面临着改革开放30年以来，经济长期快速增长后的一个调整，同时美国正爆发次贷危机，相互叠加后造成了全球金融危机，这使得经济和消费都出现了一个低值；2009年以后，我国房地产克服了经济危机，其价格迅速地回升到危机前的水平，随后几年继续加速攀升。
1.2 收入差距扩大通常，国际上把基尼系数0.4作为居民收入差异大小的分割线。
近几年来国际统计局公布的资料显示，自2000年以来，我国的基尼系数已经远远超过了0.4，随后的几年内，均没有呈现回到警戒线以下的趋势。
利率变动及居民收入支出对消费者购房信心的影响分析
（二 ）模 型 描 述
市 场 问 题 进 行 了 研 究 。 其 中 蒲 勇 健 （ ０ ７） 过 ｋ ｒ ｓ ｓｏ ｋ 的 三 方 模 型 ２０ 通 ａｒ 和 ｔｃ ｓ ａ
提 出： 张的货币政策对房地 产销售价格 扩
的 影 响 显 著 ， 紧 缩 的 货 币 政 策 的 作 用 不 而
刚性 需 求且 对 于 不 同 的住 房 需 求 主体 货 币 政 策 的 影 响 也 有 所 不 同；姜 茜 （ ０ ５） ２ ０ 分
析 了城 市 居 民 消 费 水 平 、城 市 居 民 家
庭 人 均 可 支配收 入 、房 地 产 信 贷规 模 、
根据 预期 理 论 ，影 响我 国 消费者 信 心 的主要 因素有 消费 者收 入预 期 、支出 预 期和 消费 环境 等。 消费 者 的收入预 期
购房消费者 为研究对 象，重点研究消费者
购房信心对 于外界条件变化的反映 ，从而 得出哪些因素对 消费者购房信心的影响 比 较大 ，并为房地产市场 的健康发展提出相
应 的 对 策 与 建议 。
有关房地产市场及购房 消费的研究在深度
和 广度 上 得 到 了新 的 拓展 。 有 的学 者 研 究 购房 者 的效 用 函 数 和 不 同地 区 的房 价 差 异 （ ｔ ，１６ ；有 的 学 者 研 究 了房 价 变化 Ｍｕｈ ９ ０）
住 和住 房 贷款 利率等 ５个 变量 来分 析 它 们 对消 费者 购 房信心 的影 响 。并构 建线
性 回归模 型如下 ：
ＣＣＩ １ ＋ｂ ＡＤＩ ｂ Ｈ ＝ｂ ＣＰＩ ２ ＋ ３ ＣＳ＋ ４ ｂ ＡＣＥ ｂ Ｈ ｌ ｕ ＋ ５ Ｌ＋
指数为 １ ８９ ， ０ 分 处于中等水平； 广州购房
浅析影响房价上涨的因素
浅析影响昆明房价上涨的因素【内容提要】近30年来，昆明房价“只涨不跌”，为了稳定房价，政府出台了一系列调控政策，但效果甚微。
房价上涨，既有合理因素，收入增长、城市化进程、人口增加、住房制度改革、传统思维消费习惯、购房贷款、银行利率低；有不合理因素，收入差距过大、房地产开发模式存在缺陷、投资渠道不畅、人民币升值、住房社会保障体系不完善都或多或少刺激了住房需求量增长，从而导致房价上涨。
【关键词】房价、上涨、因素、需求回观昆明房价多年来的变化趋势，我们会震惊的发现，昆明已经创造出30年“只涨不跌”的神话。
1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房价基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。
这十几年，是昆明房价涨幅的平缓期。
1993年至1997年，是昆明房价上涨的快速阶段，由于开发商与购房者对品质的要求不断提高，房价明显提上涨，到1997年，均价已接近2400元/平米，但都在二环路内。
到2002年，昆明房价终于冲破3000元大关。
从2003年开始，房价涨幅更是惊人。
田野咨询机构的统计数据显示，2004年，昆明的房屋均价为2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房价为3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房价为3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房价为4547元/平方米，增幅为37.6%；2008年房价为5131元/平方米，增幅为12.8%；2009年，房价达5533元/平方米，增幅达7.8%。
2010年，房价继续小幅度上涨，前途可谓“扑朔迷离”。
从以上数据不难看出，在过去的30年，昆明的房价一路飙升。
尤其是近五年来，房价增长迅猛，从2004年到2006年，房价每年的增幅都保持在10%左右，而房价的爆发性增长发生在2007年。
昆明房价上涨过快会加剧住房分配不公，损害房地产业可持续发展的市场基础，危及宏观经济的稳定。
因此为了稳定房价，政府在利率、信贷、税收、土地供给等方面出台了一系列调控政策，但是房价增速仍然维持在比较高的水平上。
房地产价格影响因素的实证研究_基于我国各省的面板数据分析
经济研究导刊ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第223期2014年第5期Serial No .223No .5，2014引言2007年，美国房地产泡沫的破灭，引发了次贷危机；我国房地产市场也出现了衰退的迹象，房价持续下降。
2009年，受多重因素的影响，各种资金纷纷进入楼市，房地产市场量价齐升，迅速从复苏走向过热。
弄清影响房价的主要影响因素，探究我国房地产投资是否过热，房价是否合理，是否存在泡沫以及如何有效控制房地产价格迫在眉睫。
A braham 和Hendershott （1996）通过构造一个包含滞后项过程的住宅价格模型，揭示了住宅价格与建设成本、就业率和收入直接相关，而价格上涨幅度和利率呈负相关。
Takatoshi 等（1995）认为，在20世纪80年代日本房地产价格泡沫中，银行对房地产行业信贷的急剧增加起到了诱发的作用。
C ollyns 和Senhadji （2002）以中国香港、韩国、新加坡、泰国作为样本，证实信贷增长显著影响了房地产价格。
乔志敏（1995）用实证分析表明，生产成本的波动对房地产价格的波动有明显的作用。
平新乔（2004）认为，地价的上升推动了房价的上升。
崔光灿（2008）通过上海房地产信贷与房地产市场关系的实证研究，得出了房地产信贷同房地产价格存在着长期的协整关系，房地产信贷对房地产价格有明显的促进作用。
王松涛（2009）认为，住房价格波动不仅受到城市经济维度与房地产市场维度因素的影响，而且也受到开放经济维度因素的影响。
综上所述，国内外学者对房地产价格影响因素的研究很丰富。
本文归纳他们的研究，主要从市场需求、供给和金融角度出发，利用我国1997—2009年的面板数据对这一问题进行检验。
一、中国房地产价格影响因素和理论假说（一）需求方因素：人均GDP 和居民可支配收入从理论上看，人均GDP 和居民可支配收入作为收入水平的衡量指标，它的上升会增强居民的购买能力，提供房屋的有效需求；另一方面，由于房产本身可以作为投资品的这种特殊性，会刺激投资性的需求。
人名币升值对房地产的影响
人民币升值对房地产的影响摘要人民币出其不意地小幅升值后,房地产市场并没有如预想反响强烈,但大量国际游资豪赌人民币进一步升值的风险仍然存在。
为保障民族房地产业的健康发展,我们应推进汇率制度的稳步改革、加强外资监管和引导合理预期。
2005年7月21日19时,美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币,我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
至此,争论不休的人民币升值问题终于以人民币的出其不意的升值暂且告一段落,但业界关于房价会因此大起大落甚至引发楼市泡沫的担忧却丝毫不减。
如今,汇制改革已过大半年,人民币升值也已逼近0.3%的上限,房地产市场反应相对平稳。
究竟人民币升值会给房地产业带来什么影响,本组认为应该放在宏观经济环境中来考虑。
关键词：人民币升值；房地产；影响1.调查目的通过调查中国加入WTO后十年来人民币汇率变动对我国房地产行业的影响，研究人民币升值如何影响房地产行业整体发展模式和方向，针对调查报告作出分析并对房地产行业的发展提出对策和建议。
1.1人民币升值环境下中国房地产发展现状20多年来，中国的外汇储备一直在增长。
自2005年7月，我国对人民币汇率形成机制进行改革以来，人民币兑美元累计升值已经接近5％，人民币升值将足预期趋势。
不断增长的国内投资资金和不断涌人的境外投资资金，在人民币升值预期下纷纷挤向房地产市场。
这些投资资金比重平均已超过40％，成为推动房地产发展的重要因素。
境外资金通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济罔和长江三角洲等区域。
同时在国内，一些大巾城市也相继出现一批炒房族，有人购买多套住房，从中进行炒作。
1.2人民币升值环境下面临的突出问题1. 境外、境内资金参与房地产炒作，房地产价格就会增长过快。
在中国经济快速增长、国内房价上涨、人民币升值等预期背景下，一些境外资金被大规模吸引进入到国内热点地区的房地产领域。
人民币升值对房地产的影响及应对策略
人民币升值对房地产的影响及应对策略摘要：今年来，人民币的持续升值对我国经济产生了重大影响，本文重点研究了人民币升值与房地产业发展的关系，并对人民币升值对房地产的影响从宏观和微观从面上做了不同分析，从其他国家发展过程可以看到一个国家的货币升值会推动股票和房地产市场资产价格上涨，以往在日本、泰国和台湾都经历过这样的过程。
上个世纪九十年代初，《广场协议》使日元大幅升值，并引发的日本的房地产泡沫破灭，是世界上迄今为止最大的一次房地产泡沫。
人民币一向被视为牵动亚洲货币走势的火车头，基于人民币未来汇率继续上升的预期，其他国家的国际资金争相涌入还将对国内经济产生更大的冲击，因此，关注人民币升值对我国房地产业的影响有着重大的意义并提出了在人民币持续升值的背景下，需要针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期，通过信贷、税收和加强对国际热钱的监管等手段调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。
关键词：人民币升值；房地产；影响；国际热线一、人民币升值问题与我国房地产现状（一）人民币升值问题自2005年7月21日，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。
我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。
人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。
我国在相当长的一段时期内，都将面临着人民币升值的压力。
一方面，美国作为世界主要的储备货币和流通货币国其财政赤字和贸易赤字过万亿，加之近来发生的次贷和次级债危机，对美国经济造成了巨大的打击，因此可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势依然会持续下去；另一方面，巨额的外汇储备给国内经济运行造成承重压力。
中国人民银行公布的数据显示，2010年9月末，我国外汇储备余额为3.2万亿美元今年7、8月，外汇储备分别增加478、172亿美元。
外汇大量流入导致外汇占款不断增高，货币环境宽松、流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件，加大了金融宏观调控的难度。
房价分析实验报告
房价分析实验报告标题：房价分析实验报告一、引言房地产市场是一个重要的宏观经济指标，也是国民经济发展的重要组成部分。
房价的变动不仅直接影响着投资者的决策和消费者的购房决策，还对整个经济运行产生着深远的影响。
因此，对于房价的分析与预测研究非常重要。
本实验旨在通过运用数据分析方法，探究可能影响房价的一些关键因素。
二、方法1. 数据收集：收集了过去5年内某城市的房价、GDP、人口数量、消费水平等相关数据。
2. 数据处理：对于数据处理，进行了缺失值填补、数据标准化等操作，以确保数据的可靠性和一致性。
3. 特征选择：通过相关性分析和主成分分析等方法，选择了可能与房价相关的几个重要因素。
4. 建立模型：选择了多元线性回归模型，并通过交叉验证的方法确定了最佳的回归方程模型。
5. 模型评价：利用均方根误差（RMSE）和决定系数（R-squared）等指标对模型进行评价。
三、实验结果1. 特征选择结果：相关性分析结果表明，GDP、人口数量以及消费水平与房价之间存在显著的正相关关系。
主成分分析结果显示，这三个因素分别占据了总变异的60%、25%和15%。
2. 模型建立与评价结果：将GDP、人口数量和消费水平作为自变量，房价作为因变量，建立了多元线性回归模型。
最佳回归方程为：房价= 0.5 * GDP + 0.3 * 人口数量+ 0.2 * 消费水平。
模型评价结果显示，RMSE为0.05，R-squared 为0.9。
说明模型对于解释房价变异的能力较强。
四、讨论与分析1. 影响因素分析：实验结果表明，GDP、人口数量和消费水平对于房价的变动起着关键作用。
GDP作为国民经济总量的重要指标，能够反映房地产市场的整体供需情况。
人口数量作为一个市场的基本变量，对于房价的需求也有一定的影响。
消费水平则反映着消费者的购买能力和购房意愿，直接影响着房价的波动。
2. 模型可信度分析：通过模型评价指标可知，模型的预测误差较小，解释方差较高，说明该模型可以较好地解释房价变动的规律。
我国房地产价格的影响因素及其合理性研究
我国房地产价格的影响因素及其合理性研究【摘要】衣、食、住、行是民生的头等大事，其中衣、食是人类生活的基本内容。
随着中国改革开放后，社会进步的加快，全民开始进入小康社会，解决了基本的温饱问题。
在基本生活得到满足和提高后，人们开始注重“住”的提升。
城市建设日新月异，房地产得到空前发展。
目前，房地产行业成为了国民经济的支柱产业，关于经济建设的健康发展。
伴随着房地产市场的快速成长，房地产质量得到提升，价格也越来越高。
根据国家统计局数据显示：2011年1月份，全国70个大中城市中，仅有重庆、泸州、南充三个城市新建商品房价格下降，7个城市持平，其余60多个城市都在上涨。
到目前为止，房地产价格已远远超出同期居民可支配收入的增长率。
鉴于房地产价格对于人们生活的影响，本文对于制约目前房地产价格的因素进行简单分析。
通过从供求角度、货币供应量和不确定条件下的房地产价格探讨，进行合理性研究。
【关键词】房地产价格影响因素价格调控价格研究一．引言房地产的价格波动，直接影响了经济的健康发展，同时也危害社会稳定。
作为国民经济增长的支柱产业，地方政府加大了对于房地产市场的开放和投资。
有些地方甚至不惜负债融资，贷款开发。
部分地方债台高筑，负债累累。
如此发展的背后，究竟是房地产行业的暴利，还是经济和城市发展的需要。
由此，引发众多专家和学者的探讨。
本文简单分析了影响我国房地产价格的因素，同时进行合理性研究。
二．从供求关系看影响房地产价格的因素如今，我国房地产价格不断上涨，无形之中增加了住房刚性需求者的购房压力。
同时，也让需要选择住房的人忘却止步。
如此，并将导致供需均衡的颠倒，不利于市场经济。
通常来讲：商品房发售数量大于购房需求，房地产价格会下落，但购房需求大于商品房发售数量，必然导致价格的上升。
对于房地产价格，要考虑土地供给、住房供给以及投资性用房的影响。
1.土地供给对于房地产价格的影响。
作为房地产开发的基础，土地的使用权和转让费，占据房地产开发成本的重要位置，其价格直接影响了房地产房屋出售价格。
我国房地产价格影响因素研究
我国房地产价格影响因素研究作者：熊艳来源：《金融经济·学术版》2009年第01期摘要：房地产价格的影响因素可以从宏观和微观两个层面进行考察，本文研究发现居民可支配收入与房价关系不大，推动我国房价快速上涨的主要因素是人民币升值及其预期和房价前期增长率，利率对房价则会产生显著抑制作用。
汇率机制并没有显著变化，对房价上涨起到了支持，而利率作为宏观经济指标对于房地产价格指数的影响作用在不同的时期具有不同的表现效力。
关键词：房地产价格；宏观经济变量；Panel-date模型一、引言及相关研究2003年以来，我国各地区房地产价格均出现了不同程度的上涨，2003至2005年全国房屋销售价格指数分别为 104.8，109.7和107.6（相比于去年同期）。
2005年全国房价平均上涨16.7%，其中有19个地区房价涨幅超过了全国水平，有26个省市房价的涨幅超过了两位数。
2005年7月21日，我国开始实行汇改，这一政策的实施结束了人民币盯住美元10年的历史，人民币兑美元汇率不断升值，一定程度上对中国房地产市场带来直接或间接的影响。
在此之前，市场对人民币升值的预期效应早已传递到了中国的房地产市场。
海内外大量资金进入我国房地产市场，房价更是如脱缰野马，一路飙升。
国内学者对于房地产价格进行了广泛研究。
其中有基于产业为基础的中观分析，比如：姚先国、黄炜华(2001)认为地价与房价的关联并非线性关系，姚大全(2003)从土地供给的角度研究认为土地储备对房价的短期影响是从两方面产生的。
陈多长、宗家峰(2004) 分析预期的影响，认为对住宅未来价格的预期会影响现期价格。
从国家宏观经济和政策角度来分析房地产价格影响因素的文章很少，比如：沈悦、刘洪玉（2004）基于panel data模型研究结果表明：14个城市经济基本面的当前信息和历史信息都可以部分解释住宅价格水平或者变化率，而这种解释存在显著的城市影响特征，如周京奎（2005）刘雪梅(2005) 崔光灿（2006）梁云芳高铁梅（2007）。
人民币汇率预期、短期资本流动与房地产价格波动相互关系[论文]
![人民币汇率预期、短期资本流动与房地产价格波动相互关系[论文]](https://img.taocdn.com/s3/m/3bc5150ecc17552707220840.png)
人民币汇率预期、短期资本流动与房地产价格波动的相互关系摘要：本文利用2005年10月-2011年12月的数据，实证检验了人民币汇率预期、短期资本流动与房地产价格波动之间的关系。
研究结果表明，人民币汇率的升值预期将导致短期资本流入，为了维护汇率的稳定，央行被迫投放基础货币，进而推动了房地产价格上涨，与此同时，房价的上涨又强化了人民币汇率的升值预期。
因此，在现阶段，控制因人民币升值预期而大规模进入中国的境外资本流入房地产市场，可以有效缓解房价上涨的压力。
关键词：人民币汇率预期短期资本流动房地产价格波动一、引言2005年7月21日起，中国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
据中国外汇交易中心公布，2013年2月28日，人民币兑美元汇率中间价为6.2779，相比2005年2月末的8.0415，已升值28.1%。
自90年代以来，除少数几个年份，中国长期保持基本稳定的国际收支“双顺差”（资本项目与经常项目顺差）格局，外汇收大于支的问题造成了人民币升值的压力。
在国际市场，人民币升值预期的不断高涨使得人民币本身以及以人民币标价的资产（如房地产）预期回报率提升、加之房地产在中国市场的刚性需求和房地产市场的日益国际化，投机心理促使大量游资进入中国以换取超额回报，高涨的房价与汇率已经有了密不可分的联系。
2013年2月20日，国务院常务会议提出了五项措施来努力抑制上涨的房价。
本文在这种情况下，理论分析和实证检验人民币汇率预期、短期资本流动与房价之间的联动关系就具有了更加重要的现实意义。
本文在文献回顾的基础上分析了人民币汇率预期影响房价的机制，采用计量方法对人民币汇率预期、短期资本流动、房价之间的两两联动关系进行了实证检验。
二、文献综述高波等（2006）结合新开放经济宏观经济学的观点，提出汇率调整一般通过流动性效应、预期效应、财富效应、溢出效应以及信贷扩张或收缩效应来影响国内房地产价格。
房价上涨的原因和影响
房价上涨的原因和影响首先，供求关系是房价上涨的主要原因之一、随着人口的增加和城市化的进程，市场对住房的需求逐渐增加，供应不能满足需求导致房价上涨。
此外，城市繁荣度的提高、城市规划的不合理以及企业发展的需要也会对房价造成一定的影响。
其次，土地政策对房价上涨也有很大影响。
在一些地方政府实行的土地供应紧张的政策下，土地供应不足从而导致房价上涨。
此外，政府制定的土地出让和土地租赁政策都直接或间接地影响着房价。
第三，经济增长也是房价上涨的重要推动力之一、随着经济的发展，人民的收入水平提高，购房需求也相应增加，这导致了房价上涨。
此外，经济增长还带动了新建住房的增加和城市繁荣度的提高，也会对房价产生较大的影响。
第四，金融政策对房价上涨也有一定的影响。
货币政策的放松会导致资金过多流入房地产市场，从而推高房价。
此外，如果银行对购房人提供较宽松的贷款政策，购房需求将会增加，也会对房价造成一定的影响。
房价上涨对社会经济产生了深远的影响。
首先，房价上涨导致了住房成本的上升，让许多中低收入家庭难以负担，使他们的经济压力增加。
其次，高房价有可能引发金融风险。
如果房地产市场出现泡沫，房价暴跌将会带来金融风险，对整个经济产生严重影响。
此外，房价上涨还导致了资产的重新分配，加剧社会贫富差距。
总结起来，房价上涨的原因包括供求关系、土地政策、经济增长以及金融政策等多个方面。
房价上涨对个人和社会产生了广泛的影响，包括住房成本上升、金融风险以及贫富差距的加剧等。
因此，相关部门需要通过制定合理的政策来控制房价的上涨，保障市民的居住权益，并且稳定经济的发展。
论利率、居民收入、经济增长与房价的关系
其 中 ，兀是 投 资 的经 济利 润 ，Ｔ ｉ Ｃ（是投 资 的 总成本 ，Ｔ （是 ） Ｒｉ ）
因素。 其 中国民经 济 的增长 、居 民可 支配 收入 、就 业等都 是影 响住 投资 的预 期总 收益 ，假 设它们 都是 投资 函数 ，对其 求一 阶导 数可得
房供 求及价 格 的 因素 ，而利率 、地 价 、政府 政策 等都 是影 响投 资成 投 资 的利润 最大 化条 件是 ：投 资 的边际 收益等 于投 资的 边际成 本 。
本 、投 资收益 和投 资风 险的 因素 ，而在 众 多因素 中 。利率 、居 民收 投 资 的边 际成本 就是 实 际利率 。利率 与投 资水 平之 间存在 反 向变动 入 、国 民经 济 增长是影 响地 价 的主要 因素 。 关系 ，由投 资边 际效 率 曲线所 决定 。现在 假设 投资 的利率 函数 为 ：
居 民收 入 的增长 速度 。全 国 平均 房价从 １ ９ 年 的 １ ８ 元／ ９ ９ ４ 平方 米到 ９
２ ０ 年 的４ ０ 元， 方米 ，增 长 了１ １８ 倍 ，而 １ ９ 年全 国人 均可 对消 费者还 是房 地产 投资 者来说 ，利 率 的大小直 接 决定 了投 资 的成 ０９ ６０ 平 ３ ．５ ９９ 支配 收入５ ５ 元 。￣２ ０ 年全 国人 均可 支配 收入 １ ７ ５２ ２ ８４ ０９ ０ ５ ．５ ，增加 本 。 了８ ． ％。 目前 我 国的房价 收入 比也是 明显 高于 发达 国家 的６１ ３７ ２ ：。 房 价 的 非理 性增 长 是 目前政 府 面 临 的 一个 不 可 避免 的 问题 ， 而由于 住房 是一 个特殊 的 商品 ，即 可以 作为 消费 品 ，又 可 以作为投 给 。 资品 ，因此房 价 的形成 是一 个相 当复 杂 的过程 。作 为消 费 品 ，住房 现假 定房地 产投 资 的边 际效率 一定 ，企 业投 资 的利润等 于投 资 价 格必 定受 到商 品经济 的一 般规 律 （ 如供 求机 制 、价 格机 制等 ）的 的预 期收 益减去 投资 的成本 之差 ，用公 式表 示 ：兀＝ Ｒ ｉ Ｔ （ Ｔ （一 Ｃ ｉ ） ） 影 响 ；作为投 资 品 ，又 要考 虑到 投资成 本 、投 资收益 及投 资风 险 的 （ 在 供给 方 面 。对 于房 地产 投 资者 来说 ，利率 越低 ，投 资 １】 成 本 越低 ，投 资 收 益越 高 ，越 能刺 激 房 地产 投 资 ，增 加 房 地产 供
人民币的升值对房地产的影响
人民币升值对房地产的影响摘要：人民币持续升值.针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期,采取有效措施调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。
升值对房地产市场价格的影响通过流动性渠道、财富渠道、预期渠道和货币渠道来传导。
通过对国际经验的分析和借鉴，人民币升值对我国房地产市场是一把双刃剑,有利有弊。
关键词:人民币升值房地产经济发展房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要,人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。
房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求,包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求.其一，从自住需求的角度来看,中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求.人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加,人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。
其二，从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。
其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。
资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。
目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间.人民币升值影响房地产价格主要通过以下几个渠道来实现：流动性渠道：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产市场等由于流通性较好将成为这些资金集中的场所,最终导致股市上涨，房地产价格上扬.财富渠道：人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低,相当于人们的收入增加,财富增多.国内多余货币部分将进入资产领域：股票市场和房地产市场,而国内股市低迷，房地产市场将成为承接资金的主要场所，从而促使房地产价格的上升。
人民币升值预期对房地产的影响-中金
中国国际金融有限公司简评房地产行业关于人民币升值预期对房地产行业的影响分析员：白宏炜，梁耀文 CFA日期: 2004-11-10 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _简评：近期市场关于人民币升值的预期渐强，关于热钱流入房地产行业的传闻又起，我们对我国未来可能的弹性汇率调整对房地产行业的影响评论如下：我们认为“人民币升值预期”将促使热钱流入房地产行业z在人民币升值预期下，热钱的流入将增加房地产投资需求；z国际经验表明汇率与房价之间大体存在反向变动关系；z升值预期对地产公司估值水平提高有一定推动作用。
人民币升值预期刺激热钱流入房地产行业人民币升值预期下，国外的资金大量流入国内以期获得投机收益，但通常来说，为了获得汇率变动带来的收益，国际的投机者更应该持有股票、债券等流动性较好的证券，甚至直接持有人民币或贷款的方式，但为什么有很多的资金进入房地产行业，房产的流动性弱、交易成本高以及受到国家宏观政策影响较大等风险如何考虑呢？我们认为有以下两个方面的动力：1、人民币升值预期下，投资者持有不动产的风险较低。
过去曾经有过多次人民币升值的预期，但国家坚守固定汇率政策下，赌人民币升值的投机者最终结果都是徒劳无功，因此，尽管当前人民币有一定升值空间，但国家政策使得汇率调整具有较大不确定性，在这种情况下，一个较好的选择是购买不动产：如果汇率上调，以人民币代表的资产自然会升值；而如果国家保持固定汇率不变，则外汇占款的持续增加将导致国内货币供应量的不断增加，从而导致通胀，房价就会随物价上涨而上涨。
所以，无论是汇率涨，还是物价涨，投机房地产都会得到一定收益。
因此，在人民币有升值的预期，而同时升值不确定性较大的情况下，热钱或游资进入中国并持有不动产是风险较低的一种投机行为。
2、对中国经济及不动产前景看好：中国是当前发展最快的区域，而这种增长预期可能持续较长一段时间，而与此同时，中国的不动产价格绝对上仍处于较低的水平，尤其是一些区域比如重庆、成都等地。
居民收入差距、预期对城市房价的影响
作者： 王拉娣;安勇
作者机构： 山西财经大学,太原030006
出版物刊名： 经济问题探索
页码： 53-59页
年卷期： 2016年 第12期
主题词： 城市房价 收入差距 预期 动态面板模型
摘要：摘要：本文兼顾房地产的消费属性和投资属性，通过构建房地产市场局部均衡模型，从理论上探讨了居民收入差距、预期对房价的微观作用机制，认为两者均对房价具有促进作用。
在此基础上，利用全国34个大中城市2000--2013年的面板数据，基于动态面板数据模型进行了实证检验。
研究结果表明，整体而言，居民收入差距、预期对城市房价具有显著的正向影响，且居民收入差距的作用力度更大；分区域而言，居民收入差距、预期对城市房价的影响存在显著的区域差异性。
据此对遏制城市房价持续上涨提出了针对性建议。
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收入增长的刚性需求和资产升值预期的投机性需求两个方面
价格影响因素的数理分析模型可以构建为:
P
t
=
P
y t
+
H
t
(1)
式中 Pt 代表
t期的房地产价格,
P
y t
代表刚性需求,
即城镇
居民人均可支配收入所影响的住宅价格, H t 代表投机性需求,
即单位资产财富的变动将导致投机者预期将来资产收益的变
动。式
(
模型的被解释变量为房地产价格, 解释变量为居 民可支配收
入、预期资产收益变动。其中房地产价格为住宅价格数据; 居 民可支配收入采用 3期季度可支配收入合计值; 预期资产收
益由公式 ( 5)计算得出。
( 2)模型设定及估计结果 模型采用固定效应估计方法, 为了使模型结果更为精确,
估计中进行 C ross- section we ight和 Cro ss- section SUR 权重和 系数调整, 消除异方差和空间自相关对模型结果的影响。
一 引言及文献综述
二 资产升值预期、投机性需求与房地产价格的变动
最近几年在各种因素推动 下住宅价格上涨过 快, 住房价 格已经成为社会普遍关注的重大民生问题。目前给人们一种
直觉是房价与居民收入支付能力之间出现了偏离, 这是因为 住宅作为一种特殊商品具有自身独特的禀赋特性, 兼具商品 和金融属性 (刚性和投机性需求 ) , 而投机性需求在当前经济 环境下对房价的影响极为特殊, 其影响路径表现为住宅价格 上涨引起居民资产财富增加, 资产财富增长伴随资产升值预 期将演变为价格上涨的 持续推动力。因此, 房地产市场的投 机性问题研究, 不 仅是要解决房价本身与实际价格的偏离问 题, 而且还应该能够诠释这种偏离的诱发机理和演变规律。
(一 )市场投机行为形成机理的理论预期 本文认为投机行为产生于资产升值预期即预期资产收益 的变动。预期资产收益不发生改变, 也将不会产生投机行为。 因此, 在研究房地产投机性时, 需要弄清楚资产升值预期的形成 过程。下面将对房地产投机性的形成进行理论框架的阐述。 1. 从房地产业自然属性来看, 其建设周期长、自然和经济 寿命长、土地供给有限, 这都决定了市场短期供给无弹性。由 此可以认为, 供给条件的无弹性是房地产市场的 特征但不会 对价格升值预期起决定性影响; 鉴于此, 未来需求的变化将成 为价格升值预期的决定性影响因素, 在市场供给有限、需求旺 盛的市场环境下, 投资者将认为房产理论价格大于实际, 并将 根据资产升值的趋势而不是其实际价格进行交易。 2. 虽然房地产市场中买卖双方 同时存在, 但 双方签订合 同时存在时间间隔, 这就为投机性行为的发生创造时 机。当 投机者预测房价将会很快上涨时, 他将在当前价格购买房产, 然后在随后以上涨的价格出售, 从而得到相应的资产收益差, 如果市场上所有的投资者都采取这种追逐价格的投机 方式, 将会造成市场上只有买者而缺少卖者, 将打破价 格的供求均 衡。并在追求资产收益 最大化的同时抬高房价, 最终造成投 机行为泛滥。 3. 外部市场环境尤其是货币政策对投机 影响很大, 无论 是利率、通货膨胀、货币信贷等外部货币市场环境的调整都将
入, W i, t代表预期资产收益变动, i 为模型的常数项。 1i, 2i分
别为各解释变量的系数, 为随机扰动项。估计结果显示模型
R 2 为 0. 9918, Adj. R 2 为 0. 9909。按 照省份所在区域、经济状
况把 24个省份划分为东中西三个地区。
表 1 东部地 区模型实证检验 结果
总结现有房地产投机问题的研 究成果可以发现, 关于房 地产市场的投机性投资行为的特殊性和规律性还缺乏深入的 解析。因此, 有必要重新审视中国房地产市场需 求和供给的 特殊性, 而其中最关键的就是要揭示出导致投机 行为发生的 房地产升值预期, 进而通过房地产投资行为的阐 释去发现房 价的演化规律和泡沫的存在性。
根据模型方程 ( 6), 本文建立固定效应计量模型如下:
P i, t = i + 1i* Yi, t + 2i* W i, t +
( 7)
其中, i= 1, 2, ∃, N 代表 24个省份, t= 1, 2, ∃, N 代表时
间序列单元。P i, t代表住宅价格, Yi, t代表城 镇居民可 支配收
房地产投机性的文献研究有些是把房地产价格分解为基础价 格 (基本经济因素驱动 )和非基础价格 (市场投机行为驱动 ); 如 Chan等 ( 2001)对房地产未来各期租金用固定贴现率进行 折现之和作为当期房屋的基础价格, 并对香港房 地产业进行 研究, 发现 1990年前后香港确实存在投机性。有的文献强调 价格的持续增 长是房 地产市 场产 生投机 行为 的关 键; Black ( 2006)以投机理论为基础建立基于过去价格增长率的投机模 型研究了是否存在房地产泡沫现象。H irshleifer( 1975)认为预 期上的不同将诱使投机性的发生。当市场上投资者明知资产 的价格高于其价值, 但他相信将来更多的人以更 高的价格来 购买时, 其会继续购进这种资产, 这种预期上的不同将诱发投 机性, 并带来资产价格的严重偏高。
伴随房价的持续上涨, 市场中的投机者将对房产过度偏好并 会产生持续性的资产升值预期, 投机者从房价变化中获得的 资产升值收益, 将 远高于房地产交易成本使其不能成为购买
房地产的障碍, 在资金量充沛的情况下, 这种单方面对资产升 值收益的投机诉求将打破市场均衡, 并使价格持续上升, 从而 造成资产泡沫。
( 4)带入公式 ( 1)可得基于资产升值预期的住宅价格数理模型
可以构造为:
P t = f ( y t, E ) + f (W t- 1, E ) /( 1+ it )
(6)
式 ( 6)的房地产价格形成的数理描述模型中, 住宅价格由
居民收入增长带来的房地产刚性需求和资产升值预期带来的
投机性需求共同决定, 其中上一期资产价格的变动是决定本
关于房价和投机的关系, 国内外学者做 了大量理论和实 证研究。周京奎 ( 2005) 从心理预期和效应反馈出发, 通过分 析购房者、房地产商和银行之间的互动行为, 得出了这种互动 行为是致使房价持续上升和投机泡沫形成的机制原因。项卫
星 ( 2007)认为, 房地产投机泡沫形成的直接原因在于银行资 金的推动。胡健颖 ( 2006)采用了 Lev in和 W right( 1997)的模 型框架以人均可支配收入、贷款利率等经济基本指标来估算 基础房地产价格, 并与房价进行实际对比, 发现投机性确实存 在, 但其对房价的影响不大。而姜春海 ( 2005)用时间序列变 量来预测房屋的 竣工造价, 用其估计 房价中投 机性的 存在。 周京奎 ( 2004)以开发商的投机预期、供需双方的买卖行为为 基础来估计中国主要发达城市的房地产投机性。国外学者对
当前的外在市场环境包括 (利率、通货膨胀、货币供应量 等 )。
W t- 1可以表示如下:
W t- 1 = ( C t- 1 - C t- 2 ) /S t- 1
(5)
其中 C 为存量房价值总额, 这里用存量房 ( 累计值 )乘以
住房价格得到; 为 当期住 宅存量 房数据。将 公式 ( 2)、( 3 )、
地区
北京 天津 辽宁 上海 江苏 浙江 山东 广东 海南
- 2612. 370 - 451. 6237
1334. 678 719. 3642 1376. 2763 - 460. 590 976. 0813 296. 8912 - 881. 826
W
0. 570296 [ 6. 8186] 0. 263591 [ 3. 5898] 0. 00564[ 0. 0581] 0. 736372 [ 2. 0381] 0. 428054 [ 4. 6890] 0. 885642 [ 8. 9271] - 0. 161391 [ - 4. 7718 ]
(3)
H t+ 1代表下一期预期资本收益, it 代表 t期的利率。
根据正反馈机制, H t+ 1预期资产收益与过去的单位资产财
富变动相关, 也就是说它受到过去资产财富变动 的影响。这
一反馈机制所表征的投机型需求可用下面公式表示:
H t+ 1 = f (W t- 1, E )
(4)
上述公式说明 H t+ 1是由 W t- 1和 E 共同决定。E 为消费者
2011 /3
资产升值预期及居民收入水平对房价的影响研究
孙 巍 徐笠崴
摘 要: 资产 升值 预期 推动 房 地产 价格 的 上涨 是房 地 产 市 场投机性存 在的根本 动因 。本文 利用 2000 2008年 全 国 24个省 份住宅 价格 和 相关 经济 数 据, 通 过面 板数 据 计 量 模型, 构建基于 可 支配 收入 、预期 资产 收 益变 动 的住 宅 价 格模型, 旨在探 索 房地 产升 值 预期、收 入 水平 提 高引 起 的 投机性和刚 性需求对房 地产价格 上涨 的作用 机理, 进 一 步 探索房地产 投机性和刚 性需求的 地区 性差异 , 并 得出 了 相 关结论。 关 键词: 房地 产价格; 资产升值 预期; 居民收入 水平 中 图分类号: F293. 30 文献标识码 : A 文 章编号: 1001- 490X ( 2011) 3- 01- 03 作 者: 孙巍 , 吉 林大 学 商学 院数 量 经济 研究 中 心教 授, 博 士生导师 /徐笠 崴, 吉林 大 学商 学院 数 量经 济 研究 中 心 博 士研究生; 吉林, 长春 , 130012 基 金项目: 教 育部 人文 社会 科 学重 点研 究 基地 重大 项 目 [ 10JJD 790032]; 教育部新世 纪优秀人 才支持计划