不动产估价案例几答案解析
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
房地产估价案例与分析模拟题及答案解析25
房地产估价案例与分析模拟题及答案解析25问答题某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场、公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。
大厦总面积为83594.27m<sup>2</sup>。
大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。
请问：第1题：2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?______参考答案：一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确地落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。
详细解答：第2题：写出估价技术路线。
______参考答案：依据大厦的现状，一般认为应采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，对成本开发期间费用进行估算。
详细解答：第3题：某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
______参考答案：解法一：对此题分析如下。
房地产估价案例与分析试题
房地产估价案例与分析试题案例：某城市一栋房屋位于繁华商业区，面积约为100平方米，建于2005年，拥有产权证。
房屋共有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间。
该房屋周边交通便利，附近有多个公交车站和地铁站。
周边设施完善，步行可到达多家超市、商场和餐馆。
该房屋所在的小区内设有24小时保安和物业管理。
试题：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？4. 如果有一家公司希望将该房屋租赁，你会如何确定租金价格？5. 针对以上情况，请从投资角度对该房屋进行评估，并给出你的建议。
答案：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
根据该房屋所在的繁华商业区、交通便利、周边设施完善等因素，可以初步估计该房屋的市场价格在500万元左右。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
影响该房屋价格的主要因素包括：地理位置、房屋面积、房屋结构和装修、楼层高度、年代和所在小区等。
地理位置：该房屋位于繁华商业区，交通便利，周边设施完善，这将对房屋价格有较大的提高作用。
房屋面积：100平方米的房屋相较于较小面积的房屋，更受市场欢迎，因为它能提供更宽敞舒适的居住空间。
房屋结构和装修：该房屋内部设计合理，拥有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间，室内装修较为精致。
好的房屋结构和装修会影响房屋价格，使其更具吸引力。
楼层高度：高楼层通常比低楼层更有市场竞争力，因为高楼层可以带来更好的视野和更少的噪音干扰。
年代和所在小区：建于2005年的房屋，已经有一定的使用年限，相较于新建房屋，其市场价格可能会较低。
然而，该房屋位于设有24小时保安和物业管理的小区内，这将为居民提供更安全和方便的居住环境，有利于提高房屋的价格。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？在制定出价策略时，需要综合考虑以下因素：- 了解市场行情：通过调研周边房屋的成交价和出租价，了解市场价格的大致范围。
不动产估价习题
不动产估价习题收益还原法例题1：市区有二层楼房一幢，其占地面积为36M，房屋建筑面积为34M，此屋1985年月1月出租，出租时月租金收入为4500元，并一次性支付押金2000元，现已知房屋每平方米重置价格为13000元，评估时已用15年，其建筑物的年折旧为1.2%,每年支付土地使用税为1450元，房屋税为750元，据调查，租金评估时与1985年相比，年增长为10%，存款利息率为5%，房屋保险金为1000元/年，管理费为年租金的士%，维修费为房屋现值的1.5%,房屋还原率为7%，土地还原率为6%，试评估房屋在1987年时的价格（不计空房损失费）。
例题2：一不动产出租，建筑面积为90M，月租金为900元，年总费用和房屋纯收益按建筑面积计为40元/平方米，试计算不动产用地价格。
例题3：一不动产的土地使用权通过有偿出让方式获得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年。
地上有一建筑物，目前有效使用50年，容积率为3，据当地市场资料用比较法评估的该宗地面年地价为600/平方米（容积率为1时），又知，容积率每增加1，地价增长6%，该建筑手每月净收益110000元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
试评估建筑物价格。
例题4：市区有一建筑物，占地面积为40平方米，建筑面积为70平方米，此房于1996年1月出租，月租金为5000元，并一次性支付保证金30000元。
已知该房屋重置价格为800元/平方米，已使用15年，年折旧为2%，出租税金为租金的17%，管理费为租金的士%，土地还原率为10%，房屋还原率为12%，银行年利息率为9%。
试评估本宗地1996年1月的地价（不计维修费，保险费和空房损失费）。
例题5：现有砖造二层楼出租。
已知：土地面积为30平方，建筑总面积为36平方米，每月租金为6000元，一次性支付保证金30000元，年房屋税为1750元，年地价税为3000元，建筑年期已有5年，根据调查，此类房屋的重置单价为15000/平方，残值率为20%，该房屋还可使用50年。
不动产评估收益法案例
不动产评估收益法案例一、评估对象基本情况：评估对象为某房地产公司的一座写字楼，为钢筋混凝土结构，占地面积1200平方米，建筑面积为3000平方米；该写字楼位于市区中心，南临向阳路，西临规划之健康东路，东临南海公园，地处繁华商业区，交通便利。
现委托xx公司专业评估人员对该写字楼的土地使用权价格进行评估。
1）详细资料：2002年1月有偿取得土地使用权50年2004年1月建成该写字楼经济使用年限60年残值率2%现用于出租月租15万评估基准日该建筑物重置价格3500元/平方米2）据相关调查：当地同类写字楼出租金一般为每月每建筑平方米80元，空置率10%每年需支付的管理费为年租金的3%每年需支付的维修费为重置价的1.5%每年需支付的保险费为重置价的0.2%土地使用税及房产税为每建筑平方米30元确定资本化率：资本化率的确定，本评估以银行存款利率、房地产企业和写字楼的平均收益率等为依据推算，在此不做详细介绍，土地资本化率6%，建筑资本化率9%二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2009年1月四、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。
在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
五、评估依据1、《土地管理法》和《房地产管理法》；2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；4、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；5、评估人员现场勘查记录等。
六、计算方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能带来连续的收入——租金，而且收益比较稳定的特点，决定采用收益法进行评估。
（1）计算总收益总收益应为客观总收益而不是年总收益。
年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元）（2）计算总费用年管理费=2592000X3%=77760（元）年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元）年税费=30X3000=90000（元）年保险费=3500X3000X0.2%=21000（元）年总费用=年管理费+年维修费+年税费+年保险费=77760+157500+90000+21000=346260（元）（3）计算房地产净收益年房地产净收益=年净收益-年净费用=2592000-346260=22245740（元）（4）计算建筑物净收益①计算年贬值额年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》
2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。
B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。
此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。
并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。
随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。
在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。
A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。
《不动产估价》案例
《不动产估价》案例作业案例一：(一)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元／m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元／m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?(二)某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
(三)有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10％，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。
请回答根据上述资料你能否决定购买?为什么?案例二：指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处)封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××～××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本文旨在通过一个案例分析来阐述房地产估价的程序。
这个案例将取样于位于南京板桥示范小区的一套公寓，金额为每平方米500万元。
估价前，必须要明确客户所需要的估价类型，以及以更准确的方式应用有效的估价理论和技术，以及从房屋行业相关方面得出综合评价结论。
通过查阅当地房价走势、房屋可利用率、房地产供求情况、不动产市场价格行情以及同一小区的房屋的历史成交情况，对其实际价格进行比对，了解市场价格变化。
同时，结合具体的小区设施、区位、周边环境、内部设施条件和出租市场等客观情况，从多维度考虑房屋价值，并将数据以图表、表格或者口头表达方式展示出来。
针对上述不同维度的情况，进一步结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析等，对该房屋各方面的优劣做出估计，从而评估出其可能的价格水平。
最后，将多维度的分析和模型研究的结果，由专业的估价师综合评估，归纳出当前房屋的价值报告，以提供专业的估价意见。
总之，对于房地产估价来说，不仅需要综合考虑该房屋的具体情况，还必须从多方面考虑，运用有效的估价方法，通过多维度的分析，使其符合市场的真实价格。
完成房地产估价的过程中，需要收集和分析多个不同的数据，以确定房屋最终的估值水平。
首先，参考相关的房价走势，以有效的方式作出可靠的估价结果。
通过收集房屋所在位置的房价近期变动情况，对不动产市场行情形势有一定的了解。
通过收集具体房屋与附近小区房屋成交历史数据，结合当前价格，进行比较，把握市场行情，以获取更准确的结果。
其次，通过对房屋可利用率的分析，了解该房屋的供求情况及其对市场的影响程度，了解客户所求的估价是否符合市场实际情况。
再者，结合具体小区设施、周边环境、内部设施条件收集客观数据，更全面地评价房屋价值。
通过对周边环境如交通、学校、绿化等的收集，对客观环境的影响做出解释，了解其对房屋的价值的影响程度。
最后，结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析，将多种因素整合评估，以达到可能的价格水平。
不动产估价计算题解读课件
• 例3：某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/ m2,买卖中 涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税 费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。
1、收益年为有限年的公式
∑ V
=
t i =1
Ai (1 + Y
)i
A +
Y (1+Y
)t
1
1 (1 +Y )(n t )
公式的前提条件：(1)净收益在前t年有变化，分别为A1、A2、…、At，在t年之
后无变化，均为A；(2)报酬率Y不变，且大于0；收益年限为有限年。
2、收益年为无限年的公式
∑ 之V公后=式无i=t的1变(前1化+提A，Yi 条)均i件+为：YA((1；1)A+净(2Y)收)报t 益酬在率前Y不t年变有，变且化大，于分0别；为收A益1年、限A2为、无…限、年A。t，在t年
(2)求A写字楼的比准价格VA
VA
5000 100 100
2
(1 1%)3
(1
0.5%)5
100 100 8
5300.51元人民币/ m2
(3)求B写字楼的比准价格VB
VB
6508.4 100 100 5
(11%)2
(1
0.5%)5
100 100
4
5442.93元人民币/ m2
不动产估价案例计算题
估价案例计算题（每个计算题10-15分，一套题一般出3-4个计算题）1．在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表。
现假设该城市地价指数以2007年为基期，每年增长率为12%。
对于容积率，此类地块的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。
对位置、区域因素、形状、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
根据所给条件，试计算2010年宗地H的评估价格。
2．某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1600元，残值率为10%，A地块面积为450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每建筑平方米40元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年支付的土地使用税为每建筑平方米30元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的4%，年保险费为重置价的0.4%，根据上述资料，试算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
3.B市的某企业拟购进A市的宗地H。
现委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估，土地评估机构对待估宗地进行调查，并得到了相关资料，A地的地价指数以2007年为基期，每年上涨10个百分点；A地的容积率对地价的影响为：容积率以2为100，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨或降低4个百分点；A市商业用地还原率为4%；2007和2008年A市的商业用地从三通一平到五通一平的费用为每平方米45元。
请根据上述资料和下表所列资料评估宗地H于2009年7月31日的转让价格（计算地价的案例选择不少于4个）。
房地产估价案例分析
房地产估价案例分析一、市场比较法—-—＊＊大厦办公用房 (2)二、成本法案例――＊＊仓库 (8)三、收益法评估案例――**大厦 (13)四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地 (15)五、机器设备评估案例――船舶 (21)一、市场比较法—--＊*大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为*＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊*路＊＊号的办公楼。
该楼建筑面积69,720。
566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同"载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层，委估建筑面积为69,720。
566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区＊*＊路*＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层,地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为*＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61，276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米(车位116个）.该楼为钢混结构,地上共55层，地下4层,建筑面积为69,720。
566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部,货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻,周围路网发达、交通便利。
不动产登记疑难问题处理典型案例
不动产登记疑难问题处理典型案例一、单选题。
1. 某宗不动产存在权属争议，一方主张通过不动产登记来确定权益。
在这种情况下，不动产登记机构应（）A. 直接根据现有材料进行登记，确定权益归属。
B. 不予受理登记申请，告知争议双方先解决争议。
C. 根据争议双方的陈述，偏向更有理由的一方进行登记。
D. 按照先申请先登记的原则进行登记。
解析：不动产存在权属争议时，不动产登记机构应不予受理登记申请，告知争议双方先解决争议。
因为不动产登记应建立在权属清晰无争议的基础上，如果在争议未解决时进行登记，可能会造成登记错误等不良后果。
所以答案是B。
2. 甲将自己的房屋卖给乙，但未办理不动产转移登记手续。
后甲又将该房屋卖给不知情的丙，并办理了登记手续。
此时房屋的所有权归（）A. 甲。
B. 乙。
C. 丙。
D. 由甲、乙、丙协商确定。
解析：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
丙办理了登记手续，所以丙取得房屋的所有权。
乙虽然与甲有买卖合同，但未办理登记，不能取得所有权。
答案为C。
二、多选题。
A. 登记申请人提供虚假材料。
B. 登记机构工作人员疏忽大意。
C. 不动产测绘数据不准确。
D. 存在未解决的相邻权纠纷。
解析：A选项，登记申请人提供虚假材料，会使登记依据的材料不真实，从而可能导致登记错误。
B选项，登记机构工作人员疏忽大意，在审核、录入等环节可能出现失误，导致登记错误。
C选项，不动产测绘数据不准确，会影响不动产的面积、界限等关键信息的登记，可能造成登记错误。
D选项，存在未解决的相邻权纠纷并不必然导致登记错误，相邻权纠纷主要涉及不动产使用中的权利义务关系，与登记本身的准确性没有直接因果关系（如果因为相邻权纠纷涉及到权属争议部分未解决则另当别论）。
所以答案是ABC。
2. 在处理不动产登记疑难问题时，可能需要用到的法律法规包括（）解析：三、判断题。
1. 不动产登记一旦完成，就绝对不能更改。
2022年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案2
2022年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建立中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体构造已封顶，后续建立工程正在进展，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提〞;(2)估价对象要被其业主资源转让给别人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提〞;(3)估价对象要被迫转让给别人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提〞。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提〞。
2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差异?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差异包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建立期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用〞，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这局部的“前期费用〞。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2022 年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和本钱法进展测算，并于2022 年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
不动产估价案例几答案解析
为年租金的25%。
建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
评估案例六1、估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。
2、评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
3、估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例七1．评估对象概况某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
2、评估要求确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。
3、已知条件根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
2011不动产估价作业及答案
假设开发法
1.（课本247页）某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，具体条件如下：宗地面积4500平方米，用途为商住综合楼，出让年限为50年；规划限制条件和设计方案为：总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5～16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
成本法
1、某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到五通一平开发程度，征收前的地类为水田和旱地。该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/平方米征收；耕地开垦费，按10元/平方米征收；该区域土地开发程度达到五通一平时，其开发费用平均为150元/平方米。假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为6%。
房产估价案例与分析能力测试及答案
2011年房产估价案例与分析能力测试及答案案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。
B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。
此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。
并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。
随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营；而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。
在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A．向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B．向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C．向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D．向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是( )。
A．A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B．B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁C．A市人民政府责成有关部门强制拆迁D．A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E．A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁3．按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B．4C．5D．7E．94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。
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为年租金的25%。
建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
评估案例六1、估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。
2、评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
3、估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例七1．评估对象概况某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
2、评估要求确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。
3、已知条件根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例八1．估价对象概况某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费用平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。
2、根据上述资料评估土地单价。
评估案例九某开发区土地总面积为5平方公里，现已经完成七通一平开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。
该开发区现在拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000平方米。
根据测算，该开发区每亩征地费用平均为5万元，完成一平方公里的开发需要投入2亿元。
一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原利率为7%。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
案例一解：(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
(2)计算出租总收益：30*400*12＝14400(元)(3)计算出租总费用：①年税金＝20*400＝8000(元)②年管理费＝30*400*12*4%＝5760(元)③年维修费＝1500*400*2%＝12000(元)④年保险费＝1500*400*0.2%＝1200(元)⑤房屋年折旧费＝1500*400/(50-1)＝12245(元)(4)计算房屋出租年纯收益：①房屋现值＝1500*400-12245*3＝563265(元)②房屋年纯收益＝563265*6%＝33795.9(元)(5)计算年土地纯收益＝(2)-(3)-(4)＝14400-39205-33795.9＝70999.1(元)(6)确定1999年1月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为1269469(元)案例二解：(1)估价对象简介：某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为1万m2，出让年限为50年。
该宗地上有一座饭店。
在2000年8月尚可有效使用50年，容积率为3。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。
据当地资料，容积率每增加1，地价增长60％。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率r l=6％，该饭店的建筑还原率取r2=8%。
(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。
(3)估价期日：2000年8月。
(4)估价方法：采用收益还原法测算房价。
(5)估价过程：①计算房地年纯收益：房地年纯收益：11万元／月×12月=132万元／年②计算土地价格：土地总地价：600元／m2×10000m2×2.2(容积率修正)=1320万元③计算土地年纯收益：（收益还原法基本公式的逆运算，p=a/r×[1&mdash1／(1十r)n]）④计算房屋年纯收益：房屋年纯收益：房地产年总纯收益&mdash土地年纯收益=132-83.75=48.25万元／年⑤计算房屋价格：(同计算土地价格的公式一样)期日容积率位置形状区域因个别因修正修正修正修正素修正素修正A．580×136/100×100/115×100/100×100/95×100/100×100/100=722．01(元／m2)B．620×136/112×100/110×100/103×100/100×100/100×100/96=692．17(元／m2)C．660×136/112×100/120×100/100×100/98×100/100×100/100=681．49(元／m2)D．700×136/124×100/120×100/100×100/100×100/97×100/100=659．57(元／m2)E．680×136/124×100/115×100/100×100/100×100/103×100/100=629．64(元／m2)F．730×136/136×100/110×100/102×100/100×100/95×100/100=684．87(元／m2)G．740×136/136×100/115×100/100×100/100×100/100×100/97=663．38(元／m2)⑤评估宗地H的地价。
将收集的宗地进行修正后，各宗地地价偏差不大，故采用算术均数计算宗地价格。
H：(A+B+C+D十E+F+G)÷7=676．16(元／m2)所以，宗地H在1990年时的地价为676．16(元／m2)。
案例四解：根据所给条件：1993年1月的地价指数为100，以后每月上涨一个百分点，则当地的地价指数如下表：案例五解：取地价。
标准答案：地价测算公式如下：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。
不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元）②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）③总利息=地价×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地价+872792（元）利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。
地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。
④开发商利润=19746401×15%=2972737（元）⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。
⑥将上述各项数据代入公式，即地价=19818245-8000000-（0.2544×地价+872792）-2972737地价=7900872/1.2544=6298527（元）⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。
开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元）测算方式二、利息中不计地价款的利息不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有：①不动产总价=19746401（元）②建筑费及专业费=8000000（元）③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元）④开发商利润=2972737（元）⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格开发完成时地价=①-②-③-④=19746401-8000000-872792-2972737=7900872（元）⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元）案例六解：测算开发商预期利润 A、不动产总价＝2，000×3，000×4=24，000，000(元) B、建筑费及专业费＝l，000×2，000×4＝8，000，000(元) C、地价及法律、估价等费用；6，000，000×(1十12％)＝6,720,000 (元) D、总利息＝6，720，000 ×[(1+12％)^2.25－1]+8，000，000× 40％×[(1+12％)^1.5－1]+8，000，000×60％×[(1+12％)^0.5－1) ＝2,824,603 (元) 注：地价计息期为2年3个月即2．25年。