物业设施设备日常管理细则

2020/6/1
四、商场物业设施设备管理的标准程序
(一)、设施设备的管理标准 (二)、设施设备维修运行管理目标 (三)、设施设备运行维护规程
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(一)、设施设备的管理标准
商场建筑完好率达到95%以上，外观美 观、整洁，无改变使用功能，无违反规划 乱搭乱建现象；水电、电梯等设施随报随 修，商场土建方面的问题接报后三天内完 成方案报上级审核，零星维修合格率达98% 以上；重要设备机房主要管理制度上墙； 重要设备全年维修计划上墙；为提高处置 突发事件和风险的能力，最大限度地预防 和减少突发事件造成的损害，各商场应参 照物管手册中各类应急预案的要求制定相 应的处置流程，并予以演练。
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2、供配电系统的运行和维护
2.3.4 定期检查商户灯具有无异响、闪烁现 象。
2.3.5 定期检查商户灯箱是否各种正常，散 热是否良好，灯具有无损坏或闪烁现象。
2.3.6 定期检查商户拖线板是否长度超标， 是否超容量使用。是否过通道无防护。
2.3.7 定期检查商户插座、地插有无松动、 烧焦情况，如有应立即停止相关支路供电， 待修复或更换后恢复使用。
2、供配电系统的运行和维护
2.3 商户用电 2.3.1 定期检查商户有无变更用电负荷现象，
有无私自增加灯具现象。 2.3.2 定期检查商户配电箱接线有无松动现
象，漏电保护开关是否有效。 2.3.3 定期检查商户配电箱空气开关有无异
响；有无异常温升（不超过45摄氏度）； 有无涂改标称容量或在空气开关上贴标签 情况）；空气开关上各种型号字迹是否清 晰，如已无法辨认必须按审批容量更换空 气开关。
100% 。 4、设备运行成本 控制在预算内 。 5、设备临时故障应急处置与落实有效的防范
措施的及时率： 100% 。 6、重大设施设备责任事故： 零 。
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(二)、设施设备维修运行管理目标
7、值班记录准确合格率： 100% 。 8、机房卫生 10、内审严重不合格为 零 ，轻微不合格
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6、中央空调系统
空调机组 技术性能处于 良好状态，确 保空调机组操 作的正确性和 安全性，保证 商场正常制冷、 供热。
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7、弱电系统
消防、监控、防盗报警对讲电话、通 讯、广播等系统设施设备完好，监视器图 像清晰、无雪花及干扰信号。监控录像保 存一个月，回放图像清晰。监控中心实行 每日24 小时的专人值班监控制度，严格按 照巡视标准检查。
3 项以下，观察项为 10 项以下。 11、客户对维修保养工作的满意率： 95% 。
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(三)、设施设备运行维护规程
1、房屋设施的运行和维护 2、供配电系统的运行和维护 3、消防系统的运行和维护 4、电梯系统的运行和维护 5、给排水系统的运行和维护 6、中央空调系统的运行和维护 7、弱电系统的运行和维护
3、消防系统的运行和维护
3.2.3 正常运行的消防喷淋与消火栓系统除 各功能终端外（喷淋喷口、消火栓、系统 排气口、系统放水阀等）管路中的其他各 类水阀必须保持在开启状态。经批准临时 关闭的阀门必须悬挂警示牌。
3.2.4 喷淋泵、消防泵、报警控制阀（湿式 报警阀）、水流指示器、稳压装置、消火 栓按钮等设备与消防监控中心的中央控制 主机之间的连接线路连接可靠，保证控制 信号与状态反馈信号联络通畅。
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4、电梯系统
电梯轿厢、井道保持清洁。各类电梯 运行正常。出现运行故障后，维修人员及 时到达现场进行维修。维修时必须设可靠 的警示标示，防止无关人员进入维修区域。
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5、给排水系统
按照国家环境管理的标准，制定环境保 护措施。定期对二次供水蓄水设施设备进 行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环 境的清洁卫生，无二次污染及隐患。设备 阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。冬季 寒冷的北方地区商场，非采暖区域管道必 须采取防寒保温措施并定期检查是否完好 有效。所有排水系统畅通，汛期道路无积 水，楼内、地下层及车库无积水、浸泡发 生。遇有事故，维修人员能及时进行抢修， 无大面积跑水、长时间停水事故。
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2、供配电系统
保证24 小时正常运 行，出现故 障，立即排 除。限电、 停电按规定 提前通知商 场营运相关 部门。
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3、消防系统
消防控制中心 及消防系统配备齐 全，完好无损。可 随时启用。制定突 发性火灾等紧急事 件处理程序，设立 消防疏散示意图， 保持紧急疏散通道 畅通，照明设施、 疏散指示标识、标 志完好。
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3、消防系统的运行和维护
3.1 建筑防火 3.1.1 无破坏防火分隔的现象，防火分隔墙
上的孔洞需采用相应耐火等级的材料封堵 严密。 3.1.2 安全出口门需向疏散方向开启，无采 用卷帘门、转门、吊门或侧拉门的现象， 防火门无损坏，闭门器完好；营业期间消 防通道保证畅通，无堆物、堵塞现象，安 全出口需保证畅通，涉外消防通道无违规 闭锁现象。
物业设施设备日常管理细则
集团物业管理中心综合管理部
物业设施设备日常管理细则
一、目的 二、适用范围 三、职责 四、商场物业设施设备管理的标准程序
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一、目的
本管理细则规定了红星美凯龙全国各 商场物业管理部门对物业服务过程中各类 基础(设施设备)运行、维护保养和管理的 管理要求，以保证商场建筑物、设施设备 系统处于良好状态，合理控制商场物业营 运成本，满足提供物业管理优质服务的需 要。
3.2.1 消防泵房、稳压泵房各项管理制度上墙， 消防泵房、稳压泵房、湿式报警阀间每天巡 检一次，每月保养一次，人员进出、巡检和 保养有记录(保养记录中有消防、喷淋泵点 动相关记录)，消防、喷淋泵主备电源能自 动切换，手动、自动能正常启停泵，主备泵 自动切换正常。
3.2.2 各商场的消防喷淋与消火栓系统一旦经 过消防部门检测合格，系统就应该投入并保 持正常运行状态，水池水泵能正常取水，泵、 20控20/6制/1 柜、阀门有明显标示。
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二、适用范围
本管理细则适用于红星美凯龙全国各 商场物业管理部门的设施设备运行、维护 保养和维修管理工作。
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三、职责
1、集团综合管理部负责本细则的修订和日常 管理活动的技术支持。
2、各商场物业部门负责相关作业程序的制定 和实施。
3、各分中心综合管理部负责对辖区内各商场 相关作业程序制定和实施情况的督查及日 常管理工作的技术支持。
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3、消防系统的运行和维护
3.1.3 己审核合格的建筑不得擅自改变其使 用性质，需要改动的部位报当地相关部门 审批。
3.1.4 商场防火卷帘门下无堆物现象且启动 联动正常，公共通道卷帘门要采用双面控 制按钮控制。
3.1.5 无其他违规现象。
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3、消防系统的运行和维护
3.2 消火栓、喷淋系统
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1、房屋设施的运行和维护
1.3 天台无废弃物/堆物，无积水，下水口无 堵塞；有每天安全检查记录；女儿墙上有 醒目的“危险 严禁攀登”警示标识。
1.4 楼道、厅：墙面、顶面无起壳、无霉斑、 无裂缝、不渗水；地面、台阶平整、完好 无破损；扶手、栏杆牢固、无缺损；门、 窗完好、无损、开关灵活、配件齐全。
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8、公用设施管理
公共配套服务 设施完好，不随意 改变用途；公用照 明、通讯、设备设 施齐全，工作正常； 交通车辆停放标识 设置规范，管理有 序，无乱停乱放现 象。
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(二)、设施设备维修运行管理目标
1、设备计划保养完成率： 100% 。 2、设备开机完好率： 100% 。 3、设施、设备大、中、小维修计划完成率：
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(一)、设施设备的管理标准
1、设施设备管理 2、供配电系统 3、消防系统 4、电梯系统 5、给排水系统 6、中央空调系统 7、弱电系统 8、公用设施管理
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1、设施设备管理
设施设备台帐、档案资料齐全， 管理完善。可随时查阅，配备所需各 种专业技术人员，维修和操作人员持 证上岗。针对不同的设施设备建立年 度维保计划，定期保养、检修，保持 设施设备运行正常并有针对突发事件 的应急措施，确保年无故障运行时间 达到95%以上。
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3、消防系统的运行和维护
3.2.5 喷淋泵、消防泵、报警控制阀（湿式报警 阀）、水流指示器、稳压装置、阀门等设备无 锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象，无破损。阀门 润滑良好，开闭无卡阻。
3.2.6 室内消火栓箱每月至少巡检一次，消火栓 口、水带规格相符及消防各类接口绑扎要符合 要求。
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1、房屋设施的运行和维护
1.1 每月按《房屋设施运行维护规程》对所 辖商场建筑物巡查，记录检查结果;每年九 月对所辖商场建筑物本体及附属设施全面 检查，编制下一年度的维修计划上报审核。
1.2 玻璃幕墙、商场外立面每月用望远镜检 查一次，严寒酷暑及暴风雨、大风季节每 天检查一次，记录检查结果；发现异常情 况，立即采取措施，防止危及行人安全及 车辆的受损；建筑外立面装修夹层出入口 有安全管理防范措施，夹层内无废弃物/堆 物。
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2、供配电系统的运行和维护
2.1 变配电房 2.1.1 设专职持证电工进行运行值班，每
天定时认真做好巡检和值班记录；未经 管理部门的许可，非工作人员不得入内， 经许可入内必须在〖设备房出入登记表〗 上进行登记。 2.1.2 防火安全制度、倒闸操作规程、日 常管理制度、交接班制度等相关制度上 墙张贴。 2.1.3 模拟示意图(一次侧、二次侧)与实 际工作状态相符。
3、消防系统的运行和维护
1.5 广场机动车、非机动车停放标识设置规 范；广场砖、喷水池、霓虹灯等设施设备 完好；广场砖松动应及时修补，防止损坏、 破碎。