公园里项目可行性研究报告

目录第一部分：市场调研

1、项目宏观与微观环境分析

⏹房地产经济发展环境

⏹我国房地产市场发展状况

⏹经济发展趋势分析与预测

⏹房地产经济与政策分析

2、区域市场现状及其趋势判断

⏹城建发展与总体规划分析

⏹房地产市场发展趋势

⏹房地产市场总体供求现状

⏹为来人口的增长对房地产大盘的促进

3、土地市场分析

⏹地价刷新的特点

⏹土地级别重新划定典型区域

⏹地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间

⏹项目周边地价情况

⏹土地拆迁补偿情况

4、项目市场调研

⏹沈阳市中高档住项目分析

⏹沈阳市别墅市场分析

⏹项目区域市场分析

⏹项目周边环境关系分析

⏹周边竞品界定及个案的深入剖析

⏹结论：项目所在区域内商品住宅市场价格走势、

供求关系分析及市场价值挖掘

5、项目目标客户定位分析

⏹目标客户定位及分析

⏹目标客户特征分析

⏹目标客户需求分析、消费预测及未来预测

第二部分：项目核心定位及产品建议

1、项目SWOT分析

⏹项目地块的优势

⏹项目地块的劣势及化解策略

⏹项目地块的机会点

⏹项目地块的威胁点及规避策略

2、项目市场竞争力分析

⏹自身资源审核

⏹市场竞争力及空白点分析

⏹差异化竞争优势及核心竞争力分析

3、项目开发理念定位

⏹本案开发理念推导模型的建立（结合地块自身资源、市场竞争、规划指标等）⏹目标客户定位分析

⏹本案核心竞争力定位

⏹项目开发理念定位

4、产品定位

⏹产品理念及物业类型定位

⏹产品建筑风格设计指导

⏹产品单体的户型配比定位

⏹户型局部功能分区控制建议

⏹产品的建筑环境定位

⏹户型结构定位

6、总体规划设计建议

⏹项目地块价值分析

⏹总体规划之策划理念建议

7、环境景观规划建议

⏹景观规划之策划理念建议

⏹景观设计及布局建议

8、项目公建配套规划建议

⏹项目公建配套指标建议

⏹公建配套细化建议

9、开发分期战略建议

⏹分期开发的依据原则

⏹分期开发的具体划分

⏹分期开发战略

⏹项目开发模式、时机及周期策略

10、财务分析

■成本分析

■现金流分析

目录

第一部分：市场调研

1、项目宏观与微观环境分析

房地产经济发展环境

(一)房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔

A、经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。1998年以来，我市国民经济以年均12.2%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值(GDP)由1998年的13910亿元增至2004年的23318.78亿元。房地产项目利用外资的份额也明显增加。2007年以来，沈阳新批房地产项目72个，合同外资额10.4亿美元，占总额的19%；房地产项目实际利用外资达5.4亿美元，占总额的33.3%。

从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进一步扩大，以适应区域经济发展的需要。

B、宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。

C、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着“环保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促进作用。

D、较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外。据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利润率在15-20%，这就必然形成了房地产投资的内驱力。沈阳作为东北特大中心城市之一，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化竞争，获得更多利润。

(二)房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大

A、消费升级转型带动住房改善型需求增长。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2007年，我市城镇居民消费的恩格尔系数略低于40%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。1998年以来，我市GDP和人均GDP增长均在10%以上；城镇居民人均可支配收入从4931元上升至2007年的8924元，年均增长10.4%；城镇居民人均储蓄存款也从11994元提高至2007年的22357元，年均增长10.9%。