房地产企业销售收入的确认与会计核算示例分析

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房地产开发企业收入确认的条件及相关案例

房地产开发企业收入确认的条件及相关案例在房地产行业中，收入确认是一个至关重要的环节，它不仅关系到企业的财务状况和经营成果，还对投资者、债权人等利益相关者的决策产生重大影响。

对于房地产开发企业而言，准确把握收入确认的条件至关重要。

一、房地产开发企业收入确认的条件1、房屋竣工并验收合格房地产开发项目竣工后，需要通过相关部门的验收，确保房屋的质量、安全等方面符合规定标准。

只有验收合格的房屋，才具备交付使用和确认收入的基本条件。

2、签订了有效的销售合同销售合同是确认收入的重要依据。

合同应明确双方的权利和义务，包括房屋的价格、面积、交付时间、付款方式等关键条款。

合同必须符合法律法规的要求，并且是双方真实意愿的表达。

3、履行了合同规定的义务这意味着房地产开发企业要按照合同约定的时间和方式，将房屋交付给购房者，同时提供相关的配套服务和文件，如房屋产权证书等。

4、收款的可能性能够合理估计企业需要对购房者的付款能力和信用状况进行评估，以合理估计能够收到款项的可能性。

如果存在重大的收款风险，可能会影响收入的确认。

5、成本能够可靠计量在确认收入的同时，相关的开发成本也应当能够准确计量。

这包括土地成本、建筑成本、配套设施成本等。

只有成本能够可靠计量，才能准确计算出企业的利润。

二、相关案例分析案例一：某房地产开发企业 A 公司A 公司开发的一个住宅小区项目已经竣工并验收合格，与购房者签订了有效的销售合同。

合同约定购房者在房屋交付时支付大部分款项，剩余款项在一定期限内分期支付。

A 公司按照合同约定的时间将房屋交付给购房者，并提供了相关的产权证书等文件。

同时，A 公司对购房者的信用状况进行了评估，认为收款的可能性较高。

此外，该项目的开发成本也已经能够可靠计量。

在这种情况下，A 公司可以确认房屋销售收入。

案例二：B 房地产开发企业B 企业开发的一个商业地产项目虽然已经竣工，但在验收过程中发现部分消防设施不符合要求，需要整改。

尽管与部分购房者签订了销售合同，但由于房屋未通过验收，无法按时交付。

房地产开发企业销售收入的确认与财务管理

房地产开发企业销售收入的确认与财务管理一、销售收入的确认房地产开发企业的销售收入通常是指房地产建筑物和其他土地开发项目销售产生的收入。

但是，在收入的确认上会存在一些争议。

那么，房地产开发企业应该如何合法合规地确认销售收入呢？1、确认时间房地产开发企业应该遵循实质经济事项和公允价值的原则确认销售收入。

根据《企业会计准则》规定，房地产开发企业应在合同约定办理交易日起，满足以下条件之一之日确认销售收入：（1）房地产建筑物或土地使用权已交付买方，已达到约定的交付标准；（2）买方已向房地产开发企业支付了相当于销售价格的20%以上的定金或已经支付了全部价款的。

但是，如果合同中有条款规定了不同的确认时间，则按照合同规定。

2、相关成本房地产开发企业应同时确认与销售收入相关的成本。

如销售时所需要支付的代理费、契税、公证费等。

3、销售费用销售费用是指在销售产品或服务时发生的费用，包括广告费、业务招待费、促销费、推介费等。

销售费用应当与销售收入同时确认。

4、应付款项在确认销售收入时，房地产开发企业应同时确认应付款项，如代购款、担保费、首期款、印花税等。

并进行相应的抵消。

二、财务管理房地产开发企业的财务管理直接关系到企业的生死存亡。

如何合理管理财务，保证企业的稳定发展呢？1、财务预算在房地产开发企业中，财务预算很重要，能为企业的决策提供有力的支持。

房地产开发企业在制定财务预算时，应参考过去的业绩和市场情况，设定可实施的财务目标和预算执行计划，并制定预算执行措施。

房地产开发企业在开发过程中会涉及到很多费用，如土地费、建筑费、销售费等。

因此，成本控制非常重要。

企业应根据市场需求和资源条件，科学规划项目成本，严格控制各项成本。

3、运营风险管理房地产开发项目周期长，涉及到的运营风险也比较大。

企业应在项目开发之初规避可能出现的各种风险，并采取措施加以化解。

如识别、评估、监测和控制项目风险、建立风险预警机制等。

4、财务监督财务监督对于房地产开发企业非常重要。

房企如何结转收入和成本3个案例解析

房企如何结转收入和成本3个案例解析房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。

那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。

税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。

甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。

分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。

甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。

据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。

据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。

税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

房地产开发企业销售收入的确认与财务管理

房地产开发企业销售收入的确认与财务管理一、销售收入的确认在房地产开发企业中，销售收入的确认是首要的一环，而且也是一个比较复杂的过程。

销售收入的确认需要严格遵守财务会计准则，同时也需要考虑到相关法律法规的规定。

一般来说，房地产开发企业的销售收入确认主要有以下几个环节：1. 预售合同签订阶段：房地产开发企业在预售合同签订阶段，必须准确披露相关信息，包括项目的基本情况、交易双方的权责义务、房屋交付的时间节点、付款方式等。

企业需要根据预售合同的实际情况，合理确认相关收入。

如果预售合同中存在退房条款或其他不确定因素，企业需要进行相应的资产减值测试，合理处理相关收入。

2. 房屋交付阶段：在房屋交付阶段，企业需要对已经签订的合同进行履约，按照合同约定的时间节点将房屋交付给购房者。

企业需要合理确认相关收入，包括销售价格、商品房单价、土地出让金等，确保收入的真实性和准确性。

3. 营销活动阶段：在房地产开发企业的销售过程中，常常会进行一些促销活动或者优惠政策来吸引客户。

在确认销售收入的过程中，企业需要特别注意这些促销活动所带来的影响，遵守相关的会计准则，合理处理这部分收入。

二、财务管理1. 资金运作和资金利用效率：房地产开发企业在资金运作过程中，需要合理安排资金的使用和安排，提高资金的利用效率。

合理的资金运作可以降低企业的资金成本，提高企业的盈利能力。

企业还应该合理把握资金流动规律，做好风险预警，确保企业的资金运作安全和稳健。

房地产开发企业销售收入的确认和财务管理是非常重要的，企业需要切实加强管理，严格遵守相关法律法规和会计准则的要求，加强内部控制，提高财务管理水平，确保企业的健康发展。

希望本文对房地产开发企业有所帮助。

浅谈房地产企业销售收入确认原则及会计核算

关键词：房地产企业；房地产企业；会计核算ｌ收入确认问题的提出销售商品收人应同时满足下列条件时，才能加以确认：）１企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；）２企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；３收入的金额能够可靠地计量；））４相关的经济利益很可能流人企业；）５相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。会计制度对收入的确新认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，会计信息更具可靠性，使因此也更合理，同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于但房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，要求企业将是所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收人的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，同的职业判断则会导致不同的结果，不主观随意性较大。为了防止企
此时虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，可按照建造合同收入确认的原则，照完工百分比法确认方按

论房地产开发企业营业收入的会计核算

开发企业也就不会有良好的城市建设。因此，为了房地产业的健康发展和良性循环，大力规范和加强房地产开发企业的会计核算，就
显得极为迫切了。
一Hale Waihona Puke 累计摊销额借记 “ 周转房—— 周转房摊销 ” ，按周转房的原值贷记
“ 周转房一在用周转房 ”。
财会探靳
论房地产开发企业营业收入的会计核算
一谭爱华湖南省株洲市天正房地产开发有限责任公司
［要］随着房地产业的蓬勃发展，产开发企业有了更广阔的发展前景，对国民经济的重大影响力，求我们必须了解和掌握房摘房地其要
地产开发企业营业收入的核算范围和确认原则，并通过案例说明其核算方法，有助于逐步规范和完善房地产开发企业收入的会计核算。这将［关键词ｊ地产开发企业收入确认会计核算开发产品房房地产业在国民经济的发展中，起着越来越重要的作用，尤其为周转房的减少，按转售时购销合同中双方规定的价格借记 “ 银是在近几年，更是扮演了带动投资和刺激消费的角色。它为人们的
收入— — 出租产品租金收入 ” ：出租过程中计提的摊销额，借记在
“ 营成本 —— 出租产品经营成本 ” ，贷记 “ 经出租开发产品— — 出续前，所收到的款项均为 “ 收账款 ” ，据此交纳的营业税费等在租产品摊销 ” ；如果企业将出租的开发产品改变用途将其作为商品预 “ 交税金— — 应交营业税 ” 中核算。等到开发产品竣工验收并办对外销售或转让时，应按转让的价格借记 “ 应银行存款 ” 、 “ 收账应

房地产开发项目财务分析案例

房地产开发项目财务分析案例假设公司计划开发一个住宅项目，该项目位于一个繁华的城市中心地带，周围有各种商业设施和交通便利。

该项目计划建造10栋高层公寓楼，每栋楼有20层，每层有10个住宅单位。

每个住宅单位的销售价格为100万元。

首先，我们需要计算该项目的总投资成本。

根据市场调研结果，每栋楼的建造成本为2000万元，包括土地购买费用、设计和施工费用等。

所以，10栋楼的总建造成本为2000万元*10=2亿元。

此外，还需要考虑其他费用，如营销费用、开发商利润、税费等。

假设总共需要再投资1亿元用于这些费用。

所以，该项目的总投资成本为3亿元（2亿元+1亿元）。

接下来，我们需要估算该项目的销售收入。

根据市场预期，该项目的预售周期为2年。

假设每年能够售出80%的住宅单位，也就是每年售出8栋楼的住宅单位。

所以，总共能够售出的住宅单位数量为10栋楼*8=80个。

根据每个住宅单位的销售价格100万元，80个住宅单位的销售收入为100万元*80=8000万元。

此外，我们还需要考虑其他收入，如商业租金、停车费等。

我们假设这些收入总计为2000万元。

因此，该项目的总销售收入为8000万元+2000万元=1亿元。

接下来，我们可以计算该项目的净现值（NPV）和内部收益率（IRR），以评估其投资回报率。

首先，我们需要估计该项目的净现金流量。

假设每个住宅单位的运营费用为每年1万元，每个住宅单位的主要税费为每年3万元。

所以，每个住宅单位的年净现金流量为销售收入减去运营费用和税费，即100万元-1万元-3万元=96万元。

因此，80个住宅单位的年净现金流量为96万元*80=7680万元。

为了计算NPV和IRR，我们需要确定折现率。

假设该项目的折现率为10%。

根据上述数据，我们可以利用财务软件或Excel等工具计算该项目的NPV和IRR。

假设计算结果为NPV为1亿元，IRR为15%。

根据计算结果，该房地产开发项目具有正净现值和较高的IRR。

房地产企业销售收入会计核算

房地产企业销售收入会计核算房地产企业销售收入会计核算按照企业会计准则的规定，结合前述对销售收入确认的分析，对房地产开发企业销售收入的会计核算作如下讨论。

1、房地产销售收入的几种形式按照现行相关法律法规，房地产开发企业会计上的销售收入分为预售收入以及真正意义上的销售收入两种。

所谓预售收入，也就是房地产开发企业的开发产品达到了预售条件，取得了《商品房预售许可证》，将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或商品房价款的行为而取得的价款收入。

一般说来，预售收入会计处理均计入“预收账款”科目中核算。

所谓销售收入，是指房地产开发企业销售完工开发产品取得的价款收入。

如前所述，该销售收入的确认，需要达到4个条件，最基本的条件就是开发产品竣工验收合格与交付买方。

按照销售回款的几种主要形式，将销售收入确认的情况简述如下：按揭回款这是房地产开发企业销售回款的主要形式。

采取银行按揭方式销售开发产品――商品房的，应按销售合同或协议约定的合同总价款确定销售收入金额。

按照企业会计准则的规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，只要所销售的商品房达到了竣工交付的条件，且销售合同在当地政府主管房地产的部门备案，就应按销售合同约定的价款确认商品房销售收入的实现。

也就是说，按揭款项是否收回，与销售收入确认没有关系。

但是，如果考虑税法规定因素，为了减少纳税调整的繁琐，也可以采取与税务处理一致的会计处理方法。

即：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

分期收款这种回款方式的频率仅次于按揭回款方式，特别是销售精装修商品房采取分期收款方式较多。

采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的合同总价款确认销售收入的实现。

按照企业会计准则的规定，采取分期收款方式销售开发产品的，只要所销售的商品房符合竣工交付的条件，且销售合同在当地政府主管房地产的部门备案，就应按销售合同约定的价款确认商品房销售收入的实现。

财务管理：房企销售收入的确认与会计核算之我见

房企销售收入的确认与会计核算之我见房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面：其一，开发产品的成本项目构成、会计核算的特殊性；其二，商品房销售收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。

本文拟仅对房地产开发企业销售收入的确认与会计核算，作如下探讨。

（一）经营特征的影响我们知道，房地产开发企业由于自身经营的特点，对销售收入的确认与会计核算产生了较大的影响。

1、项目开发周期长，影响收入确认的时效性房地产开发的性质决定了，一个项目从取得土地使用权、立项审批报规报建到开工建设乃至项目竣工交付使用，少则需要一两年，多则三四年甚至更长时间。

受开发周期较长的影响，房地产企业销售收入的确认会相对滞后。

2、采取预售方式收款，商品房交付与收款相分离房地产企业属资金密集型行业，投资金额一般比较大。

为了缓解企业的资金压力，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。

由此形成商品房交付与收款存在较大的时间差异。

因此，开发项目尚未竣工交付投入使用前，是不能确认销售收入的。

3、开发成本计量滞后，影响成本确认由于建设工程的特殊性，一方面由于项目施工与其工程成本结算存在时间差异，导致成本计量落后于工程形象进度；另一方面，基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。

因此，在工程竣工交付以前，项目开发成本往往无法得到准确的计量。

鉴于上述经营特征对房地产开发企业销售收入的确认与会计核算的影响，再加之企业会计准则对收入确认的模糊规定，许多房地产开发企业为了不同的目的，往往选择有利于自己的收入确认原则。

如个别企业选择有利于提前确认利润以粉饰会计报表的“签约收款原则”；有些企业选择有利于税收筹划以及盈余管理的“产权过户原则”。

到底应该如何公允、合理的确认房地产开发企业销售收入呢？（二）销售收入确认的条件《企业会计准则第14号――收入》明确规定： “第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； 3、收入的金额能够可靠地计量； 4、相关的经济利益很可能流入企业； 5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

房地产开发企业增值税会计处理案例分析

房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。

随着房地产市场的持续发展，房地产开发企业在经营过程中需要面对各种税收问题，其中包括增值税。

增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的一种税收，对于房地产开发企业来说，增值税的会计处理尤为重要。

本文将从税收的角度上，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析。

案例分析：某房地产开发企业在某市开发了一处商业综合体项目，项目总投资为1亿元，其中土地成本为3000万元，建筑工程费用为6000万元，安装工程费用为2000万元，设备购置费用为1000万元。

项目于当年完工并取得了使用权。

在项目竣工后，企业预计该项目的销售额将超过1.2亿元。

按照国家税务局规定，房地产开发企业应当按照主营业务收入的17%税率交纳增值税。

请根据以上情况进行会计处理。

解析：根据案例中的情况，我们需要对该房地产开发企业的增值税进行会计处理。

根据企业预计的销售额，我们可以计算出增值税额。

销售额为1.2亿元，按照17%的税率计算得出增值税额为2040万元。

这是企业在销售房地产项目后应当交纳的增值税额。

接下来，我们需要对企业在建设房地产项目过程中发生的各项费用进行会计处理。

根据我国《企业会计准则》的规定，企业在取得资产、服务或者债务等方面发生的费用，需要进行相应的资产或者费用确认处理。

根据案例中的情况，土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用均为企业在房地产项目开发过程中发生的费用，应当予以确认处理。

具体操作步骤如下：1.确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用。

企业应当根据相关凭证和交易记录，确认这些费用的具体数额，并在财务会计准则的规定下进行相应的确认处理。

2.确认资产成本。

确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用为资产成本。

在财务报表中确认为固定资产，并在资产负债表中体现。

3.确认增值税。

根据企业发生的土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用的增值税额，分别予以确认处理。

收入确认的会计职业判断以房地产销售收入确认为例

3、产权证书办理阶段：产权证书是购房者拥有房屋所有权的证明。在产权证书办理阶段，开发商仍需承担一定的义务和风险，如协助购房者办理产权证书等。因此，在产权证书办理完毕前，开发商仍需将相关款项作为负债处理，待证书办理完毕后再进行收入确认。
三、房地产销售收入的会计职业判断
会计职业判断是会计人员根据会计准则和相关法律法规，结合企业的实际情况和经验，对经济业务进行会计处理的过程。在房地产销售收入的确认过程中，会计职业判断尤为重要。具体表现在以下几个方面：
收入确认是在完成交易或提供服务后，确认收入的时间和金额的过程。收入确认涉及到判断何时可以合理地认为交易已经完成，以及可以确认的收入金额。这个过程需要遵循权责发生制原则，同时考虑到相关的风险和报酬是否已经转移。
收入确认的准确性对于评估企业的盈利能力至关重要，因此，它也是会计确认、计量与收入确认过程中的一个关键环节。
一、房地产销售收入的确认原则
根据《企业会计准则第14号——收入》的规定，企业应当在满足以下条件时确认收入：
1、商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；
2、企业既没有保留通常与所有权相的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠计量； 4、相关的经济利益很可能流入企业； 5、已发生或将发生的成本能够可靠计量。
1、对预售房收入确认的影响。新收入准则下，房地产企业需在客户取得商品控制权时确认预售房收入。与旧准则相比，新准则下预售房收入的确认时间可能滞后于风险报酬转移的时间。
2、对完工百分比法的影响。新收入准则下，房地产企业需要采用投入法和产出法来确定履约进度，并据此确认收入。这将对房地产企业的财务报表产生一定影响，具体体现在以下方面：
参考内容三

房地产开发企业收入确认的条件及相关案例

房地产开发企业收入确认的条件及相关案例房地产开发企业收入的确认是指确认经营活动中所发生收入的过程，以及确定收入应计入哪个会计期间的核算过程。

以下是房地产开发企业收入确认的条件及相关案例：1. 可确认收入的条件：a. 收入金额能够可靠确定；b. 收入的获取几乎是肯定的；c. 相应的经济利益将流入企业；d. 相关的成本和费用能够可靠确定。

2. 相关案例：a. 预售房款确认：某房地产开发企业完成某项目的预售房款收取工作，根据合同约定，购房者需提前支付一定比例的房款。

在购房合同达成后，该企业需确认收入，并计入相应的会计期间。

b. 商业租赁确认：某房地产开发企业将其商业用地出租给商户，并按照合同约定收取租金。

在租赁合同有效期内，每月准确收取租金后，该企业需确认相应收入，并将其计入相关会计期间。

c. 售楼处销售确认：某房地产开发企业的售楼处进行了一批房屋的销售活动，销售人员与客户签订销售合同，并接受一定比例的付款作为订金。

在签订合同并收到订金后，该企业需确认相应销售收入，并将其计入相关会计期间。

d. 售后服务确认：某房地产开发企业销售了一批房屋，并与购买者签订了售后服务合同，规定了购买者享有的售后服务范围。

在提供售后服务并付费后，该企业需确认相应的服务收入，并将其计入相关会计期间。

以上案例仅为示例，根据实际情况和企业的具体经营活动，房地产开发企业的收入确认条件可能会有所不同。

企业需要根据相关会计准则和规定，合理判断和确认收入，并确保收入的正确核算和披露。

房地产开发企业收入确认是会计工作中非常重要的一环，对于企业的经营决策和财务状况分析具有重要意义。

在确定收入的过程中，需要遵循一定的条件和原则，以确保收入的准确性和真实性。

以下将进一步探讨房地产开发企业收入确认的条件及相关案例。

首先，收入金额能够可靠确定是确认收入的重要条件之一。

即企业需要能够准确计量和确定收入的金额。

例如，在预售房款的确认中，房地产开发企业通过销售合同约定了购房者需要提前支付的房款金额，并确保在合同生效后收取相应款项。

房地产销售收入的确认

房地产销售收入的确认一、房地产销售收入的确认范围房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。

房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同；还有就是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。

房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。

房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。

二、房地产销售收入的确认原则房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。

房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。

按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。

在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。

等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。

在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。

第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。

第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。

第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。

房地产企业销售收入确认

房地产企业销售收入确认房产开发企业所得税收入确认是在营业税收入确认的基础上进行的，主要包括完工产品销售收入确认、未完工产品销售收入确认、视同销售收入确认以及对外出租产品租金收入确认四种情况。

笔者现根据《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》、《营业税暂行条例》、《营业税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）等有关规定，对房产开发企业所得税收入确认方法进行总结。

完工产品销售收入的确认企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明其中一个条件即视为已经完工产品。

在销售时一般都要签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，因采取的销售方式不同，收入确认的方法也不同。

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品时于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认收入的实现。

这里的“取得索取价款凭据（权利）之日”一般是指书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成（所有权或使用权转移）的当天。

（二）采取分期收款方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品时按以下原则确认收入的实现。

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品时，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，应按销售合同或协议中约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

房地产开发企业房款收入确认及分析

房地产开发企业房款收入确认及分析摘要：房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理及服务的综合性行业，是我国国民经济发展的重要产业。

近几年来，我国房地产业经历了发展壮大的一个时期，如今又面临前所未有的大力调控，加之本身经营业务的复杂性，需要财务人员适应新形势下的财务工作要求，提高对本行业的专业知识把握程度，以便更好地为企业服务。

本文着重讨论房地产开发企业的房款收入确认，并在此方面加以分析。

关键词：收入；条件；确认；计量中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）04-0-02一、收入概述收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

按经营业务的主次不同，分为主营业务收入和其他业务收入，按企业从事日常活动的性质不同，分为销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入、建造合同收入。

本文阐述的房地产开发企业收入性质为销售商品收入。

二、房地产开发企业销售收入的确认及分析(一)房地产销售收入的确认对于房地产开发企业来说，商品房销售是其获得收入的主要来源，房地产企业通过销售商品房获取收入扣除相关成本费用后，实现利润，以获得企业的持续发展与壮大。

因此，销售的确认与计量是十分重要的，由于商品房本质上是一种特殊的商品，因此，首先应先了解一下普通商品销售收入的确认条件，再予以比较。

根据《企业会计准则第14号-收入》的定义，商品销售收入应同时符合以下五个条件，才可确认为营业收入的实现：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方。

②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。

③收入的金额能够可靠的计量。

④相关的经济利益能够流入企业。

⑤相关的已发生的或将发生的成本能够可靠地计量。

房地产开发企业在销售商品房及其他建筑物和以买卖方式转让土地使用权取得收入时首先要遵循上述会计准则关于商品销售的确认标准，但由于商品房及其他建筑物和土地使用权属于比较特殊的商品，以及我国当前房地产企业经营活动的复杂性，完全按照《企业会计准则》的标准来确认收入是不现实的，房地产开发企业应根据自身的经营特点和实际情况，按照实质重于形式的原则确认收入。

房地产销售收入的确认

房地产销售收入的确认概述房地产销售收入的确认是指，在进行房地产销售后，确认该销售的收入，这涉及到会计准则和会计处理的问题。

这个过程需要考虑多种因素，并根据会计专业标准进行确认。

收入的确认原则根据会计准则，收入应当在以下条件满足时确认：1.可以确定收入数量和金额2.会计期内发生的交易，当现金收入到账时3.卖方已经履行了交付产品的义务4.买方对产品有了实际支配权以上四个条件都是必须满足才能确认收入，对于房地产销售，其中第三和第四个条件比较难以界定。

房地产销售中的问题1.到底什么时候算是交付产品2.买方什么时候可以拥有实际支配权以上两个问题在房地产销售中较为棘手。

交付产品问题在房地产销售中，交付产品通常不是留给买方的，而是由房地产商在项目完成前进行交付。

在这种情况下，会计准则规定，房地产商应当在产品交付之后，按照产品的物理完成情况和销售合同的条款确定收入的数额。

例如，在一个房地产项目中，如果是按照三个阶段完成的，那么在每个阶段交付后，都可确认相应的收入金额。

实际支配权问题实际支配权是指买方可以对产品进行自由支配和管理，而房地产开发商只是产品的出售方。

在购买房屋的过程中，通常存在居住权和物业管理权的分离，这个过程需要由会计师考虑，并根据实际情况判断是否可以确认收入。

如果买方在付款时，就可以获得实际支配权，那么此时就可以确认收入。

但如果买方需要等到房子建成之后才能获得实际支配权，那么收入的确认时间就需要推迟到这个时候。

认可应收账款在房地产销售过程中，应收账款也同样需要被认可。

当所有的条件都已满足后，应收账款金额可以被确认，并将其列入公司的资产负债表中。

值得注意的是，如果公司有收到定金等相关的款项，这些款项的金额也应该被列入应收账款中。

以上内容介绍了房地产销售收入的确认及认可应收账款的过程，这是一个需要注意并遵循会计准则的复杂过程。

房地产销售商需要遵循准确计算收入的原则，并尽量避免错误判断时造成的会计影响。

房地产企业五步法收入确认案例(3)

房地产企业五步法收入确认案例例：某房地产开发公司于 2019 年 8 月取得 A 地块土地使用权并用于商品房开发。

同年 12 月该公司取得 A 地块商品房预售许可证，并同步开始进行预售。

该公司为了加快房屋销售，推出购房送车位的优惠活动。

当月与客户签订的预售合同金额 327 万元，合同约定客户应在本月底前支付首期房款 100 万元（其中定金 30 万元），剩余 227 万元房款通过向甲银行申请贷款支付。

同时该合同还约定该公司需于 2020 年 12 月31 日前，取得《房屋竣工备案证明》及《房屋测绘报告》，并将房屋交付给客户使用。

赠送的车位应于 2021 年 3 月 31 日前达到可使用状态并交付给客户。

2020 年 3 月 31 日，甲银行将客户按揭贷款手续办理完成，并通过银行转账的形式将 227 万贷款转款至该公司银行账户。

2020 年 12 月 31 日，该公司将取得所售房屋《竣工备案证明》及《测绘报告》，并向客户送达《房屋交付通知书》，客户于当日收到了房屋。

2021 年 3 月 31 日，该公司将赠送的车位交付给客户进行使用。

该公司适用的增值税率为 9%，以上金额均为含税金额。

现将新准则下的“五步法”模型结合案例进行收入的确认和计量分析：第一步，对预售合同进行分析。

此时客户虽然只支付部分款项，但剩余款项通过甲银行贷款的形式很可能收回。

合同对双方权利和义务，支付条款等均做了详细说明，同时该合同具有商业实质，符合新准则中合同存在的条件。

第二步，分出预售合同中的各单项履约义务。

该公司与客户签订的预售合同中包含转让房屋及车位的承诺可进行明确区分，且客户可以在使用商品时分别受益。

因此，该合同中转让房屋及车位活动，各属于可明确区分的单项履约义务。

第三步，对预售合同中的交易价格进行确定。

该公司因履行合同约定，预期有权按照合同价款 327 万向客户收取相关款项，故该合同交易价格为 327 万。

在案例中该公司的采取收款方式为先收取部分首付款，然后允许客户通过银行按揭贷款的形式支付剩余房款。

收入准则应用案例-预售商品房的收入确认

收入准则应用案例-预售商品房的收入确认【例】甲公司是一家中国境内的房地产开发企业，在中国境内从事房地产住宅项目的开发与销售。

甲公司于220年1月通过招拍挂取得一块土地使用权，并在该块土地上开发A小区商品房，于同年10月取得预售许可证之后开头预售A小区商品房，估计将于222年6月竣工后交付给客户。

221年3月1日，甲公司和某客户签订商品房买卖合同，将A小区的一套商品房预售给购房人该客户(买受人，下同)，付款方式为客户于合同签订日一次性全额支付合同价款。

合同的主要条款商定如下：1.甲公司向该客户预售的商品房为：A小区1号楼1单元3层303室；2.甲公司不能将该商品房出售给合同商定的购房人之外的其他方；3.该商品房应于222年7月31日前交付给购房人，该商品房在建期间购房人不拥有该商品房的法定全部权，不能将在建商品房用于出售或抵押；4.在下列情形下购房人有权解除合同：(1)购房人所购商品房套内建筑面积误差比肯定值超过3%；(2)甲公司逾期交房超过30天；(3)房屋交付后，主体结构质量不合格。

除上述情形外，假如购房人单方要求解除合同，应当向甲公司支付合同价款的20%作为违约金。

本例中，甲公司的履约义务为向指定购房人销售建筑的商品房，针对该项履约义务：(1)甲公司负责建筑商品房，商品房在建期间购房人尚未取得相关商品房的法定全部权，购房人并不能够在甲公司建筑商品房的同时即取得并消耗甲公司建筑商品房所带来的经济利益。

(2)甲公司在其自己拥有土地使用权的土地上建筑商品房，商品房建筑期间购房人尚未取得相关商品房的法定全部权，无法将该在建商品房用于出售或抵押，也无权主导房屋的建设、转变房屋设计或用途，表明购房人不能主导该商品房的使用并从中获得几乎全部的经济利益，因此，购房人不能够掌握甲公司履约过程中在建的相关商品房。

(3)合同商定购房人与甲公司销售的商品房为指定楼栋门牌号的唯一房屋单位，甲公司不能替换向购房人预售的房屋单位，也不能再与购房人之外的其他方签订该指定商品房的买卖合同，甲公司将根据合同商定建筑房屋并按期交付给购房人，因此，该指定商品房具有不行替代用途。

房地产开发项目财务分析案例

房地产开发项目财务分析案例一、引言随着中国经济的持续增长和城市化进程的加速，房地产行业在国民经济中的地位日益重要。

房地产开发项目具有投资大、周期长、风险高的特点，因此，对项目进行全面的财务分析，对于企业规避风险、制定战略具有至关重要的意义。

本文以某房地产开发项目为例，进行全面的财务分析。

二、项目概述本项目位于某二线城市的核心区域，总建筑面积为10万平方米，预计总投资为1亿元。

项目定位为中高端住宅，主要面向改善型需求的购房者。

项目计划分两年开发，预计第一年销售60%，第二年销售40%。

三、财务分析1、成本估算根据项目设计和市场情况，预计土地成本为3000万元，建筑成本为5000万元，营销成本为1000万元，管理费用为800万元，财务费用为200万元。

2、收入预测根据市场调查和历史数据，预计房屋销售价格为每平方米1万元，总计10万平方米，销售收入为1亿元。

3、利润分析根据成本估算和收入预测，预计项目总成本为8800万元，销售收入为1亿元，利润为2200万元。

4、现金流分析预计在项目开始时投入3000万元，第一年投入4000万元，第二年投入1800万元。

预计第一年收入7200万元，第二年收入2880万元。

预计现金流净额在第一年为3200万元，第二年为1680万元。

四、风险评估1、市场风险：房地产市场受政策、经济等多因素影响，存在不确定性。

应密切市场动态，合理调整销售策略。

2、融资风险：房地产项目需要大量资金投入，应融资渠道的稳定性和成本的控制。

3、开发风险：项目开发过程中存在诸多不确定因素，如工程进度、施工质量等，应加强项目管理，确保项目按时按质完成。

4、政策风险：政府对房地产市场的调控政策可能对项目产生影响，应政策走向，合理规划项目进度。

五、结论与建议通过本次财务分析，本项目具有较好的盈利能力和现金流表现，预计可实现利润2200万元。

然而，在实施过程中应充分考虑市场、融资、开发和政策等风险因素，制定相应的风险应对策略。