(招商策划)武汉光谷世界城商业步行街项目分析定位招商全程报告

（招商策划）武汉光谷世界城商业步行街项目分析定位招商全程
报告
光谷步行街商业定位报告
目录
第一部分：市场背景调查分析
一、武汉市商业发展状况概述
二、武汉商业发展规划
三、商业网点发展的导向
四、武汉商业主要预期目标
五、现有武汉商圈的分析
六、项目周边市场光谷商圈的分析
七、武汉市居民消费需求分析
八、武汉类似复合商圈调研及分析
九、市场预测分析
十、市场调查综述
第二部分：商业步行街营销定位
一、目标消费群设定
（一）、目标消费群体范围
（二）、目标消费群体类别
（三）、目标消费群体购物消费模式的设定
（四）、目标消费群体购物消费特征
二、初步市场定位
（一）总体开发战略及思路
（二）商业经营功能定位
（三）商品定位
（四）市场竞争定位
（五）市场定位
（六）经营目标定位
（七）项目业态定位及规划
（八）项目经营方式定位第三部分：招商方案
一、招商宗旨
二、招商策略
三、招商策略控制
四、招商模式
五、招商进度和开业计划
第一部分：市场背景调查分析
一、武汉市商业发展状况概述
在中国历史上，武汉市以其特有的区位优势和便利的交通运输条件而成为中国重要的进出口贸易中心和著名的商品集散转运中心。

17世纪中叶，汉口即成为中国四大名镇之一。

19世纪中叶，汉口成为对外通商口岸，商业更趋发达，特别是对外贸易有较大的发展，到20世纪初，武汉进出口贸易占全国贸易额的12.04％，仅次于上海而居第二位。

20世纪30年代，武汉进出口贸易仍居全国第三位，随着内外贸易的发展，武汉的金融业也迅速发展起来，并逐步成为中国重要的金融中心之一。

中华人民共和国成立后，武汉成为国家建设投资的重点地区。

1982年底武汉的工业产值、工业固定资产产值和实现的利税额，均居全国第四位而仅次于上海、北京、天津。

20世纪90年代，三峡工程建设使得处于长江中游地带的武汉在国家经济发展中的重要位置又得到进一步加强。

一些高新技术产业（如光电子信息）开始在武汉形成，而且国家批准武汉为对外贸易口岸，武汉作为中国内陆地区贸易中心和转口码头的地位和作用得到增强。

武汉是全国商品的重要集散地，市场辐射范围遍及华中和中原地区（主要指汉口而言）。

近5年来，全市各类商品市场从385个增加到612个；全市商业街从10余条综合性街道发展到有精品街、品牌街、电子街、美食街等众多专业商业街和中山大道商业景观街、江汉路商业文明街等特色商业街。

近十几年来，武汉企业改革逐步由经营形式的改革向产权制度改革深入，由单一商品经营向资本运营转变。

1986年，武汉商场在国内商界率先进行股份制改造，并成为中国第一家商业企业上市公司。

名牌企业采取收购股权和托管、连锁等经营方式，调整了企业组织结构和经营结构，扩大了名店效应。

尔后，中商集团徐东平价超市，武汉华联超市，中百集团仓储商场，“家乐福”等国内外20余家大型超级市场和仓储式商场竞相开张。

当代国际零售业流行的新型业态开始启动。

二、武汉商业发展规划：
“九五”期间以来，武汉市商业网点已形成多元化投资格局，促进了各类商业网点的快速发展。

2002年，全市各类商业网点为11.5万个，比1995年的9.4万个增长22.3%；各类商品交易市场697个，比1995年的405个增长72.1%.
城区人均拥有零售商业营业面积达到0.8平方米。

不断提升商业网点功能档次，已成为我市商业网点建设发展的主流。

规划期内我市商业网点建设和发展的主要任务为：通过创新业态，发展连锁，提升功能，加强汉口中心商业区的建设；推动中南路、钟家村两个市级商业中心的繁荣繁华；培育发展后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖等30个市级商业副中心（亦即区域商业中心）；培育一批专业特色商业街；在居民集中区规划设置一批社区商业中心；逐步在中心城区减少商住混杂的低水平小网点。

大力发展远城区各城镇的多种类型网点，在11个重点城镇和城关镇增加商业业态和业种；在中心镇及一般建制镇，引导发展具有规模经营、规范服务特点，能满足居民和农民生活、生产需求的商业网点。

三、商业网点发展的导向：
中心商业区:服务范围对象以区域以外消费者为主。

使该区域成为华中地区第一流的现代化、多功能的商务活动中心。

规划范围以中山大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大道、建设大道延伸，适时扩充至王家墩区域为范围。

该区域内发展的重点为：突出解放大道中段武商片的繁荣繁华；提高中山大道商业景观街的品质；提升江汉路步行商业街的功能档次；引导汉正街包括沿河大道、大兴路等地段商业网点由数量扩充逐步转向质量提高；培育沿江大道，建设大道贸易、休闲的特色优势；建设京汉大道（桥口路至黄浦路）的商品集中经营区域，形成一条与轻轨交通线人流聚集相适应的购物、休闲长廊；配合王家墩区域规划的实施，建设商贸、餐饮、酒店等服务网点，力争提升其能级。

大力引导发展促进中心商业区功能提升的金融保险、信息咨询、中介服务、宾馆酒楼、写字楼宇等配套经营服务业。

为引导有序竞争，促进网点功能完善，该区域拟大力培育专业特色街，引导和支持现有网点调整经营结构，鼓励发展连锁经营、单店营业面积适中的超级市场、家居、装饰建材、通讯、服饰、工艺品等大型专业店和专卖店、专业店、便利店及特色餐饮店；适度控制单店营业面积在5000平方米及其以上商业零售网点的新建、改扩建；限制危险化学品、加油站，农贸市场等网点的设置。

市级商业中心:指商业中度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近50%为区域以外消费者的繁华商业中心。

形成分别联系三镇，具有经营特色的市级商业中心。

规划以武昌中南路和汉阳钟家村地段为核心分别形成我市市级商业中心。

中南路商业街区以中南商业大楼、中商广场等大型商业网点等为主体向徐东路和武珞路方向延伸。

钟家村商业街区以汉商总部等大型商业设施为主体向周边延伸。

在中南路、钟家村为核心的两个市级商业中心大力优化经营结构，不断提升功能。

重点引导现有各类优势企业，采取多种方式，逐步形成卖场特色分工，积极引进各种品牌和优势经营企业，大力发展专业店、专卖店和特色餐饮店，进一步完善购物功能，增强贸易、娱乐、休闲、商务等功能，
市级商业中心拟鼓励发展单店规模适中经营家居、装饰建材、家电、通讯、服饰、布艺、汽车和配套服务、工艺品等的大型专业店，以及各种品牌专卖店、各类专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000平方米以上的综合超市、百货店；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。

市级商业副中心（亦即区域商业中心）：指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。

规划培育、建设的三种主要形式为：
1、沿街式。

以沿街商业网点主体，形成配套服务行业较为齐全，方便购买，满足周边不同层次消费需求的区域性综合型商业街区。

在已初具规模的商业街区，适宜培育和建设不同风格的专业商业街，发展单店面积适中的大型综合超市或超级市场及其它新兴业态，提升市级商业副中心的购物、休闲、娱乐等功能，带动周边社区商业中心的结构合理、功能完善。

2、板块型。

在沌口、常青、关山、古田、后湖、四新等地，与即将建设的城市大型公共设施相配套，利用完善的交通网络，分别选址规划建设大型购物中心（即MALL），形成以百货店、仓储式商场或大型综合超市、大型专业店为核心店，组合各类专业店、专卖店、餐饮店等特色店铺的具有各类零售业态、服务设施的集合体，突破以商业街为主要形式的市级商业副中心的单一模式。

3、组团式。

在鲁巷等地配合零售商业网点的建设，发展批发、中介经纪等贸易服务网点，丰富市级商业副中心的内涵，提升其功能档次。

对汉口火车站前、南湖等地，适宜发展超市、专业店、专卖店等新兴流通业态，形成新型商业群落，构筑与住宅组团相适应的商贸服务业格局。

引导市级商业副中心提升功能档次，倡导发展独立座落的商业网点群，鼓励发展单店营业面积在5000平方米以下的大型综合超市和经营家居、装饰建材、家电、服饰、布艺、通讯、工艺品、汽车及配套服务等大型专业店、以及规模适中的专卖店、专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000平方米以上商业设施的新建和改扩建；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。

专业商业街：指开展专业性、系列化商品和服务经营的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街。

重点培育桥口路美食街、台北路风情街、吉庆街美食街、彭刘杨路美食街、龙阳大道汽车及配套服务特色街、解放路商业街、顺道街、京汉大道江汉路至航空路、小东门装饰建材街、保成路、前进四路和五路电子商品街、大智路通讯器材街、香港路、友谊大道市场群落等，引导调整经营结构，扩大特色经营规模，提高专业特色水平。

在中心商业区、市级商业中心和市级商业副中心，结合不同地段的历史文化、人文环境、商业特色，引导建设和发展一批有规模和影响的信息通讯、餐饮娱乐、男女用品、家电电器、花卉宠物、儿童玩具、酒吧、休闲等适应现代消费趋势的专业商业街。

限制设置与专业商业街整体功能不协调匹配的经营网点。

社区商业中心：指设置在居民居住区，以当地居民为服务对象的商业集中区域。

这是方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。

社区商业中心网点发展的重点依次为：居住区以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等，适度设置废旧物品收购等网点，限制商住混杂的网点设置，关闭治污不达标等扰民网点，形成社区商业服务中心的功能依次递增、不断完善的格局。

批发市场设置区域：指由城市规划定点，用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施，体现商品集散综合功能的区域。

引导物流企业和物流基地、新建或迁移的大型专业和综合商品交易市场，在中环线周边和外环线的常福、东山等地设置，增强城市商业的集聚辐射功能。

发展的重点为规划的物流企业和物流基地、新建的现代物流配送中心以及农副产品、家居、汽车及相关服务、装饰建材、钢材等大型商品交易市场，利于向省内及邻省等地辐射。

四、武汉商业主要预期目标：
建成4座以上融购物、餐饮、旅游、娱乐、休闲、文化功能于一体的10万平方米以上的现代大型购物中心；
营业面积在3000平方米以上的大中型综合超市发展到90家以上；
营业面积在500-3000平方米连锁经营的超级市场达到2000家左右；
营业面积在5000平方米以上的仓储式商场发展到10家以上；
营业面积在3000平方米以上经营家电、建材、家居、服饰、汽车等商品的大型专业店发展到60家左右；
培育实行连锁经营的便利店、专卖店、专业店达到2000家以上；
营业面积在5000平方米以上的百货店达到35家左右；
营业面积在3000平方米以上的大型特色餐饮店、酒楼达到50家左右。

中心商业区、市级商业中心功能进一步完善，集散能力进一步增强。

在解放大道、建设大道、沿江大道、鲁巷广场、洪山广场等地段形成多点位的商务集中区，参与实施王家墩区域商务区建设规划，吸引国内外优势企业或分支机构聚集。

建设辐射范围500公里左右的现代商贸物流配送中心10个；培育功能齐全、特色突出的面向全省、全国的商品交易市场10个左右。

培育发展特色专业商业街20条左右；
建立具有规模和经营特色的市级商业副中心（亦即区域商业中心）10个左右；
培育发展功能完善的社区商业服务中心80-100个。

城区人均拥有零售商业营业面积在1-1.1平方米左右。

五、现有武汉商圈的分析
商圈：指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围零售店的销售活动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。

不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。

武汉江汉路精品购物一条街（江汉路商圈）
江汉路步行街的定位是精品购物休闲旅游一条街，路边不再设“路肩”，路面与两边店铺落地橱窗连成一体，行人观景、行走、购物有如走进一家“巨型露天商场”。

江汉路现有各类商业门点305处，其中步行街范围内（武汉关至江汉四路）有门点183处，涉及服装、家电、餐饮、金融、百货等51个行业。

从江汉关至鄱阳街口400米距离形成以金融业、保险业为主体的商业区段。

从鄱阳街至中山大道300米距离，形成以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体的商业区段，如精益眼镜店、老亨达利钟表店以及班尼路、李宁服饰、大台北鞋城、高邦服装、百世吉、鄂尔多斯等专卖店。

从中山大道至江汉四路510米距离，形成以中心百货商店、港澳中心等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。

同时，一部分商家根据市场发展趋势和自身条件进行结构调整。

中心百货商店已退出五金、水暖、小百货等品类经营，突出中、高档有特色的商品经营。

汉商集团汉口商场改建为“女之都”，营业面积达22000平方米，专营妇女吃、穿、用、玩、健身、摄影、美容等名牌商品和现代服务项目，成为全国最大的专卖店。

万达商业圈
武汉万达商业广场三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、两大休闲广场相互连接，500多家独立店铺形成纵横交错的步行街。

据调查，若顾客在每个店停留一分钟，将耗时近10个小时。

武汉万达商业广场有三大主力店“沃尔玛超市”、“大洋百货”、“时代华纳”数码影城，总卖场面积13万平方米。

武汉百年老街司门口（司门口商圈）
对于老武汉人来说，以“司门口”为中心的解放路商业街是武汉商埠的发源地，见证了武汉民族工商业兴衰的历史。

但至今日，该商圈却显现出衰退的趋势。

门面低矮、狭仄的人行道是本商圈的外在特征。

1995-1997年是其鼎盛时期，年社会商品销售总额一度达到10亿元。

聚集了司门口商业大楼、广东商城、九通商厦、武昌商场、维新服饰城、大中华酒楼等企业，由于所处的三镇交汇的地理位置，街道口、关山、青山的消费者都到司门口购物，家住汉口的市民也经常过江购物。

1998年前后，司门口开始逐步衰落，目前解放路商业街年社会商品销售总额只有2亿元左右。

落伍原因：我们分析认为，解放路商业街萎缩的外在原因是江汉路等大卖场吸引了顾客的兴趣点，此外，群光广场、中商广场、亚贸广场等新兴商业中心对司门口的消费群体进行了分流；内在原因是它丢掉了原有的传统品牌，而新的经营理念又没有学会，未能跟上市场经济高速发展的步伐，自身出现停滞；其三，“步行时代”形成的老商业中心，在交通设施等方面达不到“车行时代”的要求。

徐东商业圈
该商业圈目前已经形成了自己的特色就是大而开放型的卖场，现聚集了徐东平价，凯旋门广场，麦德龙，好美家及中商销品茂（正在招商）等大型开放式卖场，聚集了来自青山，武昌及汉口部分地区的消费者。

中南商业圈
该商业圈亦是武昌发一个传统商业圈。

主要以中商集团的系列卖场为主，配以周边的家乐福，金马家居等，主要消费人群以武昌为主。

武商商业圈
该商业圈亦也是汉口的一传统商业圈。

武商集团旗下卖场在此形成扎堆效应，SOGO，汉商新武展中心等，以其良好的商业氛围吸引了武汉三镇的消费者来此购物、休闲。

钟家村商业圈
该商业圈亦是一传统商业圈，汉商集团最早在这里安营扎寨，吸引了汉阳的广大消费者；但目前的汉商已逐渐向会展业及其他行业转向，随着近年来房地产开发的火爆，目前已有铜锣湾，闽东国际城正在紧锣密鼓的建设，准备在钟家村重塑该商业圈。

根据上述描述对武汉商圈的综合概述：
消费特点：武汉有四大商业上市公司，同时这四家分别分布于武汉三镇，其中汉口二家，武昌汉阳各一家，这也恰恰反映了武汉的商业格局是以汉口为商业核心，同时也反映了汉口是商业重镇，武昌是文化科技重镇，汉阳是工业及物流重镇的武汉城市发展布局。

这也是为什么汉口的商业氛围浓厚，而武昌，汉阳的消费者去汉口购物的根本原因之一，同时也是为什么江浙等外省人更愿意到汉口投资购买商铺的原因。

武汉商圈的发展方向：从上世纪九十年代开始，武汉商业“重心”几经更迭。

六渡桥、车站路、司门口……随着国有老百货商场的“淡出”，随着城市交通、市政、住宅建设的“扩张”，原以区属商业为核心的部分商圈日见式微。

武昌徐东路、汉阳沌口、洪山“光谷”等新兴地区“商情”逐渐走强。

购物中心———扎堆商圈”，正步入以销品茂为代表的“第四次流通革命”。

其表征是，由单一的购物功能，转向以满足城市商业休闲为功能的“一站式”消费诉求。

整个武汉商圈的市场竞争分析：随着改革开放的深入和国企改革的逐见成效，武汉的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。

武汉的地理位置决定了它将是众商家竞争的地方。

武汉出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（广东）资北上、北（北京）资南下、东（上海）资西进和外资投入的大好局面。

武汉商场、中南商场、汉阳商场、中心百货、王府井、佳丽、家乐福、麦德隆等的存在，另外“武汉市分三镇，商业发达，区域呈多极发展，来自百货业、超市的竞争尤其激烈。

”武汉市商业网点建设存在的薄弱环节主要表现在，商业网点布局不够合理，功能不够齐全，特色不够鲜明，局部地段商业网点疏密不均，业态雷同；部分商业设施陈旧，停车场所不足；新兴住宅区商业网点发展滞后，项目配套不全等。

关键点综述:
1.武汉国有商业态势
从外部市场竞争格局来看，武汉国资零售业的市场占有率渐趋下降，民营和外资零售商逐渐获得主导地位。

在国有商业内部，也产生了产权制度变革的需求，国有资本逐渐退出、各种其他性质资本进入成大势所趋。

2.武汉不同零售业态竞争优势的塑造
不同业态的零售商，其竞争优势的塑造有不同的途径。

超市业态通过广泛布店来延伸品牌影响、扩大规模、降低采购成本，以达到增强竞争力的目的。

而百货业态来由于在全国布点需要大量的资金，同时管理跨度、物流半径的扩大都需要付出高昂的成本，因此增强在本区域内的市场控制力更具有现实意义。

3.外资商业企业
全面开放以后，尽管对外资零售商进入中国市场基本已经没有限制，但外商也不会“遍地开花”式的发展业务，市场拓展策略通常是以某一个或几个区域性零售市场为突破点，然后辐射到其他地区。

即便是WALMART（沃尔玛）也不例外。

4、有扩大、延伸连锁经营领域的趋势
5、有进一步提升商业中心的功能的特点
提升解放大道中段、中山大道中段、徐东大街、中南路、钟家村、十升路等商业中心、商业特色街的功能和服务水平。

6、2004年各大商场发展特点
1)不断研究消费需求，调整经营结构，扩大品牌经营。

2)研究各种促销措施，紧抓假日经济。

鲁巷广场购物中心充分利用“元旦”、“春节”两节合一的销售高峰，推出大型营销活动，以质优价低的特价商品轮番出击，吸引了周边的消费群，创造了鲁巷广场四年来月销售过亿元的最高纪录。

群光广场设法拓宽双休范畴，把一周的营业时间分成三段：周一至周四、周五至周六、周日。

三段开门与打烊的时间各不一样，充分适应了顾客的需求。

3）以商品销售为中心，扩大多功能服务。

近几年，各大商场都在加速经营结构调整，从传统零售业转向复合业态经营。

4）理性促销，努力提高销售质量。

鲁巷广场购物中心根据鲁广社区消费相对稳定的特点，不盲目跟进其它大型商场的送券狂潮，在“五一”、“十一”以及圣诞、店庆等重大节日开展促销时，以利润为中心策划营销活动，促销力度虽不比2003年，但实现的销售毛利却大幅度增加。

5）发展自营品牌经营，提高企业经济效益。

六、项目周边市场光谷商圈的分析
1、周边社区商业开发状况
2、周边住宅开发分布图
周边部分已建项目：
光谷中心花园：11.6万㎡巴黎豪庭:35.5万㎡虹景花园:1.1万㎡剑桥春天:25万㎡
广厦华庭:6万㎡慧谷时空:3.9万㎡
光谷国际:10万㎡高科大厦:3万㎡
光谷创业街:21万㎡保利花园:43.36万㎡洪福家园:10万㎡七零社区:6.2万㎡
枫林上城:13.8万㎡阳光城:14万㎡
金地太阳城:23万㎡关山春晓:35万㎡
坐标城:40万㎡国际企业总部:40万㎡
万科城市花园:39万㎡银河湾:30万㎡
英伦城邦:18.9万㎡
3、项目周边在售(租)商业项目销售概况
4、项目周边沿街铺面业态及租售情况
5、“武汉光谷项目”周边共有居委会：
华中科技大学东校区、中南财经政法大学南湖校区、中建三局、学府、博苑、太阳智慧城、关山口、关山路、沙湾、南望、关南、黄金山、通惠、城南新居、徐东、金桥、石牌园、联合、狮南、建材、左岭、祥龙、王店、鲁巷街、长山、和平、板桥、武珞、广埠屯、张家湾、鼓风。

其中在项目周边的老社区主要有：关山口、关山路、鲁巷街、华中科技大学东校区、鼓风
村委会：关山村
原有老社区房屋栋数大概为：200栋左右（6层以上）
6、“武汉光谷项目”周边办公、住宅、酒店配套
(1)本项目与各大学，中学，小学，娱乐/写字楼/酒店的直线距离。