报建员工作应知应会

报建员工作应知应会

作者；yinkeyou

一；前言

改革开放以来，随着我国国民济济的快速增长，我国的城乡基本建设也在迅速地发展，报建员作为一种新兴的职业，也越来越受到人们的关注和重视，一些地方政府的城乡建设规划部门也正在积极地组织各单位的报建员实行专业知识的培训和考核。但是，由于我国各地市制定的《城乡建设规划管理技术规定》在一些技术性规范上各有不同之处，我们也很难将这些资料汇编成一本能在全国统一施教的报建员培训教材。目前，各地编制的报建员培训教材内容，无非是贯彻性地宣讲本地城市建设规划部门制定的《城乡建设规划管理技术规定》，至于报建员真正要掌握的关于我国的土地使用的基本原则和城市规划学方面的基本原理却很少涉及。针对这些教材中存在的一些缺陷和不足，笔者根据我国土地使用的基本原则和城市规划学的基本原理，结合笔者多年来从事建设工程项目规划和建设工程项目报建的经验，撰写了这扁小文，文中详细的介绍建设工程报建工作的基本原理和报建员应掌握的一些关于我国土地使用的基本原则和城市规划学的一些基本原理以及报建员应掌握的一些基本知识。

二；建设工程进行规划报建的基本原理和建设工程在规划报建中使用的一些常用术语的解释

建设一个工程项目就必须先有土地，本小节先介绍一下我国土地的所有制关系、土地的使用性质和土地的出让、转让和划拨的方式。

1；什么是“土地的所有权、使用权和城镇国有土地使用权出让、转让与划拨土地使用权”；

土地作为一种可开发利用又可以经营的自然资源，依照我国的社会制度和所有制形式，实行土地的社会主义公有制，即；全民所有制形式和劳动群众集体所有制形式。在我国，土地的所有权与使用权是分离的，即；土地的使用权

是可以实行出让或转让的。

城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

所称的城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地的使用权，进行土地开发、利用、经营。

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，土地使用权出让应当签订土地使用权出让合同。

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权，划拨土地的使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。

2；什么是“土地红线图”与“建筑红线图”；

简单地说，土地红线图是指定了建设项目的用地范围，而建筑红线图则是限定了建筑物的具体位置、建设规模和建筑空间条件。这两份图纸都是报建员在建设工程施工前必须办理的文件。土地红线图是由当地的国土资源管理部门

颁发，建筑红线图是由当地的建设规划管理部门颁发。

国土资源管理和城市建设规划管理本来是分属两个不同的管理机构，随着政府机构的改革和为了提高政府机关的办事效率，目前，有的地区已把这两个机构合并在一起，称为；“规划与国土资源局”。也有把规划局与建设局合并在一起，称为；“规划建设局”的，但不管怎样，这两个机构在业务上是分开的。3；什么是“红线退让”；

必须在当地的建设规划管理部门取得《建设用地规划许可证》后，国土部门才会给你圈定土地的使用范围，叫“土地红线图”，但是，土地红线图绝对不是建筑红线图，建设规划管理部门在制定你的建筑红线时，你的建筑红线可能会要做出一些必要的退让，常见的退让方式如下；

（1）建筑间距的退让；如果在你的建设用地相邻的地域内有建筑物，不管是已建的、在建的或是在今后的城市规划建设中拟建的，你的建筑物都要与它保留一定的建筑间距，这个距离是多少，各地规划部门根据各地的特点，制定了相应的技术管理规定，必须按规定执行。保障建筑间距的原理是；其一，是要充分保证建筑物的日照面和采光面。其二，是根据流体力学原理，如果两栋建筑物相距太近的话，相邻的两栋建筑物之间产生的上升热气流、或者在两栋建筑物之间有气流通过的话，都会在这两栋建筑物之间产生一个负气压，这个负气压，对建筑物和建筑物周边的环境不利。

（2）规划道路红线的退让；各地的城市建设规划管理部门会根据城市的规模和城市空间的发展以及今后城市交通流量的需要，给城市的未来规划出了一些主次要的交通干道，原来的道路也会要加以拓宽和拉直，还有，如果原来的道路两边的人行道没有绿化带或是机动车道与非机动车道之间没有隔离带等，也都会要进行完善，并制定了相应的道路拓展红线图，原则上规定了这些红线是不能改变的，遇到这样的情况，会要求你的建筑物做出道路红线的退让。

（3）主要人、物流通道，紧急疏散通道和消防通道的退让；建筑设计必须符合

交通组织设计、防灾减灾和人员紧急疏散和避难的要求，房屋之间必须留有消防通道，人口集中的地区，可能还会要留出“紧急集散地”。遇到这种情况，也会要求你让出一部分地方给人、物流通道、消防通道和人员紧急疏散和避难用。（4）市政管线退让；城市的主要管道和主要线路一般都是安设在马路（或街道）的两旁，如，给水、排水、中水、热力、燃气管道和电力、通信、路灯照明线路等，这些，你都要给它们留出安装、维修和今后管线扩容的空间。如果在未来的规划中将规划有管道遂道和电缆遂道的话，还必须按照这些遂道的施工面宽度做出相应的退让。

（5）无线信号通道（也称无线信号走廊）的退让；如，某地块刚好是处在雷达站和机场指挥塔或者是在发射塔与信号中继站之间，这样的块地一般是不允许建高大建筑物的，因为要保证两点之间的无线信号通道畅通，遇到这种情况，会要求你做出建筑退让。

（6）需要永久性保留的测量标志点的退让；依照《中华人民共和国测量标志保护条例》；建设在地上、地下或者建筑物上的各种等级的三角点、基线点、导线点、军用控制点、重力点、天文点、水准点，觇标、全球卫星定位控制点等，这些都是要求严格加以保护的，如遇到有这种情况，规划部门会要求你的建筑物做出避让或退让。

（7）电压安全等级距离的退让；如你的建筑物旁边有高压架空电线，你必须按照电路的电压等级，做出符合各种电压等级的安全距离的退让。

（8）其它；根据《文物保护法》规定，如果地上或地下有科研和考古价值的历史文物、受保护的宗教和民俗建筑物、古树、古井等，也会要求你做出退让。4；什么是“土地代征”和“代征土地面积”；

根据城市发展需要，当地的城市建设规划部门会在未来的城区内规划一些为城市功能配套服务的一些城市基础配套设施，如，商店、医院、学校、幼儿园、变电站、污水处理站、停车场等，这些城市基础配套设施也有可能刚好规