秦皇岛秦新大世界(商场)商业地产项目多向定位研究报告

秦新大世界(商场)商业地产项目多向定位研究报告第一部分、商户资源分析 (4)一、主力店商户资源分析 (4)1、主力店商户资源分析 (4)2、外地品牌主力店商户资源分析 (5)二、次主力店商户资源分析 (6)三、零售类品牌商户资源分析 (8)四、社区服务类商户资源分析 (9)第二部分：建国路商圈消费者分析 (10)1、消费者基础信息 (11)2、消费行为研究 (13)3、消费者对本项目看法 (16)第三部分、市场竞争分析 (17)一、项目周边商业竞争分析 (17)第四部分：商户访谈 (18)一、主力店商户访谈综述 (18)二、次主力店商家访谈综述 (19)三、零售类商户访谈综述 (19)1、品牌服饰访谈 (19)2、品牌服饰商户访谈分析 (19)四、社区服务配套类商户访谈综述 (22)第五部分：项目SWOT分析及竞争突破口 (22)一、项目SWOT分析 (22)1、项目优势分析（Strengths） (22)2、项目劣势分析（Weaknesses ） (23)3、项目机会分析（Opportunities ） (23)4、项目威胁（Threats ） (23)二、本项目竞争突破口 (23)第六部分：秦皇岛秦新大世界多向性定位方案 (24)一、市场空白点分析 (24)二、项目多向定位方案 (25)1、定位方向之一：社区商业中心 (25)2、定位方向之二：区域商业中心 (26)第七部分项目建筑规划设计方案 (28)1、项目地块指标 (28)2、方案规划举例： (28)第八部分项目招商销售收益预估 (30)一、项目销售即时收益测算 (30)1、项目售价初步估价依据 (30)2、返租销售策略 (31)3、项目销售面积与保留面积说明 (31)4、项目即时销售收益测算 (32)二、项目租金收益估算 (33)三、项目总收益及变化情况： ........................................................................... 错误!未定义书签。

附件1：零售品牌商家访谈表. (35)附件2：社区商家访谈表 (40)附件3：次主力店商户访谈 (43)第一部分、商户资源分析一、主力店商户资源分析1、主力店商户资源分析(1)、本地主力店商户资源统计根据第一阶段秦皇岛整体商业调研的基础数据，秦皇岛各主力店品牌14家，其中，百货7家，营业面积15.5万平米；超市5家，营业面积7.22万平米；电器2家，营业面积1万平米；(2)、各品牌主力店进驻意向分析结合本项目的商业指标特点，与相应主力店进行前期洽谈，各品牌主力店进驻意向及建议如下：小结：➢本地百货经营面积大多在一万平米以上，金街广场经营面积较小，与金街广场进行接触洽谈，金街广场百货对本项目无进驻意向。

➢本土超市经营状况较好的有广缘超市和家惠超市，两品牌超市的单店经营面积在3000~7000平米，经过洽谈，广缘超市只经营自有物业，家惠超市对本项目意向较强，希望进一步沟通。

➢本土外地品牌超市有乐购和保龙仓，其中乐购暂未开业，保龙仓进项目意向较大，需求面积在10000平米左右。

➢电器暂无进驻意向，认为项目离市级商业中心距离太近，没有开设分店的必要。

2、外地品牌主力店商户资源分析外地知名超市：外地品牌超市对项目的进驻意向情况：小结：➢外地国际知名品牌超市对进驻秦皇岛意向强烈；➢外地知名品牌超市需求面积均在10000平米以上，单层面积在7000平米以上；➢部分超市对本项目位置较为了解，肯定项目的区位价值；➢部分超市对经营楼层有要求。

二、次主力店商户资源分析目前在秦皇岛存在的大型餐饮(经营面积超过500平米)商户约111家，休闲娱乐(经营面积超过800平米)商户约33家；本次对秦皇岛的28家次主力店商户(主要集中在餐饮、休闲娱乐及文化教育等业态)进行了访谈，对外地17家相关次主力店商户进行了电话沟通并发送项目基本资料，对外地商户回复意见进行了统计。

本地地次主力店商户资源分析小结：➢中餐类对于项目地块普遍看好，进场与否关键看物业条件和租金水平，商户的需求面积在1000平米以上，商户表示看好项目所以区域的餐饮业发展；➢KFC、麦当劳都表示可以考虑开设分店，其中KFC意向比较大，但是需要项目的平面图等详细数据，需求面积为300~400平米；➢本地休闲娱乐商户多为自营、品牌连锁较少，且多为独一家店面，对于开分店意向不强烈，一般需求面积在1000平米以上，要求提供项目详细资料；➢本地健身房，培训机构多为独一家店经营，没有连锁品牌，没有开设分店计划。

外地次主力店商户资源分析小结：➢中餐类商家多对秦皇岛市场兴趣较低，南方企业没有兴趣，北方企业需要项目详细资料后再定，需求面积在1000平米左右；➢品牌休闲娱乐商户对秦皇岛市场普遍不了解，需要项目提供详细资料后再确定能否合作；➢项目在后期的招商工作中，可以引进外地知名休闲娱乐品牌，以提高项目的影响力。

三、零售类品牌商户资源分析对秦皇岛主要零售类业态进行统计，共计品牌商户772家，涵盖男装、女装、运动休闲服装、童装、内衣、皮鞋皮具、珠宝饰品、化妆品和钟表眼镜等业态，其中女装、运动休闲服装占比重最大。

本地零售类商户进驻意向在对108家相关品牌商户访谈中，共有27家商户表示在条件合适情况下可以考虑进驻本项目：小结：➢根据对秦皇岛品牌商户的访谈，目前各品牌对进驻项目的意向较弱，大多数表示，项目若能引进大型品牌超市，统一管理以延长日经营时间，便可以考虑进驻本项目。

若能引进类似于大润发等品牌超市，预计项目可引进的商户量约占现在商户的25%左右。

按商户对项目的需求面积在40—60平米之间，总体量约7000—10000平米。

➢根据目前品牌商户的反馈的情况，进驻意向较大的主要集中在运动休闲服装、童装等业态，其中运动休闲服装老板均认为多家品牌商户同时入驻，最好以统一管理，统一收银，延长日经营时间至晚上，以优于目前商业中心的购物环境。

四、社区服务类商户资源分析通过对目前市区内41家社区配套商户进行了该谈，共有20家商户表示有意向进驻本项目，进驻意向率为48%。

小结：➢目前秦皇岛社区配套商业主要有便利店、药店、干洗店、茶叶等业态，经营面积大多在40—100平米左右；➢根据目前品牌商户的反馈的情况，部分商家认为项目位置比较偏，但若能引进大品牌超市，将会带动本区域的商业发展，若引进大商家，其它品牌商户进驻意向会大大增强，同时商户希望有相应的前期优惠政策。

第二部分：建国路商圈消费者分析本次商圈消费者分析，主要是采取问卷抽样调查,甄选消费者地点主要基于以下几方面因素：➢广缘超市和秦新超市作为本商圈的主力店，是本区域商业最发达地点，本次样本数据中50%数据来自两超市入口；➢各小区出入口，各公交车站；1、消费者基础信息➢性别结构：➢年龄结构：➢居住区域：小结➢本次受访的人中，16~40岁人占79%，其中29~35岁占比最大，达29%；本区域内消费者消费能力稳定；➢受访人员大部分来自燕山大街、建国路和港城大街，区域内各小区出入口大多朝向以上三道路，本项目处于三条路交汇处，具有中心区位优势。

➢消费者职业➢消费者收入情况：小结：➢从访问者的职业特征来看，项目周边的消费人流以个体户、工薪族与学生为主。

➢从受访者的收入水平来看，月收入在1500元以下的占了46%；中、高收入群体约占54%。

2、消费行为研究➢交通工具调查小结：➢受访人群出行中，一半为公共汽车，得益于本区域公交系统发达；➢其中选择私家汽车出行占23%，说明本区域内人均收入较高。

➢购物时间➢消费频率分析➢人均消费金额分析➢消费滞留时间分析小结：➢消费者购物时间工作日与非工作日差别不大，说明秦皇岛居民生活比较休闲，工作节奏不快，有利于购物消费。

➢从受访者的购物频率来看，每周至去商业中心进行一次购物的消费者的比例达到30%以下，反映出本区域日常消费大多在住宅区周边完成。

➢从受访消费者的次人均消费额来看，次消费额在50—200元的占66%，整本消费水平不高；➢从受访消费者在商业中心滞留的时间在2小时以内占60%，反映商圈整体业态丰富。

➢消费场所：➢消费品类：小结：➢本区域人最常去的消费场所主要有华联、秦皇岛商城和太阳城，说明本区域人群消费力处于秦皇岛中低消费水平；➢本区域人去商业中心消费最多的品类是服装类，占到七成以上，说明商业中心百货零售类业态影响力强大。

➢消费者满意度调查小结：➢本区域人认为商业中心不满意之处主要在场所太多且分散，人太多和交通差，说明本区域消费者对一站式购物的商业需求强烈。

3、消费者对本项目看法➢目前到秦皇岛超市购物频次➢是否愿意到本项目消费➢希望本项目经营品类小结：➢受访者中，大多有到秦新超市消费的习惯，其中有过半数受访者期待本项目的商业升级；➢受访者中，占六成认为本项目需要建成一个一体化购物商城，集吃喝玩乐购等多种消费休闲功能于一体的商业项目。

第三部分、市场竞争分析一、项目周边商业竞争分析1、广缘超市及其周边周边商业情况说明：广缘超市及其周边是建国路社区商业中心的重要组成部分，主要辐射建国路南部区域社区居民，以主力店广缘超市为龙头商家，加上市民休闲广场有强大的聚客效应，目前该超市经营状况良好，周边商业氛围较好。

总结分析:竞争商业项目的优势：➢地段好，周边居民密集➢有市民休闲广场，配套设施较完善。

竞争商业项目的劣势：➢商业规模小，单体竞争力较差；➢主力店面积较少，辐射能力有限；➢业态单一，无法满足消费者一站式消费的需求。

第四部分：商户访谈说明：具体访谈商户见商户访谈附件。

一、主力店商户访谈综述1、洽谈主力店概述本次洽谈的对象为百货、电器和超市等主力店，其中重点洽谈超市，且以外地品牌为主。

2、本地各种类型主力店对项目反应经过对本地金街百货、国美电器和苏宁电器的访谈，百货和电器类型主力店对本项目无意向，主要原因有以下几类：➢秦皇岛商业中心影响力太强大，交通发达，本项目距商业中心较近，他们认为没有开设分店的必要。

➢项目周边消费者收入水平一般，消费力有限。

➢广缘超市只经营自有物业，对本项目无意向，家惠超市及保龙仓对项目兴趣大，表示商业规划出来后随时进行洽谈。

3、外地品牌主力店洽谈情况1)本次访谈的主力店有家乐福、沃尔玛、华润万家、北京华联、大润发及京客隆等品牌超市；2)所洽谈的国际及全国连锁品牌超市如沃尔玛和华润万家对项目意向较强；区域型超市京客隆无进驻意向；3)知名超市对项目的第一要求是项目的超市可营业面积均在1万平米以上，如沃尔玛对明确表示超市总营业面积不低于13000平米，其中单层面积不低于7000平米；4)各类超市对楼层要求不一，其中华润万家要求必须有一层营业面积，而沃尔玛表示经营楼层不限。

二、次主力店商家访谈综述1.所有次主力店商家都对主力店超市的情况感兴趣，主力店超市招商的情况会对次主力店商家招商产生至关重要的影响；2.外地大型品牌商家多对秦皇岛市场兴趣一般，只要条件很好时才会考虑进场；3.了解项目地块的商户普遍比较看好项目的前景，但是均表示会观望一段时间再做判断；4.休闲娱乐业次主力店商户开店意愿比较弱，一方面是由于本地商户多为独一家经营，能力有限；另一方面外地商家对于项目地块不了解，明确表示条件很好才会考虑。