2017年逆城市化专题市场调研分析报告

2017年逆城市化专题市场调研分析报告目录第一节逆城市化是发达国家的城乡一体化发展 (5)第二节人口和库存，锁住咽喉的三线在翻身 (9)一、过去的城镇化之路，来自三四线城市的人口外流 (9)1、北上经验：新增外来人口与70%的印证 (10)2、密度理论：经济和人口密度差的强效力 (14)二、结果就是，发达地区享受导入人口城镇化的地产繁荣 (16)三、然而现在一线城市需要的是劳动生产率，劳动力需求减少 (20)四、返乡潮来临，迎来三四线商品房市场的中周期 (22)第三节一线人口的印证：中国版逆城市化 (23)一、北京：2016年疑似人口流出 (25)二、上海：2015年人口已流出 (29)第四节探讨人口流到哪儿，三线房价如何涨 (34)图表目录图表1：美国个别州在70~90年代出现了逆城市化现象 (5)图表2：英国逆城市化现象发生在60年代和80年代，城镇化率约78% (5)图表3：西方国家的逆城市化是富人先搬出，然后带动郊区城市化的发展，最后形成大型城市带 6图表4：流动人口在2014年达到顶峰后连续两年出现下降 (7)图表5：常住-户籍城镇人口同样在2014年达到顶峰后连续两年下降 (8)图表6：2010年城镇化率达到50%，随后城镇化进程放缓 (9)图表7：中国在城镇化率达到50%后，GDP增速也开始逐渐放缓 (10)图表8：2015年北京自然人口增长率0.3%，自然增长6.5万人 (10)图表9：1995年北京外来人口大量涌入，当时城镇化率达76% (11)图表10：2015年上海自然人口增长率0.25%，自然增长5.9万人 (12)图表11：1996年上海外来人口大量涌入，当时城镇化率为72% (12)图表12：北京在2011年人均可支配收入的增速超过人均GDP增速 (13)图表13：上海在2007年人均可支配收入的增速超过人均GDP增速 (13)图表14：经济和人口密度差最大的前5省市同时是人口净流入最多的5大省市 (14)图表15：人均GDP最高的前5大省市也是人口净流入最多的省市之列 (15)图表16：截止2015年底，全国尚有13个省直辖市没有公共轨道交通运营 (15)图表17：以广东、北京和上海等人口吸纳大省轨交的客运总量最多 (16)图表18：截止2016年底，城镇常住人口7.9亿人，增长2.8% (17)图表19：截止2016年底，流动人口2.45亿人，下降0.8% (17)图表20：外来人口对住房的需求强度是当地人口的2-3倍 (18)图表21：2014年以前，导入人口型的城镇化贡献了城镇化率提升的50% (18)图表22：TOP5的人口吸纳省份占总流动人口的66% (19)图表23：TOP5省商品房销售金额和面积分别累计占比40%和26% (20)图表24：以地租形势看，北京优质写字楼的租金和住宅的租金在2010年和2016年出现了大幅增长 (20)图表25：一线与三线省市的房价梯度由4倍拉到了7倍 (21)图表26：一线与三线省市的户均可支配收入一直维持在2倍 (22)图表27：外来人口主要包括2部分：外来城镇人口和农民工 (23)图表28：流动人口只包括外出农民工和外来的城镇人口 (23)图表29：外出农民工增速大幅下降，外来城镇人口2015年出现负增长 (24)图表30：外来人口在2015年出现下降，主要是因为外来城镇人口下降 (24)图表31：2016年北京常住人口2173万人，新增2.4万人，仅增长0.1% (25)图表32：2000年以来，北京人口第一次出现机械下降，达4.1万人 (26)图表33：当前北京劳动力人口1729万人，增速逐渐放缓 (27)图表34：20~29岁人群在2013年达到顶峰后开始下降，并有流出迹象 (27)图表35：北京常住人口中80后和75后在2015年出现了些微下降，但是整体都比十年前要高 (28)图表36：2010年北京外来人口主要来自于河北、河南、山东、安徽、黑龙江等 (29)图表37：2015年上海常住人口2415万人，减少10万人，下降0.4% (30)图表38：21世纪以来上海首次出现人口下降，机械变动-16.3万人 (30)图表39：上海的城镇化率出现过两次下降，当前为城镇人口的流出导致 (31)图表40：2005~2008年的城镇化率下降是因为常住乡村人口大幅增长 (31)图表41：2015年上海就业人口下降了4.1万人，主要来自于第二产业 (32)图表42：2010年上海外来人口主要来自于安徽、江苏、河南、四川、江西 (33)图表43：全国24个省市城镇化率超过50%，其中包括8个人口净流出省市 (34)图表44：全国17个省市人口净流入，人口主要是从中西部地区往东南沿海地区流动 (34)图表45：全国14个省属于人口净流出，主要集中在中部和西部地区 (35)图表46：这些人口净流出的省依然GDP增速高于全国水平，处于城镇化初级阶段，靠劳动生产力释放拉动 (35)图表47：截止2016年底，三线省市库存为14亿方，回到2013年水平 (36)图表48：截止2016年底，三线省市的去化周期为19个月 (37)第一节逆城市化是发达国家的城乡一体化发展以西方国家看，城市化进程分为3个阶段：1）工业城市化阶段（18世纪中叶—1950年代），西方城市从初始形态“城邦与城堡”的政治管理中心和军事防卫堡垒，向以工厂生产和贸易交换的经济中心形态发展；2）逆城市化阶段（1950年—1990年代），发达国家城市化水平超过60%（英美超过70%），一方面城市病问题严重，另一方面交通条件改善使得大城市的人口和产业活动向郊区和周边中小城市延伸；3）再城市化阶段（20世纪90年代—至今），重点由建设新城市向中心城区的复兴转移，市场化的产业分工带动现代服务业的发展和就业机会的增加。

如果把第一个阶段再细分，在生产方式转变下，城市经济的发展一部分来自于劳动生产力的释放，即农村人口向城市转移，另一部分来自于劳动生产率的提升，即城市规模越大，社会分工越明显。

逆城市化不代表国家整体城市化水平的下降，反而是一种城乡结合发展的状态。

图表1：美国个别州在70~90年代出现了逆城市化现象资料来源：wikipedia、北京欧立信调研中心图表2：英国逆城市化现象发生在60年代和80年代，城镇化率约78%资料来源：北京欧立信调研中心逆城市化最主要的特征是人口迁移方向出现逆转，郊区成为主要的人口聚集区，是城市人口向乡村和周边小城镇回流的现象。

从国外看通常是在经济比较发达、城市发展趋近饱和的时候，投资方向从大城市往乡村和小城镇转移。

同时，也是因为城市病比较严重，例如交通堵塞、环境污染、犯罪增长等情况。

最早的逆城市化思想起源于霍华德提出的“田园城市”理念，即开创一个集农村和城市各自优点的人居环境，本质对应的是大城市郊区化的发展。

逆城市化现象在西方发达国家比较普遍，主要是在上世纪70年代以后开始出现。

一般是由富人先搬入郊区；然后是中产阶级搬入新的郊外开发区居住，但是工作在市中心；接下来是郊区开始居住化和工业化；最后郊区的自立程度越来越高，由单一居住功能区变成具有各种城市功能的就业中心（卫星城），郊区化的出现导致了多中心城市的形成和大型城市带或都市圈的兴起。

图表3：西方国家的逆城市化是富人先搬出，然后带动郊区城市化的发展，最后形成大型城市带资料来源：百度百科、北京欧立信调研中心以西方国家来看，逆城市化有两个发展前提：人口的自由迁移和土地的自由流转。

人口能够自由迁移，所以一切的人口聚集和流动都是自发的；同时土地私有制下的土地自由流转，能让新兴城镇的建立成为可能。

西方的逆城市化是富人的自主行为，可以通过自己买地建房的形式。

而在中国，土地公有制导致先有土地的供应才会引导人口居住范围的选择，同时因为一线城市的人口控制，会出现两个现象，一个是大城市周围形成睡城，居民往返于市中心和居住周边城镇，另一个是大城市生活成本的提高被迫挤出不能承担的人口回到原户籍所在地。

第一个现象即是大型都市圈的形成，然而需要配套城镇间轨道交通的建设，当前暂时不具备这个条件。

我们认为中国开始逐渐出现第二个现象，即中国版的“逆城市化”现象。

2014年流动人口数据达到顶峰，随后开始下滑，同时，常住城镇人口减去户籍城镇人口也在2014年达到峰值，这就意味着流动人口的减少并不是人口固化导致的（因为跨城市落户会减少流动人口的统计），而是确实出现了人口的回流现象。

图表4：流动人口在2014年达到顶峰后连续两年出现下降资料来源：北京欧立信调研中心图表5：常住-户籍城镇人口同样在2014年达到顶峰后连续两年下降资料来源：北京欧立信调研中心第二节人口和库存，锁住咽喉的三线在翻身过去一二线城市主要靠人口导入带动城镇化发展和当地房地产市场发展，外地住房需求通常是当地新增的2-3倍。

当前一线城市收紧土地供给，要发展经济只能加大单位面积的产出，即靠劳动生产率而并非劳动生产力。

一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移，未来劳动力需求将减少，挤出的人口将返乡。

一、过去的城镇化之路，来自三四线城市的人口外流从实证角度，一个国家城镇化率达到50%左右时，流动人口增速达到最大，一个城市城镇化率达到70%左右时，外来人口开始增加。

国家50%的城镇化率是总量上的人口结构变化，反映的是人口从农村向城镇迁移的过程；城市70%的城镇化率是增量上的人口规模变化，反映的是外来人口流入城镇的过程。

从理论角度，一个国家城镇化率50%对应的是宏观问题，是人口红利逐渐消失、经济发展方式转变的问题；一个城市城镇化率70%反映的是中观问题，是城市基础设施基本建设完毕、人口和经济密度差吸引外来人口的问题。

图表6：2010年城镇化率达到50%，随后城镇化进程放缓资料来源：北京欧立信调研中心图表7：中国在城镇化率达到50%后，GDP增速也开始逐渐放缓资料来源：北京欧立信调研中心1、北上经验：新增外来人口与70%的印证北京在75%城镇化率后，外来人口大量涌入。

90年代时，北京自然人口增长率处于较低水平，而在1995年和2000年出现外来人口的大幅增长，随后进入稳步吸纳人口的状态。

新增外来人口在2010年达到最后一个顶峰90.5万人后开始逐渐减少。

截止2015年底，北京常住人口为2170.5万人，其中常住外来人口822.6万人。

北京新增外来人口逐渐减少，我们分析主要有2个原因：1）户籍制度管控是北京政府的主动操作；2）劳动力需求减少和劳动生产率的提高是外来人口减少的被动原因。

图表8：2015年北京自然人口增长率0.3%，自然增长6.5万人资料来源：北京欧立信调研中心图表9：1995年北京外来人口大量涌入，当时城镇化率达76%资料来源：北京统计局、北京欧立信调研中心上海和北京情况基本相同，开始时间和结束时间分别为1996年和2007年。