浙江省2006年1月高等教育自学考试房地产评估试题
全国2006年1月高等教育自学考试房地产经营管理试题
全国2006年1⽉⾼等教育⾃学考试房地产经营管理试题课程代码：00172⼀、单项选择题(本⼤题共20⼩题，每⼩题1分，共20分)在每⼩题列出的四个备选项中只有⼀个选项是符合题⽬要求的，请将其代码填写在题后的括号内,错选、多选或未选均⽆分。
l.房地产业属于（）A.第⼀产业B.第⼆产业C.第三产业D.第四产业2.房地产经营管理必须坚持的原则是（）A.国家、集体和个⼈利益相结合B.社会、集体和个⼈利益相结合C.责任、权利和利益相结合D.国家、企业和个⼈利益相结合3.根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发三级资质企业的注册资本应不低于（）A.1200万元B.1000万元C.800万元D.600万元4.根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发三级资质企业所从事房地产开发经营活动的年期应在（）A.4年以上B.3年以上C.2年以上D.1年以上5.房地产经营管理个别风险属于（）A.系统风险B.⾮系统风险C.政治风险D.⾃然风险6.根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，新成⽴的房地产开发企业到房地产主管部门办理备案时，应具备的⽂件是（）A.营业执照B.企业章程7.因国家建设需要把农民集体⼟地变为国有⼟地所采取的⽅式是（）A.没收B.征⽤C.租赁D.⽆偿占有8.根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，某成套住宅房屋建筑⾯积为200平⽅⽶，原价为每平⽅⽶3000元，重置价格为每平⽅⽶5000元，成新率为0.7，拆除该住宅时应当补偿（）A.42万元B.60万元C.70万元D.100万元9.根据合同法，房地产建设⼯程项⽬承包合同订⽴过程的两个环节是（）A.要约与承诺B.谈判与协商C.承诺与签字D.签字与公证10.中国⼟地市场实质是（）A.⼟地所有权市场B.⼟地收益权市场C.⼟地使⽤权市场D.⼟地占有权市场11.⼟地使⽤权转让后，原⼟地使⽤权的受让⼈与国家所确定的权利义务关系应（）A.全部转让给新的受让⼈B.部分转让给新的受让⼈C.不必转让给新的受让⼈D.由新的受让⼈与国家重新确定12.房地产买卖必须遵循的程序是（）A.受理——验证——确权——调查——估价——⽴契——报批——归档B.受理——验证——调查——确权——估价——报批——⽴契——归档C.受理——确权——调查——估价——报批——⽴契——归档D.受理——验证——确权——调查——估价——报批——⽴契——归档13.由折旧费、管理费、维修费三项因素构成的租⾦指的是（）A.准成本租⾦B.成本租⾦14.国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进⾏有⼒的调控，在对城市⼟地分等定级的基础上，对各级⼟地确定⼀个最基本的价格。
2006年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校
2006年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?(2)（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?(3)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
房地产估价试题及答案自考
房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。
2006年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案-中大网校
2006年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)(1)投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。
A. 获取房地产当期收益B. 获取房地产未来收益C. 直接从事房地产开发经营活动D. 间接参与房地产开发经营活动(2)投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。
（有修改）A. 存在效益外溢和转移B. 需要适时的更新改造投资C. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D. 易受政策影响(3)下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。
A. 由专业投资管理者负责经营管理B. 收入现金流的主要部分分配给了股东C. 分为权益型和抵押型两种形式D. 投资流动性好(4)假设银行一年期存款利率为2．28%，贷款利率为5．85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0．6，则房地产投资的预期收益率为（）。
A. 4．42%B. 8．11%C. 8．13%D. 9．54%(5)下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。
A. 城市或区域产业结构与布局B. 人口数量与结构C. 土地资源状况D. 建筑技术进步(6)反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。
A. 房地产平均价格B. 房地产中位数价格C. 房地产价格指数D. 房地产同质价格(7)随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（）波动的趋势。
A. 向下B. 平稳C. 不稳定D. 向上(8)在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。
A. 租金增长率上升B. 新增供给小于新增需求C. 新开工项目增加D. 租金增长率下降(9)可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。
浙江自考房地产投资分析试题及答案解析
浙江房地产投资分析自考试题及答案1.一般的写字楼租售采用______租约合同。
( )A.标准B.特制C.特别D.法定2.小型购物中心属于( )A.工业用房B.特殊用房C.写字楼D.零售商业用房3.游乐园属于( )A.工业用房B.特殊房地产C.写字楼D.零售商业用房4.固定资产投资方向调节税的征收对象是( )A.固定资产投资B.流动资产投资C.无形资产投资D.有形资产投资5.土地增值税的纳税义务人是( )A.土地管理部门B.土地所有权人C.转让房地产并取得收入的单位和个人D.土地使用权人6.银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( )A.物资保证原则B.按期偿还原则C.择优扶持的原则D.先评后贷原则7.某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为( )A.7.0B.7.2C.7.5D.7.88.某公司2008年年初存货余额为10000元，年末存货余额为20000元，全年产品销售成本为22000元，则该企业2008年存货周转率为( )A.1.1B.1.47C.2.2D.2.59.某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( )A.0.2B.0.8C.1.25D.2.510.以下行为属于房地产交易的是( )A.房屋建造B.房屋维修C.房屋拆迁D.房屋租赁11.土地一级市场指( )A.国有土地使用权转让市场B.国有土地使用权出让市场C.固有土地使用权抵押市场D.国有土地使用权租赁市场12.三级市场是指( )A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.存量房地产交易市场D.新建商品房租售市场13.以下关于房地产权益的说法正确的是( )A.房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益B.房地产权益中必然不包含处置权C.房地产权益中必然包含处置权D.通常情况下房地产权益的界定是不明晰的14.房地产的不可移动性和受制于区域性需要的特点，决定了房地产市场是一个( )A.开放性市场B.封闭性市场C.地区性市场D.新兴市场15.房地产市场需要高素质的专业顾问服务，是因为该市场( )A.缺乏产品B.缺乏信息C.供求不对称D.交易众多16.政府部门通过对市场信号的分析研究，制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划，这体现了房地产市场的______功能。
06年房地产估价理论与方法试题答案
06年房地产估价理论与方法试题答案2006年《房地产估价理论与方法》考试试题参考答案一、单项选择题1B 2D 3C 4C 5C 6C 7D 8C 9B 10C 11D 12A 13D 14A 15B16D 17B 18B 19C 20D 21D 22A 23A 24C 25C 26B 27B 28A 29B30C31D 32A 33B 34B 35B二、多项选择题1ACE 2DE 3ABD 4AC 5BDE 6ACD 7BCD 8BE 9CD 10AE11ACD 12ABCD 13BCD14ACD 15AB三、判断题目1× 2√ 3× 4× 5√ 6× 7× 8√ 9√ 10√ 11× 12√ 13√ 14× 15×四、计算题1、解（1）计算出租人权益价值1）合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金=150×12×2×1000=360（万元）2）出租人权益价值=360×（1-30%）×（）=1072.38（万元）（2）完全产权下的市场价值1）第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。
即租金=200×12×1000=240（万元）2）完全产权市场价值=240×（1-30%）×[1-（）16]/（8%-5%）=2031.90（万元）（3）承租人权益价值=2031.90-1072.38=959.52（万元）2、解（1）土地重新购建价格1）市场法比准价格A=2200×（1+0.5%）6×（元/ m2）比准价格B=2050×（1+0.5%）9×（元/ m2）比准价格C=2380×（1+0.5%）4×（元/ m2）估价对象的比准价格为：（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/ m2）V=2304.16×1000≈230.416（万元）2）成本法最末级土地的重置价格（57.32×）×[1-1/（1+5%）45]+150.00×{[1-1/（1+5%）45]/[1-1/（1+5%）50]}=1016.79（元/ m2）则成本法估算的土地重置价格为：1016.79×2=2033.58（元/ m2）3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16+2033.58）=2168.87（元/ m2）总价为：2168.87×1000=216.89（万元）（2）建筑物价格1）建筑物重置价格为1800×4500=810.00（万元）2）建筑物折旧A门窗损坏折旧=10.00（万元）B装修折旧=140×（万元）C设备折旧=100×（万元）D长寿命物质折旧=[810.00-10.00-140.00-100.00] ×（万元）E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）功能缺乏折旧：[1-1/（）45]=264.49（万元）F功能过剩折旧：[1-1/（1+7%）45]=13.61（万元）G经济折旧为20万元H该写字楼的折旧总额为10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93（万元）（3）该写字楼2006年9月30日的价值为216.89+10.00-407.93=618.96（万元）。
2006年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案-中大网校
2006年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)(1)下列不属于房地产区位因素的是（）。
A. 交通B. 用途C. 环境D. 楼层(2)某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/㎡，楼面地价为1200元/㎡，则该宗土地的总价为（）万元A. 96B. 192C. 240D. 480(3)某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元/㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）于己/㎡。
A. 3000B. 3277C. 3295D. 3599(4)某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。
则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（）。
（过时）A. 0.36B. 1.22C. 2.78D. 3.25(5)下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。
A. 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B. 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C. 在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D. 比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价(6)房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。
出租运营费用为每年50元/㎡。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（）元/㎡。
A. 3300B. 3324C. 3335D. 3573(7)某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
最新1月浙江自考房地产项目评估试题及答案解析
浙江省2018年1月自考房地产项目评估试题课程代码：00972一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是( )A.市场价格B.评估价格C.理论价格D.基准价格2.容积率是指地块上的总建筑面积与_________之比。
( )A.建筑底层面积B.总土地面积C.建筑使用面积D.地块绿化面积3.引起房地产价格上升的因素中，属于房地产自然增值的是( )A.装修改造B.通货膨胀C.居民收入增加D.改进物业管理4.将土地的总价分摊到单位建筑面积上的土地价格是( )A.土地单价B.楼面地价C.生地价D.熟地价5.一套总价30万元的房产，在实际交易中约定一年后一次付清，若资金折现率为10%，则其实际价格和名义价格分别是( )A.28.57万元，30万元B.30万元，28.57万元C.30万元，27万元D.27万元，30万元6.房地产投保火灾险时的保险价值是指( )A.损毁建筑物的价值B.损毁的建筑物的价值及可能的连带损失，包括土地价值C.损毁的建筑物的价值及可能的连带损失，不包括土地价值D.损毁的建筑物的价值和土地价值17.临时用地不能当作长久用地来估价，部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当作独有的房地产来估价，这是遵循了房地产估价原则的( )A.最高最佳使用原则B.估价时点原则C.合法原则D.公平原则8.最适宜采用比较法估价的房地产类型是( )A.出售型房地产B.保有型房地产C.工厂类房地产D.自用型房地产9.某房地产2018年5-10月的价格指数为76.7、85.0、89.3、97.1、96.2、98.1（以2018年1月为100）。
其中某宗房地产在2018年5月的单价为1800元/m2，进行交易日期修正到2018年10月的价格为( )A.2121.5元/m2B.2302.2元/m2C.2500.2元/m2D.1765.8元/m210.对可比实例进行房地产状况修正时，不需要考虑的内容是( )A.居住人数B.区位C.土地使用年限D.面积和结构11.房地产评估价值的名称因估价方法有所不同，其中用_________估算的结果通常称为比准价格。
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案前言2006年房地产估价师考试是一次历史性的考试，它标志着我国房地产估价师职业的迅速发展。
在考试过程中，案例与分析是必修的一部分，也是考试的重点之一。
本篇文章将向大家介绍2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案。
真题以下是2006年房地产估价师《案例与分析》的真题：一、确定估价目的与价值时点二、采集与调查（一）项目基本情况（二）被估价物的物理特性及所在位置（三）被估价物目前的用途及所有权状况三、现场勘查与测量四、数据加工与计算（一）取舍数据（二）资料加工（三）价格测算五、价值判断及估价报告书的编写答案以下是2006年房地产估价师《案例与分析》的答案：一、确定估价目的与价值时点估价目的和价值时点应根据被估价物的实际情况和需求来确定。
二、采集与调查（一）项目基本情况搜集项目的基本情况，包括项目的名称、地址、建筑规模、容积率、建筑分布情况、交通情况等。
（二）被估价物的物理特性及所在位置搜集被估价物的物理特性，包括土地面积、建筑面积、建筑结构、土地用途以及被估价物所在位置。
（三）被估价物目前的用途及所有权状况需要了解被估价物目前的用途，包括是否有租赁、开发等情况，并了解其所有权状况，确定其合法性。
三、现场勘查与测量进行现场勘查和测量，进行土地面积、建筑面积、建筑结构、设施设备、交通状况等的测量和记录。
四、数据加工与计算（一）取舍数据根据数据的有效性进行过滤和筛选，保留有效数据。
（二）资料加工将搜集到的数据进行加工和处理，包括计算地籍调查、比较市场法、成本法等价值。
（三）价格测算对于被估价物的各项价格进行测算，包括市场价格、成本价格、收益价格等。
五、价值判断及估价报告书的编写根据所搜集到的数据和测算出的价格，进行价值判断并编写估价报告书。
以上就是2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案的介绍。
这些考题和考案是房地产估价师考试的必修知识，对于希望成为房地产估价师的人，这些知识是必须掌握的。
[工程类试卷]2006年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2006年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/334068050066f5335a8121c7.png)
2006年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 下列关于廉租住房的表述中，正确的是( )。
（A）廉租住房的供应对象包括中低收入家庭（B）廉租住房免征房产税（C）廉租住房的供应以实物配租为主（D）廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%2 《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属( )所有。
（A）国家（B）所在的村民小组（C）农民个人（D）农民集体3 下列关于征收土地的表述中，正确的是( )。
（A）土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍（B）安置补助费只能发放给安置单位（C）并非所有的征地都要支付青苗补偿费（D）只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金4 房地产开发项目自( )之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
（A）土地使用权出让合同签订（B）土地使用权出让合同约定的动工开发（C）土地使用权出让金缴纳（D）土地使用权证书取得5 《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。
（A）征收（B）征用（C）征收或者征用（D）征购6 依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为( )之日。
（A）房地产估价师实地查勘（B）国有土地出让合同签订（C）拆迁公司现场动员搬迁（D）房屋拆迁许可证颁发7 在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由( )裁决。
（A）上级房屋拆迁管理部门（B）人民法院（C）县级以上人民政府（D）同级人民政府8 在城市房屋拆迁补偿安置中，( )。
（A）产权不明确的房屋不予补偿（B）已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人（C）未解除租赁关系的房屋，暂不补偿（D）未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿9 建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的( )认定。
（A）房屋权属登记机关（B）县级以上人民政府（C）房屋拆迁管理部门（D）城市规划行政主管部门10 房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日起计算。
自考—资产评估习题带答案第四章房地产评估(供参考)
第四章房地产评估一、单项选择题1.城镇土地的基准地价是（）A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某期城镇土地区域性平均价2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（）A.11 5万元3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（）A.交通运输业建筑物B.厂房C.行政事业用建筑D.道路、桥梁4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。
A.高于B.低于C.等于D.不确定5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。
A.钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A.61 667元B.92 500元C.789 950元D.58 041元7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（）A.职工的培训B.地上附属物拆除费C.资金成本D.建筑安装工程费8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。
A.收益法B.市场法C.收益法或市场法D.收益法或成本法9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。
A.用途相同B.结构相同C.数量较多D.数量较少10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）A.地价＋建筑费B.地价＋建筑费＋利息C.地价＋建筑费＋专业费＋利息D.地价＋专业费＋建筑费11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（）D.900元12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（）A.土地的功能性贬值B.建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）A.砖木结构B.砖混结构C.木结构D.简易建筑物14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）A.70年B.40年C.60年D.50年15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请续期。
浙江省 月高等教育自学考试房地产经济学试题
13.住 房 的 社 会 保 障 性 主 要 体 现 在
A.公 积 金 贷 款
B.房 租 补 贴
C.经 济 适 用 房
D.廉 租 房
E.住 房 维 修
14.区 位 对 城 市 居 民 购 房 的 主 要 影 响 因 素 包 括
A.交 通
B.增 值 潜 力
C.人 流 量
D.物 价 水 平
E.环 境
15.房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 重 点 考 虑 是 否 可 达 到
26.根 据 支 付 情 况 ,房 地 产 开 发 成 本 包 括
成本和
成本。
27.房 地 产 估 价 三 大 基 本 方 法 包 括 :
、
和收益法。
28.从 发 展 趋 势 来 看 ,我 国 土 地 批 租 应 以
和
为主。
00168# 房地产经济学试题 第3页 (共4页 )
四 名 词 解 释 本 大 题 共 4 小 题 每 小 题 4 分 共 16 分 29.城 市 地 租 30.房 地 产 金 融 31.城 镇 住 房 制 度 32.房 地 产 经 济 宏 观 调 控 五 简 答 题 本 大 题 共 4 小 题 每 小 题 5 分 共 20 分 33.与 一 般 企 业 相 比 ,房 地 产 企 业 有 哪 些 特 征 ? 34.房 地 产 市 场 的 功 能 包 括 哪 些 ? 35.对 房 地 产 升 值 的 调 控 措 施 包 括 哪 些 ? 36.决 定 房 地 产 供 给 的 主 要 因 素 包 括 哪 些 ? 六 论 述 题 本 大 题 共 2 小 题 每 小 题 10 分 共 20 分 37.由 于 盲 目 扩 张 ,近 年 来 我 国 不 少 房 地 产 企 业 处 于 破 产 倒 闭 的 边 缘 ,根 据 这 一 现 象 ,论 述 房 地
06年房地产估价案例与分析试题答案
06年房地产估价案例与分析试题答案2006年《房地产估价案例与分析》考试试题参考答案一、问答题（一）1、（1）根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人（拆迁人或被拆迁人）抽签决定拆迁估价机构。
（2）确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订局面拆迁估价委托合同。
（3）估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
2、（1）如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。
（2）如当地对审美观点拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。
（3）若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。
（4）如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。
（二）1、不能直接将其选作可比实例。
因为：（1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；（2）商场与临街商铺的规模不相当；（3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；（4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；（5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；（6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；（7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。
2、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。
3、（1）确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
（2）因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
（3）测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。
（4）确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
（三）1、重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
最新1月浙江自考房地产评估试题及答案解析
浙江省2018年1月自考房地产评估试题课程代码：00122一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.一般对外交通设施服务半径为（）A.0～10公里B.0～20公里C.0～25公里D.0～30公里2.容积率是指地块上的建筑总面积与（）A.总面积之比B.地块面积之比C.地下面积之比D.绿化面积之比3.从评估的角度看，房地产价格的实质是一种（）A.市场价格B.权益价格C.土地价格D.理论价格4.韦勃的区位因素体系是（）A.自然技术、社会文化、人口B.运费、劳力、集聚C.运费、销售、成本D.交通、质量、劳力5.商业标准宗地的位置宜（）A.街角地B.一面临街C.多面临街D.畸零地6.一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是（）A.由高向低递增B.由低向高递增C.由高向低递减D.由低向高递减7.确定城市道路的级别，一个主要因素是（）A.道路功能B.道路宽度C.路网密度D.公交便捷度18.将未来各年的________，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。
（）A.总收益B.净收益C.毛收益D.年均收益9.综合资本化率是评估________价格时所采用的资本化率。
（）A.土地B.构筑物C.房地合一D.建筑物10.在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租称（）A.级差地租ⅠB.级差地租ⅡC.垄断地租D.矿山地租11.市场比较法中，以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，在将可比实例价格修正为正常交易情况价格时，修正系数公式中的（）A.分母小于100B.分母大于100C.分母等于100D.不成立12.对交易实例进行区域因素修正是因为（）A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相同B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降13.利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以（）A.建造时间为基准时点B.开始使用的时间为基准时点C.购买土地使用权的时间为基准时点D.估价时点为基准时点14.运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用（）A.主观耐用年限B.自然耐用年限C.经济耐用年限D.客观耐用年限15.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（）A.地价指数的变动频率B.地价指数的变动幅度C.地价的变动幅度D.房价指数的变动幅度216.估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是（）A.评估报告的有效期B.估价作业日期C.估价工作结束日期D.评估报告的时效期17.路线价的确定必须先确定（）A.地块面积B.标准宗地面积C.街道面积D.区域面积18.________的核心是必须用相似的市场资料进行比较。
浙江1月高等教育自学考试房地产评估试题及答案解析
浙江省2018年1月高等教育自学考试房地产评估试题课程代码：00122一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共20分)1.( )是运用科学的理论方法对房地产某一时点的市值进行评估后获得的价格。
A.市场价B.评估价C.生地价D.熟土价2.楼面地价等于土地总价格除以( )A.建筑物底层面积B.建筑使用面积C.建筑总面积D.建筑总辅助面积3.在肥沃程度和位置较好的土地上所创造的超额利润转化成的地租是( )A.级差地租ⅠB.级差地租ⅡC.矿山地租D.垄断地租4.在建筑地段地租中，( )占有显著优势。
A.绝对地租B.级差地租C.垄断地租D.相对地租5.( )是表示合理经济行为的基本原则，适用范围广，是房地产评估的重要原则之一。
A.供求原则B.替代原则C.最佳使用原则D.评估时点原则6.在各项行政因素中，( )对房地产价格的影响最为突出。
A.土地使用制度B.规划因素C.税收因素D.心理因素7.标准宗地的土地权利状况尽量避免选择( )A.国有划拨土地B.国有出让土地C.有他项权利限制的土地D.国家租赁土地和入股土地8.土地级的数目，根据城市性质，规模及地域组合的复杂程度划分，中等城市为( )A.1～3级B.3～5级C.4～7级D.5～10级9.将未来各年的( )，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。
A.总收益B.净收益C.毛收益D.年均收益10.收益法是建立在( )的观念上的。
A.投资有利润B.货币具有时间价值C.投资有风险D.货币会贬值11.为了消除比较修正过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具有( )A.2个B.3个C.4个D.5个12.我国目前实行的是( )A.有限年期的土地使用权无偿使用制度B.无限年期的土地使用权有偿使用制度C.有限年期的土地使用权有偿使用制度D.无限年期的土地使用权无偿使用制度13.用成本法评估得到的房地产价格叫作( )A.比准价格B.收益价格C.积算价格D.销售价格14.重新建造成本是在( )的成本或价格。
06年1月浙江省自学考试房地产评估试题(1)
06年1月浙江省自学考试房地产评估试题(1) 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1．房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为（）a．有效毛收入b．潜在毛收入c．实际净收益d．客观净收益2．（）是提供人们生活起居的建筑。
a．公共建筑b．工业建筑c．居住建筑d．商业建筑3．所谓类似房地产，是指在（），在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产基本类似的房地产。
a．房地产市场较发达的区域内b．同一座城市里c．一个完全竞争的市场上d．同一供需圈内4．韦勃的工业区位理论对于（）布局具有参考价值。
a．宏观产业b．微观产业c．工业d．农业5．银行贷款利率上升，将导致房地产价格（）a．下降b．上升c．保持不变d．无法确定/6．剩余法的基本思路是依据（）a．开发性原理b．投入产出原理c．信息量原理d．平衡性原理7．西方最早建立房地产评估机构的国家是（）a．美国b．德国c．英国d．法国8．（）的实质是揭示土地等级质量的差异。
a．土地分等b．土地定级c．土地价格d．土地面积9．（）对于确定基准地价的总体水平有着重要的参考作用。
a．宏观经济资料b．土地交易资料c．交易资料d．企业利润和效益资料10．（）又称单位建筑面积地价，是将土地的总价分摊到单位建筑面积上的土地价格。
a．土地单价b．楼面地价c．生地价d．熟地价/11．收益法是建立在（）的观念上的。
a．投资有利润b．货币具有时间价值c．投资有风险d．货币会贬值12．运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要估价师来确定（）a．土地还原利率b．各有关修正系数c．如何计算容积率修正d．如何计算土地使用年期修正13．土地有限性所导致的土地的垄断经营是（）产生的c．土地形状d．容积率17．（）是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。
浙江省 高等教育自学考试房地产项目评估试题
D.15%
19.
这 种 方 法 能 对 大 量 土 地 迅 速 估 价 ,是 评 估 大 量 土 地 的 一 种 常 用 方 法 。
A.收 益 法
B.比 较 法
C.路 线 价 法
D.成 本 法
二 、多 项 选 择 题 (本 大 题 共 7 小 题 ,每 小 题 2 分 ,共 14 分 ) 在 每 小 题 列 出 的 五 个 备 选 项 中 至 少 有 两 个 是 符 合 题 目 要 求 的 ,请 将 其 选 出 并 将 “答 题 纸 ”的
队 营 房 、公 园 等 公 用 、公 益 房 地 产
00972# 房地产项目评估试题 第3页 (共4页 )
B.特殊工业厂房、油库、发电站、码头、油田等有独特设计或只针对个别用户 的 特 殊 服 务 体
系而建的房地产的估价
C.单 纯 的 建 筑 物 的 估 价
D.市 场 不 完 善 或 狭 小 市 场 上 无 法 运 用 比 较 法 进 行 估 价 的 房 地 产
8.具 有 投 资 开 发 或 再 开 发 潜 力 的 房 地 产 估 价 ,应 选 用
为其中的一种估价方法。
A.市 场 比 较 法
B.收 益 法
C.假 设 开 发 法
D.成 本 法
9.一 宗 房 地 产 的 正 常 成 交 价 格 为 7500 元/平 方 米 ,卖 方 应 缴 纳 的 税 费 为 正 常 成 交 价 格 的 7% ,
B.客 观 性
C.准 确 性
文学性
高度的概括性
非选择题部分
注意事项: 用 黑 色 字 迹 的 签 字 笔 或 钢 笔 将 答 案 写 在 答 题 纸 上 ,不 能 答 在 试 题 卷 上 。
三 、简 答 题 (本 大 题 共 4 小 题 ,前 3 小 题 各 5 分 ,第 4 小 题 7 分 ,共 22 分 ) 27.房 地 产 的 特 性 有 哪 些 ? 28.什 么 是 市 场 比 较 法 ? 29.何 谓 重 新 购 建 价 格 ? 30.假 设 开 发 法 估 价 的 程 序 为 何 ? 四 、计 算 题 (本 大 题 共 2 小 题 ,每 小 题 5 分 ,共 10 分 ) 31.运用市场比较法评 估 某 套 住 宅 时,有 一 套 住 宅 建 筑 面 积 300 平 方 米,每 平 方 米 建 筑 面 积
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浙江省2006年1月高等教育自学考试房地产评估试题
课程代码：00122
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1．房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为（）
A．有效毛收入
B．潜在毛收入
C．实际净收益
D．客观净收益
2．（）是提供人们生活起居的建筑。
A．公共建筑
B．工业建筑
C．居住建筑
D．商业建筑
3．所谓类似房地产，是指在（），在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产基本类似的房地产。
A．房地产市场较发达的区域内
B．同一座城市里
C．一个完全竞争的市场上
D．同一供需圈内
4．韦勃的工业区位理论对于（）布局具有参考价值。
A．宏观产业
B．微观产业
C．工业
D．农业
5．银行贷款利率上升，将导致房地产价格（）
A．下降
B．上升
C．保持不变
D．无法确定
6．剩余法的基本思路是依据（）
A．开发性原理
B．投入产出原理
C．信息量原理
D．平衡性原理
7．西方最早建立房地产评估机构的国家是（）
A．美国
B．德国
C．英国
D．法国
8．（）的实质是揭示土地等级质量的差异。
A．土地分等
B．土地定级
C．土地价格
D．土地面积
9．（）对于确定基准地价的总体水平有着重要的参考作用。
A．宏观经济资料
B．土地交易资料
C．交易资料
D．企业利润和效益资料
10．（）又称单位建筑面积地价，是将土地的总价分摊到单位建筑面积上的土地价格。
A．土地单价
B．楼面地价
C．生地价
D．熟地价
11．收益法是建立在（）的观念上的。
A．投资有利润
B．货币具有时间价值
C．投资有风险
D．货币会贬值
12．运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要估价师来确定
（）
A．土地还原利率
B．各有关修正系数
C．如何计算容积率修正
D．如何计算土地使用年期修正
13．土地有限性所导致的土地的垄断经营是（）产生的原因。
A．绝对地租
B．级差地租
C．垄断地租
D．城市地租
14．成本法估价中所依据的成本是开发建造类似房地产的（）
A．实际成本
B．社会必要成本
C．市场成本
D．预测成本
15．新建房地产价格由（）个成本项目构成。
A．3
B．4
C．5
D．6
16．影响地价的一个非常主要的因素是（）
A．宗地面积
B．区位
C．土地形状
D．容积率
17．（）是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。
A．销售周期
B．开发建设周期
C．计息周期
D．返租周期
18．适宜于同时对大量土地进行估价的评估方法是（）
A．市场比较法
B．剩余法
C．成本法
D．路线价法
19．因素成对比较法中，若X因素不如Y因素重要，则给Y赋值（）A．0
B．0.5
C．1
D．10
20．测算得出的基准地价修正系数一般用于（）
A．总地价测算
B．宗地价修正
C．平均地价测定
D．标定地价评估
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
21．房地产评估对象是固定的、个别的、价值昂贵的特殊财产，因此这项工作具有（）
A．科学性
B．实践性
C．公正性
D．艺术性
E．经营性
22．收益法评估出租性房地产时，租赁收入包括（）
A．有效毛租金
B．租赁保证金
C．押金
D．维修金
E．租赁保证金、押金的利息
23．房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有（）等几种。
A．买卖双方对市场情况较熟悉
B．交易时有特别动机
C．房产交易中心的交易
D．有特殊利害关系的相互间的交易
E．房产评估后的交易
24．房地产估价人员分为（）
A．注册估价师
B．注册房地产估价师
C．注册土地估价师
D．注册房产估价师
E．注册地产估价师
25．估价对象的权益状况包括（）
A．土地开发程度
B．土地使用权年限
C．工程质量
D．土地权利性质
E．建筑物权属
26．下列因素中，会导致建筑物功能上产生折旧的是（）A．使用磨损
B．设计变化
C．风吹日晒
D．现行政策重大改变
E．工艺改进
27．路线价法估价结果的可信度取决于（）
A．街道长短的准确性
B．深度百分率的准确性
C．各种修正率的准确性
D．街廓远近的准确性
E．土地大小的准确性
28．住宅用地基准地价图包括（）
A．土地级别图
B．级别区域地价图
C．标准宗地样点地价图
D．土地综合级别基准地价图
E．区域分类图
29．房地产具有（）等特性。
A．位置固定性
B．长期使用性
C．大量投资性
D．保值性
E．时间性
30．影响建筑物价格的个别因素有（）
A．面积、结构、材料
B．设计水平、设备状况、施工质量
C．土地使用年期
D．规划限制
E．容积率、用途
三、判断改错题(本大题共9小题，每小题2分，共18分)
判断下列各题，正确的在题后括号内打“√”，错的打“×”并改正划线部分。
31．路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大而递减原理，计算临
街宗地地价的一种方法。
（）
32．房地产之所以有价格，是由其使用价值、稀缺性所决定的。
（）33．一般地说，成本法评估出来的结果高于市场价值。
（）
34．收益法适用于具有现实收益的房地产价格评估。
（）
35．如果待估对象所处的区域环境优于可比实例所处区域环境的标准，则必须
对可比实例的价格进行往低的方向修正，反之，则必须进行往高的方向修正
（）
36．运用剩余法的一个前提条件，就是假设开发期间各项成本的投入是在期初
一次性投入。
（）
37．区位是自然地理区位、经济地理区位在空间上有机结合的综合表现。
（）
38．房地产估价实践中，收益法、成本法都应用了预期收益原则。
（）
39．采用特尔菲测定法时，用均值表示最可能的权重值，用方差表示不同意见
的分散程度。
（）
四、简答题(本大题共3小题，每小题4分，共12分)
40．简答房地产市场价格与评估价格之间的区别。
41．简答中房指数的作用。
42．简答房地产评估报告的基本要求。
五、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
43．有一宗待开发建设的土地，土地面积为2500平方米，建筑容积率为4.0，
拟开发建设写字楼，建设期二年，建筑费用为2800元/m2，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为8000元/m2、销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为10%，投资利润率为20%，试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
44．现有临街宗地A、B、C、D(如下图所示)，深度分别为50英尺、75英尺、100英尺、125英尺，宽度分别为15英尺、20英尺、25英尺、25英尺。
路线
价为5000元/英尺，设标准深度为100英尺，试用“四三二一”法则，计算各
宗地的价格。
六、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
45．试述土地的个别因素对地块价格的影响。
46．试述市场比较法的适用范围及基本操作程序。