浅谈房地产企业工程造价及成本控制
浅谈房地产企业全过程工程造价控制
１项 目决 策 阶段工 程造 价控 制
项 目决策是选择和决 定投资方 案的开始，是对拟建项 目的各项功 能
的 必 要 性 和 可 行 性 进 行 技 术经 济论 证 、对 不 同 建 设 方 案进 行 技 术 经 济 比 较 及 作 出 判 断 和 决 定 的 过程 。正 确 的 决 策 是 合理 确 定 与控 制造 价 的前 提 。
调。
算要科学合理 ， 充分考虑各种影响投资 的因素 。可行・ 陛研究报告一旦审批 通过后 ， 投资估 算就是限额设计 最根本 的基础 ， 它是设计方案 选择 和进行 初步设计的造价控 制 目标 。经审批通 过的初 步设 计总概 算， 是施工图设计
３ 设计 阶段工 程造 价控 制 的措施
在设计阶形式 ， 进行 多方 案选择， 经过经 济分析对 比， 择技术先进 、 选 安全可靠 、 工程 造价低 的最佳
方 案 ， 而优 化 设 计 。 进 ３ 结合 设计 质 量 管理 ， 立 有 效 的控 价 制 度 １ 建 建 立 规 章 制 度 、 单 一 控 制 变 为 多 方 控 制 落 实 领 导 责任 制 ， 使 由项 目 负 责 人统 一 协 调 ， 定 并 落 实 责 、 、 明 晰 的 奖 罚 制 度 ， 有 设 计 人 员 和 造 制 权 利 只 价 人 员 的 责 、 、 与 工 程 造 价 控 制 挂 上 钩 ， 能 调 动 他 们 的 积 极 性 ， 能 权 利 才 才 把 设 计 阶 段 的造 价 控 制 工 作 做 得 细 致 准 确 。
行合理和预见性控制 ， 扩大 利润空间， 如何在全过程造价研究 中通过对工 程决策 阶段、 工程设计 阶段、 同管理、 合 施工阶段 、 竣工验收阶段 等， 阶段
提 出相 应 的 对 策 和 建 议 ， 从而 达 到对 工 程 造 价 的 有 利 控 制 ， 个 新 课题 是
浅析房地产工程造价成本控制策略
浅析房地产工程造价成本控制策略摘要:随着我国建设工程的不断升温,房地产企业在我国的发展也日益兴盛,但是带来的竞争也不断的提高,为了提高工程的经济效益,扩大工程建设的利润,房地产公司必须对在建的工程进行全面的造价控制,本文从房地产企业造价的相关影响因素入手,详细的阐述了房地产企业在工程招投标、工程建设以及工程竣工阶段的控制方法和内容,希望为房地产企业提供一定的借鉴。
关键词:房地产企业工程造价造价控制所谓工程造价控制和管理就是指如何在给定的计划资金范围内对工程建设过程中的各种资源进行统一的管理,从而提高资源的利用效率,使得工程在给定的资金下能够竣工并交付使用的过程。
为此,工程造价管理应当贯穿于整个建设工程的始末,不仅在工程招投标阶段、工程施工阶段进行造价控制,在工程的竣工阶段同样需要对工程造价进行管理。
在管理的过程中,如果出现种种偏差,则应当对产生偏差的原因进行分析,并对偏差进行及时的处理,保证工程的顺利进行。
1 房地产项目工程造价的构成及其影响因素1.1 房地产工程造价的构成工程建设的费用主要包括设备购置费、安装费、工程建设费、建设期的贷款费以及国家各项政策规定的调节税、预备费、流动资金费用等等各个部分组成,在种种组成的费用中,最需要控制的就是工程建设的费用,在工程建设的过程中加强成本控制才是最根本的控制方法。
1.2 房地产项目工程造价的影响因素1.2.1 法规政策类因素为了使得工程建设能够安全有序的顺利建设,国家在宏观调控的层面上对房地产企业出台了各项政策,报建以及在建的各项工程必须符合国家的相关的要求才可以开工或者建设。
比如在编制工程量清单计价的过程中,国家规范对人工费、材料费以及机械使用费等各种费用的单价都有相关的描述,在编制清单的时候必须按照相关的规定进行。
同时,在工程建设的过程中,为了工程的安全起见,施工项目必须对所用的各种原材料进行严格的检测,不合格的坚决不予使用,这样也会间接的影响工程的造价。
浅谈工程造价的成本控制
浅谈工程造价的成本控制工程造价就是工程价格,工程价格由成本、利润和税金构成,利润和税金都是在工程成本的基础上计算出来的,所以如何控制好工程的成本对工程造价的影响是很关键的。
但是如何做好工程成本的有效控制，现在尚没有一个统一的标准，在这里结合自己的经验，淡一下个人看法.一、设计过程中的成本控制对于好的工程成本控制办法，应该是在设计阶段,通过优化设计来降低资源投入在不影响其他用功能、不降低工程标准、不降低施工单位利润的情况下，通过减少资源浪费来降低工程造价，国外一些研究机构指出：设计费虽然占工程总价的1%，但对工程造价的影响程度却达到70％以上。
所以最主要还是要从设计方面来降低造价，不过这个有一定难度,因为要在设计方面做的好,基本知识是必须的，但是有时经验会更重要，而设计与施工人员往往不是合二为一，设计的不懂施工，而施工的又不懂设计，这往往造成设计与施工的脱节，不能有充分发挥材料的性能,间接的造成了工程成本的上升。
然而这方面的降低成本的潜力最大。
比如地下工程一般情况下钢筋用量都不少，并且使用钢筋的直径都比较大，在钢筋连接方式上面可以优化选择，绑扎搭接可以改为机械连接和焊接，比如:锥螺纹连接、套筒连接、气压焊、闪光对焊、电渣压力焊等等，从而减少钢筋用量，降低工程造价。
这就对我们设计人员提出了更高的要求，要求他不但精通设计方面的知识，还要熟悉施工方面的知识，尽最大可能降低工程造价，在设计方面,你的付出回报的潜力最大。
1、必须加强对设计变更的控制监督，堵塞由于不合理的修改变更而提高工程造价。
2、设计人员应深入施工现场,同造价人员一同跟踪对设计的具体施工,当发现设计与实际有差别，材料可以代用时，要及时征得监理人员同意进行更改，并由造价人员检查实际费用的增减，控制在投资范围内。
3、建全专业设计人员经济责任制，实行节约提奖的政策.按照投资概算、预算和结算的不同阶段,将投资按专业分配,控制落实专业经济责任制，使设计过程中的每一环节都在监理控制之中，并应在多层次方位对方案比较，对不负责任的突破阶段造成浪费的要追究经济以至法律责任.4、建筑业成为国民经济的主要支柱产业及国际通行的惯例相适应，应发挥工程监理单位的作用，实行对建筑预算人员在设计全过程中的作用,使造价人员能参预工程建设的全过程,密切同专业人员的协调配合，跟踪监督管理。
浅谈房地产开发中工程造价的控制
１ 设 计 阶 段 为 造 价 控 制 的 与施 工 现 场工 作 ．经 常 下 工地 了解项 日
进 展 情 况 。 评 估 已 完 工 工 程 量 及 计 算 所 需 支 付 款 项 ． 责 设 计 变 更 负
挖 掘 潜 力 ， 低 成 本 ， 高投 资 效 益 和 社 会 效 益 ； 别 要 重 视 设 计 阶 段 、 标 阶 段 、 工 阶 段 竣 工 结 算 阶 段 的 降 提 特 投 施
工 程 造 价 控 制
【 键 词 】 房 地 产 工 程 造 价 有 效 控 制 关 随 着 国 家 对 宏 观 经 济 的 有 效 调 整 ， 地 产 业 直 接 受 到 宏 观 经 济 格 执 行 国 家 定 额 及 有 关 规 定 ， 经 办 人 员 不 得 随 意 变 通 ．要 加 强 预 见 房 的 影 响 。众 多 的 房 地 产 企 业 ， 为 房 地 产 业 微 观 经 济 活 动 的 主 体 ， 作 感 性 ． 量 减 少 签 证 发 生 ． 项 目 实 施 过 程 中 应 由 造 价 工 程 师 负 责 总 尽 在 受 到 了 直 接 的 压 力 和 考 验 。随 着 投 资 规 模 的 控 制 ． 营 行 为 的 规 范 ． 造 价 控 制 执 行 工 作 ， 将 具 体 目标 落 实 到 每 一 位 相 关 人 员 ． 据 施 经 并 根 市 场 的 完 善 ， 为 一 个 生 产 特 殊 商 品 的 行 业 ， 的 利 润 率 正 与 社 会 工 图 及 合 同 ． 踪 编 制 施 工 图 预 算 ， 总 造 价 从 粗 到 细 ， 浅 至 深 逐 作 它 跟 使 由 平 均 利 润 率 接 近 。 房 地 产 企 业 的 管 理 水 平 ， 别 是 其 对 投 资 的 决 策 步 细 化 。 特
谈房地产企业的工程成本控制
谈房地产企业的工程成本控制摘要：长期以来房地产因为行业的高利润，成本管理一般不作为重点来强调。
随着政府行为日益规范，市场竞争的不断加剧，加强成本控制成了企业修炼内功、提升竞争力的必修课。
这里从成本控制三大核心环节为切入点，事前、事中、事后控制为中心，与大家探讨如何进行房地产企业的工程成本控制。
关键词：限额设计；合约规划；动态管理中图分类号：f275.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）01-0-01一、引言实践证明，房地产项目的开发最终目的在于达到既定的社会效益和经济效益。
社会效益是指项目在市场上的形象、知名度和地位。
经济效益是指项目开发所获取的利润。
2011年是政府进行房地产调控最为严厉的一年，新国“八条”的出台，连续八次上调银行存款准备金率，以及房价上涨过快的二三线城市的房地产限购政策的出台，使房地产开发企业迎来最严峻的考验。
在这种市场背景下，如何追求最高的经济效益使企业利润最大化，关键在于房地产成本的有效控制。
房地产成本控制要贯穿于项目实施的全过程，就是在投资决策设计阶段、招标采购阶段、施工阶段设置控制目标，在开发过程根据目标成本进行动态控制，从而实现项目利润指标的过程。
二、设计与决策阶段的控制1.明确设计思路：我们知道设计阶段对于建设项目投资的多少起着决定性的作用，开发企业要根据开发所在地区市场的调研，将所要开发的产品进行合理定位。
开发企业要有自己明确的设计思路，体现出企业所要达到的目的，不能由设计单位设计出来后再进行审核、调整。
2.推进设计招标：设计阶段的管理首先要推进设计招标，择优选择设计单位，积极推行建筑方案和经济方案相结合的设计招标方法。
采用多家设计单位竞投，组织专家进行综合评比，以促进设计方在整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
3.实施限额设计：在工程设计中，不少设计人员存在着重技术、轻经济的现象，任意提高安全系数和设计标准，因此需要在各个设计阶段严格把关，采取限额设计的手段对建设项目的投资成本进行控制。
浅谈房地产企业项目的工程成本管理
程 管 理 失 控 ， 来 甲供 材 想 节 约 成本 ， 最 本 到 后 若 用 量 大 大 超标 虽说 采 购 价 格 有 利 但 总 价 无 法 控 制 仍 然 节 约 不 了 成 本 。 于 甲方 对 认 质 认价 乙 方 采 购 的 材 料 设 备 ， 场 经 济 市 为 材 料 的 供 应 提 供 了 多 种 渠 道 ， 且 材 料 而 品种 价 格 繁 多 ， 设 单 位 应 根 据 开 发 产 品 建
１项 目前期
前 期 成 本 管理 表 现 为项 目的 论 证 及 设 计 ， 成投 资 估 算 及 设 计概 算 。 资估 算 发 形 投 生 在 项 目建 议 书 和 可 行 性 研 究 阶 段 ； 据 依 项 目规 划方 案 （ 案设 计 ）由成 本 管理 部 门 方 ， 牵头 投 资 、 设计 、 工程 、 销 、 购 、 批 报 营 采 报 建 等 相 关 部 门 ， 包 括 土 地 成 本 、 期 费 对 前 用 、 安工 程 、 建 管理 、 销 、 务 、 金 、 业 营 财 税 物 维修 基 金 在 内 的项 目成 本 费 用进 行 整 体 测 项 目投 资 决 策 部 门 参 考 。 供 建 安 工程 成 本 测 算 结 果 作 为 方 案 设 计 及 初 步／ 初设 计 的 限 额 要 求 和 成 本 控 制 扩
２ ２ １ 制 甲供 材 料 用 量 ， 理 确 定 甲 ． ．控 合 方 认 质 认 价 乙 供 材 料 价 格 在 工 程 造 价 的 控 制 中材 料 价 格 的 控 制 是 主 要 的 ， 料 费 在 工程 中 往 往 占 有 很 大 材 的比 重 ， 一般 占预 算 费 用 的７ ％ ， ０ 占直 接 费 的８ ％左 右 。 于 重要 的 装 饰 及 安 装材 料 ， ０ 对 甲 方 往 往 在 施 工 合 同 中 明确 甲供 材 料 设 备 、 方 认 质 认 价 乙 方 采 购 的 材 料 设 备 清 甲 单 。 于 甲供 的 材 料 设 备 ， 结 合 工 程 实 对 要 际 、 家 省 市规 范 及 标 准 ， 乙方 约 定 一 个 国 对 合理 的 材 料 施 工 损 耗率 及超 过 额 定 用 量 的 违约 金计价办法 ， 甲供 材 的 到 货 接 管及 验 收 、 管 、 用 都 要 有 明确 的 约 定 ， 免 过 保 领 以
论房地产企业管理成本的控制
论房地产企业管理成本的控制摘要:房地产企业的管理成本控制是房地产企业生产经营和管理的组成部分之一。
关系到房地产企业的市场竞争力与社会影响力，同时还与房地产企业的经济效益有着密切的关系。
由于我国经济体制的不断深化和改革，成本管理也受到了各行各业的重视，其在房地产企业中的作用也越来越大。
我们大家都知道，房地产行业的兴起实在就是年代，但由于我国宏观调控政策的出台，导致了房地产行业出现了激烈的竞争，而企业要想在这样的大环境下更好的生存，就必须要在保证质量的前提下尽可能的控制成本。
本文就房地产企业现下的发展情况，提出房地产企业控制成本过程中存在的弊端，并且结合笔者多年的管理和实践经验，提出了相应的解决措施，仅供同行业人士相互参考借鉴。
关键词:管理成本控制房地产房地产企业管理成本控制的过程主要分为七个部分：成本考核；成本分析；成本核算；成本控制；成本计划；成本决策以及成本预策。
在以上七个部分中成本考核和成本分析是房地产企业管理成本控制的核心组成部分。
在房地产形式日新月异的今天，政府的操作行为由于日渐规范化，使得房地产行业的竞争压力不断加大，对以上几个方面的控制就成为了房地产企业能否在竞争如此残酷的市场中占据一席之地的砝码，房地产企业一定要将管理成本控制的工作重视起来，在实践中不断总结工作经验，改进工作方式，以更好的适应飞速发展的房地产行业要求。
一、房地产管理成本控制的定义房地产管理成本控制指的是对其项目的成本管理控制，管理成本控制是管理项目的一个小分支，其中包括用来保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，它是由控制成本、预算成本、估算成本以及编制计划组成的。
房地产管理成本控制是房地产企业管理及生产经营的组成部分之一，其管理控制的对象便是成本。
对管理成本控制的终极目标并不仅仅是为了将成本节约，更加不是为了刻意的使成本降低，其主要的目的在于提高企业在市场竞争中占据竞争主体地位的之中手段。
二、管理成本控制过程中的问题分析(一)设立的核算成本对象规范性不高在管理成本控制的过程中想要有效的实现管理价值，首先应确定管理的目标是什么，只有将管理目标确定了，才能更好的开展管理成本工作。
论影响房地产工程造价的因素及其控制措施
摘要：房地产工程是城市建设中不可或缺的一环，但随着经济的不断发展和城市化的不断加速，房地产工程造价日趋复杂和高昂，成为制约房地产业发展的重要因素之一。
因此，探讨影响房地产工程造价的因素及其控制措施是十分必要的。
基于此，本文将以万境蓝山四期一批次项目为例，分析房地产工程造价的影响因素，提出几点控制措施，以供参考。
关键词：房地产工程；工程造价；影响因素；控制措施1.房地产工程造价控制的意义首先，房地产工程造价控制可以保障工程建设的质量和安全，提高工程效率和效益，避免不必要的浪费和损失。
其次，房地产工程造价控制可以有效降低房地产开发成本，提高开发商盈利水平，增强企业的竞争力。
最后，房地产工程造价控制还有助于实现城市可持续发展的目标，减少对资源和环境的负荷，提升城市发展的品质和形象。
2.工程概况五矿•万境蓝山项目地块由湖南东润房地产开发有限责任公司于2013年09月17日拍得，土地总面积377307.25㎡，规划建筑用地面积218368.29㎡，规划用途为住宅（R2）和公园（G11）。
总建筑面积560763.50㎡，计容总建筑面积470661.63㎡（其中：住宅建筑面积417882.83㎡、商业及社区配套建筑面积38880.71㎡），地上不计容总建筑面积2238.41㎡，地下总建面100969.43㎡（车库面积88119㎡，计容地下面积13105.97㎡），容积率2.16，建筑密度24%，绿地率40%，停车位2977，总户数3688户。
主要物业类型为：4F叠加别墅，7F花园洋房，高层住宅（18F—24F），公寓，住宅底商，集中商业等。
1.影响房地产工程造价的因素和控制措施3.1宏观因素宏观经济因素对房地产工程造价的影响是多方面的，主要包括通货膨胀、利率、货币政策、经济周期等因素。
这些因素会直接或间接地影响房地产工程的建设成本、材料价格、劳动力成本等，从而对房地产工程造价产生影响。
该项目在推进过程中，宏观经济上出现较大浮动。
浅谈房地产开发项目成本控制
２ ２ 做 好 合 同的 签 定 工作 ．
由此 可见 ，设计质量 的好 差直接 影响建设 费用 的多少 和建 设工期 的长短 ，直 接决 定 人力 、物力 和财 力 投 入 的多少 。 合理科学 的设计 ，可降低工程造价 １％。 ０ １ １ 开展 限额设计 ，有效控制 造价 积极推行 限额设 计 ，健 ．
笔 者 认 为 ，在招 标 过 程 中 成 本 控 制 ，业 主 方 应 注 意 与 加 强 以下几点 ：
关 键 词 ：房 地 产 开 发 ；成本 ；控 制
中 图分 类 号 ：Ｆ９ ．３ ２ ３ ３ ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
文 献 标 识 码 ：Ｂ
（ ）招标工作应 遵循公平 、公开 、公正 、诚 信的原则。 １ 招标前 ，应严格审查施工单位资质 ，必要时进行实地 考察 ，
摘 要 ：要 抓 好 投 资 控 制 ，必 须抓 好 项 目的 质 量 和 进
一
８３０ ） ４ ００
比例 （ ５ 时 ， 如 ％） 则扣 罚 一 定 比例 的 设计 费 （ 计 质保 设
度 等 。 因此 ，项 目造 价 、工 期 、质 量 等 是 一 个 相 辅 相 成 的 问题 ，项 目成 本 控 制 是 集 经 济 、技 术 与 管 理 为 一 体 的 综 合
设 计 阶段 是 房 地 产 项 目成 本 控 制 的关 键 与 重 点 。 尽 管
设计费在 建设工程 全过程 费用 中比例不 大 ，一般 只 占建安
成本 的 １５ 一２ ，但 对 工 程 造 价 的 影 响 可 达 ７ ％ 以 上 ， ．％ ％ ５
积 累、筛选 、分 析和总结 各类 有价值 的数 据 、资料 ，对 影
浅谈房地产开发企业成本控制措施
（ 湖南航天经济发展有限公司， 湖南 长沙 ４００ ） １２５
【 要】 进入 到精 细化管理模式的房地产行业对行业利润的挖掘 范围 已 摘 扩展 至成本控制领域 。因而良好的项 目 成
本控制对促进房地产企业 正常高效 运营具有重要 意义。 成本控制的 目标是合理揭 示企业成本 并对 成本进行优化 ， 最终 实现
资金运营都要借助银行贷款 ，由此企业要承担相当数额 的利息费用， 再者房地产企业工作人员工资福利费、 差旅
办公 费 等 也是 维 持 企业 正 常 运 营 所必 不 可 少 的 费用 支 出 ， 理控制 这些期 间 费用 、 合 降低 开发 成本是 提高企 业经 营成效 的重要保证 。 后 ， 电煤 气 、 政或公 共建筑 、 最 水 市 小 区绿化、 学校医院商店等配套设施费用各类较多 ， 收费标 准不 一 ， 约 占企业 项 目总 成 本 的 １％ ９％， 一般 ０ 一 ０ 是受 外
企业效 益最大化 。房地产企业成本控 制具体措施 主要 包括 ： 前期策划阶段 的成本控制措施 ， 目规划 与设计阶段的成本控 项
制措 施 。 目施 工 阶 段 成 本 控 制 措 施 ， 付 阶段 及 物 业 租 售 阶段 成 本 控 制 措 施 。 项 交
【 关键 词】 房地产企业 ； 成本控 制 ； 措施
首先 ， 在工程成本方面 ， 总体而言， 国目前造价管 我
控制造价， 会有 ８ ％的可能影响项 目投资， ０ 而在企业实际 操作中却较少考虑合理切割资金 ，被动地按照设计图纸 计算工程造价和概预算，这样一来使得工程浪费了大量 材料 ， 最终降低了房地产企业的经济效益。此外 ， 由建设 单位、 设计单位、 施工单位管理的投资估算 、 设计概算、 施 工图预算 、 决算等阶段相互脱节 ， 没有形成一套完整有效
房地产企业工程造价的控制
关键词 ： 房产企 业
帐 ， 然 无 法 得 到 良 好 的 整体 资金 控 制 的效 果 。 必 施 工 阶 段 是 大 量 投 资 资 金 通 过 施 工 阶 段 不 断物 化 形 成 固 定 资 项 目投 资决 策 是 选 择 和 决 定 投 资 行 动 方案 的过 程 ， 正确 的 项 目 产 ， 现 项 目投 资 目标 的 阶 段 ， 是 人 力 、 力 、 实 也 物 财力 消 耗 的 主 要 阶 投 资行 动 来 源于 正 确 的项 目投 资 决 策 ， 目决 策 的正 确 与 否 ， 接 关 段 。 该 阶 段 的 造价 控 制 必须 从 以下 几 个 方 面来 进 行 ： 项 直 系 到项 目建 设 的 成 败 ，关 系 到 工 程 造 价 的 高 低 及 投 资效 果 的 好 坏 。 ４１ 控 制 材 料 费 。 材 料 费 在 工程 建 设 中一 般 要 占整 个 建 安 费 的 ． 项 目投 资决 策 阶 段 的 造 价 控 制 是 决 定 工 程 造 价 的基 础 ， 有 关 资 料 ６ ％ 以 上 ， 制 材 料 费 的 支 出 是 施 工 阶 段造 价 控 制 的 一 个 很 关 键 的 据 Ｏ 控 统 计 ， 项 目建 设 各 阶 段 中 ， 资 决 策 阶 段 影 响工 程 造 价 的 程 度 最 环 节 。 建 设 单位 应 广泛 掌握 建 材 行 情 ， 在 投 多进 行 市 场调 查 ， 无价 材 料 对 高 ， 到 ７ ％一 ０ 达 ０ ９ ％。这就要求决策层具有战略眼光和 丰富的经验。 及特殊材 料价格应进行市场询价 ， 做好价格签证 ， 以达到控制工程造 要 在 决 策 阶 段 就 应 对 项 目投 资 成 本 进 行 预 测 ， 立 成 本 控 制 目标 体 价 的 目的 。 建 系， 确定投资控制 目标。然后 充分的依据 当前市场状况 ， 分析各项市 ４２ 严 把 变 更 关。 计 变 更 、 程 量 签 证是 项 目施 工 阶段 成本 费 ＿ 设 工 场 、 术 及 环 境 对 项 目的 影 响 ， 好 投 资 估 算。 技 做 用 产 生 变 化 的 另 一 个 主 要 因素 。 设 计 变 更 是 指 设计 做 法 或 设计 图 纸 ２设计 阶段 的 修 改 和 完 善 ， 必 须 发 生 的 变 更 要经 设计 单 位 代 表 、 设 单位 现 场 对 建 项 目决 策 是 决定 因素 ， 设计 则 是 关 键 因 素 。 设 计 阶段 对 投 资 的 代 表 、 理 工 程 师共 同签 字 ， 尽 量 提 前 实 现 这 类 变更 ， 少 损 失 ； 监 且 减 现 影 响程 度 达 ７ ％一 ９ ％ 。 设 计 阶段 工 作 水 平 的高 低 ， 计 质 量 的高 场签证是指对施工管理 中的零星事件 的确 认。 ： Ｏ ０ 设 如 地下障碍物 的清 除 低 ， 仅 影 响 到 施 工 阶段 投 资 的 多 少 ， 不 而且 也 影 响到 项 目建 成 投 产 以 迁 移 ， 设计 变更 造 成 的施 工 费 用增 减 ， 时 用工 及 各 种 技 术措 施 处理 临 后 经 济 效 益 的高 低 。 在 设 计 一 开 始 就将 控制 投 资 的 目标 贯 穿于 设 计 等 。 中 ， 保 证 选 择 恰 当 的 设计 标 准 和 合 理 的功 能水 平 。 可 ４３ 控 制 工 程 索赔 。 赔 是工 程 承 包 中经 常 发 生 的 正常 现 象 ， ． 索 由 宏 观 上 说 ， 方 面 ， 计 方 案 必 须 要 处理 好技 术 先进 性 与经 济 合 于 施 工 现 场 条 件 、 候 条 件 的 变 化 ， 工 进 度 ， 及 施 工 图 纸 的变 更 、 一 设 气 施 以 理性 之间的关系 ， 一般 情 况 下 ， 在 满 足 使 用 者 要 求 的 前 提 下 ， 可 差 异 、 误 等 因素 的影 响 ， 得 工 程 承 包 中 不 可 避免 的 出现 索 赔。 加 要 尽 延 使 能 降低 工 程 造 价 ， 或在 资金 限制 范 围 内 ， 可 能 提 高 项 目工 程 水 平 。 强 对 索 赔 资 料 的 审查 ， 调 处 理 索 赔 的及 时 性 ， 强 预 见 性 ， 量 减 尽 强 加 尽 另 一 方 面 ， 计 方 案 必须 兼顾 建 设 与 使 用 ， 虑 项 目全 寿 命 费 用 ， 设 考 造 少 索 赔 案 的 发 生 ， 以免 索 赔 额 过 大 引起 投 资 失 控 。 在 合理 情 况 下 ， 建 价 水 平 的 变化 ， 能 会 影 响 到 项 目将 来 的使 用 成 本 ， 果 单 纯 为 了降 设 方为 了维 护 业 主利 益 可 对承 包 方 进 行 反 索 赔 。 首 先 ， 对 承 包 商 可 如 要 低造价 而建造质量得不到保障 ， 就会在竣 工验收及销售 环节产生很 的索 赔 报 告 进 行 评 论和 反 驳 ， 者 否定 其 索赔 要 求 ， 大 刀 阔 斧地 削 或 或 坏 的影 响 ， 至 有 可 能 发 生 重 大事 故 ， 甚 给社 会 财产 和 人 民安 全带 来 严 减 索 赔 款 额 。 其 次 ， 承 包 商 的违 约 之 处 ， 出进 一 步 的 经 济 反 索赔 对 提 重损 害 。 要求 ， 以抗 衡 承 包 商 的索 赔 要 求 。 从 具 体 实施 措 施 、 划 设计 的 考虑 ， 围 绕商 品住 宅销 售 的市 场 规 要 ５竣工结算阶段
房地产开发项目造价成本控制
房地产开发项目造价成本控制探析（西安高新技术产业开发区房地产开发公司陕西西安 710065）摘要：随着经济的快速发展，城市和地区建设的步伐明显加快，房地产开发行业已经达到了历史的顶峰，对于房地产开发企业而言，成本控制是关乎企业直接利益和市场竞争力的关键所在。
因此，做好房地产开发项目成本造价控制，对于企业是十分重要的。
本文就将从房地产开发项目的设计阶段、施工阶段等不同阶段，对房地产开发项目造价控制做了深入的分析。
关键词：房地产开发造价控制成本控制前言：所谓的工程造价，指的就是在工程结束后所花费的费用总和，这是投资商和业主十分重视的内容，如何进行房地产业工程造价成本控制，对工程造价有着决定性的影响，控制工作做好了，会大大降低项目成本，提高企业的经济利益。
因此，做好工程造价工作是十分重要的。
笔者从事相关工作，就房地产项目工程造价成本控制，谈谈自身一些看法和见解。
一、房地产项目决策阶段工程造价控制项目决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的各项功能的必要性和可行性进行技术经济论证、对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。
此阶段影响工程造价的程度高达80%甚至以上，因此，决策阶段工程造价控制是整个项目工程造价控制的基础，也是关键阶段。
该阶段需要根据选定的建设规模、建设标准、工程技术方案，做出项目的投资估算。
投资估算是可行性研究报告的重要内容，是投资决策的重要依据。
此时主要应做好下列几项工作：1、确定合理的建设标准，建设标准的确定直接影响了后面所有阶段，对整个成本控制起着决定性作用。
2、选择科学方法做好投资估算，投资估算对于整个房地产成本控制起着指导性意义，因此，选取科学的方法做好投资估算工作，是十分必要的。
4、做好项目的财务评价，对盈利能力、偿债能力和敏感性进行全面分析。
二、房地产开发项目设计阶段1、实行方案设计和工程设计招投标制度。
建设单位应大力引进竞争机制，通过设计招标来选择设计单位实行设计招标，可多方面择优选择设计方案，组织设计方案竞选，选择能保证较高设计质量的设计单位。
浅谈房地产项目成本控制
综合论述
浅谈 房 地产项 目成 本 控制
姜 河
（ 州 方 圆房 地 产 发 展 有 限 公 司） 广
摘 要 ：有效地进行成本控制是确保项 目 成功开发和获取利润的关键， 也是企业管理水平的具体体
现 。在 全 国 房地 产市 场 对 房 价 升 高 叫 停 的 关 键 时 期 ， 何 有 效 控 制 房地 产项 目的 开发 成 本 ， 目前 就 如 在 显得尤为重器。
案、 财务 评价 、 险 分 析及 最 重 要 的成 本 目标 等进 行 科 风 学地分 析和研 究 ， 终 决定 决策是 否 可行 。 最 决 定项 目可 以实施后 ， 投 资估 算 的基础 上 制定 目 在 标成 本和 资金 计划 。 这也 是整 个决 策阶 段造价 管 理 的重 要任 务 ， 是后 面各阶 段成 本控 制 的起 点和基 础 。随着 工
样 才有 利 于工程 成本 的控 制 ， 中标 的设 计方 案 能够达 使
到预定 的成 本控 制 目标 。 （ 推 行限额 设计 。 概算 确 定后 明确地 对设 计单位 ２ ） 在 提 出限额要 求 ， 如每 平方 米用 钢量 、 混凝 土 量 、 凝土 含 混
市场 调研 ， 出既满足 消 费者 需求而 利 润水 平 又较 高 的 提
投 资方案 ，分析 人 员根据 现有 的 资料和 特 定 的方法 ， 对
建设 项 目的投 资金额进 行 估计 （ 即投 资估算 ） 投 资估算 ，
标 号等 。设计 总负责 人按 安全 、 靠 、 可 实用 、 济 的建设 经 方 针将 概算 按单 位工 程 ， 分工种 、 专 业分解 ， 按 并要 求设 计 人 员采 用 新技 术 、 新工 艺 反 复 优化 设 计 方案 ， 达到 安
浅谈房地产项目工程成本控制与管理
【 文章编号 １ １ ６ ７ ３ — ０ ０ ３ ８ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ６ — ０ ２ １ ７ — ０ ２
瞳 硒 国 蒜 窿
建 设 经 济
浅谈房地产项 目工程成本控制与管理
张 云 霞
（ 福 州 大 禹建 设 工程 造 价 咨询 有 限 公 司 福 建 福 州 ３ ５ ０ ０ ０ ０ ）
造 价 的可 能 ， 由于 技 术 人 员 缺 乏 经 济 观 念 ， 设 计思想保 守 ， 使 设
计成 果的经济性得不到充分体现 。因此我 们现在应该解 决的 问
题 是 以提 高 经 济 效 益 为 目的 ， 在 工 程 建 设 项 目中将 组 织 措 施 、 技 术措 施 、 经 济 措施 有机 地 结 合 起 来 。通 过 经 济 分 析 、 技 术 比较 及 效 果 评 价 ，正 确 处 理 技 术 先 进 与 经 济 合理 两 者 之 间 的对 立 统 一
能得到合理 的控制和支付 。特别是在 工程 实施 阶段 ， 由于外部条
件 的变化 ， 设计 阶段 未考虑周全 的因素往往暴露 出来， 导致设计
１ ． ２ 技术措 施
变更 ， 造价 也随之变化 。这就需要造价人员对建设工程运行中 出 从技 术上采取 措施严格 检查监 督各阶段 设计 包括方 案、 效 现 的 问题 及 时 研 究 分 析 ， 并 及 时采 取 纠 正 措 施 ， 使 目标 得 以 顺 利 果图 、 施工 图、 施 工组织设 计 ， 要 进 行 多 方 案 对 比 深 入 研 究 节 约 实 现 。
工程成本 的控制需要从建设 期的决策阶段 、 设计 、 施工 阶段 建设单位 需要 根据 明确 的关键 技术经济指标 分阶段进行落 实和 在 设 计 过 程 中选 择 合 适 设 计 单 位 并 过程 中 充 分沟 通 和 严 格 全过程来进行控制 ，将 成本 管控贯穿于房地产 项 目开发 的全 过 监控 ，
浅谈房地产开发企业项目成本控制
厚度及 配筋 ， 这是十分浪费 的。④ 结构按取大值 的方式进行统一 在市场经济时代 ， 当某 一高档 消费品的市场 日趋完善成熟 的时 标 示 或 作 文 字 简 单 说 明 。 候， 市场竞争主要表现 为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品 ， ２ 施 工 阶 段 是 项 目成 本 控 制 中的 另 一 个 关键 阶段 当基本的元素如房 型、 环境 、 外形等都 已被市场理性选择 ， 在如今房 建 设 项 目的 施 工 阶段 成 本 控 制 是 具 体 的 、 杂 的 ， 会 在 一 定 繁 也 地产市场 十分规范 的情 况下 ， 价格 战将是一种趋 势 ， 这时成 本管理 程度上影响项 目的投资。 这一阶段对工程造价的影响程度可达 １ ％ ０ 的有效与否直接关系房地产企业赢利 的空间大小 ， 必将成为市场竞 左右 ， 根据 施工阶段 的这一特点 ， 在该 阶段 的成本控 制中 除了要加 争中更为现实的手段和 方法。随着全 球金 融危机的不断扩大 ， 如何 强合 同管理 外 ， 还应重点加 强施工现 场的管理 ， 严格控 Ｎ Ｔ程 变更 加 强开 发 项 目的 成本 控 制 显 得 尤 为 重要 。 及把好建筑材料、 备的质量价格关 ： 设 合理有效地控制房地产项 目开发成本 ， 贯穿于项 目投 资决 策阶 ２１ 加 强 合 同 管理 ， 格控 制合 同变 更 建筑 工程 施 工 合 同 一经 ． 严 段、 设计 阶段 、 目发包阶段和实施阶段 ， 项 可以说是一个 系统控制过 签订 ， 是严格受到国家法律保护的。所 以， 首先必须增强合 同的法律 程， 它具 有全员性和全过程性 的特点 。虽然项 目开发建设的各个 阶 意 识 ， 握 合 同 条 款 的 内 涵 ， 心推 敲 合 同 文 字 的 措 词 ， 强 合 同 条 把 精 增 段 成 本 控 制 各 有 其特 点 ， 起 的作 用 和 重 要程 度 也 有 所 不 同 。 但 笔 所 款 的严 密 性 。 保 证 合 同 的顺 利 履 行 ， 有效 预 防 合 同 纠 纷 的 发 生 ， 减 者认为房地产开发项 目成 本控 制应 有二个关键阶段 ： 设计阶段和施 少、 避免施工索赔 ， 从而减少工程 费用 。在合同履 行过程 中严格合同 工阶段 。 变更确认批准程序 ， 建立健全合 同履 约跟踪检查制度 ， 加强监督 ， 提 １项 目设计 阶段 ， 成本控制的重头戏 高合同履 约率 ， 发现问题及时纠正 ， 从而更有效地控 制工程造价。 项 目设计阶段是控 制开 发成本 实现经济 效益 的最 直接最 重要 ２２加强施工 现场 管理 工作 优化施工组织设计 ，选择技术 先 ＿ 的环节 ， 因为设计阶段可锁定 可控成本 的 ９ ％ 以上。房地产 项 目设 ０ 进 、 济 合 理 的 施 工 方 案 ， 时 尽 可 能减 少 设 计 变 更 及 严 格 控 制 现 经 同 计 阶段一般可统 分为初步设计 和施工图设计。这两个阶段可以分别 场 工 程 量 变 更 签 证 工作 。 确定具体 的技术经济指标 ，每一项指标都关 系到项 目的开发成 本。 现场签证是施工过程 中一项 经常性的工作 ， 许多项 目由于现场 整个设计阶段既是 目标成 本进一步优化 的阶段 ， 又是具体分解 目标 签证 的不严肃 ， 引起工程造价失控 。据统计 ， 由于工程量签证 问题所 成 本并进行落 实的阶段 ； 这个阶段 ， 在 成本管理 要掌握一个 重要原 引起 的工程结算价 的上升幅度可达 １ ％一 ０ ，个别 的甚至更 高， ０ ２％ 则， 那就 是 已经确定 的 目标成本只能优化 不能超标 。在具体设计 阶 必 须 严 格 现场 签证 制 度 管 理 。 段应具体 抓好 以下几方面 的工作 ： ２２１ 制定 严 格 的 工 程 量 签 证 制 度 和程 序 ，要 求 所 有 的 现 场 签 ．． １１项 目设计 委托 时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详 ． 证 必 须 经 项 目经 理 、 总监 理 工程 师 和 房 地 产 开 发 方三 方代 表 共 同 签 尽准确 的相 关设计资料及各 种技术经济指标 ，明确 项 目开发 的定 字 方 为 有 效 。 另 外 ， 发 商 可 以指 派 工 程 造 价 专 业 人 员 常驻 施 工 现 开 位、 工程建设成本范 围、 质量 及效果 ， 特别要 强调 设计 方案 的“ 济 经 场 ， 时 掌 握 、 制 工 程 造 价 的 变化 情 况 ， 行 跟 踪 控 制 。 随 控 进 合理性和技 术先进性” 间的关 系， 具体 内容 包括户型 、 功能 、 环境 配 ２２２ 签 证 内容 必须 与 实 际相 符 ， 要； １现 场 工 程 管 理 人 员经 ．． １＿ ０４ ， 套、 结构设计等。在保证工程 质量的前提下尽可能从 源头上作 好成 济 观念及职业 道德素质 教育 ， 养他们 实事求是 的工作 作风 ， 培 特别 本 节约 。 在 ±００ ．０以下 隐蔽工程签证中更应慎重。在抓好工程质量、 工期、 安 １２ 初步 设计完成后 ， ． 房开企业技术部 门要认真审查 比对 ， 不能 全监督 的同时 ， 充分重视节约工程投 资的重要性。 过 分依赖于设计部 门。这一阶段十分重要 ， 着重应注意 的是设计 方 ２２３ 签 证 的范 围 应 正 确 ，现 场 工 程 管 理 人 员必 须 认 真 熟 悉 招 ．． 案是否达到所要求的各项技术经济指标 ， 整个设计思路是否经济合 投 明确 工程 承 包 范 围 ， 防止 盲 目签 证 。 理 。 一 是布 局 是 否 合理 ， 比如 户 型 ， 否 充 分考 虑 最 大 程 度上 满足 现 标 文 件 、 标 文 件 和 合 同 文 件 ， 是 ２３ 切实把好设备 、 ． 材料 的质量及价 格关 工程材 料、 设备价格 代人们 的 日常生活居住 的需要 ； 再如环境 配套设施 ， 是否从 “ 以人 为本” 作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素， 因为现在大部 管理是项 目成 本控 制的重点和难点。材料是工程造价 的主要组成部 据测算材 料费用一般 占工程造价 的 ６ ％以上 ， ５ 因此它对工 分购房者对户型和居住环境很看重 ， 甚至超过 了对价 格的关注。二 分之一 ，
浅谈房地产开发中的成本控制
不 留缺 口， 是编 制投 资估算工作 的关键 ， 这 也是下阶段的重要依
Байду номын сангаас据。
２ 设 计 阶 段 的 成 本 控 制
项 目设计是房地 产建设项 目进行全面规划和具体描述实施 意 图的过程 ， 是工程建设 的灵魂 ， 是处理技术与经济关系的关键 性环节 ， 是确 定与控制工程造价 的重 点阶段。
要依 据 。
（） 单 体 建 筑 中 ， 种 材 料 、 备 的选 用 要 适 当 。 如 在 围 ２在 各 设 例 护 结 构 材 料 的选 取 上 ： 气 混 凝 土 砌 块 （ ｌＯ 加 其 Ｏ ｍｍ 厚 墙 体 容 重 约 为 ７ ０ ｇ ３， ３ ｋ］ ） 目前 普 遍 应 用 于 高 层 、 高 层 和 多 层 框 架 结 构 ｍ 小 的 内外 隔 墙 ； 如果 在 设 计 中选 用 重 量 更 轻 ， 日益 推 广 的 新 型 建 且
象， 致使投 资严重 失控 。 在设计过程中采用限额 设计是加强此阶 段监督管理的有效手段， 避免无谓的浪费。 限额设计就是按照经
１１ 编 写可 行性 研 究报告 ．
项 目可行性研 究报 告是决策的重要依据 。做好可行性研 究 报告， 首先 是要做好市场 调研 ， 过 目标客户及其 需求 的分 析 ， 通
必须克服 ， 控制工程 费用应从设计抓起 。因此 ， 开发企业在审查
设 计 单 位 的 设 计 时 ， 重 视 设 计 方 案 的优 化 ， 用 先 进 的技 术 方 要 采 案 和 成 熟 的新 技 术 、 工 艺 、 材料 。 新 新
各阶段 的投资控制工作有所侧重 。
２２ 技 术设计 和 施工 图设 计 阶段 的造价控 制 ．
证 达 到 使 用 功 能 的 前 提 下 ， 分 配 的投 资 限额 控 制 设计 ， 格 控 按 严
浅谈房地产开发项目工程成本控制
１ 、 工 程成 本 控制 的对 象及 内容
工 程 成本 控 制 是 指 在满 足合 同 规 定 的条 件 下 ，根 据 施 工 项 目的成 本计 划， 对施 工 过程 中所发 生 的人 、 机、 料 消耗 和 费用 支 出 ， 进 行 指导 、 监督 、 调节。 及 时控 制 和 纠正 即将 发 生 的偏差 ， 保 证项 目成 本 目标 的 实现 。 工 程项 目的 成本 控 制是 房地 产 企业 进 行成 本 管理 的 关键 环 节 ， 从 不 同 的 角 度 和在 不 同 的阶段 ， 工程 项 目的成 本控 制 的对 象 和 内容 也有 所 不 同 。工 程 项 目成 本 控制 的对象 和 内容 如 表 １ ． １ 所示 。
控制对象 基本 内容 项 目的成本控 制是全面 的、全过程的成本控 制，具体 的控制 内容主要 包括：在前 期决策阶段 ，做 好项 目可行性研 究，在进行市场 凋查、研 究的基础上制 定项 目建设标 准和规模是工程 造价控制 的前提 。在规划 设计阶段 ，应 重视设计方案 安全性和经济性 的统一 ，采取材 料定额量 化指标 。在 工程招标采购 阶段，通过招标 方式选择好施工 单位，要编 制符合工程 实际的工程量清 单，在这阶段还 需要合理确 定合同价及合
经济 建设
浅谈 房地产开发项 目工程成本控制
摘要 ： 本文 简 单 的梳理 了工程 项 目成 本 控制 的对 象和 基本 内容 ， 分 析 了房地 产 企 业成 本 控制 存 在 的 问题 ， 并有 针对 性 的提 出成
本 控 制措 施 。
关键 词 ： 房 地 产项 目 工程 成本 控 制 随着 近年 来 的迅 猛 发展 ， 房地 产 已经 成 为我 国的支 柱 产 业 。但 是在 房 地 产 飞速 发 展 的过 程 中也 存在 着 一些 非理 性 因素 ， 主要 表 现 在房 价 的上 涨 已经 远 超过 中国 经济 的发 展 速度 。２ ０ １ ０ 年， 我 国政 府 出 台 了一 系列 的房 地产 调 控 工程 项 目的质 量 水平 为 代价 ， 不 是 依 靠偷 工 减 料 、 降低 建 设标 准来 实 现 成本
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理摘要:房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。
本文围绕房地产项目工程造价的控制与管理,从四个方面,对此进行了探讨。
关键词:房地产项目造价控制与管理工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总和。
由此可知,这一含义是从投资者即业主的角度来定义的。
业主(建设单位)在选定一个工程项目后,必须对该工程项目的可行性研究与评估进行决策,在此基础上再进行设计招标、工程施工招标直至竣工验收及决算等一系列投资管理活动,所有这些开支就构成了工程造价。
从业主的角度上讲,工程造价就是指建设工程项目固定资产所需的全部投资费用。
房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。
因此,我国房地产企业一定要重视项目的造价控制。
下文就如何做好我国房地产项目工程造价控制与管理进行探讨。
1 加强房地产项目工程设计环节的控制与管理项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。
据历史资料统计,设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。
长期以来,我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。
这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。
要有效地控制工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来,尤其应抓住设计这个关键环节,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。
建安工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心。
工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段,把建设工程造价控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益。
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浅谈房地产企业工程造价及成本控制
作者：乔瑞芳李瑞光张强
来源：《城市建设理论研究》2012年第33期
摘要：在建筑工程之中，房地产企业的工程造价管理显得十分重要，本文从工程造价管理的各阶段出发，分析了企业造价管理在实际工作中应重点控制对象，为企业创造更多的财富，
关键词：工程造价；造价管理；成本控制；
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：
引言
随着当代社会经济的快速发展，近年来我国的建筑工程在全国各地广泛地进行，极大地促进我国建筑事业的发展。
与此同时房地产企业也面临前所未有的成本上涨、通货膨胀、人民币升值等压力，使得房产市场的竞争也越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须加强工程的项目成本管理，在保证质量、安全、工期的前提下，使企业获取最大的利润。
因此，有效的工程造价和成本控制的管理对提高企业效益有所裨益。
且房地产企业的建筑工程造价管理和成本控制应当贯穿于工程项目全过程的，即包括项目投资决策阶段、项目的设计阶段、项目的招投标阶段以及项目的实施阶段和竣工阶段。
一、项目投资决策阶段的造价管理与成本控制
建设工程造价控制工作贯穿项目建设的全过程，而决策阶段各项技术经济的决策，对项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备选用等，都直接关系到工程造价的高低。
据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段对工程造价的影响程度最高，可达到80％－90％。
因此，项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础，它直接影响着各个建设阶段工程造价的控制是否科学合理。
二、工程设计阶段的造价管理与成本控制
工程设计阶段的造价管理和成本控制是整个工程成本控制的关健环节。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建设成本的1．5％一2％，但对工程造价的影响可达75％;以上．由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
合理科学的设计，可降低工程造价10％。
为此我们应主要从以下三个方面着手：
1、进行工程前期招标的设计，选择优良的设计单位和设计方法，且在投标的设计阶段要全方位考虑，尽量将工程主体及配套工程结合在一起进行投标的考虑，投标设计完成后还组织专家综合对方案进行评比。
2、进行工程的限额设计。
项目的限额设计人员要熟悉掌握工程预算定额及费用，熟悉材料预算费用，然后进行科学的概算，最后要进行初步设计概算来控制施工图设计及费用的多少。
因此施工中的各个部门要合理分解和使用投资限额，科学地把施工图设计和预算结为一体，将技术和经济有机结合。
同时在施工中还要严格控制设计变更，保证施工限额和费用的稳定性。
3、设计阶段要明确应采用合同措施，这样做是为了避免施工中设计方案的随意变更。
应当在合同中明确当工程变更或修改的费用额度时的限制条款，通过合同措施加强管理。
三、招标、投标阶段的造价管理与成本控制
实行建设项目的招标投标是我国建筑市场趋向规范化、完善化的重要举措，对于择优选择承包单位全面降低工程造价，进而使工程造价得到有效的控制具有十分重要的作用。
在施工图设计已经确定的情况下，施工招投标阶段的造价控制主要是在满足设计要求的前提下，确定最合理的价格。
在现行招投标机制下，房地产企业控制造价应重点关注以下几方面：
1、对投标单位资质、信誉、资金等进行全面审查。
首先，对投标者的资质审定，造价管理和审核人员都要全程参与，并且遵循公开，公正，公平的原则，进行严格的资质认定。
其次，在编制招标文件的时候，要认真负责，需要造价管理人员对各种各样有价值的数据资料进行收集与整理，并且进行仔细分析，出具详细的招标技术要求与规格，并且认真的分析，预测，鉴别与评价各种费用条款。
再者，建设单位要以保证工作质量与工期为前提，对中标标准进行规范设计，推行合理的低价制度。
最后，要对实际施工的团队进行验证，以保证其具有施工资格，避免因为技术水平不足而无限的延长工期，进而增大投资额，对建筑工程的成本控制产生不利影响。
2、合同形式内容的确定。
订立严密的合同也是控制工程造价的关键之一，建设工程项目施工合同的主要功能是明确建设方与施工方利益的分配和风险的分担，双方必须在合同中明确合同类型和合同价款结算方式，合同价款调整方式，计量支付合同条款，以及风险责任条款等内容。
四、工程施工阶段的造价管理与成本控制
施工阶段是房地产企业资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化.加强施工控制,就是加强履约行为的管理.更好的节约建筑材料与资源，为企业节省更多的资金。
所以这就需要对施工单位进行监督与管理，将造价管理工作落实到实处1、抓好合同管理,减少工程索赔。
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制.针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取"低价中标,索赔赢利"的方式承揽工程.作为业主方造价管理人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响,从使用功能,经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控;另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制.;; 2、从管理模式上着手,建立建设监理
制。
追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任,从工程管理机制上建立健全的投资控制系统.同时做好月度工程进度款审核,避免投资失控
3、从技术措施上展开项目投资的有效控制。
对主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新材料,新工艺,新办法等等,想方设法在技术上实施项目投资的有效控制.技术措施是实施项目投资的必要保证.据统计,材料费一般占直接工程费60%左右.同时,直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺,新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证.;;
4、从经济措施上展开项目投资的有效控制。
严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划费,销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资.
五、工程竣工阶段的造价管理与成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段.根据合同,预算及费用定额,竣工资料,国家或地方的有关法规,认真审核工程款.以政策为依据,对送审的竣工决算进行核实工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价.;
结束语
总之，在房地产企业建设工程项目的实施过程中，工程造价的高低主要取决于初期的投资决策阶段的方案选择，而设计阶段的技术经济方案选择，在一定程度上影响工程造价的管理。
在施工阶段以控制成本、完善管理体制、加强动态管理等工作。
参考文献
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